Ипотека и недвижимость - Путин превратит геленджик в мегакурорт

НОВОСИБИРСК После прошлогоднего ажиотажа на рынке вторичного жилья воцарилось спокойствие. По оценкам опрошенных Ведомостями риэлторов, спрос на квартиры сократился на 10-15% , а рост цен приостановился. Исключение составляет новое жилье, спрос и цены на которое стремительно растут.

По данным мэрии Новосибирска, сейчас жилой фонд города составляет около 26 млн кв. м. Новосибирский комитет по статистике утверждает, что в 2004 г. в городе было построено около 310 000 кв. м, в этом году планируется сдать еще около полумиллиона.

По сравнению с 2004 г., когда спрос на квартиры был просто ажиотажный, сейчас произошло снижение в среднем на 10-15%, рассказывает директор по экономике агентства Сибакадемстрой-недвижимость Павел Смелов. Некоторое оживление наметилось в сентябре: хотя цены не изменились, но количество сделок, заключенных агентством, сравнялось с аналогичным периодом 2004 г., поясняет Смелов.

Падение спроса особенно остро ощущалось в начале года, начиная с весны спрос выровнялся и с тех пор остается стабильным, рассказывает директор агентства недвижимости Байт Игорь Ковалев. По его мнению, традиционного летнего провала, связанного с общим спадом деловой активности, не произошло количество сделок летом и весной было на одном уровне. В течение года мы наблюдаем лишь небольшие колебания в 1-2%, они, как правило, связаны с праздниками, говорит Ковалев.

Наибольший спрос по-прежнему приходится на дешевое жилье, т. е. на однокомнатные квартиры в микрорайонах и жилмассивах Пашино, ОбьГЭС, Северо-Чемский, Западный и Троллейный, отмечает Ковалев. По его словам, именно эти квартиры уходят из агентства быстрее всего при цене от 25 000-30 000 руб. за 1 кв. м.

В течение года рост цен риэлторами наблюдался лишь на новостройки и строящееся жилье. Они объясняют этот факт растущей популярностью нового жилья среди потребителей, а также регулярной индексацией цен застройщиками.

Стоимость же типового жилья на вторичном рынке фактически остается фиксированной с начала года. Однокомнатные квартиры одинаковой площади в районах средней удаленности от линии метро стоят от 0,9 млн руб., а в центральной части города и по линии метро уже от 1,1-1,2 млн руб. до 1,5 млн, говорит Ковалев.

По оценке Смелова, дороже всего квартиры стоят в Центральном районе, где средняя цена составляет 34 100 руб. за 1 кв. м, а также в Железнодорожном 33 000 руб. за 1 кв. м, самое дешевое жилье в Первомайском районе 22 600 руб. за 1 кв. м; в целом по городу средняя цена 1 кв. м составляет 27 500 руб.

По мнению директора агентства недвижимости Дельта Владимира Затримайлова, количество инвестиционных сделок на вторичном рынке в этом году несколько сократилось по сравнению с 2004 г. В нынешнем году нет такого сумасшедшего роста цен, как в прошлом, рассказывает Затримайлов. Инвестпокупки остались только на первичном рынке, где квартиры дорожают на каждой стадии строительства, утверждает эксперт. Большинство квартир на вторичном рынке сейчас покупается для себя. Наибольшим спросом пользуется новое жилье более современное и комфортное.

Полногабаритные квартиры (так в Новосибирске принято называть квартиры с потолками не менее 3 м. Ведомости) в так называемых сталинках теряют популярность.

Если у покупателя достаточно денег, он, как правило, выбирает жилье в новом доме, хотя оно и стоит дороже, чем в соседнем здании постройки 20-летней давности, считает замдиректора агентства Эрмитаж Илья Маслов. По его данным, квартиры в центральной части Новосибирска в комплексе Солярис стоят по $1300-1500 за 1 кв. м, на Депутатской, 48, по $2000 за 1 кв. м, а цена полногабаритных квартир застыла на средней отметке в 27 000-30 000 руб. за 1 кв. м. Есть отдельные старые дома, цена на квартиры в которых еще долго не будет снижаться. Таков, например, знаменитый стоквартирный на Сибревкома, квартира в 90 кв. м в котором недавно продана за $125 000, поясняет Маслов.

По его наблюдениям, некоторые полногабаритные квартиры в центре и прилегающих к центру районах постепенно дешевеют. Так происходит, к примеру, в Калининском районе: новые квартиры на ул. Богдана Хмельницкого сейчас можно купить по 29 000 руб за 1 кв. м по этой цене два-три года назад продавались старые дома на Красном проспекте, за исключением пл. Ленина, в то время как квартиры в старых домах на пл. Калинина предлагаются по 37 000 руб. за 1 кв. м.

Однако Богданка остается престижным местом и цены на новое жилье соответствуют его центральному месторасположению, т. е. 30 000-34 000 руб. за 1 кв. м, считает Ковалев.

На престижной окраине Новосибирска в Академгородке цены на вторичном рынке с начала года выросли приблизительно на 15%, рассказывает Затримайлов. Наибольший рост пришелся на январь март. Ковалев объясняет это тем, что именно на этот период пришлась последняя волна перепродаж квартир в новостройках. По его словам, начиная с апреля такие продажи стали единичными, поэтому цены на вторичном рынке подросли более чем на 5%.

Стоимость 1 кв. м в новых домах, говорит Затримайлов, как правило, минимум на 10-15% дороже жилья постройки 60-х гг.

Если на вторичном рынке полногабаритные квартиры продаются в среднем по $1450-1600 за 1 кв. м, то примерная цена новостройки на вторичке составляет $1750-1800 за 1 кв. м, утверждает он.

Однако, по словам Затримайлова, нового жилья в Академгородке строится недостаточно, квартиры в здешних новостройках раскупаются моментально и цены на них растут, опережая остальное предложение на вторичном рынке. В начале года цены на новые квартиры выросли с 33 000-35 000 руб. до 50 000 руб. за 1 кв. м, сейчас отдельные квартиры легко уходят по цене, близкой к $2000. Так, в новом доме по одной из улиц Академгородка недавно была продана квартира площадью 160 кв. м под чистовую отделку за 8 млн руб. Еще летом абсолютно такую же квартиру можно было купить на 200 000 руб. дешевле, причем с евроремонтом. По словам Затримайлова, сейчас в этом микрорайоне нет предложений даже по $2000 за 1 кв. м. Наш клиент уже несколько месяцев пытается купить здесь любую квартиру в новостройке и готов платить по $2000 за 1 кв. м, но безрезультатно, отмечает он.

Как стало известно RBC daily, в маленьком курортном Геленджике с 1 декабря начнется строительство аэропорта международного класса. Появится он на месте старого городского аэропорта для кукурузников. Решение о строительстве было принято после визита в Геленджик президента в 2004 году, когда в этом городе проводилось заседание Госсовета. Реализация проекта проходит молниеносно. Местные жители, признавая, что появление нового аэропорта жизненно необходимо городу, тем не менее активно протестуют против строительства его в пределах населенного пункта. Новая взлетно-посадочная полоса фактически войдет клином в центр города и существенно повлияет на условия обитания местных жителей зона повышенного шумового воздействия накроет более 7 квадратных километров. Однако все эти общественные волнения уже мало что могут изменить: из федерального бюджета в этом году на реализацию первого этапа строительства выделены немалые средства. Стремительность, с какой была одобрена реализация проекта, многими объясняется тем, что рядом с Геленджиком строится дача патриарха, а также резиденция администрации президента.

Новый геленджикский аэропорт будет иметь одну взлетно-посадочную полосу длиной 3,1 тыс. метров. Самолеты будут садиться на нее со стороны Черного моря. Новый аэропорт сможет принимать самолеты типа Ту-104, Як-42, Ту-334, Ил-114, Ан-40, Ан-148, Ан-24, Aн-38, Як-40 и др. Грузовые перевозки планируется осуществлять на тяжелых грузовых самолетах типа Ил-76. В аэропорту также предусматривается эпизодическая эксплуатация дальнемагистральных самолетов Ил-96. Строительство запланировано в две очереди: первая, до 2010 года, включает 1-й пусковой комплекс объектов, необходимых для эксплуатации аэродрома (до 2006 г.), вторая до 2020 г. (завершение строительства). Общая площадь территории участка, с учетом перспективного развития до 2025 г., составит 198,5 га. Площадь действующего аэропорта 96,2 га.

После того как на Госсовете в июле 2004 г. президенту доложили об идее создания аэропорта международного класса в Геленджике, машина закрутилась с завидной скоростью. По информации RBC daily, земляные работы должны начаться уже 1 декабря. А поручения президента России и поручение председателя правительства были подписаны в августе 2004 г. В октябре был выбран участок. В том же году было решено, на какие средства будет строиться аэропорт: из федерального бюджета 2005 года предусмотрено выделение 500 млн руб. Всего из госбюджета на этот проект предполагается потратить 4,5 млрд руб. Они будут вложены в объекты, не подлежащие приватизации: взлетно-посадочную полосу, перрон и светосигнальное оборудование. В реализации проекта примет участие компания Базовый элемент, которая предположительно вложит 2 млрд руб. На эти средства будут построены сам аэропорт и сопутствующая инфраструктура. Как рассказали RBC daily в институте Аэропроект, который разрабатывал проект аэропорта, обоснование инвестиций и проектное предложение уже утверждены Минтрансом и прошли государственную экспертизу. Возможно, первые самолеты аэропорт сможет принять уже в 2007 г.

Город Геленджик действительно остро нуждается в собственном аэропорте. Старый аэропорт, построенный во время войны, способен принимать лишь легкие Ан-24, Ан-26 и Як-40. Там есть только одна полуразрушенная взлетная полоса и несколько обветшалых административных построек, кроме того, самолеты могут взлетать и садиться только в светлое время суток и только в летний период. Ближайшие аэропорты находятся в Анапе и в Сочи. Прямого железнодорожного сообщения нет вовсе, и приезжие могут добраться до Геленджика только от Новороссийска, а он расположен в 30 км. Гендиректор риэлторской компании Дело Алексей Степанов в беседе с RBC daily заявил, что появление нового современного аэропорта оживит жизнь города. На сегодняшний день его коэффициент полезности уже просчитан, новый аэропорт станет четвертым по счету в Краснодарском крае и позволит разгрузить аэропорты и железные дороги в Сочи, Анапе и Краснодаре, и развитие получит весь курортный район, рассказал он. По расчетам, пропускная способность нового аэропорта в перспективе может достичь 600-800 тысяч пассажиров.

Местные жители уверены, что строительство крупного аэропорта в черте города негативно отразится на его жизни. Новый аэропорт отсекает часть городской территории, клином вдаваясь в существующую застройку, рассказывает Вячеслав Крыленко. Вся территория аэропорта располагается в пределах II зоны санитарной охраны курорта. Зона повышенного шумового воздействия, где уровень шума будет достигать 85 дБА, накроет площадь около 7,8 кв. км. В том числе на этой территории находится плотная жилая застройка. Как сообщил RBC daily источник, близкий к администрации города, около 70 частных домовладений, расположенных на месте будущего строительства, будут снесены, и местные власти ведут с федеральным центром переговоры о том, чтобы компенсация была выплачена в полном объеме из федерального бюджета.

Между тем, как заявляют в администрации города, перестройка аэропорта под большие самолеты значительно увеличит турпоток в Геленджикский район. Новая программа развития курорта до 2015 года предусматривает увеличение его мощности до 2,5-3 млн человек. Как утверждает представитель группы компаний UMACO Роман Накашидзе, новый аэропорт, безусловно, даст толчок для развития этого курорта. Любой город, претендующий на роль курорта, становится более привлекательным для отдыхающих при наличии развитой транспортной системы. Создание аэропорта подтолкнет и процесс развития инфраструктуры курорта, строительства новых отелей, здравниц и прочих мест отдыха, заявил он RBC daily. Этот процесс активизируется даже после простого объявления о будущем строительстве. В концепции развития курортного побережья Краснодарского края Геленджику отводится заметная роль, и одним из условий выполнения этих планов станет строительство нового аэропорта. Однако собеседники RBC daily в один голос дают еще одно объяснение форсированной стройке: по их данным, в приватных разговорах разработчики проекта не скрывают, что такой мощный аэропорт строится под Путина. Дело в том, что в районе мыса Идокопас, в курортной зоне Геленджика, возводится новая резиденция администрации президента. Кроме того, в Джанхоте строится и дача патриарха.