Ипотека и недвижимость - Почем нынче земля на рублевке?

Альтернативные сделки всегда составляли порядка 60 70% всех договоров купли-продажи на вторичном рынке. Соответственно, можно сделать вывод, что именно альтернативщики и делают погоду, формируя основной спрос и проводя наибольшее количество сделок. Однако повышение стоимости 1 кв. м во всех сегментах рынка недвижимости привело к сокращению числа альтернатив почти в три раза.

Продавцы, пользуясь ситуацией, еженедельно повышают цену, а покупатели не в состоянии эту цену заплатить. В итоге сделки разрываются, поскольку риэлторы не могут довести до конца сложносоставные цепочки. Так стоит ли говорить, что девизом рынка недвижимости стало выражение: Альтернативы нет?

Альтернативные сделки отличаются от простых тем, что человек не только продает, но и одновременно покупает квартиру, планируя тем самым улучшить свои жилищные условия. Например, агентство оговаривает с клиентом условия, находит потенциальный вариант, который приобретет человек, продав свое жилье. Однако для того, чтобы найти покупателя на нынешнюю квартиру, требуется время. Когда это наконец происходит, оказывается, что цены на недвижимость заметно выросли. И даже продав свое жилье и имея некоторую дополнительную сумму, клиент не может позволить себе приобрести тот объект, который он выбрал первоначально. По этой причине ряд сделок переносится на более поздние сроки, затем объект снова выставляется на продажу, только по более высокой цене.

Продавцы свободных квартир сейчас нередко придерживают недвижимость, чтобы продать ее позднее как можно дороже, подтверждает начальник отдела ипотеки ООО Русский дом недвижимости Дмитрий Кожевников. Предложение на рынке уменьшается. Тот, кто продает квартиру с приобретением альтернативной площади, также вынужден поднимать цену на свою недвижимость: ведь пока идет подбор квартир, стоимость приобретаемой площади оказывается выше той, на которую покупатели рассчитывали изначально. В результате цепочки разваливаются, следовательно, уменьшается количество реально совершаемых сделок.

Слабое звено

Альтернативная схема требует составления цепочек, а поскольку продавец хочет максимально быстро и дорого реализовать свою собственность, временной фактор играет отрицательную роль. Разумеется, в этой ситуации больше всех страдают потенциальные покупатели. Ведь когда планируется альтернативная сделка, люди четко рассчитывают свои возможности, поскольку обычно ограничены в средствах. Когда продавцы в последний момент повышают цену на свои квартиры, многим покупателям приходится отказываться от выбранных вариантов. Все-таки внести доплату в размере, скажем, $10 20 тыс., да еще в течение нескольких дней, способен себе позволить далеко не каждый.

Сегодня вторичный рынок недвижимости стоит назвать рынком продавца, говорит руководитель отделения Арбатское корпорации ИНКОМ-Недвижимость Даниил Раздольский. В ситуации ажиотажного спроса на жилье и непрекращающегося роста стоимости квадратного метра продавцы чувствуют свою силу и, пользуясь преимуществом, ведут себя не совсем корректно по отношению к покупателям. Нередко они срывают сделки, повышают цену на квартиры в последний день, устраивают аукционы, выбирая наиболее платежеспособного покупателя. К сожалению, это обычная практика при растущих ценах на жилье.

Многие продавцы, взвесив все за и против, и вовсе снимают свои варианты в надежде через некоторое время выручить в несколько раз больше. И их ожидания, вероятно, не будут обмануты. Аналитики рынка в один голос утверждают, что никаких предпосылок к снижению цен на недвижимость в настоящее время не наблюдается. Сейчас рост цен на квартиры по рынку составляет более 3% в месяц, а на некоторые особенно ликвидные объекты 4 4,5%. В дальнейшем, если нас не ждут какие-либо экономические потрясения, прогнозируются примерно такие же темпы увеличения стоимости жилья.

Минимальный рост цен по итогам года составит ориентировочно не менее 30%. Продавцам остается держать руку на пульсе и следить за ценовой ситуацией на рынке недвижимости.

Рынок слишком велик и инертен: что бы ни случилось, цены не могут резко упасть, отмечает Д. Кожевников. Предполагаю, что в ближайшее время рост цен продолжится. Когда покупательская способность снизится настолько, что люди будут не в состоянии купить квартиры по установленным ценам, произойдет стабилизация рынка. Рост цен приостановится, а затем (так как продавцы все также будут планировать продажу квартир) прирост предложения превысит прирост спроса. В этот момент, по закону рынка, цены пойдут вниз. Продавцам нужно только предвосхитить этот момент и постараться продать квартиру до приостановки цен.

Рекордсмены рынка

В настоящее время продолжается бурный рост цен, начавшийся в сентябре октябре прошлого года. По данным аналитического центра компании МИЭЛЬ-Недвижимость, за последний месяц темпы увеличения цен на вторичное жилье достигли рекордной отметки. По сравнению с февралем подорожание составило 6,6% (на $184), средняя цена 1 кв. м достигла $2960. На первичном рынке стоимость квартир подскочила на 6 8%.

Больше всего подорожали квартиры, которые традиционно пользуются наибольшим спросом (и, естественно, являются самыми ходовыми в альтернативных сделках) однушки и двушки с маленькой площадью. Вообще стоимость 1 кв. м в дешевых квартирах растет быстрее, чем в более дорогих, уточняет Д. Кожевников. Например, средние днокомнатные квартиры эконом-класса в Москве сейчас продаются примерно за $90 100 тыс. два года назад по такой цене можно было приобрести трешку.

Существенно подорожали квартиры вторичного рынка, в которых никто до этого не жил (т. е. купленные с инвестиционными целями), а также жилье в престижных районах, с подземным паркингом, в котором при покупке квартиры выделяется машиноместо.

Никто никуда не спешит

Процесс сокращения предложений на вторичном рынке затронул и сегмент элитной недвижимости. По мнению аналитиков компании Penny Lane Realty, число подобных объектов, выставленных на продажу, сократилось примерно на 20 25% по сравнению с прошлым годом. С начала 2006 года рост цен на вторичном рынке элитного жилья составил в среднем от 10 до 30%.

Одной из нескольких причин сокращения предложения жилья является то, что многие владельцы вторичных квартир осознают, что их недвижимость постоянно увеличивается в цене, поэтому не спешат продать свою собственность, предпочитая сдавать ее в аренду, комментирует директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. Даже несмотря на то, что спрос на элитную недвижимость за последний год немного сместился в сторону квартир с ремонтом. Произошло это потому, что интерес к квартирам, готовым к проживанию, в основном исходит от региональных покупателей, для которых возможность заселиться в сжатые сроки очень актуальна. Но говорить о том, что ресурс таких квартир окончательно исчерпан, было бы несколько преждевременно.

По наблюдениям аналитиков ЗАО МИАН агентство недвижимости, наибольший рост цен был отмечен в ближайшем Подмосковье. Юридически чистые объекты подорожали с начала года на 20 30%. В качестве примеров приводятся квартиры в Белой даче, Красногорске, Балашихе. В целом надо отметить, что сегодня мы наблюдаем высокий интерес как к новостройкам, так и к квартирам на вторичном рынке, комментирует генеральный директор ЗАО МИАН агентство недвижимости Нина Кузнецова. Причем ситуация такова, что покупателей сейчас в меньшей степени, чем раньше, интересует стадия готовности дома. Очевидно, таким образом сказывается дефицит новостроек.

Дмитрий Кожевников
Начальник отдела ипотеки ООО Русский дом недвижимости:
Жилье бизнес-класса отстает по темпам роста цен от жилья эконом-класса, но опережает элитку. Все-таки элитное жилье штучный товар. Количество покупателей на него существенно меньше, чем на бизнес- и эконом-класс. Но так как рентабельность при строительстве элитного жилья самая высокая, то многие компании в последние годы предпочитают инвестировать в него. Сейчас дорогое жилье демонстрирует стабильный, умеренный рост порядка 2% в месяц.

Нина Кузнецова
Генеральный директор ЗАО МИАН агентство недвижимости:
После Нового года продавцы квартир на вторичном рынке не спешили выставлять свои квартиры на продажу и заняли выжидательную позицию, так как предполагали, что цены повысятся. Именно по этой причине затягивались многие альтернативные сделки. Например, сразу в начале января количество предложений на вторичном рынке уменьшилось на 10 15%, а уже в феврале выросло на 25 30%. При этом спрос по-прежнему опережает предложение на 20 30%.

Даниил Раздольский
Руководитель отделения Арбатское корпорации ИНКОМ-Недвижимость:
Альтернативные сделки обычно составляют как минимум 60% общего числа. Сейчас многие из них распадаются, причем именно по вине продавцов. Ситуации, когда продавец вдруг решает существенно повысить цену, происходят сплошь и рядом. Ничего не поделаешь: квартиры все равно продаются рано или поздно, даже по сильно завышенным ценам. Однако с полной уверенностью говорить о том, что положение в ближайшее время не изменится, я бы не стал.

Алексей Шленов
Директор департамента вторичной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
Сегодня некоторые потенциальные покупатели предпочитают подождать два три месяца, пока не стабилизируется рост цен. Но ситуация за это время может и не поменяться кардинально. Кроме того, соотношение стоимости жилья в разных районах (в том, где живет человек, и того, где собирается приобрести квартиру) способно измениться далеко не в лучшую для клиента сторону. Поэтому тем, у кого назрела необходимость в улучшении жилищных условий, могу посоветовать делать это независимо от состояния рынка.
С тех пор как подмосковная земля поступила в продажу, на всех направлениях полным ходом идет строительство отдельных домов и целых коттеджных поселков. Но пальма первенства, несомненно, принадлежит Рублево-Успенскому шоссе.

В наши дни слова Рублевка и Жуковка в сознании многих людей неразрывно связаны между собой. Что известно о Жуковке помимо того, что там огромные цены на землю?

Жуковка от А до Я

Первоначально селение называлось Новолуцкое, но вскоре получило название Жуковка по названию лесного урочища, где расположилось большинство улиц. В 1930-е годы Жуковка приглянулась НКВД, видимо, потому, что неподалеку облюбовали себе дачи Сталин и многие его соратники. Мало-мальски подозрительные жители были раскулачены и сосланы, дома их конфискованы, а вскоре превращены в дачи высокопоставленных чинов НКВД (здесь жил и сам нарком этого ведомства Николай Ежов) или приспособлены под общественные нужды: начальную школу, медпункт и т. п.

Рядом с Жуковкой выросли дачные поселки Совета министров СССР и ЦК КПСС с домами культуры и спортивными площадками (куда деревенских даже и не пускали), с большими, хорошо отлаженными хозяйственно-управленческими службами.

С одной стороны деревню потеснил санаторий Барвиха, с другой поселок академических дач и несколько загородных домов высокопоставленных лиц (например, родственников генсека Леонида Брежнева и др.). В разные годы здесь жили испанская коммунистка Долорес Ибаррури, авиаконструктор Александр Яковлев, летчик Михаил Громов, академики Андрей Сахаров и Владимир Челомей. Здешней достопримечательностью стала и строившаяся специально для монгольского генсека Юмжагийна Цеденбала огромная трехэтажная дача в монгольском стиле, позже выкупленная Совмином.

Президентская дача сильный магнит

В 1992 году была разрешена продажа земли под индивидуальную жилищную застройку, а год спустя в истории Рублевки произошло еще одно знаменательное событие: Павел Бородин возглавил Управление делами президента. На баланс этого ведомства в последующие два года были переведены госпредприятия сельскохозяйственного и санаторно-курортного комплексов, которым принадлежала значительная часть земельных угодий в районе Рублево-Успенского шоссе.

В 1995 1997 годах собственное жилье на Рублево-Успенском шоссе стало восприниматься как статусный атрибут, отличающий новую буржуазную элиту России. Первый президент России много времени проводил в своей загородной резиденции под Барвихой, в итоге Рублевка превратилась в неофициальный центр власти. На свободном рынке цена земли под жилую застройку в конце 1990-х достигла $3 5 тыс. за сотку, а в Жуковке и Барвихе колебалась от $12 тыс. до $20 тыс.
В этот период тут грянул первый коттеджный бум. Поселки строились без единой концепции, и каждый владелец сам выбирал стилевое решение, поэтому коттеджи того периода ничем не отличаются от сотен других кирпичных коробок, заполонивших Подмосковье. Тем удивительнее появление в конце 1990-х поселка Николино, который опередил свое время на несколько лет. Он был спроектирован в едином архитектурном стиле, а дома продавались как под чистовую отделку, так и под ключ.

После увольнения П. Бородина из УДП РФ в 2000 году землеотводы на Рублево-Успенском направлении прекратились, стоимость недвижимости в этом районе стала расти с головокружительной скоростью к настоящему времени верхняя планка цены достигла $180 тыс. за сотку.

Какой он, пейзаж на миллион?

Итак, мы двинулись по шоссе от Москвы. Пейзаж за окном автомобиля был невзрачен и обманчиво пустынен. Деревенские домики и крыши особняков за высокими заборами. Но, как выяснилось вскоре, спокойствие это кажущееся: стоит остановиться вне зоны парковки, тут же появятся люди в штатском или в камуфляже, которые поинтересуются целью остановки.

Пристальное внимание охраны нам довелось испытать на себе возле торгового комплекса Барвиха Luxuary Village, где нас сначала попросили отогнать машину на самую дальнюю стоянку, ссылаясь на непрезентабельность нашего автомобиля, а потом потребовали стереть с фотоаппарата безобидный снимок офиса компании Бентли.

Миновав Luxuary Village, мы проехали мимо поворота на дорогу, уходящую к Минскому шоссе. Где-то на ее середине расположилось Подушкино, облюбованное звездами отечественной эстрады и кино. Одними из первых тамошних поселенцев стали Андрей Макаревич и Леонид Ярмольник, по их рекомендациям землю под застройку купили многие российские актеры, юмористы и певцы.

Проехав еще немного, мы попали на весьма необычный участок дороги: на нем не было каких-либо построек, что крайне необычно для Рублевки. Объяснение оказалось самым простым: именно в этом месте расположился съезд на скромную узкую дорожку, ведущую к президентской резиденции. Будка, шлагбаум, лес ничего лишнего.

Еще дальше начинаются потрясающие лесные массивы. Вековые сосны растут по всему Рублевскому направлению, но этот участок дороги особенно красив. Из населенных пунктов на нем находится поселок Усово. Он не особенно раскручен на сегодняшний день, но при должных инвестициях мог бы стать очень престижным местом. К его плюсам стоит причислить живописную природу, сравнительно небольшое расстояние от МКАД и соседство с президентской резиденцией.

Согласно карте, дальше Москва-река сильно изгибается, образуя небольшой полуостров размером несколько гектаров. Именно его облюбовал бывший глава правительства Виктор Черномырдин. За этим изгибом находится знаменитая Николина Гора, по праву считающаяся одним из престижнейших мест Рублевки. Также там расположился один из трех цивилизованных пляжей.

За Усовом бескрайние поля и совхоз Горки, известный своей птицефабрикой. Раньше состоятельные граждане старались там не селиться, причины удаленность леса и неприятный запах от фабрики. В настоящее время место несколько облагорожено и земля неплохо продается.

Из чего же выбирать олигархам?

В среде профессионалов рынка недвижимости Рублево-Успенское направление славится тем, что у многих участков очень запутанная юридическая история: значительное число сделок совершалось в 1990-е годы в обход закона. Риэлторы шутят, что на Рублевке имеет место эффект черной дыры: здесь насчитывается около 150 га неизвестной территории. Даже специалисты не в состоянии выяснить, кто же является настоящим хозяином этих угодий.

Что касается готовых и строящихся коттеджных поселков, их число на сегодняшний день достигло 70. Дома в 30 из них находятся в свободной продаже. Одним из лидеров по популярности остается поселок Николино. Несмотря на то что он расположен довольно далеко, в 25 км от МКАД, этот недостаток с лихвой окупается уникальной инфраструктурой. Стоимость дома с участком в Николине начинается от $3,5 млн и доходит до $15 млн.

Сегодня, по данным экспертов консалтинговой компании Терра-Недвижимость, самые высокие цены на землю зафиксированы в районе Жуковки и Барвихи они доходят до $140 тыс. за сотку. Участки в поле реально купить по $20 70 тыс., а наиболее востребованные лесные стоят от $45 тыс. до $180 тыс. В более отдаленных районах, например, в 15 20-километровой зоне, участки можно приобрести по $20 65 тыс. за сотку. Земельные наделы, которые удалены от МКАД более чем на 25 км, предлагаются по цене в среднем $15 25 тыс. за сотку (с коммуникациями).

Наиболее известные и престижные стародачные места располагаются в Барвихе (8 км от МКАД), Жуковке (8 км), в районе Николиной Горы (24 км).

Чистый воздух, потрясающие сосновые леса и соседство с политической и культурной элитой страны оказались достаточными факторами для того, чтобы превратить Рублевку в самое престижное место Подмосковья. Но у каждой медали есть и обратная сторона. К минусам Рублевки относится заоблачный уровень цен на недвижимость. Не каждый даже преуспевающий бизнесмен готов заплатить до $15 млн за дом или $180 тыс. за сотку. На данном направлении есть, конечно, и более дешевые предложения, но, как правило, это или объекты, строительство которых способно затянуться на годы, или пустыри и кирпичные гиганты образца 1990-х. Еще один явный недостаток Рублевки социальное расслоение местного общества. Многомиллионные особняки перемежаются с деревенскими домами: где-то они находятся достаточно далеко друг от друга, а в пресловутой Жуковке, например, стоят по соседству.

Но все эти недостатки не способны поколебать статус Рублевки как самого престижного загородного направления.

Иван Воробьев
Аналитик загородной недвижимости корпорации ИНКОМ-Недвижимость:
Стоимость земли на Рублевке в настоящее время чрезвычайно высока и доходит до $100 тыс. за сотку. Темп роста цен на этом направлении в последнее время несколько снизился, но никаких предпосылок к уменьшению нынешних ценовых показателей на данный момент нет. Часто приходится слышать, что из-за дефицита земли на Рублево-Успенском направлении просто негде осваивать новые площади и строить новые коттеджные поселки и дома. Это не совсем так: землеотводов вдоль этой трассы еще достаточно.
Далеко не все коттеджи (особенно построенные сравнительно давно семь десять лет назад) находят своих покупателей. Причин тому несколько. Это и не всегда отвечающий современным требованиям уровень строительных технологий, и небольшие участки, и аляповатая архитектура, и многое другое. В то же время говорить о кризисе перепроизводства в сегменте элитного коттеджного строительства рано. Мы из года в год наблюдаем устойчивый спрос на загородное жилье премиум-класса, и сейчас нет оснований для снижения активности потребителей в этом сегменте рынка. Наоборот, платежеспособность населения в последние годы постоянно растет.

Валерий Мищенко
Директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group:
В общем объеме предложения коттеджей на долю Рублево-Успенского направления приходится 11 15%. Сегодня разброс стоимости домов здесь огромен. Цена коттеджей начинается с $1,5 млн, в то время как верхнего предела стоимости не существует в принципе. Самые высокие цены традиционно на дома в Барвихе и Жуковке. Стоимость земли на Рублевке всегда была непомерно высока по сравнению с другими направлениями.

Поскольку Рублевка до отказа переполнена домовладениями, которые потребляют огромное количество воды, электроэнергии и т. д., существует реальная проблема подключения коммуникаций. Для девелопера есть два выхода из положения: тянуть все коммуникации своими силами издалека или использовать имеющиеся коммуникации после сноса существующих строений.

По нашим прогнозам, при условии активного освоения девелоперами свободных участков, Рублевка исчерпает ресурс свободных земель не ранее чем через 15 лет.

Несмотря на высокие рублевские цены, людей всегда привлекала и привлекает статусность этих мест. Покупателей недвижимости на Рублевке не пугают пробки, частые заторы, огромное количество машин на трассе и пристальное внимание сотрудников спецслужб.

Иван Шульков
Руководитель департамента инвестиционного консалтинга компании Усадьба:
Сегодня на рынке коттеджей в районе Рублево-Успенского шоссе сложилась ситуация, которая характеризуется существенным различием между ценой предложения и реальной стоимостью сделок. Многие земельные участки выставляются по откровенно завышенным ценам. На данный момент есть следующий прецедент: за участок в Барвихе просят $217 тыс. за сотку. Эта цена определенно не соответствует рыночной конъюнктуре и установлена с учетом последующего торга.

Весь объем предложения Рублево-Успенского шоссе условно делится на три основные категории. Первая статусные места. Под этим названием подразумеваются Жуковка, Барвиха, Раздоры, Архангельское, Николина Гора, Горки-2. Земля в этих местах предлагается по $35 200 тыс. за сотку в зависимости от положения, размера и качества участка. Земли второй категории. К данному типу относятся Шульгино, Усово, Лапино, Чигасово, Рождествено и пр. Стоимость земли колеблется в районе $25 50 тыс. за сотку. Земли третьей категории расположены в Подушкине, Ильинском, Новодарьине, Липках и пр. Местные участки продаются по цене от $15 тыс. за сотку.

Говорить о том, что цены на здешнюю недвижимость достигли своего максимума, преждевременно. Цены на рублевское жилье будут продолжать расти, однако более умеренными темпами, нежели в прошлые годы на уровне 15 20% годовых. Отдельно отмечу, что мой прогноз относится исключительно к ликвидным объектам. Дело в том, что на рынке элитной загородной недвижимости последний год наблюдается своеобразное расслоение: цены на ликвидные объекты растут, на неликвидные снижаются. На вторичном рынке Рублево-Успенского шоссе накопился достаточно большой объем предложения 360 380 домов. В то же время потребительский спрос поглотил за 2005 год лишь 150 160 домов. Естественно, что основное внимание покупателей сосредоточено на качественном жилье.

Владимир Яхонтов
Заместитель директора управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
Рейтинг популярности направлений на загородном рынке в последние годы не меняется. Наиболее ликвидным направлением остается Рублевское шоссе. Скорее всего это направление долгое время будет сохранять лидирующие позиции. Спрос на Рублево-Успенском направлении продолжает быть устойчиво высоким, даже в сегменте самых дорогих домов. Потому и стоимость земли здесь достигает рекордных размеров от $20 тыс. до $90 тыс. за сотку. Цена на сами коттеджи формируется прежде всего в зависимости от площади жилья и его уровня. Элитные загородные дома по Рублевскому шоссе оцениваются от $900 тыс. и выше. Снижения темпов роста цен в построенных коттеджных поселках в ближайшее время ожидать не стоит.

Сейчас инвесторы начали активно осваивать более дальние районы Рублево-Успенского направления, на сегодняшний день стоимость земли здесь составляет не меньше $5 тыс. за сотку. Но затрудненная транспортная доступность, снижение престижности с удалением от Москвы значительно уменьшают привлекательность дальних районов Рублевки.

В связи с дефицитом свободных земельных участков возведение новых коттеджных поселков ограничено. Поэтому нельзя прогнозировать массовое строительство на этом направлении. Практически все готовые ранее коттеджи нашли своих покупателей, незанятыми остались только те, для которых были неправильно выбраны место или архитектура.