Ипотека и недвижимость - Заботы инвесторов готовы взять на себя чиновники

Рынок торговой недвижимости продолжает набирать обороты. До конца года в Московском регионе будет введено порядка 20 крупных торговых центров общей площадью около 1,2 млн кв. м. И все равно дефицит помещений в этом сегменте сохранится, считают аналитики.

В 2005 г., по данным компании Colliers International, в Москве было открыто 12 крупных торговых центров общей площадью 540 000 кв. м. Самые значимые из них: РИО (92 000 кв. м), Европарк (86 500 кв. м), Фестиваль (56 400 кв. м), XL III (55 000 кв. м) и Рамстор Севастопольский проспект (53 300 кв. м). Среди наиболее значимых проектов 2006 г. Мега Белая дача (240 000 кв. м), Европейский (180 000 кв. м), Город (140 000 кв. м), Рамстор на Вернадского (130 000 кв. м), Мосмарт на Боровском (75 500 кв. м), Времена года (65 000 кв. м) и Ереван Плаза (34 600 кв. м) и т. д.

Всего в этом году количество новых торговых площадей может увеличиться более чем в два раза по сравнению с прошлым, считает руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости Colliers International Ольга Ясько: Динамика прироста площадей сохраняется на высоком уровне. До конца года ожидается появление на рынке около 1,2 млн кв. м новых торговых площадей. Куда более осторожны в оценках в компании Knight Frank. Темпы строительства и ввода в эксплуатацию торговых площадей в современных комплексах и в ближайшие два года будут сохраняться на прежнем уровне около 500 000 кв. м в год, так как не все крупные проекты успеют начать работу именно в 2006 г., говорит директор отдела торговой недвижимости компании Юлия Дальнова. В этом году ожидается выход на рынок порядка 800 000 кв. м торговых площадей, а общий объем предложения к концу года, по прогнозам, составит 3,5 млн кв. м. В 2007 г., по нашим оценкам, новое поступление составит около 900 000 кв. м, спорит директор по развитию Prime City Properties Роман Чепцов.

По словам участников рынка, несмотря на рост объемов строительства, спрос на торговые площади по-прежнему будет превышать предложение. Рынок торговой недвижимости Москвы сегодня все еще далек от насыщения, уверена Ясько. Дефицит на помещения для ритейла сохраняется на достаточно высоком уровне. Этот дефицит всегда провоцировал и продолжает провоцировать высокие ставки аренды или высокие цены при покупке помещений, добавляет Андрей Машков, ведущий консультант департамента торговой недвижимости компании Paul's Yard. А директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев заключает, что насыщения рынка ждать вообще не стоит: Благосостояние и потребности россиян с каждым годом только увеличиваются, они покупают все больше и больше.

Московский рынок ритейла становится все более привлекательным как для иностранных игроков (Castorama (Kingsfisher), Saturn, Decathlon), так и для региональных (Ташир), отмечают участники рынка. Столичные девелоперы проявляли повышенный интерес к партнерству с зарубежными торговыми операторами: событием для московского рынка стало открытие магазинов Real, Marks Spencer, The Body Shop, Atac, продуктовых бутиков Hediard, говорит Дальнова. По ее словам, в прошлом году была зафиксирована первая сделка долгосрочной аренды Bosco di Ciliegi арендовала ТЦ Весна на 49 лет.

Meinl European Land купила у Московской девелоперской компании за 400 млн евро два торговых центра Молл Гэллери (плюс две площадки под строительство). Всплеск активности западных инвесторов объясняется высокой доходностью недвижимости для ритейла, которая сегодня уступает лишь складской недвижимости. В последнее время западные компании предпочитают вкладывать в готовый бизнес, так что снижения ставок аренды ждать не приходится, считает Владимир Журавлев. Еще одна тенденция постепенный переход от фиксированной ставки аренды к проценту от оборота. Участники рынка отмечают, что в 2006 г. увеличится количество торговых центров в непосредственной близости от МКАД и Третьего транспортного кольца. Новым стимулом для развития ритейла может стать и Четвертое транспортное кольцо, строительство которого откроет массовый доступ к новым крупным площадкам. В целом развитие ситуации скорее всего будет похоже на то, что происходило и происходит с Третьим транспортным кольцом, но уже сейчас существуют предпосылки, что новая магистраль может сравнительно быстро исчерпать потенциал, считает Ольга Ясько. Но пока проведенный анализ не позволяет говорить о Четвертом кольце как о формирующейся торговой магистрали, какой, например, является МКАД. Близость существующих центров Горбушкин двор, Черемушки, Пятая авеню, строящихся Город, Времена года и проектируемых Ростокино, Детский парк чудес к Четвертому кольцу носит скорее случайный, а не преднамеренный характер, заключает она.

Оборот розничной торговли Москвы, по данным Департамента потребительского рынка и услуг, в 2005 г. составил 1,59 трлн руб. Общий объем предложений в торговых центрах, по данным компании Knight Frank, в 2005 г. 2,9 млн кв. м. Доля вакантных площадей 4%. Базовые средние ставки аренды: $50 450 за 1 кв. м в год для якорных арендаторов, $1200 1800 за 1 кв. м в год для операторов торговых галерей.

Петербургские чиновники решили облегчить жизнь инвесторам. Новый закон О жилищной политике отдает в ведение города расселение домов, в том числе предназначенных под реконструкцию. Девелоперы счастливы избавиться от этих проблем, но опасаются, что из-за участия горадминистрации проекты будут затягиваться.

В конце апреля депутаты Закса приняли новую редакцию закона О жилищной политике, предложенную губернатором Петербурга. Одно из нововведений закона положение об изъятии земли или помещений у граждан для государственных нужд. Согласно документу оно распространяется на аварийное и ветхое жилье. Кроме того, изъятие может применяться с целью повышения эффективности использования территорий, комплексной реконструкции кварталов жилищной застройки, развития транспортной и инженерной инфраструктур.

Председатель комиссии по социальным вопросам Закса Наталья Евдокимова признается, что сначала боролась против положения о расселении, но потом проголосовала за. Она рассчитывает, что эта норма позволит городу улучшить инфраструктуру, а также расселить аварийное и бесперспективное жилье, прежде всего общежития и коммуналки. Депутат считает, что закон достаточно защищает горожан. В нем закреплены гарантии прав граждан при расселении домов.

Например, собственники жилья получат из горбюджета либо деньги, либо другое жилое помещение, а владельцы неприватизированных квартир жилплощадь не меньшую, чем прежняя. По закону любое решение об изъятии жилья будет приниматься нормативным актом правительства Петербурга.

Теперь вопросами расселения будет заниматься только исполнительная власть, а инвестор обязан будет предоставлять необходимые для этого площади или перечислять деньги на их покупку, поясняет председатель жилищного комитета Юнис Лукманов. Новая норма введена для того, чтобы, по его словам, инвесторы не обманули жильцов, а жильцы не затягивали процесс переселения.

Новое положение открывает широкие возможности для передела рынка недвижимости, поскольку заинтересованные лица с помощью чиновников смогут расселить любой дом, изъять любой участок, замечает Александр Григорьев из юридической компании Александр Григорьев и партнеры.

Смольный давно беспокоят проблемы расселения. Лукманов вспоминает, как тяжело было городу освободить для реконструкции дома на улицах Шкапина и Розенштейна, а также дом № 5 на Крюковом канале. В интервью Ведомостям в июле прошлого года вице-губернатор Петербурга Юрий Молчанов рассказывал, что при реконструкции зданий, например, под гостиницы инвесторы иногда месяцами борются за последнюю квартиру, жильцы которой хотят получить до $10 000 за 1 кв. м. Гендиректор компании Р.Е.Д., которая строит гостиницу на Вознесенском проспекте, 6, Дмитрий Воробьев вспоминает, как при расселении здания его компания столкнулась с завышенными требованиями жильцов и обратилась за помощью в городскую администрацию, однако там не смогли помочь.

Расселение, юридическая очистка и подготовка необходимых для строительства согласований наиболее сложная для частных инвесторов часть работ, подтверждает исполнительный директор компании ИнтерКонсалт Сергей Ковалев. Если город возьмет ее на себя, привлекательность объектов в центре города может существенно повыситься, считает он.

Воробьев убежден, что, если чиновники возьмутся за расселение, оно скорее всего будет проходить дольше, но станет дешевле. При этом также стоит ждать ощутимого снижения инвестиционных рисков, связанных с завышенными требованиями расселяемых жильцов, говорит он.

Смущает только отсутствие налаженного механизма расселения домов, говорит Ковалев. Из-за этого проекты могут, по его словам, замедлиться.

А Воробьев предупреждает, что даже чиновники не всемогущи. Возможно, каким-то образом расселение будет возможно, если речь будет идти об аварийных площадях. Однако в остальных случаях, особенно если речь идет о приватизированном жилье, у чиновников могут возникнуть те же затруднения, что и у инвесторов. Частную собственность пока никто не отменял, говорит он.

Однако в планы инвесторов может вмешаться Минюст. Группа депутатов направила в это ведомство запрос на соответствие петербургского закона федеральному законодательству, в частности Жилищному и Земельному кодексам. По оценке Григорьева, шансы на отклонение Минюстом новых положений закона весьма велики.

По данным жилищного комитета администрации Петербурга, объем официально признанного аварийным жилья составляет 208 000 кв. м. Средства на расселение аварийного жилья (как и на строительство инженерных сетей и инфраструктуры) поступают из фонда развития инфраструктуры Петербурга, который формируется за счет продажи городом земли под строительство. В 2005 г. его объем составил 12 млрд руб.