Ипотека и недвижимость - Вы в какую недвижимость сейчас вложились бы?

Малые формы

Считается, что одна из обязательных характеристик элитного жилья большой размер. Все, что меньше ста квадратных метров, это не квартира, и места такому жилью в элитных домах нет. Тем не менее существует устойчивый спрос на маленькие и очень маленькие (от 40 кв. м) квартиры в самых что ни на есть элитных домах по самой что ни на есть высокой цене. Спрос, по большей части остающийся неудовлетворенным.

Соразмерно требованиям Вот, допустим, вы решили сделать новогодний подарок ребенку, только что достигшему совершеннолетия, и справедливо полагаете, что лучший подарок это квартира. А самый лучший подарок это квартира в элитном доме в пределах золотой мили или хотя бы на Чистых прудах с надежной охраной и всем набором сопутствующих сервисов. Но он, то есть ребенок, о семье пока не задумывается и вообще учится за границей, а в Москву приезжает на Новый год и каникулы. То есть не нужны ему (ей) пятикомнатные апартаменты, а нужна небольшая квартирка-студия.

Это только один вариант, а может быть еще масса других. Например, у вас дом, как полагается, на Рублевке, но вы задержались в офисе допоздна, на дорогах гололедица и колонны снегоуборочных машин, и вам совсем не хочется тащиться за город, пусть даже за рулем персональный водитель. Почему бы на такой случай не иметь маленькую симпатичную квартирку где-нибудь поблизости от офиса?

Ее можно использовать и в случае приезда VIP-партнера, которому домашняя обстановка больше по душе, чем гостиничная. Да и мало ли в каком случае ее можно использовать... Так вот, если вы решили купить такую квартирку, вам придется потратить немало времени на поиски. Спрос на такого рода недвижимость сильно опережает предложение. Есть очень много потенциальных покупателей, которые готовы пожертвовать лишней площадью ради высокого статуса дома, утверждает директор отдела жилой недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн. При цене, например, $10тыс. за 1 кв. м разница между 200-метровой квартирой (то есть стандартной для жилья такого уровня) и 50-метровой (то есть практически самой маленькой, какую можно себе представить) составляет $1,5 млн.

Раньше девелоперы считали, что такая разница в ценах может привести к социальной неоднородности и сознательно избегали квартир маленькой площади на стадии проекта. На мой взгляд, это неправильно.

Есть много достаточно молодых людей, занимающих должности топ-менеджеров, которые готовы несколько лет пожить в небольшой квартире, но в доме элитного уровня. Если человек готов заплатить $10 тыс. за 1 кв. м, соседство с ним вряд ли кого-то обременит, пусть он и не олигарх.

В последнее время, кажется, отношение к квартирам маленькой площади меняется, но ведь к продаже сейчас предлагаются квартиры в домах, которые проектировались несколько лет назад, поэтому пока у нашего молодого топ-менеджера мало шансов поселиться в элитном доме.

По крайней мере, в пределах 'золотой мили' предложения квартир менее 100 кв. м нет вообще. В других районах столицы, которые по уровню престижности следуют сразу за Остоженкой, квартиры небольшой площади все-таки встречаются. Шесть лет назад первые маленькие элитные квартиры (площадью до 50 кв. м) были предложены в доме Времена года на Полянке. А сейчас на Большой Якиманке заканчивается строительство дома Коперник, где предлагается несколько квартир площадью 44 кв. м.

Игра на уменьшение

Застройщики прислушиваются к мнению риэлтеров квартиры небольшой площади уже появляются в домах элитного уровня, говорит управляющий партнер компании 'Усадьба' Александр Дьяченко. Мы рассматриваем это если не как направление, то как вполне определенный сектор рынка и рекомендуем застройщикам учитывать этот спрос. Мы даже дали название такой недвижимости бизнес-квартиры.

То есть это квартиры, которые покупают компании или частные лица для каких-либо бизнес-нужд. Еще два-три года назад найти в Москве подобную квартиру было очень сложно такие заявки обрабатывались иногда в течение года.

Сейчас несколько месяцев. Такие предложения есть в строящемся доме 'Онегин', в 'Копернике', в 'Итальянском квартале' на Долгоруковской улице. Конечно, до сих пор этот сектор остается очень узким намного уже, чем, например, рынок пентхаусов. Вплоть до 2004 года маленьких квартир в элитных домах почти не было, соглашается Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul`s Yard. При этом спрос на них существует, и немалый. Именно поэтому подобные объекты, если говорить о новых элитных домах, распродаются в числе первых.

Предложение, как и прежде, крайне невелико, так как в концепцию новых элитных домов такие квартиры закладываются нечасто. Правда, ни одного проекта, в котором из таких квартир состояла бы большая часть дома, до сих пор нет, но некоторое их количество обеспечить все же удалось.

Пример жилой комплекс Онегин, где такие квартиры (площадью 60-80 кв. м) были проданы первыми. Что касается стоимости маленьких квартир, то они, как правило, бывают несколько дороже, чем другое жилье в этом же доме. При прочих равных условиях (вид из окна, этажность и т. п.), стоимость 1 кв. м такого объекта выше как минимум на 5%. Это вполне объяснимо: однокомнатная элитная квартира это наиболее ликвидный и востребованный продукт, который является удобным инструментом для вложения средств, продажи, дарения и других операций. Понятно, что в клубном доме наличие маленьких квартир было бы неуместно, но для обычного элитного дома (на 40-60 квартир) или жилья премиум-класса такой формат вполне подходит.

Не все риэлтеры считают, что бизнес-квартиры перспективное направление для элитного сектора. Антон Смирнов, руководитель отдела маркетинга компании КВ Инжиниринг, полагает, что квартиры маленькой площади в элитных домах делать нефункционально. Элитное жилье отличается закрытостью, камерностью, доступ в дом имеет очень ограниченное число людей, говорит господин Смирнов. В таких домах бизнес-встречи не приветствуются. А вот в бизнес-классе квартира для разового использования это нормальный вариант.

В самом дорогом сегменте (de luxe) таких предложений просто нет. Существуют и определенные технологические проблемы, которые делают невозможным большое предложение бизнес-квартир в одном доме. Если здание ориентировано по оси север-юг, то квартира окнами только на север невозможна по определению, двусторонняя не может быть меньше 100 метров, а отдавать под маленькую площадь южную сторону проектировщику будет просто жалко.

Современные дома строятся обычно с глубиной 17-20 м, и это значительно усложняет задачу архитектора, который захочет вписать в проект 50-метровую квартирку, говорит Екатерина Тейн. А вот в реконструированных домах в центре города, которые, как правило, имеют глубину 11-12 м, предусмотреть маленькие квартиры проще. Кстати, дефицит малых площадей не является специфически московской проблемой во всех городах мира приобрести маленькое элитное жилье непросто.

Аркадий Вольский, почетный председатель РСПП:

В землю. Это я могу твердо сказать как специалист. В ту землю, которая сейчас поднялась до $50 тыс. за сотку и будет расти еще. Причем не только в Москве, но и в других городах например, Красной Поляне под Питером или Комарове. Но даже и менее дорогая земля будет нужна, так что можно вложиться и в землю где-нибудь в Сибири.

Александр Ермошкин, президент холдинга Оптима Инвест:

Чтобы вложить деньги с гарантированным доходом, я инвестировал бы их в офисную недвижимость класса Б. Ситуация на рынке жилья неоднозначная и все время меняющаяся. На рынке готовой недвижимости уже прошла первая волна насыщения. Что касается офисной недвижимости класса А, то там большие сложности для девелопера и застройщика, поэтому класс Б самая выгодная инвестиция.

Василий Сидоров, президент компании МТС:

В недвижимость, которая имеет потенциал, чья стоимость возрастет в несколько раз. Лично я бы вложил деньги в помещения из старого фонда, которые можно использовать после переделки для коммерческих проектов, а также меня интересуют жилые помещения в бизнес-классе.

Андрей Козырев, бывший министр иностранных дел России:

В жилой сектор Москвы. И я не считаю, что это будет рискованное вложение. Главное, при инвестировании строительства жилого дома или покупки готовой квартиры тщательно проверить все документы. Тогда не надо будет стоять на митингах и требовать возврата денег. Конечно, обманщиков у нас везде хватает, даже банкам доверять нельзя. Но сейчас, после введение нового Жилищного кодекса, соинвесторы все-таки более защищены государством.

Борис Йордан, президент группы компаний Спутник:

В загородную недвижимость. В СССР исторически были проблемы с жильем, поэтому сейчас, когда в России появляется средний класс, он начинает покупать недвижимость за городом. И мне кажется, что в скором времени начнется настоящий строительный бум для среднего класса. Дома стоимостью от $50 тыс. до $100 тыс. будут идти нарасхват. Поэтому сейчас это более выгодное вложение, чем покупка офисной недвижимости в Москве. Хотя это тоже пока достаточно выгодное вложение средств.

Александр Лебедев, депутат Госдумы, совладелец Национального резервного банка:

В любое доступное жилье за пределами большого города, так как в мегаполисах рынок монополизирован и перегрет. Наиболее перспективно вкладывать средства в быстро возводимое, малоэтажное жилье. Панельное и многоэтажное жилье уже вчерашний день.

Андрей Закревский, вице-президент компании Система Галс:

Сегодня можно вкладывать деньги в любой сектор недвижимости. Главное, качество объекта и его месторасположение сегодня это основные факторы, обеспечивающие эффективность капитальных вложений в недвижимость.

Михаил Шмаков, председатель Федерации независимых профсоюзов России:

Ни в какую. Сейчас, несмотря на новый Жилищный кодекс, не до конца урегулированы все правовые вопросы. Жилищный кодекс не священная корова, поэтому ничего страшного, если в него будут вноситься какие-то коррективы. А до тех пор пока не будут ужесточены меры к недобросовестным застройщикам, вкладывать свои деньги в недвижимость нет смысла.