Ипотека и недвижимость - Вторичный рынок: продавцы диктуют свои условия

Рано или поздно желание жить на лоне природы приходит к каждому горожанину. К сожалению, приобрести собственный дом может далеко не каждый, да и не все хотят проживать на свежем воздухе круглогодично. Аренда загородного коттеджа оптимальное решение этой проблемы. Каждый год с наступлением первых теплых дней мегаполис покидают не только обладатели пресловутых шести соток, но и более состоятельные слои населения. Они отправляются в свои временные пристанища, снятые, как правило, на один сезон.

Курортный сезон

Всем, кто собирается снять загородный дом, стоит вспомнить народную мудрость о санях, которые нужно готовить летом. Дело в том, что рынок аренды единственный сектор рынка недвижимости с ярко выраженной сезонностью. Первый всплеск активности приходится на период с конца февраля по май. Именно в эти месяцы клиенты решают, где они будут жить летом. Активизируются и те арендаторы, которые интересуются долгосрочной арендой (от года и больше). Если три-четыре года назад дома снимались на несколько месяцев, то на сегодняшний день 70% клиентов заключают долгосрочные договоры.

На этот период приходится более половины сделок на рынке аренды загородных домов. К концу весны цены на незанятые коттеджи увеличиваются в среднем в полтора раза, а количество предложений резко уменьшается.

Второй сезонный всплеск происходит в середине сентября и продолжается до ноября: к этому времени освобождаются некоторые дома, которые были сданы на летний период, соответственно, увеличивается количество предложений. Впрочем, спрос тоже достаточно высокий, при этом 95% клиентов интересуются долгосрочной арендой.

Затишье на рынке наступает с мая по сентябрь и с конца ноября до начала февраля. Естественно, какие-то сделки совершаются и в это время, но они скорее единичны. Небольшое оживление начинается перед новогодними праздниками, но желающих снять дом на несколько дней очень немного, а подобных предложений откровенно мало (особенно это касается элитного сегмента). Вообще же, сезонность прежде всего присуща объектам эконом и бизнес-класса, а в отношении дорогого жилья она гораздо менее выражена.

Впрочем, временные границы сезонов могут несколько меняться каждый год. Например, в прошлом году спрос на аренду коттеджей и дач активизировался уже во время новогодних каникул, а в нынешнем году интересоваться дачами на лето клиенты начали только к середине февраля. В это время на рынке представлено еще достаточное количество предложений, и есть из чего выбрать. Хозяева, первоначально ориентированные на круглогодичную аренду и не нашедшие своих клиентов, готовы отдавать свои объекты на весенне-летне-осенний период, считает Гульнара Рахмангулова, руководитель направления аренды ЗАО МИАН-агентство недвижимости.

Доходные поселки или частники?

Весь рынок загородной аренды состоит из домов двух типов: объекты в так называемых доходных поселках и дома, принадлежащие частным лицам. Коммерческие поселки в нашей стране относительно новое явление. Сама концепция таких поселков принципиально иная: они строятся специально для сдачи в аренду, как правило, имеют общую территорию и дома небольшой площади (200 250 кв.м). Естественно, что такие объекты не предназначены для продажи. По мнению Александры Косаревой, начальника отдела аренды компании Soho Realty, доходный поселок оказывается наиболее интересным вариантом для иностранцев. Российский съемщик, традиционно более требовательный к богатству интерьеров, предпочитает снимать дом у частного собственника в охраняемом коттеджном поселке.

Практически все поселки этого типа располагаются по наиболее популярным и престижным направлениям Подмосковья: Рублево-Успенскому, Новорижскому, Дмитровскому и Калужскому шоссе. Однако на сегодняшний момент наблюдается явный дефицит подобных поселков, спрос превышает предложение в два-три раза. Это связано и с тем, что с каждым годом клиенты становятся более избирательными в выборе загородного дома, а интерес к отдельным поселкам таков, что приходится записываться в очередь за несколько месяцев (обычно в феврале), чтобы успеть снять дом к лету, считает Мария Жукова, заместитель директора Управления аренды компании МИЭЛЬ-Недвижимость.

Частных домов значительно больше, причем их количество увеличивается год от года. Именно в этом сегменте находятся самые дорогие объекты, так что если клиенту нужен эксклюзив, ему стоит вести поиски именно в частном секторе.

Не проще ли купить?

Аренда загородного дома удовольствие недешевое. Тем не менее, спрос на временное жилье постоянно растет. Объясняется это многими факторами. Прежде всего тем, что аренда это альтернатива покупке. Чаще всего человек не готов одномоментно вынуть из оборота крупную сумму. Скажем, дом, продающийся за $2 млн, при аренде обойдется в $250 тыс. в год. Как это ни странно, но довольно часто арендаторами становятся люди, уже начавшие строительство собственного дома. На время проведения строительных работ (а этот процесс может затянуться на несколько лет) клиенты переезжают за город в съемные дома.

Иногда в числе арендаторов оказываются желающие примерить загородную жизнь, прежде чем приобретать недвижимость. Далеко не каждый человек, проживший всю жизнь в центре Москвы, будет себя спокойно ощущать в 15 километрах от МКАД. Нужно понять, насколько эта жизнь подходит лично вам, ведь жизнь за городом это не только чистый воздух и тишина, но и пробки по дороге на работу и многие другие специфические моменты, считает Евгений Иванов, управляющий директор компании Усадьба.

Наконец, постоянными арендаторами являются крупные компании (обычно западные), которые снимают жилье для своих сотрудников. Они предпочитают арендовать дома в организованных коттеджных поселках с единой социальной средой в минимальной удаленности от Москвы.

Почем прокат?

Окончательная стоимость арендуемого дома зависит от многих составляющих: это и удаленность от Москвы, и направление, и сезонность, и площадь дома, и специфика участка. Но, в отличие от рынка продаж, цены сдаваемых объектов не имеют четкой градации. Поэтому каждый арендатор должен расставить приоритеты, задав, таким образом, параметры для поиска. По наблюдению Наталии Курашовой, PR-директора Renaissance Realty, определяющим критерием, влияющим на выбор арендатора, является близость загородного дома к Москве: до 10 15 км от МКАД. С другой стороны, немаловажное значение для арендатора имеет и удаленность дома от крупных трасс, в том числе и от МКАД (это расстояние должно составлять не менее 2 км).

Кроме того, при выборе дома отдается предпочтение его функциональности, грамотной планировке, обстановке в доме, наличию бассейна и сауны (бани). Также клиенты придают большое значение земле, на которой находится дом: желательно, чтобы участок был не менее 15 соток, с садовыми или лесными деревьями (либо с ландшафтными работами). Близость леса или воды увеличивает арендную ставку на 30 40%.

Летний сезон длится, как правило, пять-шесть месяцев. Те клиенты, которые желают снять дом только на три летних месяца, с трудом находят подходящие варианты, т.к. хозяева загородной недвижимости надеются сдать дом на длительный срок или, по крайней мере, на пять-шесть месяцев. На короткий срок сдают уже те, кто не сдал на сезон, а цену поднимают в два раза, комментирует ситуацию Ольга Баштанова, начальник отдела аренды департамента загородной недвижимости корпорации ИНКОМ-Недвижимость.

При заключении договора найма арендатором обычно вперед вносится плата за первый месяц проживания и депозит за имущество. Иногда (если дом снимается на летний период) клиент оплачивает сразу все месяцы проживания вперед плюс депозит за имущество. Очень редко при аренде дома на длительный период клиент платит за весь срок найма, и только при условии существенного снижения арендной платы.

Что касается направлений, то здесь ситуация существенно не меняется. Пальму первенства по-прежнему держит Рублево-Успенское шоссе. Это направление пользуется самой большой популярностью, здесь же находятся самые дорогие объекты, стоимость которых может достигать $100 тыс. в месяц. В среднем за $6 10 тыс. в месяц на Рублевке арендатор получает все необходимое для комфортного проживания. А в Барвихе, Жуковке, Раздорах стоимость доходит и до $60 тыс. Эту цену определяет и развитая инфраструктура, и сложившееся окружение, и статусное положение знаменитой трассы.

Среди дорогих направлений можно также отметить Ново-Рижское, Сколковское, Ильинское, Минское (Можайское), Киевское, Калужское, Боровское шоссе. Стоимость арендуемого дома здесь составляет $5 15 тыс. в месяц. В средней ценовой категории можно отметить Волоколамское, Пятницкое, Дмитровское, Куркинское, Осташковское, Ленинградское, Ярославское, Алтуфьевское направления. Здесь дома можно снять за $3 8 тыс. Самые низкие цены на аренду домов по Новорязанскому, Симферопольскому, Каширскому, Варшавскому, Щелковскому, Горьковскому, Носовихинскому шоссе. По этим направлениям средние арендные ставки в среднем составляют $2 тыс.

Помимо этого, довольно большим спросом пользуются удаленные поселки. Среди самых популярных мест дальнего Подмосковья можно назвать Звенигород, поселок Вороново на Калужском шоссе и поселок Абрамцево на Ярославском шоссе.
Средний уровень стоимости московских квартир вырос за апрель на целых 10 %, как констатируют эксперты. Рост стоимости отдельных категорий жилья и квартир в отдельных районах достиг 12-15 % и более процентов в месяц. Величина сокращения вторичного рынка составляет 40-50 %.

По словам чиновников, спрос на жилье носит спекулятивный характер. Глава Минэкономразвития Герман Греф заявил, что считает рост цен на недвижимость необоснованным и завышенным на 1 тыс. долларов за квадратный метр.

Рост цен

По данным специалистов компании МИЭЛЬ-Недвижимость, за первый квартал этого года рост цен на вторичном рынке столицы уже составил 20 %. Советник министра регионального развития Павел Горячкин, располагая собственными цифрами, отметил 18-процентный рост цен на вторичном рынке.

Александр Скобкин, ведущий аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI, так рассматривает ситуацию: основным событием апреля начала мая 2006 года для вторичного рынка жилья стало преодоление очередного психологического ценового барьера в $ 3 тыс. за кв. м. Быстрее всего в текущем году выросло в цене 5-этажное жилье хрущевского типа, рассказывает Александр Скобкин, на 36 % (по сравнению с декабрем 2005 года). Сталинки подорожали лишь на 26 %.

Однокомнатные квартиры выросли в цене за 4 месяца текущего года на 35 %, а многокомнатные (4 и более комнат) лишь на 27 %. Жилье в центре подорожало в среднем лишь на 24 %, а за МКАД аж на 37 %. Таковы итоги работы рынка недвижимости с начала года.

Спрос и предложение

По словам Александра Скобкина, быстрее всего дорожает наиболее ликвидное жилье например, однокомнатные квартиры в хрущевках, расположенных в отдаленных от центра районах. Спрос на дешевое жилье традиционно велик, а предложение его ограниченно. Это и создает повод для дальнейшего роста цен на такое жилье.

Алексей Шленов, директор департамента вторичной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость, придерживается следующей оценки: В апреле 2006 года ситуация на вторичном рынке жилья столицы характеризовалась небывалыми темпами роста цен при стагнации объема предложения. По сравнению с предыдущим месяцем средняя удельная цена предложения выросла на 9 %. Эта цифра немного ниже мартовских показателей, составивших 9,2 %. Причиной подорожания недвижимости по-прежнему является продолжающийся дефицит предложения при высоком платежеспособном спросе, говорит Алексей Шленов.

Как рассказывает Нина Кузнецова, генеральный директор ЗАО МИАН агентство недвижимости, на рынке вторичной недвижимости наблюдается очень активный спрос. Тогда как в начале года отмечалось, что количество предлагаемых квартир уменьшилось почти на 10 %. Уже в феврале рост предложения по объектам вторичной недвижимости составил около 25-30 %. Спрос в обоих сегментах на вторичном и первичном рынках по-прежнему опережает предложение на 20-30 %.

По словам специалистов компании МИЭЛЬ-Недвижимость, все предложения, поступающие на рынок, расходятся моментально. По-прежнему наибольшим спросом покупателей пользуются одно- и двухкомнатные квартиры. При этом наибольший прирост цен пришелся на квартиры низшего ценового диапазона, расположенные в наиболее дешевых районах города. Стремительный ценовой скачок привел к тому, что денег основной массы потенциальных покупателей квартир стало хватать только на не самые лучшие варианты. Дополнительным подтверждением этого служит соотношение цены квадратного метра в квартирах с разным числом комнат. Сегодня стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире экономкласса превышает стоимость того же метра в трехкомнатной или двухкомнатной. В бизнес-классе ситуация противоположная стоимость квадратного метра в большой квартире выше, чем в малометражке.

Условия продавца

Сейчас рынок вторичного жилья представляет собой рынок продавца, который диктует свои условия. Ярким примером является ситуация с недвижимостью в районе Патриарших Прудов: при почти нулевом предложении квартир в новых домах (как строящихся, так и построенных) появляется огромное количество предложений в старых домах по ценам явно выше среднерыночных, рассказывает управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова.

Возможно изменение этой ситуации как отмечает Александр Скобкин, сезонный фактор на рынке недвижимости имеет большое значение. Летом, как правило, наступает затишье многие участники рынка уезжают из города в отпуска.
По крайней мере, эксперты надеются на летнюю стабилизацию как на некую ценовую передышку на рынке жилья.