Ипотека и недвижимость - Аренда элитной квартиры: ценовые критерии

Несмотря на всевозможные программы и решения, практически во всех крупных городах Российской Федерации цена квадратного метра отнюдь не падает. Так может быть, рассмотреть следующий вопрос: возможно ли снижение роста цен на жилье в отдельно взятом городе? Или удорожание недвижимости всеобщий экономический закон? Попытаемся разобраться в этом, проанализировав те методы, применение которых муниципальными властями, возможно, снизит цену на недвижимость.

Ограничение цены квадратного метра

Теоретически возможно решением местных органов самоуправления или даже на федеральном уровне ограничить максимальную стоимость квадратного метра административными способами. Можно подойти к этому вопросу очень серьезно: учесть тип жилья, месторасположение, возраст строения и т. д. и т. п. Аналогично можно ввести ограничения не на саму цену, а на размер рентабельности строительных компаний. Такие методы, между прочим, вполне успешно работают сегодня для некоторых продуктовых товарных групп. Что в результате? На самом деле обходить такие решения население научилось еще в ту пору, когда стоимость оформления сделки с недвижимостью сильно зависела от ее цены. В договоры просто вносилась заниженная сумма. Фактически цена оставалась та же, но большая часть средств уходила в тень. То же произойдет и при любом административном ограничении реальные обороты будут просто спрятаны, со всеми вытекающими отсюда последствиями, включая криминализацию бизнеса и пр.
Вывод: подобный метод абсолютно неэффективен.

Введение прогрессивного налогообложения

Свежая мысль, родившаяся в недрах правительства, введение особого налога на вторую квартиру. Но ни для кого не секрет, что аналогичная схема уже давно работает в системе оплаты услуг ЖКХ: при расчетах за вторую и последующие единицы жилплощади, зарегистрированные за одним и тем же лицом, квартплата растет, так как не действуют никакие льготы. До сих пор никого это не останавливало при приобретении лишнего жилья. Кроме того, обойти и этот барьер очень просто у каждого есть немало бесквартирных родственников. А самое главное рост налогового бремени чаще всего приводит к росту, а не снижению цен. В самом деле, если человек приобретает вторую квартиру как объект финансовых вложений или для сдачи ее в аренду, то самый простой способ компенсировать налог на нее увеличить цену.
Вывод: подобный метод также совершенно бесполезен.

Лицензирование деятельности на рынке недвижимости

Существует мнение, что ощутимый вклад в удорожание жилья вносят многочисленные посредники-риелторы, наживающиеся на несформировавшемся рынке. Поэтому логично попытаться уменьшить количество профессиональных игроков путем введения жесткой процедуры лицензирования. Такое решение может принять и субъект Федерации, и даже муниципалитет. Расчет простой: снизив количество посредников в цепочке продавец-покупатель, можно рассчитывать и на снижение цены товара. Однако, согласно основным законам рынка, если снизится предложение на рынке риелторских услуг по сравнению со спросом на них, цена этих самых услуг повысится. Кроме того, расходы на подготовку специалистов и собственно лицензирование (понятно, что ни то ни другое не будет бесплатным) риелторам неоткуда покрыть, кроме как из собственной прибыли, повысив цены на свои услуги. Это, конечно же, в той или иной мере приведет к росту цен на объекты недвижимости (см. описание предыдущего метода). Что будет сильнее: эффект от устранения цепочек посредников или эффект от роста цен на услуги профессионалов неизвестно, но ясно, что суммарный выигрыш, если он будет вообще, окажется небольшим.

Вывод: метод крайне малоэффективен.

Развитие ипотечных и прочих кредитных схем

Известно, что развитие ипотечных схем и прочих способов приобретения жилья в рассрочку дает возможность многим людям приобрести квартиру. Регионы и города сегодня соревнуются между собой по объемам выданных жилищных кредитов. Но если отвлечься от общих вопросов доступности жилья и рассмотреть широкое внедрение ипотеки применительно к изменению цены квадратного метра, то окажется, что ипотека может значительно ее увеличить. Ведь кредитные механизмы вовлекают в оборот объектов недвижимости тех, кто без них никогда не сумел бы купить квартиру. Значит, на рынке растет спрос. Если росту спроса не соответствует рост предложения, значит, растет цена. Таким образом, развитие ипотеки без увеличения объемов строительства приводит к удорожанию жилья. В конечном итоге это бьет не только по тем, кто не может привлечь кредитные средства, но и по самим заемщикам. Ведь и сумма долга и проценты при покупке дорогой квартиры также повышаются.

Вывод: без расширения жилищного строительства метод приводит к росту цен.

Стимулирование строительства жилья

Единственный способ реально снизить цены на жилье стимулирование строительства. Только превышение роста предложения над ростом спроса однозначно приводит к снижению цен. Разумеется, этот метод работает только в условиях свободной конкуренции. Поэтому муниципалитеты ни в коем случае не должны стимулировать лишь отдельную (отдельные) строительную компанию условия игры должны быть понятны и равны для всех. Конкретные способы стимулирования могут быть самые разные: от прямого инвестирования до налоговых послаблений, от гарантий возврата кредитных средств до финансирования подвода коммуникаций к строительным площадкам. Интересная форма строительство муниципальных доходных домов, предназначенных исключительно для сдачи квартир внаем. Это также может сдвинуть соотношение спроса и предложения в сторону удешевления квадратного метра.

Вывод: высокоэффективный метод при обеспечении свободной конкуренции.

Поддержка инновационных методов строительства

Пределом снижения цены на жилье в условиях свободной конкуренции в сочетании с увеличением объемов строительства является, конечно, себестоимость. Ее снижение возможно за счет внедрения разнообразных инноваций в этой сфере.

Развитие малоэтажного строительства, создание и внедрение новых материалов и способов работы все это можно использовать для снижения себестоимости. Основная задача местных (и федеральных) властей в этом случае обеспечить поддержку инноваторов, особенно в части создания опытных образцов и их испытаний. Строительные компании чаще всего не готовы вкладывать средства в сырые проекты, а сами разработчики не имеют на это денег. Участие властей в этом вопросе в форме учреждения грантов, инновационных площадок, конкурсов и т. д. способно внести заметный вклад в снижение себестоимости жилья. Вывод: метод достаточно эффективен.

Анализ перечисленных методов говорит о том, что существуют реальные способы, при помощи которых муниципальные власти действительно способны снизить цены на жилье в отдельно взятом городе. Внутренние миграционные потоки, нивелирующие уровень цен на жилье, в России пока недостаточно развиты (за исключением, пожалуй, центростремительных направлений). Это подтверждается существенной разницей цен в разных городах. А значит, удешевление жилья или хотя бы значительное замедление роста цен на него в определенной местности вполне возможно. Ведь для стимулирования строительства на собственных территориях ни санкций российского правительства, ни специальных федеральных законов не нужно.
Цены на аренду квартир в Москве сегодня начинаются от $ 400-500 в месяц. Но это, конечно, самые экономные варианты на окраине, в типовых домах, с минимальным ремонтом и меблировкой или вообще без оных. На дорогие квартиры цены совсем другие по мнению специалистов, порогом, отделяющим элиту от неэлиты, сегодня можно считать $ 2000. Верхний же предел арендных цен $ 35-40 тысяч в месяц.

Все элитные квартиры можно (с известной долей условности, разумеется) разделить на три ценовые группы. Самые популярные и дешевые стоят $ 2-5 тысяч. За эти деньги можно снять одно- и двухкомнатные квартиры в центральной части Москвы, либо в престижной дуге юго-запад запад северо-запад. Обычно такие квартиры оформлены в современном стиле. Мебели может не быть, но вот обставленная кухня и полный набор бытовой техники обязательно. Чаще всего такое жилье снимают одинокие арендаторы или пары без детей, предпочитающие жить непосредственно в самом центре и не тратить много времени на дорогу до работы.

Ценовую категорию до $ 10-12 тысяч можно разбить на две подгруппы. Первая 3-4-комнатные квартиры, ориентированные на арендаторов-иностранцев с детьми. Ключевым соображением тут оказывается наличие поблизости иностранной школы. Те, кому интересны Англо-американская и Британская школы в Покровском-Глебово, предпочитают Ленинградское шоссе и Серебряный Бор. Расположенные на Ленинском проспекте Германская и Скандинавская школы притягивают арендаторов на юго-запад Москвы. А не так давно открывшаяся в районе Чистых прудов Французская школа даже создала небольшой ажиотаж на рынке этого района.

Вторую подгруппу составляют двухкомнатные квартиры, имеющие какую-то уникальную характеристику. Это либо эксклюзивный вид из окна самым лучшим тут считаются звезды Кремля, либо значительная площадь от 150 кв. м. Дом обязательно должен быть современным, со всеми необходимыми атрибутами охрана, подземный гараж, система управления умный дом и т. п. Такие апартаменты снимают, как правило, несемейные люди только очень богатые, подбирающие жилье под стать собственному статусу и социальному положению.

И, наконец, ценовая категория свыше $ 10 тысяч. Это уже апартаменты представительского класса, где можно проводить приемы. Общая площадь минимум 180-200 кв. м, гостиные от 60 квадратов, 3-4 санузла. Не просто отделка, а индивидуальный дизайн, эксклюзивная мебель. Здесь, как и при покупке недвижимости такого класса, присутствует фейс-контроль, человека с улицы даже если он располагает необходимыми деньгами никто не пустит.

Аренда дорогих квартир это, конечно, единичные случаи: людей с подобными финансовыми возможностями много быть не может. Однако в этом сегменте наблюдается впечатляющий рост: в прошлом году количество клиентов, желающих снять квартиру за $ 8000 в месяц и более, увеличилось по сравнению с 2004 годом в два раза. Максимальная цена аренды московской квартиры достигает сегодня $ 40 тысяч, при том что еще год назад пределом было $ 25 тысяч.

С самого появления рынка элитной аренды считалось аксиомой, что арендатор элитной квартиры это иностранец. Только эта категория людей была способна в 90-е годы платить несколько тысяч долларов в месяц. Но положение меняется. Иностранцы сегодня составляют примерно половину арендаторов, вторая же половина состоятельные россияне: бизнесмены, высокооплачиваемые сотрудники крупных компаний, госчиновники, люди из шоу-бизнеса. Они во многом переняли западный стиль жизни современный, мобильный. Собственный дом теперь не кажется обязательным атрибутом успеха. Такие россияне живут сейчас: тратят деньги на хорошие машины, ездят за границу, летают на собственных самолетах. И живут годами в съемных квартирах.

Долларовые страдания

Доллар наши соотечественники любят очень это чувство выковалось более чем десятилетием сильнейшей рублевой инфляции. Однако никакая любовь не выдержит потрясений, которые выпали на долю американских денег в последние годы и особенно в последние пару месяцев. Арендодатели даже прекрасно понимающие, что имеют дело с людьми, чей доход номинирован в гринах, все чаще назначают цену в рублях. Или евро.

А вот другие факторы, обычно влияющие на ценообразование, в последнее время не очень заметны. Продолжающийся стремительный рост цен на рынке купли-продажи на аренде никак не сказывается. Также не произошло предсказывавшегося многими скачка цен после Нового года, когда в Москве в очередной раз поднялась квартплата и цены на коммунальные услуги. Эксперты объясняют это тем, что среди арендодателей уже сильна конкуренция. Рост цен если и произойдет, то в традиционный для этого явления период в августе-сентябре, когда на рынке аренды происходит сезонный рост спроса.

Дом, где живет доход

Сдача в аренду квартир продолжает оставаться бизнесом частных лиц. Доходных домов до 1917 года было очень много, а сейчас существует лишь один: построенный в 2003 году Департаментом инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) в Николоворобинском переулке. Квартиры в нем можно охарактеризовать как недорогую элиту по цене $ 3-12 тысяч в месяц.

Ситуация тут достаточно странная: ДИПС неоднократно заявлял, что рассматривает данный проект как эксперимент, в случае удачи которого последуют новые доходные дома. Проект явно удался (по информации ДИПСа, арендованы 97 % квартир), однако больше ничего не построено. Объявлено несколько проектов как самого ДИПСа (он обещает построить более дорогой объект с ценами в $ 25-45 тысяч), так и ряда частных застройщиков. Но не сделано пока ничего.

Объяснение тут может быть только одно. Окупаемость доходного дома составляет 7-10 лет, и при нынешнем росте цен на недвижимость застройщику гораздо выгоднее продавать квартиры, получая прибыль сразу. Массовое развитие доходных домов возможно лишь в том случае, если строительство на продажу станет менее рентабельным.