Ипотека и недвижимость - Ипотека под 3%

К 2007 году количество ипотечных кредитов должно увеличиться в 20 раз.

В конце ноября в Центре международной торговли состоялся международный конгресс Новые проекты жилищного финансирования, ипотечного кредитования и накопительных схем приобретения жилья, на котором депутаты Госдумы, руководители Администрации Президента и представители банков обсудили дальнейшие шаги развития ипотечного кредитования.

Прекрасное далеко

Если несколько лет назад люди даже не знали, что есть такое понятие, как ипотека, то сегодня развитие ипотечного кредитования - тема номер один как в прессе, так и на устах чиновников, которые никак не знают, как сделать это понятие доступным для населения.

Много сладких взглядов, говоря о развитии ипотеки, обращено на европейские страны, потому что там низкие процентные ставки, высокие доходы у населения, низкая инфляция и другие причины доступности жилья. Президент Ассоциации российских банков Александр Мурычев считает, что одной из главных причин боязни кредитования некоторых банков является несовершенство законодательства. Однако, по его словам, несмотря на это, прогресс все же есть. Если в начале 90-х годов работать с ипотечными кредитами начинали единичные банки, то сегодня жилищным кредитованием занимается свыше 200 банков, - констатировал А. Мурычев.

Он также отметил, что по сравнению с 2004 годом объемы выданных ипотечных кредитов в уходящем году увеличились на 100 процентов. В свою очередь, президент Российской гильдии риэлторов Елена Дранченко добавила, что с 2006 по 2007 год количество выдаваемых ипотечных кредитов должно увеличиться еще в 20 раз.

Главное - стратегия

Все это, конечно, звучит заманчиво: год ипотечного кредитования, на 100% больше ипотечных кредитов, однако, на деле этого не видно - как была процентная ставка по кредитам высокая, так и осталась.

По мнению директора Департамента корпоративного управления Министерства экономического развития и торговли (МЭРТ) Анны Поповой, без развития инфраструктуры, которая обеспечит на рынок недвижимости приток частных ресурсов, - говорить о развитии доступного жилья нет никакого смысла. Основой привлечения частных ресурсов, по словам А. Поповой, является, прежде всего, такое понятие, как стандартизация. У нас должна быть хорошо слаженная стандартная схема выдачи ипотечных кредитов, характерная для любого банка, непосредственно от выдачи самого кредита до секьюритизации пулов ипотечного кредитования, - пояснила А. Попова.

Вторым важным шагов на пути к развитию ипотеки, по ее мнению, является создание институтов, обеспечивающих прозрачность кредитования, например, - кредитных бюро. Вместе с этими факторами необходимо не забывать и о том, что в России нужно совершенствовать фондовые и банковские секторы, - добавила директор Департамента корпоративного управления МЭРТ.

Несмотря на все эти факторы, которые, по мнению представителя МЭРТ нужно совершенствовать, главная причина недоступности ипотеки является высокая процентная ставка по кредитам. И ни один банк не согласится ее снизить без страхования ипотечных кредитов.

По данным А. Поповой, МЭРТ приступило к разработке системы ипотечного страхования, которая позволит снизить не только первоначальную ставку, но и первоначальный взнос от стоимости квартиры.

С долевкой перебрали

В уходящем году правительство приняло ряд законов о доступном жилье (Закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, Жилищный и Градостроительный кодексы). В частности, ФЗ № 214 О долевом строительстве, который должен регулировать отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов, наоборот, создал много препятствий участникам рынка недвижимости.

Президент Международной ассоциации ипотеки и недвижимости Иван Грачев считает, что принятый пакет законов необходимо быстро исправлять.

С ним согласился и президент Международной ассоциации ипотечных фондов Валерий Зубов, который заявил что для решения жилищных проблем нужно вовремя исправлять недостатки законодательства.

Закон Об ипотечных ценных бумагах вступил в силу три года назад, однако до сих пор правительство не приняло его основные положения. То же самое можно сказать и о долевке (ФЗ № 214), с которым явно перебрали, - отметил В. Зубов.

Государство должно быть основным участником в развитии ипотеки. Нужно развивать федеральные законы о развитии социальной ипотеки, и сейчас как раз самое время для того, чтобы все эти проблемы решать, - считает И. Грачев.

P.S. Несовершенство законов, недостаточные доходы населения, неуверенность банков в платежеспособности заемщика, неспособность правительства вовремя принять то или иное решение и устранить недостаток, - все эти и многие другие не, как выяснилось на конгрессе, мешают развитию ипотеки в целом и в частности. Однако воплотятся ли очередные слова и выводы в дело - будет видно.
Сегодня у всех на слуху рассуждения о том, что благодаря ипотеке весь мир живет припеваючи. Огромная масса чиновников - тех, кто по Конституции обязан радеть о нас грешных, - возлагает большие надежды на банковское ипотечное кредитование как на основной путь решения жилищного вопроса.

Но действительность подносит человеку, решившемуся на ипотеку, немало сюрпризов. Например, придя в банк, мы узнаем, что рассмотрение заявки на кредит - процедура платная, как и оценка квартиры. Также придется заплатить немалую сумму за страхование и за заключение договора ипотеки (как правило, с помощью аккредитованного при банке нотариуса), а также за его государственную регистрацию. Огорчает требование банка о высокой ставке официально подтвержденного дохода. К тому же не совсем приятно стать объектом повышенного внимания юристов, страховщиков и даже врачей.

И, тем не менее, все эти требования вполне привычны для жителей многих стран. Но есть в нашей банковской ипотеке нечто, что ужаснет любого иностранца! Это процентная ставка кредита, в разы превышающая как общемировые показатели, так и возможности практически каждого российского гражданина. Заздравная песнь российской ипотеке и конкретные условия банковского договора, как говорят в Одессе, это две большие разницы.

При этом в арсенале современного гражданского общества есть иные пути решения квартирного вопроса. Это институты небанковского ипотечного кредитования, по большей части, имеющие накопительную, сберегательную природу (заметим, что здесь термин кредитование употребляется не в правовом смысле, а, скорее, за неимением слова, более точно отражающего природу отношений).

Мировая практика

Гильдия народных кооперативов России - единственный представитель России в Европейской Федерации строительных сообществ (EFBS). Во многих странах-участниках EFBS законодательством установлено, что заработок организаций, практикующих небанковское жилищное кредитование, не может превышать 3-4% годовых. Эта же практика принята и в десятках стран Африки, Америки (Северной и Южной), а также Австралии.

Поинтересовавшись современным опытом стран Восточной Европы, мы увидим, что Чехия, Словакия, Словения, Венгрия и Румыния, воспользовавшиеся возможностями небанковского кредитования, успешно обеспечивают население жильем. А вот Польша, понадеявшись на супервозможности ипотечных банков, увы, не добилась успехов ни в решении квартирного вопроса, ни в строительстве национальной системы банковского ипотечного кредитования.

Именно при сложных экономических условиях переходных периодов во всех странах мира и во все времена возникали общества финансовой взаимопомощи. Некоторые из ныне действующих, такие как общество Де Жарден в Канаде или целый ряд Баушпаркассе в Австрии и Германии, уже отметили вековой юбилей. А есть и такие, что работают по 150 лет (общество Скиптон в Великобритании, например). Люди там складывают в общую копилку свои уже налогообложенные деньги, чтобы вместе, сообща, по определенным согласованным правилам делать покупки.

Который год мы говорим, пишем, совещаемся в надежде понять - почему практически во всем мире люди живут хорошо, а мы все хуже них? Да потому, в частности, что во всех странах народные финансовые коллективные объединения поддерживаются государством в максимальной степени. Поддерживаются, потому что руками людей самостоятельно решается огромное количество государственных задач: социальных, экономических, демографических. Силы и средства государства при этом не просто экономятся, но и значительно приумножаются.

А что в Строим вместе? Вступив в систему, получив реальную перспективу, люди интенсивно трудятся. Зарабатывают, выкупая в рассрочку жилье по удобному графику, который сами же и составили для себя. Кстати, у участников этой программы рождаемость в 2,5 раза выше, чем в среднем по стране. А вне системы - люди либо терпят нечеловеческие условия, живя по две-три семьи под одной крышей, либо продолжают по 15-20 лет обивать пороги государственных учреждений, требуя бесплатные квартиры. Ведь за полную стоимость приобрести жилье могут себе позволить немногие, так же, впрочем, как и получить ипотечный кредит в банке.

Только плюсы!

Если в российском ипотечном банке платится огромный по мировым меркам процент по кредиту, то в кооперативе участник после приобретения для него квартиры вносит ежемесячный текущий членский взнос - от 3% годовых. Как и в банке, процент начисляется на уменьшающийся остаток долга. Этих средств кооперативу вполне хватает на покрытие хозяйственно-административных издержек.

Прибыли в накопительных системах быть не может в соответствии с законом о некоммерческих организациях - в отличие от банков, обязательно закладывающих в цену кредита дельту собственного интереса. А раз в некоммерческих организациях отсутствует прибыль, значит, отсутствует и налог на прибыль, что в результате делает стоимость обслуживания рубля в накопительной системе во много раз ниже по сравнению с банковской ипотекой.

Небанковское ипотечное кредитование имеет массу плюсов и достоинств. На макроуровне оно позволяет осуществлять строительство или приобретение готового жилья без привлечения дорогих денег банков. Именно небанковское ипотечное кредитование способно привлечь в российскую экономику свободные средства, находящиеся на руках у населения (по разным данным в России долларовый навес составляет от 80 до 160 млрд долларов США).

С точки зрения конкретной семьи, нуждающейся в жилье, к очевидным плюсам относится не только разумная стоимость обслуживания денежных средств. Здесь не нужно доказывать свой доход, достаточно лишь выполнять финансовые условия, которые во многом выбираются самим участником при вступлении в систему. Хорошо и то, что стоимость квартиры фиксируется в момент ее приобретения. К моменту заселения надо догнать лишь половину цены квартиры, чтобы затем все годы рассрочки радоваться выгодному вложению денег.

Таким образом, общества взаимного жилищного кредита - это надежная опора государства и президента в реализации национального проекта по доступному жилью! Давайте же строить в обществе отношения, возрождающие российские традиции взаимной помощи и поддержки. Строить добротные дома при помощи ипотечных кредитов под 3% годовых!

Ипотека под 3% - это реальность