Ипотека и недвижимость - Как не потерять купленную квартиру

Земельный участок часть земной поверхности на территории государства, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ст. 6 ЗК РФ). Иными словами, он относится к объектам недвижимости и может стать предметом различных сделок. Представленная в статье информация будет полезна каждому, кто владеет земельным наделом.

Категории земель

Согласно Земельному кодексу РФ (далее ЗК РФ) все земли подразделяют на категории. Для каждой из них предусмотрен свой правовой режим и разрешенное использование.
В РФ определены следующие категории земель:

сельскохозяйственного назначения;
поселений;
промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения;
особо охраняемых природных территорий и объектов;
лесного фонда;
водного фонда;
запаса.

Кадастровый учет

Земли, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от формы собственности, целевого назначения и разрешенного использования подлежат государственному кадастровому учету. В настоящее время юридически действителен учет, проводившийся в России до вступления в силу Закона О государственном земельном кадастре. Моментом возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта кадастрового учета считают дату внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель основной документ земельного кадастра. Он содержит такие сведения, как:
кадастровые номера;
местоположение (адрес);
площадь;
категория земель и их разрешенное использование;
описание границ участков, их отдельных частей;
зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);
экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;
качественные характеристики, в том числе показатели плодородия для отдельных категорий земель;
наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с участками.
Кадастровый номер участка это длинный ряд цифр и точек, и их значение не всегда понятно рядовому обывателю. В ходе кадастрового деления территории Российской Федерации той или иной ее части присвоили номер. Единицами такого дробления служат округа, районы, кварталы. Поэтому кадастровый номер земельного участка состоит из номеров округа, района, квартала, а также самого участка. Цифры отделены друг от друга двоеточиями. Например, 50:22:03:001.

Права на землю

В соответствии с ЗК РФ существует несколько форм права на землю, а именно:
право собственности;
право постоянного (бессрочного) пользования;
право пожизненного наследуемого владения;
аренда;
сервитут;
безвозмездное срочное пользование.

Субъектами частной собственности на землю являются граждане и юридические лица РФ. Помимо них владельцами земли в нашей стране могут быть иностранные юридические лица и граждане, а также лица без гражданства, но они не имеют права приобретать земли в приграничных территориях (перечень последних установил Президент РФ). Кроме того, ограничены права перечисленных выше лиц, а также компаний, в уставном капитале которых доля названных собственников составляет более 50 %, на участки из категории земель сельскохозяйственного назначения. Данные субъекты вправе получить участок или долю в общей собственности на него только на правах аренды. Если упомянутые лица на законных основаниях, например, в порядке наследования, оказались владельцами таких участков или доли в праве общей собственности, то такое недвижимое имущество должно быть отчуждено.

Собственник земельного участка может владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению (сдавать в аренду, предоставлять в безвозмездное срочное пользование и т. д.).

Что касается постоянного (бессрочного) пользования и пожизненно наследуемого владения, то после 30.10.2001 г. такого права на земельные участки граждан лишили. Оно сохранено лишь за теми, кто владел наделом до введения в действие ЗК РФ.

Кроме того, для этих лиц закон предусматривает возможность бесплатно получить участки в собственность. Взимание дополнительных денежных средств, помимо сборов, установленных законом, не допускается.

Прекращение прав на землю

Как гласит ст. 44 ЗК РФ, право собственности на землю прекращается в случае:
отчуждения собственником земельного участка другим лицам;
отказа владельца от земельного участка;
принудительного изъятия у собственника земли.

Отчуждение земли владельцем другим лицам оформляют путем заключения гражданско-правовых сделок (купля-продажа, дарение, аренда с выкупом).

Отказ от права собственности на участок на практике встречается редко, особенно сегодня, когда приобретение земли, как правило, означает немалые финансовые затраты. И все же данный вопрос также урегулирован законодательством.

Гражданин или организация могут отказаться от права собственности на земельный участок, объявив о том либо совершив другие действия, свидетельствующие об устранении от владения, пользования или распоряжения землей. Следует учесть, что отказ от собственности на землю не влечет прекращения прав и обязанностей владельцев в отношении имущества до приобретения его другим лицом. Все это время хозяин обязан нести бремя содержания своего имущества, например платить налоги.

Действия собственника служат основанием для изъятия земли в случае, если:
участок не используют в соответствии с его назначением (ст. 284 Гражданского кодекса РФ);
участок задействуют с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ).

К иным обстоятельствам относится изъятие земельного участка путем выкупа для государственных или муниципальных нужд, что допускается только в исключительных случаях. Выкупную цену, сроки и другие условия определяют по соглашению с собственником. В выкупную цену включают рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные изъятием и досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Взамен владельцу нередко предоставляют другой участок.

Документы на землю

Документы, подтверждающие права на землю, могут быть различными в зависимости от времени приобретения участка. Так, если он куплен до 31.01.1998 г., то возникшее право удостоверяет:
свидетельство о праве на земельные доли, а при его отсутствии выписка из решений органов местного самоуправления;
государственные акты: на право собственности на землю; пожизненного наследуемого владения; бессрочного (постоянного) пользования землей;
свидетельство о праве собственности на землю;
договор об отчуждении участка, решение суда, свидетельство о праве на наследство.
Все перечисленные документы юридически действительны, и менять их на новые нет необходимости. Перерегистрировать права на землю нужно лишь при совершении сделки с ней.
Если же участок приобретен после 31.01.1998 года, то надо пройти процедуру государственной регистрации.

Плата за землю

Согласно ЗК РФ за использование земли нужно вносить арендную плату или уплачивать земельный налог.
В соответствии с Налоговым кодексом РФ (далее НК РФ) плательщики земельного налога организации и физические лица, которым участок принадлежит на правах владения, постоянного бессрочного пользования, а также пожизненного наследуемого владения. Налоговым периодом признают календарный год.

При расчете налога учитывают кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Если земля находится в общей долевой собственности, то налог определяют для каждого налогоплательщика пропорционально его доле, а если в общей совместной собственности, то налог уплачивают в равных долях.

Налоговые ставки (их устанавливают органы муниципальных образований) не должны превышать ставки, предусмотренные НК РФ. Так, для земель сельхозназначения, земель в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и задействуемых для сельскохозяйственного производства определяют налоговую ставку не более 0,3%. Это также касается участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса и предоставленных для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства. В отношении прочих земельных участков налоговая ставка не должна превышать 1,5%.

Размер арендной платы существенное условие договора аренды. Если земля находится в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальных образований, то порядок ее определения принимают, соответственно, Правительство РФ, органы государственной власти субъектов, органы местного самоуправления. В отношении земель, находящихся в частном владении, арендную плату устанавливают по договоренности сторон.
С развитием рынка жилья в России количество судебных споров о правах на недвижимость не уменьшается. Больше всего арестов (около 30%) накладывают на жилье из‑за тяжб о разделе имущества и определении долей (до 25%). Далее по убывающей идут арбитражные споры между юридическими лицами (долевое участие в строительстве, права на группы квартир), мировые соглашения и споры по иным основаниям.

Если кто‑то из бывших хозяев квартиры когда‑то состоял в браке или у жильцов есть дети (необязательно прописанные в квартире), если бывший хозяин умер, или тяжело болел, или состоял на учете в психоневрологическом (или наркологическом) диспансере, то квартира может быть небезопасна для приобретения. Не исключено, что документы отказа от права преимущественной покупки не были оформлены, есть обиженные наследники, продавец находился в состоянии заблуждения и т. п. Словом, никто не даст гарантии, что через несколько лет бывшие хозяева не попробуют отсудить проданную квартиру обратно. Практика показывает, что это весьма вероятно. Судебные решения по спорам о правах обычно предписывают вернуть всех участников сделок с конкретной недвижимостью в исходное состояние, прокрутив цепочку в обратном порядке (двусторонняя реституция).

Пример: при расселении коммуналки одному жильцу досталась двушка, с которой уже были совершены три сделки. Через три года дочь покойной жены одного из прежних хозяев подала иск в суд. Квартира была продана без ее ведома, а истица имела право на половину жилья (прямое наследование). Как правило, такую сделку расторгают автоматически. Крайним оказывается последний покупатель.

Люди, приобретающие сегодня объекты недвижимости (жилые помещения, коммерческую недвижимость, земельные участки) зачастую попадают в группу риска и в случае возникновения какого‑либо спора остаются один на один со своими проблемами. Как себя защитить? Способ есть: речь идет о титульном страховании, то есть страховании имущества на случай его утраты в результате прекращения права собственности.

Что является объектом страхования?

По договору титульного страхования объектом становится титул владельца (собственника), кредитора и других заинтересованных лиц, связанных с возникновением и переходом прав на недвижимость. В России все отношения, возникающие при совершении сделок с недвижимостью, регулируются Федеральным законом от 17 июня 1997 года № 122-ФЗ О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Титульное страхование применяют в случаях:

осуществления сделок на вторичном рынке недвижимости;
приобретения недвижимости на первичном рынке в результате выкупа у государства;
приобретения инвестором прав на недвижимость в результате нового строительства или реконструкции;
кредитования на приобретение (строительство) недвижимости или под залог имеющейся у заемщика недвижимости.

Механизм титульного страхования

Механизм титульного страхования не отличается от порядка осуществления другого вида этой услуги, а именно:
1) страхователь предоставляет в страховую организацию копии документов, подтверждающие наличие у него права собственности и основания получения данного права (например, свидетельство о регистрации права собственности и договор купли-продажи), заполняет заявление на страхование;

2) на основании анализа заявления и предоставленных копий документов, а также информации, содержащейся в заявлении, страховщик может затребовать дополнительные документы;

3) после получения всех необходимых документов и их анализа, то есть предстраховой экспертизы, страховщик определяет страховой тариф;

4) в случае согласия сторон с условиями страхования заключают договор (в виде полиса или полнотекстового договора), ответственность страховщика по договору наступает не ранее дня, следующего за датой оплаты страховой премии (или ее первой части при оплате премии в рассрочку);

5) при наступлении события, имеющего признаки страхового случая (получение официального уведомления об открытии судебного производства по иску, неофициальной информации о намерении третьей стороны подать иск и т. п.), страхователь уведомляет о том страховщика, который совместно с клиентом пытается осуществить досудебное урегулирование иска, а при невозможности сделать это оказывает ему помощь в судебном процессе (полное юридическое сопровождение дела вплоть до представления интересов в суде);

6) если суд все же выносит решение об удовлетворении иска, на основании которого производят запись в государственном реестре, страхователь направляет страховщику заявление о наступлении страхового случая, и в течение оговоренного договором страхования (или правилами страхования) срока страхователю выплачивают страховое возмещение.

В среднем тариф на титульное страхование составляет от 0,3 до 4,5% (определяющую роль здесь также играет срок страхования).

Реально страхование титула собственности оправдано на срок не более трех лет, который определен законодательством как срок исковой давности по таким сделкам. Конечно, существуют обстоятельства, по которым суд может приостановить течение срока исковой давности или продлить (возобновить) его. Тем не менее согласно доступной статистике основное количество исков приходится на первые три года после сделки. Первого января 2006 года вступило в силу постановление о норме снижения сроков исковой давности по недействительным и ничтожным сделкам с десяти до трех лет. (Федеральный закон от 21 июля 2005 года № 109-ФЗ).

Если рассматривать установление страховой суммы по договору страхования титула (страхование имущества на случай его утраты в результате прекращения права собственности), то ее определяют в соответствии с договоренностью страхователя и страховщика. Страховая сумма делится на инвентаризационную, которую определяют органы технической инвентаризации (БТИ), и рыночную, которая отражает не только стоимость стен, потолка, электро- и сантехнического оборудования и тому подобного, но и учитывает множество других факторов (престижность района, этаж, удаленность от общественного транспорта, вид из окон и т. п.). Страхователь заинтересован в возмещении ему рыночной цены (как правило, вне зависимости от суммы, указанной в договоре купли-продажи). А значит, в договоре страховую сумму можно устанавливать в пределах рыночной стоимости, что не противоречит закону. Необходимо отметить, что страховое возмещение не может превысить рыночной стоимости объекта на день заключения договора страхования; если договором или правилами страхования не предусмотрено иное, страховое возмещение будет выплачено пропорционально отношению страховой суммы к рыночной стоимости объекта. Рассмотрим пример: если объект стоит 100 тыс. долл., а страховая сумма установлена в размере 70 тыс. долл. и утрачено право собственности на долю в размере 1/4, то страховое возмещение составит 17,5 тыс. долл.

Что может стать причиной наступления страхового случая?

Причиной наступления страхового случая по титульному страхованию может стать удовлетворение судом иска к страхователю по поводу лишения его застрахованного права собственности, принятое по основаниям, которые предусмотрены существующим законодательством. Однако до тех пор, пока в реестр прав собственности не будет внесена запись о переходе права собственности к третьим лицам (об обременении объекта недвижимости правом владения), страховой случай не считается наступившим. Итак, мы вкратце рассмотрели содержание титульного страхования. До полной защиты имущественных интересов всех собственников недвижимости, как это происходит в зарубежной практике, нам еще далеко. Однако результаты исследования и анкетирования свидетельствуют о положительных тенденциях в данной сфере. Например, руководители риелторских компаний рассматривают возможность сотрудничества в деле продвижения титульного страхования как способ повышения конкурентоспособности своих компаний. Так, 66% из них считают, что такое сотрудничество положительно скажется на имидже возглавляемых ими компаний, поскольку клиентам удобно получать полный набор услуг, 20% начальников подчеркивают, что система гарантий является позитивным фактором для клиентов, 85% боссов уверены в перспективности включения титульного страхования в услугу риелтора, и это притом что 60% руководителей не известны условия конкретных страховых программ. Более половины опрошенных нотариусов (56%) называют титульное страхование механизмом достаточной гарантии чистоты сделки в деле защиты имущественных интересов. Титульное страхование снижает риск наступления последствий ошибки при нотариальном заверении сделки. Таким образом, можно сделать вывод: в обозримом будущем титульное страхование станет распространенной возможностью реализации полной финансовой гарантии для собственников недвижимости, а его развитие сможет способствовать стабильности и надежности проведения операций с недвижимостью.

В России тарифы на такое страхование значительно превышают те, что существуют за рубежом, и понизятся они только при условии увеличения числа страхователей. Последнее произойдет лишь в двух случаях при резком снижении тарифов или продвижении программ титульного страхования через риелторские фирмы. По мнению экспертов, именно второй вариант является не только более предпочтительным, но и вполне реализуемым.