Ипотека и недвижимость - Как не стать жертвой строительной пирамиды

Складские комплексы сегодня в Москве группируются у точки входа грузов в город (Ленинградское шоссе) и у точки выхода (Павелецкий вокзал). По мере развития логистической инфраструктуры, строительства ЦКАД и привлечения грузов на Транссиб склады будут уходить из города, осваивая западное и южное направления.

По словам генерального директора консалтинговой компании КИА центр Николая Титюхина, сегодня склады расположены в Москве довольно хаотично: их строили там, где оказывалась свободная земля и владельцам удавалось договориться с местной администрацией. Тем не менее в расположении складов можно отметить системность. Большинство комплексов группируются в районе Ленинградского шоссе - здесь, по данным заместителя директора отдела складской и индустриальной недвижимости компании Knight Frank Алексея Новикова, расположено 34% складских комплексов Москвы и области.

Еще комплексы тяготеют к западным трассам - Минскому и Киевскому шоссе, а также Симферопольскому шоссе, по которым в Москву поступают импортные грузы. Как считает Новиков, по мере роста грузопотока и насыщения ленинградского направления количество складов на западных трассах будет увеличиваться.

Склады для обслуживания региональных грузопотоков находятся в восточной части города. По словам Новикова, лидерами в этом сегменте являются Ярославское (12%), Новорязанское (8%), Каширское и Новокаширское (федеральная трасса Дон) шоссе (8%).

По мнению Титюхина, если России удастся привлечь грузы из Китая, а также корейские и японские на Транссиб, грузопотоки начнут активно приходить в Москву с юга и востока. Тогда и концентрация складов в этой части города увеличится.

Что касается внутримосковских перевозок, то, по словам начальника управления мультимодальных перевозок группы компаний Армадилло Юрия Минакова, склады, которые ориентированы на регулярные перевозки грузов в Москву, в основном находятся близко от МКАД или в границах города: возить за 50 км со складов на ЦКАД грузы в Москву небольшими автомобилями (которые могут въезжать в центр днем) невыгодно.

Как отмечает Титюхин, сегодня дистрибуторы в основном оперируют небольшими (3-5 тыс. кв. м) складскими комплексами, которые одновременно выполняют функции транзитного распределительного центра и склада для обслуживания региональной сети магазинов или филиалов. Это приводит к высоким издержкам на обработку грузов на складах, на топливо и к большим временным затратам. По мнению Титюхина, такая схема работы будет меняться в ближайшие годы. По его словам, в зоне до 80 км от МКАД будут возникать региональные распределительные центры, которые начнут обрабатывать транзитные грузопотоки. Уже заложены первые проекты такого рода. Это логистический парк в Пушкине- офисно-складской комплекс общей площадью 200 тыс. кв. м, в этом году начато строительство первой очереди площадью 70 кв. м; центр логистического оператора FM Logistic в Чехове площадью 45 тыс. кв. м - уже сдана первая очередь; и комплекс Национальной логистической компании в Крекшино - запланирован терминал на 300 тыс. кв. м, уже сдана первая очередь - 30 тыс. кв. м.

Ближе - в 15-20 км от МКАД - должны быть расположены транспортно-грузовые центры площадью от 10 тыс. кв. м, на которых будут храниться товарные запасы для московских магазинов.

А уже в черте Москвы, в районе Третьего транспортного кольца, разместятся распределительные центры, с которых будут доставлять товары в магазины. Как о тмечает Минаков из Армадилло, необходимость таких комплексов обусловлена тем, что в центральную часть города груз необходимо возить на легких (грузоподъемностью до 1 т) коммерческих автомобилях, а перевозить на таких машинах грузы со складов в районе ЦКАД экономически невыгодно. На складах в черте города товар можно перегружать с больших автомобилей на маленькие, говорит он.

По мнению Минакова из Армадилло, с организацией такой многоуровневой структуры увеличатся расходы экспедиторов - за счет аренды промежуточных складов, оплаты нескольких перегрузок и движения по ЦКАД и другим платным участкам дорог.

В результате это может привести к росту цен на потребительские товары. Однако Титюхин из КИА центра уверен, что в итоге логистические издержки компаний снизятся. За счет отвлечения транзитных потоков от Москвы уменьшатся расходы на топливо - большие грузовики будут разгружаться уже в области и перестанут стоять в пробках. А благодаря оптимизации системы транспортировки и повышения уровня складов сократятся временные издержки и, таким образом, вырастет грузооборот.
Сегодня многие мечтают о хорошей квартире в благоустроенном районе. Но порой конечные покупатели и частные инвесторы, стремясь к заветной цели и вкладывая свои средства в еще не построенные дома, становятся жертвами мошенничества со стороны строительных компаний. В результате остаются и без денег, и без квартир.

Какие же действия стоит предпринять перед покупкой жилья, чтобы оградить себя от обмана? Попробуем разобраться.

Обман или просчет?

Случаи мошенничества были на рынке недвижимости всегда. Недобросовестные компании предлагали людям приобрести квартиру в доме, который буден сдан через пару лет, по ценам, значительно более низким, чем на рынке, демонстрируя при этом пустые строительные площадки и заверяя доверчивых покупателей, что строительство вот-вот начнется. В погоне за дешевизной многие частные инвесторы вкладывали свои средства, не задумываясь о риске. В итоге компания либо исчезала вместе с полученными деньгами, либо строительство затягивалось на неопределенный срок.

Сегодня обманутые соинвесторы выходят на митинги, требуя у города вернуть им украденные недобросовестными застройщиками квартиры, пресса публикует так называемые черные списки ненадежных девелоперов, а крупные строители проводят круглые столы, посвященные данной проблеме.

Увы, ни проводимые митинги, ни круглые столы, ни публикации в СМИ не могут оградить от мошенничества со стороны застройщиков потенциальных покупателей или же решить проблемы тех, кто уже попал. Естественно, волна негодования переходит в неясный гул, в котором порой слышны гневные возгласы пострадавших, сухие бюрократические речи чиновников и беспомощные оправдания компаний из пресловутых черных списков. Последние два пункта особенно раздражают: вместо осознанных и четких действий власти ограничиваются декларациями, позволяя недобросовестным компаниям работать на рынке и пополнять списки жертв, а провинившиеся девелоперы выступают с гневными речами, что, дескать, на них возводят поклеп и требует себе поблажек (видимо, чтобы украсть еще больше). А соинвесторы и покупатели продолжают ждать своих квартир годами.

Впрочем, следует заметить, зачастую просто задержка сроков сдачи дома вовсе не является мошенничеством со стороны застройщиков. Возможно, это либо следствия экономического просчета или непрофессионального менеджмента, либо результат неудачно сложившихся обстоятельств.

Строительство - процесс, зависящий от многих организаций и контролирующих ведомств. Поэтому зачастую существуют объективные причины для задержки ввода дома в эксплуатацию, - утверждает Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании Сити-XXI век.

Задержка в сроках сдачи объекта чаще - не обман, а последствия увеличения сроков реализации проекта из за огромного количества согласующих органов, зачастую не зависящих от застройщика, а также, из-за постоянных изменений правил игры на рынке недвижимости, - соглашается генеральный директор ООО АРТ-Билдинг Андрей Анохин.

А в некоторых случаях препятствия чинят и жители близлежащих домов, недовольные началом строительства.

Застройщикам самим не выгодно задерживать сроки сдачи дома госкомиссии, - резюмирует Дмитрий Кузнецов, 1-й заместитель генерального директора ЗАО МИАН-агентство недвижимости. - Среди последствий затянувшегося строительства и серьезных срывов сроков сдачи дома госкомиссии у застройщика могут возникать проблемы и с городскими структурами и с дольщиками - соинвесторами, которые могут подать в суд.

Однако для людей, вложивших свои средства в строительство и не получивших квартиру в срок, а порой и оставшихся вообще без квартиры и без денег, вряд ли заботят причины таких просчетов. А таких людей в России, а в частности, и в Москве, очень много.

На состоявшемся в середине ноября Круглом столе Строительные пирамиды - мошенничество или экономический просчет?, проводимом Ассоциацией Строителей России, Сергей Амбарцумян, заместитель руководителя Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции г. Москвы, обещал, что все вопросы, связанные с обманом дольщиков, будут рассмотрены Правительством Москвы. В частности, московские чиновники ведут переговоры о передаче проблемных строек новым инвесторам, которые доведут объекты до логического завершения. Для этого город даже готов пойти на снижение своей доли и предоставление таким инвесторам преференций.

Нам предлагают вернуть наши деньги. Но за 50 тысяч долларов, на которые раньше можно было приобрести хорошую трехкомнатную квартиру, сегодня ничего не купишь, даже на вторичном рынке, - сетует Анастасия Антонычева, пресс-секретарь соинвесторов ООО Мастерок. Во избежание подобных проблем следует крайне ответственно подойти к покупке своего жилья.

Снижаем риски!

Так как же защититься от обмана? 100% гарантии, что дом будет сдан в срок (и будет сдан вообще), не способны дать порой и крупные компании. Хотя, безусловно, шансы пролететь здесь намного ниже.

Как утверждает Сергей Лядов, важны не столько размеры компании, сколько ее репутация на рынке. Чтобы понять ее, надо навести справки о компании, узнать, сколько лет она работает, сколько объектов инвестировала и (или) построила, каковы отношения с органами местной власти, имеет ли аккредитацию при Департаменте инвестиционных программ строительства г. Москвы, - считает эксперт.

Однако избежать явного обмана, в случае, когда обещанное строительство даже не было начато, все же возможно, при условии соблюдения некоторых правил.

Прежде чем покупать квартиру в новостройке, мы настоятельно рекомендуем проконсультироваться с независимым юристом или консультантом, - говорит директор по маркетингу группы компаний КОНТИ Вячеслав Тимербулатов. - На помощь может прийти и риэлтор, который в курсе законодательной базы, юридических нюансов, обладает умением профессионально вести переговоры. С его помощью сделка пройдет быстрее, с наименьшими временными, моральными и финансовыми потерями.

Также необходимо собрать информацию о застройщике: какими проектами управляет компания, в срок ли сдаются её объекты, не было ли случаев двойных продаж в построенных ранее домах, нет ли на её счету долгостроев и замороженных строек, а также жалоб со стороны вселившихся покупателей на качество строительства, - советует Андрей Анохин.

Особое внимание следует уделить составлению договора. Прежде всего, в этом договоре должно быть точно указано то имущество, которое будет передано участнику после ввода объекта в эксплуатацию (основные характеристики квартиры - количество комнат, метраж и т. д.), а также сумма, которую он обязан заплатить застройщику, - рассказывает Вячеслав Тимербулатов. - Кроме того, нужно прописать точные сроки строительства дома (точнее, указать, за какой срок застройщик обязуется не только возвести дом, но и предоставить клиенту его квартиру).

По словам Сергея Лядова, обязательно должен быть определен сам предмет договора - квартира, ее строительный адрес, секция или подъезд, месторасположение на этаже, ее площадь, количество комнат, наличие балкона или лоджии. Это следует сделать для того, чтобы четко идентифицировать квартиру, и не получить потом другой этаж или вид из окна. Кроме того, необходимо внимательно подойти к юридической части сделки.

В первую очередь, стоит проверить, есть ли у компании-продавца необходимый пакет правоустанавливающих документов. В их числе: Постановление Правительства Москвы или Московской области или другой распорядительный документ, на основании которого осуществляется строительство жилого дома, разрешение на строительство, договор о праве собственности или аренды данного земельного участка, инвестиционный контракт, который регулирует порядок взаимоотношения органов городской администрации и инвестора, протокол распределения жилой площади и другие документы.

Безусловно, подобные процедуры отнимут у вас много времени и сил. Но, согласитесь, лучше ответственнее подойти к решению проблемы на первоначальном этапе, обезопасив свои личные средства, нежели впоследствии остаться ни с чем. А для частных инвесторов такие меры безопасности имеют стратегическое значение, поэтому их надо знать и соблюдать.

Официально

На пресс конференции, состоявшейся 14 ноября, властями было решено создать специальную комиссию, которая перед тем как город выделит той или иной компании землю под застройку, должна будет проверять добросовестность застройщиков. Строительные компании будут обязаны раз в два месяца демонстрировать сотрудникам новой комиссии при ГУВД результаты строительства, кроме того, сотрудники комиссии будут очень тщательно проверять все документы строительной компании и договора, которые она заключает с дольщиками. Правительство надеется, что это позволит избежать двойных продаж.

Однако власти не ограничились созданием новой комиссии. На конференции не раз прозвучала мысль о том, что именно несовершенство жилищного и земельного законодательство позволили развиваться такому виду мошенничества, как строительные пирамиды. Именно поэтому чиновники озаботились проблемой совершенствования законодательства: в скором времени на рассмотрение правительства будут внесены поправки в жилищный кодекс, которые должны будут более четко определить права дольщиков и обязанности строителей.

Юридически

Люди остаются без квартир и без денег, они не знают, как вести себя в такой ситуации.

Что же делать человеку, который по вине неблагонадежного инвестора остался без кола и без двора? На это вопрос нам ответили столичные юристы.

Юрий Николаевич Николаев, глава Московской коллегии адвокатов Легис-групп:

Когда стройка замораживается, и человек начинает подозревать, что его хотят обмануть, первым делом он должен выяснить, почему прекратилось строительство. Бывают, такие случаи, когда инвесторы просят у дольщиков небольшой доплаты, чтобы продолжить строительство. В таких случаях, как правило, дольщики идут на уступки и через некоторое время строительство возобновляется.

Если же строительство в ближайшее время продолжаться не будет, то следует написать жалобу и нести ее в суд.

В том случае, если контракт застрахован, можно потребовать возмещения денежных средств у страховой компании, в этом случае компания выплачивает дольщику его деньги, и получает права на его квартиру, получается своеобразный обмен. Если же контракт не застрахован, то дела обстоят несколько сложнее.

Здесь, во-первых, нужно проконсультироваться с юристом. Одиночки в такой ситуации бессильны, они не могут защитить себя, лучше действовать сообща. То есть, если инвестор не достроил дом, то наверняка вы не один оказались не у дел. Обманутым дольщикам лучше объединяться и действовать сообща, в таком случае есть возможность сначала получить недостроенные квартиры в собственность объединения, а уже потом решать судьбу своих инвестиций: или продавать недостроенный дом, или искать другого застройщика.

Если вы считаете, что вам должны выплатить денежную компенсацию, то лучше обращаться в организацию защиты прав потребителей, если же хотите получить квартиру, то здесь все зависит от того, насколько завершен дом. Если речь идет о загородном коттедже, то в собственность можно оформить и незавершенное здание, а если о жилом доме, то дело обстоит несколько сложнее.

Если дома еще нет, и строительство было заморожено практически на начальной стадии, то и право собственности оформлять не на что. В таком случае в суд следует подавать на компанию за нарушение сроков сдачи объекта. Результат такого процесса может быть следующим: город может выделить на объект застройщика, который закончит строительство.

Если же дом готов, а от вас требуют доплаты, или, что тоже часто бывает, вы оказываетесь не единственным владельцем данной жилплощади, то нужно подавать в суд иск о признании права собственности.