Ипотека и недвижимость - В москве кончаются квартиры

По статистике риэлторских агентств, примерно в 50% договоров купли-продажи квартир цена составляет менее 1 миллиона рублей. Берется либо оценка по БТИ, либо просто и без изысков - 999 тысяч.

Человеку непосвященному это может показаться странным: миллион - это примерно 35 тысяч долларов, т.е. втрое меньше, чем стоит сегодня самая затрапезная однушка на окраине.

Ничего странного тут нет - достаточно заглянуть в Налоговый кодекс, п. 5 ст. 208 которого провозглашает, что деньги, полученные от реализации недвижимого имущества, являются доходом, подлежащим налогообложению (по действующей ныне ставке 13%). Разберем пример. Имеется однокомнатная квартира, которой мы владеем один год и которую продаем где-то за 2,8 млн. рублей. Если в документах будут записаны истинные цифры, то размер налогооблагаемой базы составит 1,8 млн. (2,8 млн. минус 1 млн. вычета). Налогов с этой суммы надо будет заплатить 13%, т.е. 234 тыс. рублей. Заметим, что с ростом стоимости квартиры налог будет расти, и не только в абсолютных цифрах, но и в процентах.

Очевидно, что не те цифры в договоре - эта реакция продавцов на, мягко скажем, не очень дружелюбное налоговое законодательство. Бывает, что в сокрытии истинной стоимости заинтересован и покупатель: если официально он получает не очень большую зарплату и хочет избежать вопросов о том, откуда он взял деньги.

Чем такие хитрости плохи? Прежде всего, незащищенностью участников. Если договор будет оспорен в суде, есть серьезный риск, что квартира вернется продавцу, а покупатель получит: то, что записано в договоре, т.е. миллион. Покупатели, конечно, пытаются защититься, в том числе берут у продавцов расписки в получении полной суммы. Однако, как говорит Алла Шегаль, юрист компании Московские огни, формы расписки, которая гарантировала бы правовое возвращение денег, не существует. Более того, если такая бумага будет предъявлена суду, тот посчитает ее основанием поставить под сомнение добросовестность приобретателя.

Среди риэлторов, по понятным причинам, мало сторонников кнута. Из опрошенных нами экспертов только Сергей Постнов, первый вице-президент Национальной ипотечной компании, сказал, что можно было бы ввести преимущественное право приобретения для городских властей. Две квартиры, выкупленные за миллион - и эта практика мгновенно бы прекратилась, - убежден он.

Идея достаточно спорная. Существует, к примеру, ст. 421 Гражданского кодекса, называемая Свобода договора, где говорится, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. С другой стороны, есть в том же ГК ст. 170, провозглашающая притворную сделку, совершенную с целью прикрыть другую сделку. Порывшись в гражданском законодательстве, можно найти и множество других норм, применимых к данной ситуации - будет о чем поспорить юристам.

Однако сама идеология - как бы это половчее свернуть обывателя в бараний рог - кажется тут не слишком уместной. Дефицит предложения сформировал рынок продавца, говорит Руслан Сейт-Люманов, управляющий директор группы отделов компании МИЭЛЬ-Недвижимость, владельцы квартир могут диктовать свои условия, и покупатель вынужден с ними соглашаться. Лишь когда рынок успокоится, покупатель будет иметь возможность настаивать на указании в договоре реальной цены.

На самом деле, вопрос этот нуждается в либерализации. Первый шаг государством уже сделан: напомним, что несколько лет назад срок владения, с которого начиналось полное освобождение от налогов, составлял пять лет. Сейчас - три года, и этот шаг, по словам экспертов, уже здорово обелил рынок.

Продолжить этот процесс, говорит Максим Бородыня, главный юрист Бюро недвижимости Агент 002, могло бы дальнейшее сокращение срока - до года-полутора, а также значительное увеличение налогового высвобождения. А. Шегаль считает разумной на сегодня сумму миллионов в шесть - она освободит огромный пласт недорогих квартир. Правда, замечает представитель Московских огней, при нынешнем ненормальном росте цен не исключено, что года через два это будет все равно, что сегодня миллион. Еще хорошей мерой было бы отсчитывать срок не нахождения квартиры в собственности (т.е. от момента приватизации), а время реального проживания в ней. Часто случается, что человек живет в квартире 20 лет, потом решает продать, приватизирует - и выясняет, что он тут вроде как новенький.

Александр Гениевский, зам. генерального директора компании Новый город, считает, что проблема шире и глубже. В нашей стране серьезно перекошена экономическая ситуация: половина работающих получает зарплату в конвертах, рыночная и оценочная стоимость недвижимости отличаются в десятки раз. Единственный выход - постоянно и последовательно выводить экономику из тени, в том числе отказаться от странных цен БТИ, которые как бы существуют, но все понимают, что это и не цены вовсе, а непонятно что. Нормальная, рыночная оценка имущества сняла бы все вопросы.

Зарубежный опыт

В США доходы от продажи недвижимости полностью освобождаются от налогов, если на вырученные деньги продавец приобретает недвижимость большей стоимости. Совершенно логично: больше собственность - больше налог на владение, и государство подталкивает граждан приобретать более дорогостоящее имущество.
Дефицит

Первичный рынок недвижимости переживает непростое время. За последние полгода в столице не появилось ни одного нового крупного объекта и явно наметился кризис доверия со стороны покупателей каждый день они узнают о новом недостроенном объекте и обманутых соинвесторах. Тем не менее платежеспособный спрос возрастает с каждым днем: регионы поставляют в Москву все новых покупателей. Риэлтеры о кризисе рынка пока не говорят, но не скрывают того, что новых квартир в этом году на всех желающих не хватит.

Куда все подевалось

Что произойдет с рынком, где не удовлетворяется спрос? Очевидно, тот небольшой процент предложения, который имеет в своей основе раскрученный брэнд или надежного застройщика, найдет своего покупателя, но при этом порядком вырастет в цене. Это мы сегодня и наблюдаем. Вторая тенденция такого рынка отток части покупателей на рынок вторичного жилья.

Застройщики называют причиной всех бед вступивший в силу с 1 апреля 2005 года закон #214 О долевом участии в строительстве. Этот закон фактически лишил их возможности собирать деньги с покупателей до начала строительства.

Теперь застройщик должен выходить на площадку, уже имея все разрешительные документы и запас средств на строительство. Это автоматически лишает шансов на жизнь маленькие компании, которые строили один-два дома, а деньги на строительство получали с дольщиков.

Понятно, что нынешнюю ситуацию на первичном рынке во многом спровоцировали сами застройщики тем, что постоянно искусственно вздували цены на недвижимость, и тем, что привыкли существовать исключительно за счет дольщиков, не вкладывая в строительство ни копейки своих средств. Привычка к сверхприбылям и неготовность пересматривать привычные схемы работы стали причиной, по которой ряд застройщиков ушел с рынка, усилив ажиотаж.

Прогнозируемый кризис

Некоторые риэлтеры уже готовы произнести вслух страшное слово кризис, другие предпочитают говорить, что ситуация рабочая. Что же реально происходит с рынком и о каком развитии событий имеет смысл говорить?

В Москве новых жилых объектов не появлялось уже довольно давно. Последние поступления на рынок жилья это те дома, реализация которых была специально отложена для более успешных продаж как известно, интерес к новостройкам растет по мере возведения дома. По словам Дмитрия Кузнецова, первого заместителя генерального директора МИАН-агентство недвижимости, ощутимое снижение объема предложений квартир на первичном рынке недвижимости началось в июне 2005 года. На сегодняшний день объем предложений на первичном рынке Москвы и Московской области составляет около 35 тыс. квартир. Это примерно на 20% меньше, чем в январе прошлого года, и позволяет говорить о сложившемся дефиците предложения, особенно в секторе эконом-класса.

Основная проблема на рынке новостроек нехватка финансовых ресурсов для ведения строительства. Застройщики могут получить кредитные средства только при условии отказа от продаж до сдачи дома госкомиссии. А поскольку в среднем строительство длится около полутора лет, себестоимость к моменту завершения проекта вырастет на 22-23%. При этом застройщикам достаточно сложно вести деятельность в течение полутора лет, не продавая строящееся жилье. По мнению Оксаны Каарма, заместителя директора управления новостроек компании МИЭЛЬ, в таких условиях наиболее успешным будет строительство панельных домов, которые можно возвести за полгода. Более дорогие проекты реализовать будет сложнее. Соответственно, основное сокращение предложения ожидается в сегменте бизнес-класс.

Застройщики более пессимистично оценивают ситуацию на рынке. Александр Сенягин, маркетолог компании Пересвет-Инвест, сравнивает рынок новостроек столицы с прудом, из которого вылавливают оставшуюся рыбу. По его словам, новых предложений по новостройкам не появляется уже более полугода. Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании Сити-XXI век, говорит, что нынешняя ситуация на рынке недвижимости близка к ажиотажной.

Увеличение стоимости жилья обусловлено комплексом факторов, среди которых ключевую роль играют активизация спроса и повышение издержек застройщиков. Вектор настроений на рынке можно описать так: покупать жилье сейчас завтра оно будет дороже. Развитие ипотеки и общий рост доходов населения способствуют этим ожиданиям, говорит господин Лядов.

Усложняют ситуацию и многочисленные скандалы с привлечением частных вкладчиков. Часть из них действительно связана с мошенничеством недобросовестных застройщиков, но другие акции направлены на дискредитацию конкурентов.

Тем не менее большинство участников рынка надеется на то, что строительство будет продолжаться, пусть и не в тех объемах, что раньше. Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлтеров, считает, что на сегодняшний день обречены лишь те проекты, которые не имеют либо мощного финансового ресурса, либо раскрученного брэнда, либо административного ресурса. Закрыть свой бизнес и перепрофилироваться, скорее всего, будут вынуждены мелкие застройщики, а остальные станут искать способ удержаться на рынке.

Потенциальному инвестору и покупателю важно лишь понимать в контексте этих оптимистичных прогнозов, что вымывание с рынка тех самых мелких компаний неизбежно ведет, во-первых, к снижению конкуренции среди застройщиков, а во-вторых, к росту цен. Об этом о неминуемом росте цен говорят все без исключения риэлтеры и застройщики.

По оценкам Дмитрия Кузнецова, рост стоимости квадратного метра на квартиры в новостройках в ближайшее время будет составлять как минимум 2-2,5% в месяц. Сергей Канаев, генеральный директор компании ПИК-Регион, считает, что за 2006 год цены поднимутся не больше чем на 20%, что, по его мнению, будет соответствовать уровню инфляции.

От рынка не отстает и сектор элитной недвижимости. Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, считает, что инвестиции в этот сектор являются на данный момент одним из самых распространенных способов эффективного вложения денег. На стоимость жилья влияла устойчивая высокая цена на нефть, повлиял и закон о долевом строительстве, так как новых объектов стало ощутимо меньше, что подтолкнуло цену вверх. Но самое главное устойчивый спрос на элитное жилье способствует повышению цены, говорит господин Ковалев.

Как можно сегодня изменить ситуацию на рынке? По мнению господина Апрелева, должен качественно измениться состав застройщиков: на рынок должны выходить компании, у которых есть средства на строительство или поддержка банка, готового кредитовать строительство. Оксана Каарма уверена в том, что если в 214-й закон не будут внесены изменения, дефицит объектов будет наблюдаться и в 2006 году. В этом случае можно прогнозировать уменьшение объема ввода строящегося жилья на 25%. Так что отдельные успешные проекты могут подорожать за 2006 год на 30-50%.