Ипотека и недвижимость - Цены перешли в следующий класс

В столичном метрополитене появится вторая кольцевая ветка, которая соединит Полежаевскую, Сокол и Савеловскую. Филевская линия станет закрытой, а бомжи со станций пропадут. Таковы планы руководства столичной подземки.

Начальник Московского метрополитена Дмитрий Гаев накануне 71-летней годовщины строительства метро в Москве заявил, что в ближайшее время из метро исчезнут все бомжи. По нейтрализации людей в пачкающей одежде, как выяснилось в пятницу на пресс-конференции, уже разработана целая программа. Первый пункт изгнание из поездов и со станций бродяг, чей внешний облик не соответствует стандартам пассажира московского метро и создает дискомфорт другим людям, отметил Гаев.

Выпроваживать бомжей на улицу будут сотрудники УВД на метрополитене, где их передадут в руки городской милиции, а те направят в спецприемники.

Помимо милиционеров, выслеживать бомжей собираются при помощи камер видеонаблюдения.

Подобная участь ждет и попрошаек, пригрозил Гаев. Однако стоит отметить, что начальник метрополитена уже не раз пытался очистить станции от бомжей и просителей милостыни. Насколько инициатива будет успешна в этом году, пока неясно, ведь дополнительных сил милиции на эту работу нет в метро и так самый большой по городу недокомплект милицейских кадров. Более того, с наступлением осенних и зимних холодов борьба с бомжами потребует еще больших усилий. Тем не менее Гаев пообещал, что сил у милиции хватит. И уже к концу 2006 года столичное метро будет очищено.

В подземке не останется ни одного бомжа, обрадовал москвичей Гаев.

В первую очередь, бродяг будут гонять с тех станций метро, которые примыкают к московским железнодорожным вокзалам.

Вторая часть программы по улучшению комфорта в метро уборка мусора по специально разработанным картам и системам. По словам Гаева, нормы и методики очистки были разработаны специалистами Роспортебнадзора.

Наконец, третья часть коснется чистки среди самих сотрудников метрополитена. С целью исключить неуважительное отношение к пассажирам, хамство и неучтивость со стороны обслуживающего персонала, теперь сотрудники метрополитена будут проходить специальные тренинги и психологические тесты, подчеркнул Гаев.

Затем Гаев рассказал о том, как изменится сам метрополитен и его схема.

Уже к 2008 году будет построено около 19 км новых линий метро.

Сейчас, по словам начальника метрополитена, делается упор на активное строительство новых линий и станций. Будут построены, в частности, станции Международная и Кунцевская-2. Деньги на это уже есть, отметил Гаев. Так, станция Международная откроется осенью текущего года. На станции уже смонтировано оборудование, идет отделка платформы и вестибюлей, в ближайшее время начнется монтаж автоматической пассажирской системы. Строительство Кунцевской-2 еще в разгаре, поэтому до конца 2007 года интервал движения поездов по Строгинско-Митинскому участку Арбатско-Покровской линии по-прежнему увеличен (составляет 4 минуты). Но уже с самого начала 2008 года москвичи смогут гораздо быстрее добираться до центра города из Строгино, Крылатского и Кунцево, отметил руководитель метрополитена.

Изменения претерпит и Филевская линия. Ее открытую часть сделают закрытой.

По словам Гаева, открытый участок будет закрыт для развития городской инфраструктуры. Первой в подземную превратится район станции Кутузовская, где в 2007 году планируют построить торговый центр. Это очень интересный проект, и по его реализации дальше будет продолжаться работа по накрытию всей открытой части Филевской линии, сказал Гаев, добавив, что весь проект может быть реализован в течение 2-3 лет.

Но главная стройка возведение второй кольцевой ветки может начаться уже через год.

По словам Гаева, сейчас подготовлен проект постановления правительства Москвы, в котором определены сроки проектирования и строительства кольца. Он будет рассмотрен в июле-августе нынешнего года. К середине 2007 года будет подготовлено технико-экономическое обоснование проекта. Вторая кольцевая линия, предположительно, пройдет в 2-3 перегонах от существующей в местах наибольшей загруженности. Планируется, что первый участок будущей кольцевой линии соединит станции метро Полежаевская, Сокол и Савеловская. Вопрос о строительстве второй кольцевой линии в московском метрополитене обсуждается еще с 1970-х годов. Ударяясь в историю, Гаев отметил, что сейчас темпы развития метрополитена соответствуют 30-м годам прошлого века. Мы выходим на темпы 30-х годов, когда за три-четыре года строилось 15-20 км новых линий, отметил он.

Однако на деле вместо радужных планов реальность метрополитена: ветхие эскалаторы и разваливающиеся вагоны.

Сейчас, по словам Гаева, идет замена старых эскалаторов. Программа рассчитана на пять лет, в течение которых произойдет коренная модернизация эскалаторов метрополитена. Эскалаторы, отслужившие свыше 50 лет, будут заменены на новые, отметил начальник подземки. Так, по его словам, старый выход станции метро Маяковская Замоскворецкой линии, закрытый на реконструкцию осенью прошлого года, вновь откроется для пассажиров только в начале 2007 года. По его словам, этот выход не ремонтировался с момента открытия станции (1938 год). Сейчас там демонтированы эскалаторы, их обследовали и выяснили, что поломки будут устранять дольше, чем планировалось ранее. Первоначально выход хотели открыть до конца 2006 года. При этом он добавил, что реконструкция самой станции Маяковская будет продолжаться, как минимум, до конца 2008 года. Работы на станции идут по ночам, и она не закрыта для пассажиров.

Наиболее ветхие эскалаторы ждут ремонта на станциях Таганская и Арбатская.

Кроме того, в ближайшие три года планируется докупить новые вагоны поездов. Программа по замене подвижного состава метрополитена в настоящий момент только разрабатывается и рассчитана до 2015 года. По словам Гаева, ежегодно проводится замена и модернизация 120-150 вагонов метрополитена. Однако при таких темпах замены весь парк метрополитена, состоящий из 4,5 тысяч вагонов, полностью модернизируют лишь к 2036 году.

Между тем еще в прошлом году председатель профсоюза Светлана Разина сделала сенсационное заявление. По ее словам, 90% подвижного состава имеют трещины в колесных парах и могут развалиться на полном ходу. По данным профсоюза, в 2005 году в московском метро было полтора десятка происшествий из-за износа оборудования.

Что касается террористической безопасности, то Московский метрополитен никак не может внедрить систему видеонаблюдения в вагонах. Программа по установке видеокамер начала действовать еще два года назад. Сейчас видеокамеры установлены лишь в половине поездов, следующих по Кольцевой линии. Несмотря на дороговизну, эта мера эффективная. По словам Гаева, уже было зафиксировано правонарушение в одном из вагонов, возбуждено уголовное дело, и эта видеозапись является достаточной уликой.
В апреле рост цен на городскую недвижимость снизился до 5,5-9%. При этом сейчас панельки в отдаленных районах продаются почти по такой же цене, как год назад бизнес-класс. Главная причина подъема рынка -- сокращение предложения, которое не остановили даже почти принятые поправки в закон О долевом инвестировании строительства. А в загородном секторе наблюдается насыщение рынка и усиление конкуренции между застройщиками коттеджных поселков.

Лето будет жарким

Эксперты рынка недвижимости считают, что никаких летних риэлтерских каникул в этом году не будет. По-прежнему будет сокращаться предложение квартир во всех секторах рынка (особенно в экономклассе). А значит, продолжится и рост цен. Сезонный фактор сейчас не работает в пользу снижения роста,-- говорит директор департамента маркетинга корпорации 'Инком-недвижимость' Сергей Елисеев.-- Летом мы ожидаем дальнейшего сокращения объемов предложения, в том числе на вторичном рынке. В условиях дефицита об остановке роста цен речи идти не может. Впрочем, стабилизация возможна ближе к осени.

Коммерческий директор холдинга Капитал Груп Алексей Белоусов оценивает ситуацию более осторожно. По сравнению с началом года можно говорить о некоторой стабилизации рынка,-- считает он.-- Сегодня рост цен составляет в среднем порядка 4-5% в месяц, тогда как в начале года мы наблюдали 10-процентный рост. Отчасти это связано с тем, что апрель и май всегда были отпускным периодом, и сейчас люди больше задумываются об отдыхе, нежели о приобретении жилья. Также стабилизация обусловлена тем, что рынку требуется некоторое время, чтобы свыкнуться с новым ценообразованием.

Если проанализировать динамику роста цен за прошедший год, становится очевидным: в каждом классе жилой недвижимости цены зафиксировались примерно на том уровне, который год назад был характерен для верхней ступеньки.

Особенно заметен рост в многоквартирном секторе Подмосковья. В апреле в Подмосковье был отмечен очередной виток роста цен, которые на некоторых объектах повышались еженедельно. По новостройкам этот рост составил порядка 15-37%,-- говорит гендиректор ДСК 'Альянс' Дмитрий Агапов.-- Так, в Химках на конец апреля стоимость квадратного метра составила $2050-2350 в зависимости от типа квартиры и дома. Отметим, что год назад это была цена экономкласса в не самых отдаленных районах Москвы. На этом фоне продажи квартир в Подмосковье несколько упали. Как видно, многих потенциальных покупателей это отпугнуло,-- оговаривается господин Агапов.

Если говорить о новостройках Москвы, то рост цен неоднороден в различных секторах рынка. За год (с апреля 2005-го по апрель 2006-го) наиболее низкие темпы роста цен на первичном рынке жилья демонстрировал экономкласс, наиболее высокие -- бизнес-класс, за ним с незначительным отставанием по относительным показателям роста цен следует элитное жилье,-- отмечает начальник аналитического отдела компании 'Новая площадь' Дмитрий Попов.-- По итогам прошедшего месяца рост цен на жилье экономкласса значительно снизился и достиг нормального по московским меркам уровня -- 5%. Темп роста цен на жилье бизнес-класса и элитное жилье, несмотря на незначительное снижение, остается на высоком уровне, превышающем 20%.

Элита пока привлекательна для инвесторов

Сокращение предложения в элитном секторе можно считать новостью начала этого года. Если в более низких секторах это почувствовалось еще полгода назад, то для элитных домов, у которых строительный цикл самый длительный, тенденция проявилась только сейчас. По итогам первых трех месяцев 2006 года на первичном рынке элитного жилья наблюдается резкое сокращение объемов предложения,-- свидетельствует Екатерина Тейн, директор департамента жилой недвижимости компании Knight Frank.-- Причина известна: это сложности с согласованием 'пятен' под застройку, возникшие у застройщиков после вступления в силу федерального закона 'О долевом строительстве многоквартирных домов'. В I квартале 2006 года в элитных новостройках предлагается более 2600 квартир, из них по состоянию на март-апрель 2006 года около 75% квартир уже реализовано. Наибольшее количество элитных новостроек, возводимых в настоящее время в Москве, сосредоточено в районе Арбата -- девять проектов. Около 60% домов, предлагающихся в настоящий момент на рынке, находятся на завершающих этапах строительства или сданы ГК. Это означает, что большая часть квартир в этих домах уже реализована. Новых проектов на первичном рынке не так много. С начала 2006 года заявлено лишь о шести новых элитных проектах, запланированных к выходу на рынок в текущем году. Средняя цена предложения в сегменте элитной недвижимости в марте-апреле 2006 года составила $9850 за кв. м. Таким образом, прирост цен в I квартале 2006 года по сравнению с декабрем 2005-го ($8320 за кв. м) составляет в среднем 20%.

Госпожа Тейн отмечает, что сложившаяся ситуация (нехватка качественных объектов) выгодна частным инвесторам, приобретающим недвижимость с целью дальнейшей перепродажи. С учетом прогнозируемого роста цен в 2006 году доход от вложений в элитную недвижимость оценивается в 30-40% в год. По данным Knight Frank, наиболее значительный рост цен на элитное жилье наблюдался в районе Остоженки -- в среднем 54% за последние 12 месяцев.

Петербург и здесь хочет быть лидером

Стоит обратить внимание на быстро растущий рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга. Ажиотажный рост цен, начавшийся на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга в марте, в апреле достиг беспрецедентных показателей -- 12%,-- говорит вице-президент корпорации 'Петербургская недвижимость' Вячеслав Семененко.-- Такого на рынке не было даже в период ценовых скачков в 2004 году. В результате средняя цена в сегменте массового спроса достигла $1278 за кв. м. 20-процентный рост цен, который аналитики прогнозировали на весь 2006 год, полностью проявился уже в течение первых четырех месяцев. Основной его причиной стал дисбаланс между спросом и предложением. Покупательская активность была серьезно подогрета активным развитием кредитных программ и ростом благосостояния граждан. К тому же в активную фазу вступил отложенный спрос 2005 года. А вектор предложения при этом оказался направлен в противоположную сторону: с одной стороны, под воздействием активного спроса моментально из предложения 'вымылись' ликвидные объекты (в первую очередь малогабаритные квартиры в домах экономкласса), с другой, резко снизились темпы вывода на рынок новых объектов.

Рост цен на петербургскую недвижимость уже привлекает внимание частных инвесторов из других городов, в том числе и Москвы. Определяющий фактор для частных вложений в петербургскую недвижимость -- не только ее быстрое подорожание, но и относительная (по сравнению со столицей) ценовая доступность.

Тихий загород

В апреле мы наблюдали традиционный подъем во всех секторах загородного жилья,-- говорит Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul`s Yard.-- Это касается и покупки, и аренды, причем ставки последней за апрель выросли более чем на 10%.

Впрочем, апрельско-майский рост аренды объясняется в первую очередь сезонным фактором. Если же говорить о загородном рынке в целом, то он развивается более спокойно и, возможно, более гармонично, чем городской рынок. Категория элитного загородного жилья характеризуется все повышающейся конкуренцией среди застройщиков. Спрос на объекты элитной загородной недвижимости составляет 25% общего объема,-- утверждает директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерий Мищенко. А сегмент бизнес-класса, по его мнению, уже близок к насыщению, и конкуренция среди поселков очень острая: Даже коттеджные поселки одного застройщика остро конкурируют за покупателя между собой. Однако спрос на данные объекты остается достаточно высоким (32% общего объема).

Событием месяца в сфере загородной элитной недвижимости наблюдатели считают презентацию нового проекта Рублево-Ближнее, которая прошла в Лондоне на Российском экономическом форуме. К продаже уже предлагаются достаточно большие земельные участки на 24 гектарах в километре от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе без обязательного подряда на строительство. Это единственное в своей категории предложение на Рублевке, столь близко расположенное к Москве,-- отмечает гендиректор компании Soho Realty Ольга Творогова.-- Уникален и продукт -- 'земля без подряда', найти аналогичное предложение по данному направлению сегодня крайне сложно. Инвестор проекта -- инвестиционная группа 'Открытие'. Это достаточно авторитетный игрок на рынке, что может являться гарантией качественной и своевременной реализации проекта.