Ипотека и недвижимость - Четырежды окольцованная

До сих пор в России по проектам ведущих западных архитекторов не построено ни одно здание. В лучшем случае они только согласовываются или строятся. Тем не менее российские девелоперы с завидным упорством продолжают заказывать проекты будущих бизнес-центров, торговых комплексов и жилых домов именитым западным звездам.

Знаменитый француз Доминик Перро сделал проект нового здания питерской Мариинки, лауреат самой влиятельной архитектурной премии — Притцкеровской — Заха Хадид “нарисовала” жилой дом для компании “Капитал Груп”, другой обладатель Притцкеровской премии, немец Рэм Кулхас, спроектировал микрорайон для концерна “Крост”, голландец Эрик ван Эгераат сделал для “Капитал Груп” четыре разнообразных проекта, а теперь занимается проектом в Сургуте.

Современная архитектурная эстетика заслуживает того, чтобы прийти на смену творениям времен ударных пятилетних планов. Но если отвлечься от вопросов эстетики и сосредоточиться на бизнесе, то хочется понять мотивы девелопера: а стоит ли платить немалые деньги знаменитостям для лучшего продвижения своего продукта. Ведь девелоперы не ставят своей целью привить москвичам вкус к прекрасному, для них присутствие в проекте звездного архитектора — маркетинговый ход, возможность удачно продать красиво упакованный продукт.

Один из владельцев широко известной на московском рынке недвижимости девелоперской компании даже назвал увлечение звездами архитектуры не маркетингом, а “понтами”. Его компания услугами зарубежных топовых архитекторов никогда не пользуется, работает только с отечественными.

Тот же ван Эгераат не скрывает, что исполнение его работ инвесторам обходится в среднем на 30% дороже обычных проектов. Компания “Капитал Груп” с этой проблемой уже столкнулась и решила видоизменить проект “Город столиц” от ван Эгераата.

По замыслу автора в деловом центре “Москва-Сити” должны были появиться две высотные башни, состоящие из кубов, края которых нависают один над другим. Как самый амбициозный проект московского правительства, “Москва-Сити” достоин таких архитектурных творений. Однако заказчик отдал проект на “доработку” американскому архбюро — видимо, для того, чтобы сделать здания экономичнее в исполнении. Российские архитекторы говорят, что в предложенном американцами варианте башен уже нет никаких кубов. Выходит, от почерка знаменитости не осталось и следа, но все равно все знают, что к этому проекту приложил руку сам ван Эгераат.

Западная архитектура и российская — это две разные школы. По канонам западной проектирование начинается снаружи, а в России — изнутри. Качество здания в России определяется не эстетикой, а утилитарными функциями.

Но так думают далеко не все. Например, так не думают инвесторы в Сургуте, которые решили заказать проект торгового центра в нефтяном городе опять же ван Эгераату. Маэстро согласился. Ведь сами архитекторы от работы с российскими инвесторами получают немалые дивиденды — и не только в виде гонорара. Любому светилу, взявшемуся творить в России, обеспечено внимание СМИ и коллег по цеху. Тот же ван Эгераат выиграл от работы не меньше, чем “Капитал Груп”. Ведь в восприятии большинства архитектор в первую очередь творец, а уже потом бизнесмен.

Сургутское “Специализированное карьерное управление”, которое все 10 лет своего существования прокладывало дороги и сети в городском ЖКХ, готово потратить $40 млн на возведение торгового центра по проекту одного из самых высокооплачиваемых зодчих. Они решили, что первый современный ТЦ в родном городе должен быть самого лучшего исполнения. Таким инвесторам хочется аплодировать. Услышав новость про Сургут, московские участники рынка недвижимости шутили: мол, умные менеджеры, оказывается, бывают везде, в том числе и в Сургуте.

По-настоящему умные менеджеры знают, что качественный архитектурный проект автоматически повысит стоимость построенного здания. Со временем потребителя приучат платить за эстетику, потому что иначе девелопер не окупит затраты на звездного архитектора.

А если совсем начистоту, то кто знал это “Специализированное карьерное управление” из Сургута? Теперь о нем услышал как минимум рынок недвижимости столицы. Вот она, слава…
Московское правительство надеется, что еще одно кольцо решит проблему пробок в мегаполисе.

В декабре столичное правительство окончательно утвердит проект строительства четвертого транспортного кольца. Предполагается, что сооружение его отдельных участков начнется уже в следующем году.

Планы строительства четвертого транспортного кольца (ЧТК) обсуждаются столичным правительством уже не один год. По замыслу проектировщиков, эта дорога, расположившись между третьим транспортным кольцом и МКАД, призвана оттянуть из центра города ежегодно возрастающие автомобильные потоки. По сути дела, речь идет о состыковке между собой отдельных радиальных магистралей.

Долгое время городские чиновники раздумывали, откуда начать строительство нового кольца. Один из заместителей московского мэра Петр Аксенов неоднократно заявлял, что строительство ЧТК начнется на юго-востоке и востоке столицы, так как это самые перегруженные транспортом районы Москвы. В свою очередь, главный архитектор Москвы Александр Кузьмин говорил о том, что строительство начнется на западе. Вообще, четвертое кольцо уже почти готово - его образуют несколько широких улиц, которые осталось только связать в единую цепь. Например, развязка на пересечении Нахимовского проспекта и Варшавского шоссе - это и есть часть четвертого транспортного кольца. Нужен сущий пустяк - проложить два тоннеля глубокого залегания. Один - под Филевским парком, а второй - под Коломенским, - заявлял он в одном из интервью.

В конце концов, для проектирования был определен перечень участков четвертого транспортного кольца. В общей сложности на эти цели из дорожного фонда городского бюджета было выделено 21 млн. рублей. Проектировщики занялись разработкой документации на строительство участков от Волгоградского проспекта вдоль Курского направления Московской железной дороги, малого кольца Московской железной дороги до Открытого шоссе. В частности, участков от Волгоградского до Рязанского проспекта, от Рязанского проспекта до шоссе Энтузиастов, от шоссе Энтузиастов до Измайловского шоссе, от Измайловского до Щелковского шоссе и от Щелковского до Открытого шоссе.

Предполагалось, что строительство первого участка (от Открытого шоссе до Волгоградского проспекта) начнется уже в 2005 году. Однако старт неоднократно переносился. Во-первых, потому что город сконцентрировался на завершении строительства третьего транспортного кольца, а также сооружении дополнительных транспортных развязок (в частности, на пересечении Шереметьевской улицы и улицы Сущевский Вал, а также развязки на пересечении Ленинградского проспекта с Беговой улицей). Эти участки дорог считались самыми узкими местами московской дорожно-транспортной сети.

Во-вторых, городские власти столкнулись с финансовой проблемой. Мы разработали проектно-сметную документацию по строительству четвертого транспортного кольца с объемом инвестиций порядка 20 млрд рублей. Но нет денег, - заявляли представители мэрии.

Между тем даже запрашиваемую ими сумму многие сочли недостаточной. По некоторым оценкам, на строительство ЧТК требуется не менее 100 млрд рублей. Всего же на строительство городских магистралей в 2005-2007 годах столичные власти намерены выделить 90 млрд руб. Причем на эти средства необходимо завершить сооружение еще нескольких трасс.

Я отлично знаю, как построить четвертое кольцо, как построить целую серию новых вылетных трасс, как накрыть автомобильным движением железнодорожные линии, проходящие в столице и как радикально упростить транспортную связь центра столицы с периферией. Тридцать пять серьезнейших проектов по трассам готовы к реализации! Вопрос лишь в том, где взять деньги?, - в сердцах заявил недавно в интервью Российской газете столичный мэр Юрий Лужков.

Тем не менее, в октябре стало известно о том, что глава города наконец-то одобрил проект строительства четвертого транспортного кольца. Как и предполагалось ранее, большая часть очередной окружной многополосной трассы пройдет параллельно малому кольцу железной дороги мимо стадиона Локомотив, станций метро Ботанический сад и Владыкино, по улице Народного Ополчения с пересечением Нижних Мневников и выходом к Минской улице. В районе Филевского и Коломенского парков кольцо уйдет в подземный четырехкилометровый тоннель. Как и предполагалось, строительство первого участка начнется в следующем году в районе Волгоградского проспекта. А спустя три года начнется строительство четвертого транспортного кольца от Дмитровского до Ярославского шоссе. До 2013 года планируется соорудить участки от Ленинградского до Щелковского шоссе и от Коломенского проезда до Рязанского проспекта.

Появление официального документа о строительстве ЧТК (в виде постановления городского правительства) проектировщики ожидают в декабре. Уже сейчас известно, что общая протяженность нового кольца составит 74 километра. Частью четвертого кольца станет 16-километровый участок, в который входят Минская улица, Ломоносовский, Нахимовский проспект, Коломенский проезд. По оценкам НИиПИ Генплана Москвы, интенсивность движения транспорта в часы пик по новой магистрали должна составить около 5,5 тыс. автомобилей.

Следует отметить, что планы по строительству ЧТК уже воодушевили некоторых участников рынка недвижимости. В частности, Московская девелоперская компания недавно решила пересмотреть концепцию своего проекта на пересечении ул. Академика Волгина и ул. Обручева. Вместо скромного двухэтажного торгового комплекса компания решила возвести десятиэтажный многофункциональный комплекс площадью около 70-80 тыс. кв. метров. И все только потому, что он окажется в непосредственной близости от будущего ЧТК.

Для справки

По расчетам специалистов, для нормального движения автотранспорта в Москве необходимо заполнить дорогами 20-25 процентов территории, или 21-26 тысяч гектаров. Сейчас улицы, площади и дороги занимают 9,4 тысячи гектаров, что составляет менее 9 процентов территории. К 2020 году для организации дорожной сети предполагается задействовать 3,48 тысячи гектаров, что составит около 15 процентов городской потребности.