Ипотека и недвижимость - Наступили заморозки

САМАРА Осеннее оживление деловой активности в этом году особенно сильно сказалось на рынке вторичной недвижимости. Рост цен по ряду сегментов на 15-20% только за октябрь нельзя объяснить лишь сезонным всплеском: риэлторы связывают скачок цен с ухудшением обстановки на первичном рынке жилья.

По данным администрации города, жилой фонд Самары составляет 23,8 млн кв. м. В 2004 г. на территории города введено в эксплуатацию 280 000 кв. м жилья. По приблизительным оценкам, лишь менее 1% готового жилья находится в продаже. За последние годы, говорят опрошенные риэлторы, основной темп прироста цен на вторичное жилье составил 20-30% годовых.

Как показал опрос самарских операторов рынка недвижимости, этой осенью спрос на вторичном рынке жилья значительно возрос, что немедленно отразилось на стоимости квартир. Руководитель департамента оценки компании Спектр недвижимости Сергей Винтаев говорит, что с сентября цены на ликвидное жилье возросли на 10-15%. Гендиректор риэлторской компании Центр недвижимости Лариса Чарикова также отмечает, что октябрь ознаменовался ростом цены в 15% на востребованные квартиры и такой скачок не является сезонным. Есть и более сдержанные оценки. В среднем за год прирост цен на вторичное жилье составлял 1,5-2 % в месяц, отмечает руководитель риэлторской группы агентства Визит Наталья Шонина. А за октябрь он составил 3-6 %. Но не нужно забывать, говорит она, что последняя цифра складывается по базе данных предложения в целом, включающей большой объем малоликвидных объектов.

Изменение спроса отразилось на обороте риэлторских компаний. Оценить его по рынку в целом опрошенные специалисты затрудняются, но отмечают две особенности. По словам управляющего компании АУМ Ярослава Жителева, скорость прохождения сделок сейчас увеличилась почти вдвое. Если у выставленной квартиры нет явного недостатка, она практически сразу находит покупателя, говорит он. Это с одной стороны. С другой Чарикова отмечает, что из-за октябрьского удорожания упало количество цепочек с несколькими участниками: Цена изменилась, последние звенья выпали, и всю цепь приходится выстраивать заново. Кроме того, по словам исполнительного директора агентства Визит Полины Карпенко, часть владельцев квартир пока не спешат продавать, надеясь, что в конце года цены вырастут.

Все эксперты говорят, что самым востребованным и дефицитным является тип малогабаритного жилья однокомнатные квартиры, комнаты и квартиры малосемейного типа. По оценке Жителева, такие квартиры занимают в общем объеме предложения примерно пятую часть, а спрашивает их каждый второй.

Главным фактором, вызвавшим октябрьское удорожание вторички, опрошенные риэлторы считают резкий рост числа проблемных объектов на рынке новостроек и жалоб дольщиков. По их общему мнению, апофеозом напряженности стала октябрьская демонстрация обманутых дольщиков в Самаре, привлекшая к проблеме внимание СМИ: это вызвало волну недоверия потребителей к долевому строительству и их отток на вторичный рынок.

Специалисты дружно отмечают значительный приток спроса на рынок вторичного жилья, но затрудняются точно определить его динамику. По оценке Винтаева, с конца лета он вырос примерно на 20-30%. Эксперты выделили две основные группы потребителей, которые заметно повлияли на увеличение спроса. Во-первых, это чистые инвесторы, которые рассматривают рынок недвижимости как площадку для доходных вложений. Часть из них переключилась с первичного рынка на вторичный их доля в спросе достаточно ощутима. Если смотреть на заселение новостроек, рассуждает Винтаев, то, как правило, для проживания используется только треть объекта, лишь иногда цифра доходит до 50-60%. Остальные квартиры используются именно как средство для инвестиций.

Но основной прирост спроса в этом году наблюдается за счет ипотеки. В Самарской области кредиты на покупку жилья предлагают более 15 банков. Если в начале года, говорит Чарикова, об ипотечном кредите задумывался каждый третий клиент, а брал его каждый четвертый, то сейчас уже половина ищет подходящий банк, а треть имеет положительный ответ. Раньше, говорит Чарикова, клиенты долго подсчитывали, сколько они в итоге переплатят за квартиру, а сейчас данный вопрос просто отпал: Один октябрь уже перекрыл большую часть расходов. Так же оценивает долю участников ипотеки и Жителев: Более трети сегодняшних клиентов (его риэлторской компании. Ведомости) участники ипотечных программ. Винтаев в свою очередь отмечает, что платежеспособный спрос превышает предложение примерно на 15% и если число ипотечных клиентов заметно выросло уже в течение года, то в перспективе прирост будет идти в разы говорит эксперт.

Что касается ценовых прогнозов, то в них большинство специалистов консервативно. По мнению Карпенко, после бурного роста скоро произойдет некоторый спад в динамике цен. Винтаев также считает, что второго пика в ближайшее время рынок не перенесет. В долгосрочной перспективе, по мнению Сергея Кривозубова, директора Поволжского центра развития, динамика цен, скорее всего, останется прежней участники рынка оценивают ее на уровне 25-30% в год. Если сравнивать общее экономическое положение региона на фоне других, то до кризиса 1990-х по ценам на жилье Самара была третьей после Москвы и Санкт-Петербурга, говорит Кривозубов. Средняя стоимость 1 кв. м в городе составляла тогда $1200-1400, а ныне мы только приблизились к отметке $1000. По цене недвижимости нас обогнали Екатеринбург, Уфа и Нижний Новгород, хотя по экономическому развитию в целом они отстают. Восстановление прежних тенденций повлечет дальнейший интенсивный рост цен.

РОСТОВ-НА-ДОНУ Риэлторы отмечают снижение покупательской активности на вторичном рынке жилья по сравнению с первым полугодием 2005 г. Впрочем, это не пугает продавцов: они готовы ждать покупателя до весны, но снижать цены не собираются.

По данным компании Титул, на вторичном рынке города цены за квартиры улучшенной планировки на 1 ноября 2005 г. составляли $24 000-80 000 в центральных районах и $21 000-50 000 на окраине (в зависимости от типа квартиры, площади и количества комнат). Цена квартиры гостиничного типа (17 кв. м) сейчас доходит до $25 000, однокомнатная хрущевка общей площадью около 25 кв. м на окраине стоит $24 000, двухкомнатная в новом доме в спальном районе площадью около 40 кв. м оценивается в $45 000.

По данным мэрии, с 1993 по 2004 г. в городе построено около 5 млн кв. м жилья, из них более 70% составляют квартиры улучшенной планировки.

Как отмечает гендиректор компании Титул Евгений Сосницкий, на рынке вторичной недвижимости наблюдается парадоксальная ситуация: продажи в последние 1,5-2 месяца стабилизировались, но цены все равно растут на 5-10% в месяц. Предложение опережает спрос в три раза, и снижение покупательской активности налицо, соглашается с ним замдиректора агентства недвижимости Лендлорд Олег Ивченко. И все равно до конца года жилье подорожает еще на 8-10%, уверена управляющий агентства недвижимости Риэлти-центр Ольга Леонтьева. Так что прогноз о росте цен на 35-40% за год окажется верным, резюмирует Сосницкий.

Снижение покупательской активности Сосницкий связывает с отсутствием жилья, которое соответствует запросам покупателя. Все хотят купить хорошее и недорогое жилье, а предлагают квартиры либо по завышенной цене, либо не очень качественные, констатирует он. У покупателей сформировались четкие требования к жилью, а предложение на рынке не всегда соответствует им, соглашается Леонтьева. Основная часть покупателей люди со средним достатком и уровень их покупательской способности еще не достиг уровня цен, добавляет менеджер отдела продаж СК ГражданПроектСтрой Евгений Тенишев.

По общему мнению, наибольшими темпами растут цены на однокомнатные квартиры, квартиры гостиничного типа и комнаты в коммуналках. По оценкам участников рынка, стоимость квартиры гостиничного типа площадью 17 кв. м доходит до $25 000. Стоимость 1 кв. м в коммуналках сопоставима с ценой элитного жилья и в среднем составляет $1000-1500, рассказывает Сосницкий.

По словам Тенишева, стоимость однокомнатных квартир на Западном и Темернике выросла даже больше: если в начале лета в этих районах можно было найти единичку площадью 25-30 кв. м за $23 000, то теперь хрущевки предлагают за $28 000-29 000, а цена квартир улучшенной планировки доходит до $35 000. В домах, построенных недавно, цена всегда на 10-15% выше, констатирует Ивченко. Для сравнения он приводит следующие цифры: стоимость 1 кв. м в домах, построенных 10 лет назад, составляет $850-900, в домах, сданных в эксплуатацию в прошлом и этом году и попавших на вторичный рынок, $1000-1200.

Жилье в кредит

Значительно увеличилось количество сделок с использованием заемных средств, отмечают риэлторы. Раньше такие сделки были единичными, сейчас с помощью кредитов заключается 10% сделок, рассказывает Леонтьева. Но ипотека не столь популярна, как кредиты на потребительские нужды, говорит Ивченко. Такие кредиты не требуют залога недвижимости, процедура их получения проще и обходится дешевле, чем ипотека, объясняет Сосницкий. Срабатывает цепная реакция тот, кто воспользовался кредитом, рекомендует знакомым, уверяя, что в этом нет ничего страшного, добавляет Тенишев. По его мнению, банки смягчают условия кредитования, конкурируя друг с другом за клиентов. Можно получить кредиты даже на покупку коммуналки, хотя раньше их выдавали только на покупку квартир улучшенных потребительских характеристик, отмечает Сосницкий. А зампредседателя ЖСК Новосел Николай Чуев прогнозирует значительный рост сделок с использованием банковских кредитов в следующем году. Его аргументы: по сравнению с прошлым годом количество займов на приобретение жилья увеличилось более чем в четыре раза. В 2004 г., по данным Чуева, ростовские банки выдали на покупку жилья 263 кредита на сумму 40 млн руб., а за девять месяцев текущего года 1107 кредитов на сумму 474 млн руб.

Требуется парковка

Лидируют по количеству заключенных сделок центр города и спальные районы: Северный, Западный, Темерник. По оценке Чуева, на эти районы приходится 80% продаж. По словам Леонтьевой, порой квартиры в Северном и Западном по стоимости сравнимы с квартирами в центре. Она отмечает, что не очень популярны поселки Чкаловский и 2-й Орджоникидзе, так как там предлагают в основном старый фонд в плохом состоянии.

Сложно продавать и квартиры улучшенных потребительских характеристик, говорит Ивченко из Лендлорда: выбор на рынке достаточно большой и покупатели придирчивы. Кроме традиционных требований к высоте потолков, планировке, площади квартиры большое значение имеет наличие парковки: покупатели охотно бы приобрели 1-2 парковочных места, но подобное предложение практически отсутствует. Это вызывает ажиотажный спрос и позволяет продавать парковочные места по 2-3 номинала, соглашается с мнением коллеги Сосницкий. Стоимость подземной парковки на окраине Северного микрорайона около $10 000, а в его центральной части уже $15 000, говорит Тенишев из ГражданПроектСтроя. По словам Сосницкого, в центре Ростова цена парковочного места доходит до $25 000 и более. Автомобильные стоянки постепенно убирают, а на их местах появляется все, что угодно, только не парковки и гаражи, рассказывает Ивченко. А значит, цены в этом сегменте будут расти и дальше, резюмирует он.