Ипотека и недвижимость - Банкротства банка бояться

Дома из дерева строили в России с незапамятных времен. В настоящее время в рамках реализации национального проекта по доступному жилью деревянному домостроению стали уделять особое внимание. Журнал Недвижимость и цены не раз публиковал материалы, посвященные этой теме. Сегодня читателям предлагается очередная статья о деревянных постройках.

В России сосредоточено 82 млрд куб. м, или свыше 1/3 мировых запасов леса, из которых 78 % хвойные породы. Из них и возводят жилые дома. Несмотря на это, в современном отечественном домостроении дерево занимает не соответствующую его возможностям и объемам роль. Деревянную постройку легко возвести, она экологична, сочетает в себе относительно невысокую стоимость с качественными эксплуатационными характеристиками, а потому переживает сегодня второе рождение.

Дерево, пожалуй, самый древний строительный материал. Традиции домостроения из хвойных пород были известны нашим предкам как минимум со времен Киевской Руси. До нас дошли такие шедевры, как Кижи, Малые Корелы, Каргополь, Витославлицы и другие свидетельства материальной культуры, которые поражают красотой и долговечностью. Самым известным долгожителем является сохранившийся в Европе деревянный дом, которому более 850 лет.

И в наш индустриальный век древесина по‑прежнему широко востребованный материал. Ее экологическая привлекательность, помноженная на современные технологии производства, заставила специалистов и потребителей по‑новому взглянуть на строительство. Например, в скандинавских странах 90 % жителей возводят или покупают собственные дома из сосны (на 1 кв. м жилья здесь приходится 0,5 0,7 куб. м древесных материалов). Зарубежные архитекторы давно рассматривают варианты строительства деревянных школ и детских садов, жилых многоэтажек и офисов. Теперь этот опыт перенимают и на широких просторах России.

Полезный для здоровья

Древесине присущи многие уникальные качества, которыми не могут похвастаться ни кирпич, ни бетон. Это единственное сырье органического происхождения, наиболее близкое человеку. Дом из сосны десятки лет дарит своим обитателям целебный запах эфирных смол-антисептиков, благотворно влияющих на здоровье людей. Давно замечено, что его жители гораздо меньше подвержены ангине, ОРЗ, бронхиту, астме, аллергии и другим заболеваниям. А все потому, что сосна в целях самозащиты источает фитонциды летучие вещества, убивающие или подавляющие микробы и вирусы. При этом они ионизируют и обеззараживают воздух, уменьшают загрязненность атмосферы. К тому же древесина поглощает углекислый газ, угнетающий дыхание. Поверхность стен благодаря структуре древесных волокон пропускает потоки воздуха в обоих направлениях, являясь, таким образом, уникальным природным кондиционером. Поэтому воздух в сосновом доме всегда свежий, с оптимальным процентом влажности. Положительная энергетика, которую отмечают многие люди, живущие в собственном бревенчатом доме, влияет и на психологическую атмосферу в семье, поднимает настроение, придает жизненные силы.

Новые технологии для вечного материала

Технологии, по которым строят деревянные дома, постоянно совершенствуются. Последним словом стал клееный брус надежный и долговечный строительный материал, сохраняющий все лучшие свойства древесины. Постройки из него отличаются изяществом архитектурных форм, замечательной фактурой стен и высокими энергосберегающими свойствами.
Для создания клееного бруса используют традиционную северную сосну. После радиологического контроля ее распиливают на узкие доски, которые выдерживают в сушильных камерах до влажности 10 12 %. Затем их обрабатывают антисептиками для предохранения от гнилостных микроорганизмов, инсектицидами для защиты от древоточцев и антипиренами для снижения горючести. Полученные части (ламели) покрывают экологически чистым клеем. Потом на заводе набирают брусья и склеивают их под прессом. Проникая глубоко в поры, клей обеспечивает высокую прочность и теплоизоляцию.

Толщина бруса зависит от количества ламелей (для летнего дома подходит брус сечением 100х150 мм, а для круглогодичного проживания в умеренной полосе России необходимо сечение 202х215 мм). Теплозащитные свойства стены из клееного бруса толщиной 180 мм совпадают с качеством полутораметровой кирпичной кладки, а сечение около 300 мм удерживает тепло даже в Сибири и на Крайнем Севере.

Известно, что дерево быстро воспламеняется, а это беспокоит многих потенциальных покупателей домов из бруса. Однако специалисты утверждают, что пожаростойкость материала близка к металлоконструкциям. В ходе многочисленных практических экспериментов одновременно поджигали дома из клееного бруса и кирпича. Последний сгорал быстрее. А все потому, что деревянную конструкцию пропитывают специальными составами антипиренами, многие из которых, кстати, разрабатывают в российских НИИ.

К тому же клееный брус не перекашивается и не деформируется, поскольку в его структуре нет трещин.

Соберем и будем жить

Одним из преимуществ дома из клееного бруса является скорость его возведения максимум четыре-пять месяцев с момента получения фирмой заказа. После сборки постройку покрывают специальным лаком, который придает фактуре бруса дополнительную выразительность, а внутренней структуре противопожарную и антисептическую защиту. Благодаря этому строения и через 50 лет будут смотреться как новые, а если покрытие периодически подновлять, то срок службы дома практически неограничен. Деревянные конструкции также удобны тем, что не требуют массивного дорогостоящего фундамента, поскольку их удельный вес в два раза меньше кирпича или камня. В итоге это оборачивается существенной экономией, ведь возведение фундамента составляет 20 % от стоимости строения. Отсутствие дополнительных несущих стен позволяет спланировать пространство сообразно потребностям конкретной семьи. Нижние этажи нередко облицовывают кирпичом или декоративным камнем, и тогда коттеджи смело могут претендовать на класс люкс. Немаловажно, что деревянный дом в 1,3 1,5 раза дешевле кирпичного или каменного особняка и не дороже городской квартиры.

Клееный брус почти не требует времени на усадку она не превышает 1 %. Иными словами, новоселы могут въезжать в дом практически сразу после его возведения. Ускорит заселение и тот факт, что стены не нуждаются в дополнительной отделке. Никогда не повторяющийся рисунок обработанной древесины является главным украшением интерьера.

Разнообразие возможностей клееного бруса позволяет строить из него здания в любых стилях от традиционных до ультрасовременных. Как правило, архитектурное бюро крупной фирмы располагает большой коллекцией, из которой можно выбрать дом по душе. Клиент может также заказать индивидуальный проект.

Рынок деревянных домов

Насколько выгоден рынок деревянного домостроения? В предыдущие два года сегмент загородного жилья умножился на 15 20 % и составил 5 6 млрд евро. В следующие два года также ожидается увеличение темпов роста малоэтажного строительства до 25 30 % в год. При этом рынок деревянного домостроения в России сегодня далек от насыщения: на 1 кв. м приходится 0,03 0,07 куб. м древесных материалов, или 8 10 % от общего объема домостроения (1,2 млн кв. м). Однако как только россияне в полной мере оценят преимущества жизни в коттедже из естественного природного материала, рейтинги продаж сразу поднимутся. Отечественные специалисты ожидают, что к 2010 году количество деревянных квадратных метров увеличится до 28 30 % и составит 8,4 млн. Иностранные эксперты высказывают еще более оптимистичную точку зрения и считают, что дерево станет основным материалом в строительстве индивидуальных домов в нашей стране.

Финский дом на русской земле

Оценив все привлекательные стороны и перспективность инвестиций в деревянное домостроение, Русско-Азиатская Инвестиционная Компания (РАИнКо) в 2005 году приобрела контрольный пакет акций одного из ведущих финских предприятий по производству клееного бруса Vuokatti Hirsitalot. Роль головной компании холдинга отведена российскому ООО Вуокатти-Русь, аффилированного с РАИнКо. Чего ждать россиянам от этого события? Фирма намерена увеличить объем строительства жилья, и до 50 % продукции компании выйдет на российский рынок. Сегодня стоит вопрос о наращивании производственных мощностей, для чего на территории Карелии компания планирует открыть завод по выпуску клееного бруса. Это означает, что страна получит одно из столь востребованных сегодня деревообрабатывающих предприятий, Республика Карелия около 400 новых рабочих мест, а отечественный потребитель возможность приобрести недорогой деревянный домик, ведь Vuokatti сможет существенно сэкономить за счет сокращения таможенных платежей, что, вероятно, скажется на снижении итоговой стоимости продукции. Не остановится производство и на родине клееного бруса Финляндии. Так, в финском населенном пункте Вуокатти на предприятии, где работают всего 29 человек, весь процесс автоматизирован до мелочей, а завод обеспечен высокотехнологичным оборудованием, так что остается только задать в компьютере проект определенного дома и получить с конвейера полный набор экологически чистых деталей, необходимых для постройки. Затем дом для предварительного контроля собирают, подгоняют детали, а затем разбирают и отправляют на объект, где его возводят в считанные недели. Стоимость финского домика из клееного бруса и впрямь невысока, особенно по сравнению с традиционным кирпичным, от 500 до 1200 евро за 1 кв. м (без учета цены участка и затрат на проведение коммуникаций). Можно выбрать любую площадь от 80 до 600 кв. м. В Европе наибольшим спросом пользуются деревянные дома в 150 200 кв. м. Однако россияне со свойственной им широтой заказывают проекты и побольше. Пока объемы финского производства Vuokatti не превышают 24 тыс. кв. м (250 домов) в год, но с открытием российского филиала они существенно увеличатся.
Ипотечное кредитование сегодня развивается довольно стремительно. Все большее количество покупателей приобретает объекты недвижимости, используя различные виды кредитов. Но что будет с должником, если его банк обанкротится? Ведь банку, чтобы заниматься ипотечным кредитованием, не надо получать никакой специальной лицензии. Следовательно, теоретически абсолютно любой банк может выдавать кредиты под залог недвижимости. Предположим, банк, предоставивший ипотечный заем, объявлен банкротом. Как в этом случае сложится судьба заемщика?

В том случае, если кредит погашается ежемесячно, получать от заемщика денежные средства в счет погашения кредита будет конкурсный управляющий лицо, руководящее банком при банкротстве. Скорее всего он попытается договориться с заемщиком о досрочной выплате всей суммы кредита. Заемщик имеет право отказаться от этого условия, если оно не предусмотрено договором. Заметим, что на сегодняшний день ни один банк не рискнет включить в типовой кредитный договор пункт о досрочном погашении кредита заемщиком при банкротстве (ликвидации) банка. Для клиентов это станет первым сигналом о ненадежности такого банка.

Если по условиям договора кредит должен быть возвращен единовременным платежом, конкурсный управляющий, вероятно, продаст права требования на торгах, после чего они перейдут к покупателю.

С предметом залога все несколько сложнее, поскольку данные о сторонах сделки учитываются при регистрации договора ипотеки. В большинстве случаев стороны заключают трехстороннее соглашение о замене залогодержателя. Потом этот документ, являющийся приложением к договору ипотеки, должен быть зарегистрирован. Только после этого новый залогодержатель вступит в свои права.

Следует учитывать, что, если срок возврата кредита еще не наступил, потребовать от заемщика вернуть деньги банк не имеет права. Кредитор может потребовать через суд досрочного расторжения договора, но, если заемщик добросовестно исполняет свои обязательства, у суда не будет никаких оснований для удовлетворения иска. Судебная практика сложилась так, что в удовлетворении исков, предъявленных до истечения сроков действия договора, отказывают.

Чьи интересы перевесят?

Срок платежа уже наступил, а кредит еще не погашен? Конкурсный управляющий постарается взыскать такой кредит сам либо реализовать заложенное имущество для расчетов по кредитному договору. Сначала он предъявит иск о взыскании задолженности по кредиту, а затем удовлетворит требования за счет заложенного имущества, если только заемщик к этому времени не договорится о другом порядке погашения кредита. Однако при этом стоит иметь в виду, что обычная лояльность судей к должникам при решении вопроса о реализации предмета залога уступит место заботе об интересах кредиторов банка-банкрота.

Заложенная недвижимость считается высоколиквидным имуществом, поэтому ее постараются продать в первую очередь. В связи с тем что начинает формироваться практика по выселению должников из квартир, нужно внимательно отнестись к требованиям банка.

Предположим, суд принял решение о взыскании суммы задолженности с заемщика. Если речь идет о простом взыскании, заемщик продолжит погашать задолженность перед банком ежемесячными платежами. Но так как обязательства перед банком обеспечены залогом квартиры, суд, очевидно, запретит проведение каких-либо операций с квартирой.

Судебное решение вас не устраивает? Попробуйте обжаловать его в вышестоящих инстанциях. К сожалению, вероятность успеха в данном случае невелика. Другой вариант попытаться заключить с банком мировое соглашение. Правда, по той причине, что банк-банкрот обязан в первую очередь заботиться об интересах своих кредиторов, заключение такого соглашения на приемлемых для должника условиях маловероятно. Более надежный вариант заплатить долг или разбить его на несколько частей, которые будут выплачены в короткие сроки.

После заключения соглашения не надо думать, что все закончилось. Если должник не выполняет своих обязательств, указанных в мировом соглашении, банк потребует через суд исполнения условий мирового соглашения. В случае отказа должника суд снова поставит вопрос о реализации квартиры.

О пользе перевода

Теоретически закон предусматривает возможность перевода долга на третьих лиц, но для этого необходимо согласие кредитора, т. е. банка-банкрота. На сегодняшний день таких сделок по ипотечным кредитам пока нет. Даже если вы получите согласие банка на такую сделку, заранее подумайте, насколько вам она нужна. Новый должник не возьмет на себя обязательства по погашению вашей задолженности перед банком просто так. Скорее всего он потребует передать права на квартиру ему (если только речь не идет о родственниках). Банку все равно, кто выплатит деньги, но, если потенциальный должник покажется ему ненадежным, он не даст своего согласия на оформление сделки.

Как правило, банки предпочитают уступать права требования по кредитным договорам третьим лицам, которые располагают временем и возможностями для получения всей суммы долга с заемщика. Для оформления таких сделок заключаются договоры цессии. При этом мнением должника никто не поинтересуется.

Правда, у должника все же есть одно преимущество. До тех пор пока его не известят о смене кредитора, любые его действия, связанные с исполнением обязательств по договору, направляются исключительно к первому кредитору. По закону такие действия должника считаются правомерными. Если же и после получения извещения о замене кредитора должник продолжает перечислять деньги старому банку, эти перечисления никак не будут связаны с исполнением его обязательств по кредитному договору.

С новым кредитором есть шанс договориться. Однако при этом имейте в виду, что при покупке прав требования кредиторы обращают особое внимание на обеспечение обязательств должника.

Не давайте кредитору повода

Возникает еще один вопрос: как заемщику обезопасить себя и свою квартиру от претензий банка? Внимательно изучите все документы (особенно кредитный договор) и соблюдайте все условия тогда кредитор не получит формального повода потребовать досрочного прекращения договора и возврата кредита. Таким образом, вы сможете продолжать выплачивать банку проценты и погашать кредит. Даже если суд удовлетворит требования банка, вышестоящие инстанции отменят подобное решение.

Отзыв у банка лицензии и признание его банкротом вовсе не означают, что вы должны прекратить возврат кредита. Наоборот, следует еще внимательнее отнестись к исполнению своих обязательств. Обратитесь в банк с запросом, куда следует переводить деньги, поскольку при банкротстве банка закрываются все его счета. Вместо них открывается специальный счет, на который поступают все денежные средства и с которого производятся расчеты банка. Разумеется, если вас никто не поставил в известность о закрытии счетов банка, вы вправе продолжать платить по старым данным. Если после отзыва лицензии у банка заемщик прекратит погашать кредит, банк вполне обоснованно предъявит к нему претензии.

При должной предусмотрительности реально не только сохранить за собой квартиру, но и возвратить кредит на условиях, предусмотренных договором. Потеря квартиры грозит должнику только в том случае, если он прекратил исполнять свои обязательства.

Сергей Махоткин
Руководитель направления ипотечного кредитования ЗАО МИАН агентство недвижимости:
В течение шести месяцев после выдачи банком-кредитором ипотечного кредита закладная на квартиру может перепродаваться другому банку. Это разрешено законодательно и является нормальной практикой, сложившейся на российском рынке ипотечных услуг за последние несколько лет. Не продают закладные на квартиры два российских банка

Внешторгбанк и Сбербанк. После продажи закладной выдавший ипотечный кредит банк просто обслуживает кредит. Причем клиент может даже не знать о продаже закладной банку и не заметить этого, если обслуживание не переходит в другой банк.

В случае если банк объявляется банкротом, заемщики по-прежнему обязаны вовремя вносить платежи. Ведь долги банка, как правило, выкупает другая финансовая организация, ей переходят и закладные на квартиры. При этом важно понимать, что новый владелец закладных не имеет права в одностороннем порядке менять условия договора.

Елена Панова
Директор центра ипотечных программ компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
Человеку, который оформил ипотечный кредит, не надо бояться банкротства банка. Квартира, которая приобретена по ипотеке, является собственностью заемщика, и на нее не обращается взыскание долгов обанкротившегося банка-кредитора.

Когда банк входит в стадию банкротства, он продает имеющиеся у него закладные другому кредитному учреждению. Новый кредитор не вправе в одностороннем порядке изменить условия кредитования, поэтому повышения процентной ставки и других непредвиденных обстоятельств, связанных с погашением кредита, опасаться не стоит. Впрочем, некоторые банки предлагают воспользоваться так называемой псевдоипотечной схемой кредитования, при которой до полного погашения долга собственником квартиры остается банк-кредитор. Условия получения такого кредита на первый взгляд представляются выгодными, но в случае отзыва у банка лицензии заемщик может остаться без квартиры. В классической ипотечной схеме дефолт кредитора никак не отразится на правах заемщика.

Банкротства банка бояться — ипотеку не оформлять