Ипотека и недвижимость - Деньги и метры

Канун Нового года, как водится, эксперты рынка жилья встречают прогнозами. В этом сезоне первым выстрелил директор центра Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко. Явная положительная динамика цен в течение последних месяцев 2005 года возродила уже подзабытую тему: цены разгоняет искусственно созданный ажиотаж, что неминуемо приведет к повторению стагнации 2004-2005 годов.

- Согласитесь, что в течение года риэлторы и застройщики демонстрировали небывалую информационную активность, - напомнил Известиям Олег Репченко. - Использовали любые поводы, чтобы накликать рост цен. Мол, закон о долевом участии не дает нам работать, значит, будет дефицит новостроек. Цемент и топливо подорожали - значит, выросла себестоимость. При том, что доля цемента в себестоимости 5%, а ГСМ и того меньше. Вторичный рынок среагировал на этот шум, и осенью цены ощутимо пошли вверх.

В начале года цены подрастали всего на полпроцента в месяц, и многие эксперты даже заговорили о грядущем падении рынка. Летом и осенью цены стали набирать по 2-3% в месяц. А в октябре-ноябре - уже 4-5%. Если темп сохранится, то к следующему ноябрю квартиры подорожают в полтора раза.

Такая динамика беспрецедентна даже по сравнению с незабываемым сезоном с середины 2003-го до мая 2004 года - тогда средний прирост составил 40%. Что вызвало целую серию дискуссий о причинах происходящего. На поверхности лежало самое простое объяснение: цены гонит вверх инвестиционная составляющая спроса, то есть скупка квартир для последующей перепродажи. Доля перекупщиков в структуре спроса, по разным оценкам, составляла 10-30%. Секрет успеха виделся и в макроэкономических факторах: удачная внешнеэкономическая конъюнктура, то есть высокие экспортные цены на нефть, экономическая стабильность в стране. И все это на фоне высокой инфляции и низкой доходности банковских вкладов. Иными словами, народ богател, улучшал жилищные условия, а лишние деньги вкладывал в ликвидный, прибыльный, безналоговый, не требующий особых усилий и при этом легальный псевдобизнес.

А потом без видимых причин в начале лета 2004 года рынок встал на целый год: спрос стал адекватен предложению, рост цен резко замедлился, многие квартиры, особенно в новостройках, зависли. Менее очевидной, но, похоже, важнейшей причиной стагнации ряд экспертов с неохотой назвали завышенные цены на первичном рынке. Упреки застройщикам в ценовом сговоре стали общим местом.

- Все это мы уже проходили, - полагает пессимист Репченко, - сначала цены неадекватно разгоняются, а потом надолго замирают, рискуя вовсе обрушить рынок. Если наметившаяся этой осенью тенденция сохранится хотя бы до лета, в 2007 году можно смело ждать новой стагнации, а то и обрушения спроса.

Прокомментировать мрачное (для продавцов и застройщиков, конечно) предсказание согласился аналитик Геннадий Стерник.

- Осенний рост цен на 4-5% в месяц - всего лишь кратковременный всплеск, - сказал он Известиям, - нет никаких причин для данных прогнозов. Делать подобные выводы на примере двух-трех месяцев безосновательно. О тенденции можно будет говорить, если такая динамика сохранится в течение хотя бы полугода.
Разговоры о строительстве всегда сопровождают две темы: деньги и количество квадратных метров. Не стала исключением и прошедшая в конце июня в отеле «Балчуг Кемпински» конференция «Строительный комплекс и рынок риелторских услуг Москвы и Московской области».

В ожидании инвестора
Согласно данным докладчиков, за ближайшие семь лет в Московской области планируют построить более 30 млн. кв. м жилых домов, снести более 3 млн. кв. м ветхого фонда и реконструировать 8 млн. кв. м жилья. «Это строительство должно идти за счет всех источников финансирования», — заявил начальник управления внебюджетного строительства Мин-строя Московской области Юрий Глаголев. Разумеется, такие инвестиции уже активно привлекают: за последние четыре года зарегистрировано 928 инвестиционных контрактов на строительство более 50,5 млн. кв. м жилья.
Приступая к возведению нового здания, необходимо помнить, что дом — не только сооружение, но и сопутствующая ему инфраструктура, о чем забывают некоторые строительные компании в погоне за прибылью. В результате готовый дом не всегда своевременно сдают в эксплуатацию. Однако для создания инженерной инфраструктуры тоже нужны деньги. И немалые.
Сегодня вся энергетика сосредоточена вокруг МКАД и в крупных городах Московской области (Одинцово, Реутово, Балашиха и т. п.). «Такая ситуация является тупиковой», — заметил Ю. Глаголев. Без инвестиций решить ее не удастся.
Впрочем, помимо денег помочь в решении данной проблемы могут и люди, если станут более экономно пользоваться водой, электричеством. Для этого надо оснастить дома всевозможными счетчиками. Но нет гарантий, что когда люди начнут тратить и платить, соответственно, меньше, тарифы не увеличат, в результате чего сама идея энерго- или водосбережения девальвируется.
Кстати, о росте тарифов. Именно отсутствие адекватного размера квартплаты в годы советской власти стало одной из причин сегодняшнего состояния сферы жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ). Говоря об этом, выступавшие вспомнили историю. В 1918 году систему ЖКХ национализировали, то есть она перешла в собственность государства. Долгое время минимальную квартплату позиционировали как одно из достижений социализма. В те времена обычные семьи платили 10 руб. 40 коп. за аршин площади, а семьи красноармейцев и вовсе от таких трат освободили. Так что, отметила заместитель министра ЖКХ правительства Московской области Раиса Денисова, почти всю советскую историю взимали только часть квартплаты. А в 1992 году, когда началась массовая приватизация жилья, заговорили о том, что собственность — это не только права, но и обязанности.
Впрочем, полторы тысячи зданий в Москве к тому времени уже успели обветшать, и возник вопрос о их ликвидации. Чтобы решить проблему, надо строить недорогое и быстровозводимое жилье, куда бы смогли переехать люди из квартир, непригодных для проживания.
В Московской области принята Комплексная программа «Жилище, инженерная и социальная инфраструктура Московской области на 2004–2010 годы». Ее задача — обеспечить доступное жилье с помощью комплексной застройки городских и сельских поселений региона. Разумеется, необходимо также возводить дома элитного и бизнес-класса. Иными словами, предложения на строительном рынке должны обеспечивать потребности всех категорий граждан.
Впрочем, еще долго приобретать жилье сможет не слишком значительная часть населения. Доходы большинства людей не позволяют им купить квартиру даже в долг, по ипотечным программам. Тем временем цены на недвижимость в столице по‑прежнему растут. За прошлый год они увеличились на 19,7 %, составив 14 184 руб. за кв. м (в 2003 году — 11 854 руб.)*.
Такая тенденция продолжится, для чего есть ряд причин. Во‑первых, повышение стоимости энергоносителей (рост оптовых цен на бензин, газ, электроэнергию). Во‑вторых, увеличение цен на строительные материалы (в прошлом году кирпич подорожал на 100 %, бетон — на 45 %, цемент — на 20 %, металл — на 30 %; к концу нынешнего года, вероятно, за цемент придется платить больше еще на 45 %, а за кирпич — на 35 %). Ну, и наконец, к росту стоимости жилья приведет повышение процентных ставок по банковским кредитам и высокие темпы инфляции в стране.

Вопрос национальной безопасности
На стоимость квартиры, заметил генеральный директор ЗАО «Управление по эксплуатации и ремонту» Андрей Шаров, влияет не только ее площадь, но и уровень социального комфорта, безопасности, свойственные данному месту жительства. При определении цен на недвижимость сегодня все большее значение приобретают такие факторы, как благоустроенность близлежащих территорий и подъездов, надежность и качество инфраструктуры. Кто будет возводить востребованное качественное жилье, если лицензирование деятельности строительных компаний все‑таки отменят? Таким вопросом задались участники конференции.
Дело в том, что в конце июня Совет Федерации одобрил проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности». Согласно документу, лицензирование строительной деятельности упразднят с 2007 года.
Последнее изменение в упомянутый закон внесено пять лет назад: тогда из двенадцати видов строительной деятельности, для осуществления которой нужно получить лицензию, осталось только три. Для сравнения: на Западе лицензию надо подтверждать ежегодно и ее необходимо иметь каждому человеку (а не компании), желающему заниматься таким делом.
По словам генерального директора Федерального лицензионного центра Госстроя РФ Александра Толкачева, отказ от лицензирования в строительной отрасли приведет к утрате управления и контроля над этой сферой. «Лицензирование стимулирует строительство, создает преграды мошенникам для работы в данной отрасли» — отметил он. По итогам проведенного опроса, свыше 95 % респондентов высказали мнение, что отмена лицензирования приведет к увеличению числа аварий на строительных объектах и снижению качества предоставляемых услуг.
Сторонники отмены лицензирования заявляют, что необходимость получения лицензии служит серьезной преградой для выхода на этот рынок начинающих предпринимателей. Однако такое мнение не совсем обоснованно: за последнее время строительным компаниям выдано много лицензий и по доступной цене. Так, в Краснодарском крае, где в настоящий момент активно идет строительство, лицензия стоит около 8 тыс. руб. (в других регионах сумма еще меньше).
Лицензирование деятельности строительных компаний, говорили докладчики, — вопрос национальной безопасности. Решение проблемы должно обеспечить защищенность и гарантии всем жителям России.

Долгострой: кто виноват и что делать?
Долгострой по‑прежнему остается национальным бедствием.
«Зеленый Троицк, претендующий на статус наукограда, может стать столицей отечественного долгостроя». С такой печальной ноты начал свое выступление заместитель главы города Троицка Владимир Дудочкин.
Причин долгостроя немало:
• недостаточность собственных средств застройщика, зависимость темпов строительства от денежного потока при реализации квартир;
• демпинг на ранних стадиях возведения объектов и, как следствие, пирамидальный характер строительных схем;
• массовый приток на строительный рынок частных инвесторов, плохо знающих строительные технологии и законодательство;
• инвестиционное дилетантство населения, невнимательность к документам, излишнее доверие к инвестору;
• экономические просчеты застройщиков в планировании бизнеса, а в связи с этим — существенное удорожание строительно-монтажных работ;
• отсутствие у граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, денежных средств для покупки жилья по коммерческой цене;
• нежелание и неумение застройщиков пользоваться банковскими инструментами для привлечения средств в строительство;
• экономия на страховании и отсутствие учета рисков возведения объекта;
• криминализация рынка продаж контрактов на соинвестирование, двойные продажи от лица соинвесторов строительства, страховые схемы оплаты контрактов, искусственные банкротства.
Продолжением извечного вопроса «Кто виноват?» стал вопрос «Что делать?».
Решить проблему долгостроя можно, если завоевать доверие населения; более строго лицензировать деятельность строительных компаний; вести черные списки недобросовестных инвесторов и подрядчиков; обязательно страховать все сделки (по аналогии с ОСАГО) и регистрировать контракты на соинвестирование возведения объектов; использовать эффективные штрафные санкции за нарушение сроков и схемы финансирования строительства.