Ипотека и недвижимость - Офисные центры. территория бизнеса

В своем желании застраховаться от недобросовестных застройщиков столичные власти пошли на крайние меры.

Как стало известно RBC daily, столичные власти готовы пойти на компромисс и на нынешней неделе пересмотрят правила, по которым к конкурсу на строительство домов могут допускаться только организации, которые имеют гарантии банка на весь объем строительства. Этот порядок был установлен немногим более месяца назад в дополнение к закону № 214 и действует исключительно в Москве. Но, как оказалось, эти условия для многих компаний невыполнимы. На практике получить гарантии банка на весь объем строительства могут лишь крупные компании. Участники рынка констатируют, что действующие правила затрудняют приток инвестиций в строительство и существенно ограничивают возможности инвесторов. Московское правительство, по имеющейся информации, согласно снизить объем требуемых банковских гарантий со 100% до 30% от инвестиционной стоимости проекта.

Правительство Москвы, совершенствуя систему получения права на строительство в городе, издало распоряжение № 2065 от 18 октября 2005 г. Этот документ установил правила, по которым конкурсы и аукционы по подбору инвесторов для осуществления инвестиционных проектов на территории Москвы впредь будут проводиться при условии обязательного предоставления претендентами гарантии финансового обеспечения реализации проекта в виде оформленной в установленном порядке банковской гарантии. Как заявляли в мэрии, данное распоряжение это реакция на серию скандалов с застройщиками, у которых не оказалось средств для завершения ряда объектов в Москве. Условиями для предоставления банковской гарантии являются устойчивое финансовое положение застройщика, наличие кредитной истории и ресурса для обеспечения обязательств (уже имеющаяся у застройщика коммерческая недвижимость). Прежде было достаточно представить справку банка о платежеспособности инвестора или готовности банка открыть кредитную линию на требуемую сумму. Банковская гарантия является договором между инвестором и банком, по которому банк обязуется в случае отсутствия у инвестора денег завершить строительство объекта на собственные средства.

Как стало известно RBC daily, сейчас столичным правительством разрабатывается уточненный вариант распоряжения. Как сообщил информированный источник в правительстве, новый документ будет представлять собой более детальный и развернутый вариант первого распоряжения, в котором будут прописаны подробности предоставления банковских гарантий. Объем банковских гарантий может быть скорректирован, поскольку объективно достаточно сложно получить гарантии банка на весь объем строительства, как того требует распоряжение, заявил источник в столичном правительстве. Инвесторы уже столкнулись с проблемами и вышли в правительство с предложением смягчить эти условия. Сейчас готовится документ, в котором условия будут немного скорректированы. Документ будет подписан уже в ближайшие дни.

Применить новое распоряжение на практике власти планировали еще 24 ноября, когда состоялся тендер на выбор инвестора строительства 25-этажной высотки по Новоясеневскому проспекту, вл. 5-13. По данным компании Новое кольцо Москвы, которая курирует строительство в столице ряда небоскребов, у победителя тендера банковской гарантии не было.
Это объяснили тем, что постановление увидело свет позже, чем было объявлено о проведении тендера. Необходимость в банковских гарантиях возникла из-за специфики строительного бизнеса в Москве, когда под каждый проект создается новое юридическое лицо, с которого нечего взять в случае неисполнения им своих обязательств, пояснил RBC daily партнер юридической компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталий Можаровский. При этом 1 апреля вступил в силу федеральный закон № 214, направленный как раз на защиту интересов частных инвесторов, по отношению к которым строительная компания не выполняет свои обязательства. Но нормы данного закона оказались настолько жесткими для застройщиков, что почти никто из них не решился работать по нему, предпочитая банковские кредиты или альтернативные схемы привлечения финансирования. Вместо того чтобы скорректировать положения 214-ФЗ, власти решили в виде банковских гарантий предложить застройщикам еще одну схему, направленную на защиту прав инвесторов, отмечает г-н Можаровский. Что касается размера гарантии, то его разумно устанавливать в пределах сумм, привлеченных застройщиком. Ведь смысл банковской гарантии в том, что в случае неисполнения застройщиком своих обязательств банк возместит инвесторам убытки.

Участники рынка подтвердили RBC daily, что многие недовольны предложенными властями Москвы условиями. Такие гарантии могут предоставить только единичные компании, которые аффилированы с банками, заявил в беседе с RBC daily первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) Валерий Казейкин. И этим требованием однозначно ограничивается число участников конкурса. Такого условия не существует ни в одном регионе. Конкурс с гарантиями на весь объем строительства предполагает, что инвесторы должны для этого что-то заложить банку или заморозить свои активы. Это ограничивает их деятельность. Такой путь повышает надежность для покупателей квартир, но существенно затрудняет приток инвестиций в строительство. Многие застройщики привлекают деньги под коммерческий проект уже на этапе строительства. Практика показывает, что получить банковскую гарантию на 100% объема финансирования не представляется возможным. Согласно тем же сегодняшним реалиям, банки готовы дать кредит лишь в том случае если у инвестора есть собственные денежные средства в размере не менее 30% от общего объема финансирования проекта. Таким образом, правительство Москвы может исправить положение дел, согласно которому получить банковскую гарантию стало вообще делом невыполнимым, -- добавляют в компании СУ-155.

Между тем крупные игроки рынка не считают это условие лишним. Если инвестор выходит на конкурс, имея банковскую гарантию, это хорошо, полагает руководитель отдела продаж Бизнес-премиум управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость Дмитрий Орлов. Этот механизм кредитования или банковских гарантий положительно влияет на рынок. В Ассоциации строителей России надеются, что банковские гарантии на весь цикл строительства это хороший способ исключить из игры недобросовестных застройщиков. Кроме того, эксперты полагают, что солидным застройщикам не представляет труда заручиться поддержкой банка.

Участники строительного рынка предпочитают не расслабляться. По всему рынку идет ужесточение, что строителям будет только мешать, заявил один из собеседников RBC daily. По словам Дмитрия Орлова, сегодня происходит укрупнение рынка. Я слышал, что столичные власти планируют выпустить распоряжение о том, что у застройщиков должно быть 100% собственных средств на реализацию инвестиционных контрактов, говорит он. Если смотреть только на величину собственных средств, вряд ли это может обезопасить проект. С собственными средствами в течение периода реализации инвестпроекта может произойти все что угодно. К ограничению готовы крупные компании, у которых достаточно собственных средств. Однако на рынке это отразится негативно: сократятся объемы строительства.
Еще года два-три назад дальновидные игроки офисного рынка предсказывали, что в Москве деловыми районами будут не только центр, Замоскворечье и ММДЦ “Москва-Сити”. И они были правы. Децентрализация офисного строительства привела к тому, что в столице началось формирование еще четырех районов, на которые уже можно делать ставку как на полноценные и не зависящие друг от друга бизнес-зоны.

После того как первые деловые районы Москвы — CBD и ZAM (Центральный округ и Замоскворечье) — застроились офисами А- и В-класса, строительство стало перемещаться на север, запад, юго-запад и юго-восток, подходящие для бизнеса как наличием площадок, так и удобными транспортными магистралями.

На севере деловой район — один из самых развитых, он начинается от площади Тверской Заставы и выходит за пределы Третьего транспортного кольца (ТТК). На карте объектов он представлен примерно девятью готовыми бизнес-центрами, расположившимися вдоль Ленинградского проспекта и шоссе. А также строящимися комплексами А- и В-класса, среди которых “Сокол Центр” общей площадью 6431 кв. м девелопера Capital Group, Siemens Business Park “Системы-Галс” с 27 000 кв. м офисных площадей, многофункциональный центр рядом с метро “Войковская” (Capital Partners, общая площадь — 300 000 кв. м), комплекс на ул. Викторенко, 3 (MR Development, 15 735 кв. м офисов), парк “Гринвуд” (МКЦ, общая площадь — 130 000 кв. м, 13 500 кв. м — офисы). Возможно, на берегу Химкинского водохранилища будет возрожден и давнишний проект “Ворота Москвы”. Также потенциальная площадка для бизнеса в этом районе — Ходынское поле. Ленинградка — стратегическая трасса, соединяющая город с аэропортом “Шереметьево”.

Второй деловой квартал образуется в треугольнике между Киевским вокзалом, Брянской улицей, Кутузовским проспектом и ТТК. Здесь после “Европа Билдинг” (13 000 кв. м офисов) появились проекты нескольких новых комплексов: бизнес-центр на Можайском Валу, комплексы “Киевский”, “Легион-4”, на ул. Брянской, 13. Основные девелоперы в этой зоне — Mirax Group, “Легион Девелопмент”.

Третья офисная застройка — между пр-том Вернадского и Ленинским проспектом, а также между ул. Профсоюзной, Нахимовским и Севастопольским проспектами, где уже действуют пять комплексов, включая Cherry Tower (45 000 кв. м офисов). Один из ведущих девелоперов в этом районе — компания “Квартал”, строящая помимо жилья также и офисы (например, на ул. Удальцова, 1), другой — компания “Высота”, работающая между Севастопольским и Нахимовским.

Четвертый бизнес-участок находится в треугольнике метро “Таганская” — метро “Дубровка” — Волгоградский проспект, в котором, по слухам, спрятано около 20 га, подходящих для офисного строительства. Перспективы этой зоны возрастают и благодаря Третьему кольцу.

В то же время под вопросом развитие Центрального делового района. Площадки там иссякают, а историческое значение и туристические функции округа выходят на первый план.