Ипотека и недвижимость - В торговых центрах прибавят развлечений

Когда цены акций, паев, драгметаллов растут как на дрожжах, обналичивать вложенные в них деньги, согласитесь, жалко. Но как быть, если пришло время поменять машину или улучшить жилищные условия? Профессионалы не советуют обычным людям в этой ситуации брать кредиты, полагаясь на рост инвестиций, и продолжать вкладывать деньги, не рассчитавшись с долгами. Хотя сами нередко поступают именно так.

Для жителей цивилизованных стран давно стало нормой покупать крупные вещи в кредит. И наличие долгов не мешает им оставаться инвесторами, периодически вкладывать деньги в ценные бумаги, фонды, копить на старость. В России кредиты входят в моду не только у тех, кто не может сразу оплатить покупку, но и у вполне обеспеченных людей. Последние нередко решают дилемму: сделать крупную покупку на свои или занять деньги в банке, а имеющиеся в наличии свободные средства инвестировать.

Надо признать, что тактику покупать на заемные, а свои отдавать в рост часто используют те, кто профессионально знаком с финансовым рынком и хорошо понимает, что там происходит. Пару лет назад генеральный директор УК Кэпитал Эссет Менеджмент Эдвард Жук сознательно купил в кредит автомобиль, хотя для этого у него было достаточно собственных средств. Но их он предпочел вложить в паи ПИФа акций. В итоге доходы от этих инвестиций более 80% за два года с лихвой покрыли расходы на обслуживание автокредита. По сути, машина мне досталась бесплатно, рассказывает Жук.

Заместитель начальника аналитического управления ИК Ренессанс Капитал Алексей Моисеев предупреждает тех, кто вздумает последовать примеру Жука: Чтобы действовать таким же образом, инвестор обязательно должен иметь надежный источник дохода для погашения кредита, не связанный с инвестициями.

Сам Жук признает, что его финансовая комбинация удалась на славу благодаря уникальной ситуации, складывавшейся в эти годы на фондовом рынке. Но не факт, что аналогичная схема в будущем даст такой же результат. Если доходность инструментов фондового рынка будет уменьшаться, а процентные ставки по кредитам нет, то использовать подобную схему будет не так выгодно, уверен Жук. Рынок это в каком-то смысле рулетка. В прошлом году подобная стратегия оказалась успешной, но это не значит, что и в этом году все будет складываться так же, соглашается заместитель генерального директора УК Метрополь Александр Захаров. По словам главного управляющего директора УК Альфа-капитал Анатолия Милюкова, для непрофессионального частного инвестора стратегия сродни обезвреживанию минного поля.

Не одобряет кредитования ради инвестирования собственных средств и президент УК Тройка Диалог Павел Теплухин. Он считает, что даже уверенному в себе частному инвестору не стоит брать в долг, чтобы инвестировать деньги на фондовом рынке. Непогашенный долг это в любом случае заемные средства, напоминает Теплухин.

А по мнению Милюкова, чтобы инвестировать заемные деньги, человеку надо не просто очень хорошо разбираться в фондовом рынке, надо жить на нем. Сам же Милюков, пользуясь кредитами, остается инвестором и время от времени делает вложения в акции.

Свою инвестиционную проблему приходится решать и тем, кто некогда взял крупный кредит, например на покупку квартиры, а потом стал зарабатывать заметно больше. Имеет смысл погасить кредит досрочно или лучше инвестировать лишние средства, чтобы получить больший по сравнению с процентами по займу доход? Специалисты по финансам сходятся во мнении, что ответ на этот вопрос зависит от психологии человека и его отношения к риску. Если заемщику психологически сложно жить с долгом, то лучше все свободные средства направлять на погашение кредита, считает исполнительный директор Центра развития Дмитрий Лепетиков. А для аккумулирования средств он советует открыть депозит в банке-кредиторе, так надежнее.

По его словам, если человек консерватор, но склонен к некоторому риску, он может разместить свободные деньги в ПИФы облигаций крупных УК.

Более смелые или хорошо осведомленные об особенностях фондового рынка люди позволяют себе вложения и в смешанные фонды. В свое время руководитель пиар-службы УК Альфа Капитал Валерий Зинченко, купив в кредит квартиру, решил половину свободных средств направлять на досрочное погашение ипотеки, а половину инвестировать более или менее консервативно в смешанные ПИФы. За прошлый год мои паи принесли около 35% дохода, что почти в три раза превышает проценты по кредиту, рассказывает Зинченко. Даже если в этом году мне удастся заработать на рынке 15% годовых, все равно это выше, чем расходы по кредиту, говорит он.

И все же большинство специалистов не советуют рядовым инвесторам рисковать свободными деньгами, имея долги. Моисеев из Ренессанс Капитала считает, что самая правильная позиция для тех, кто взял кредит, гасить его досрочно.

Надежных инвестиционных инструментов, которые гарантируют доход, превышающий стоимость кредита, у простого инвестора нет, объясняет Моисеев. Не стоит выходить на фондовый рынок, если у вас невыплаченный кредит, соглашается Теплухин из Тройки Диалог.

Эксперты подчеркивают: если человека беспокоит вопрос излишка денег, то он просто изначально неправильно спланировал свои финансы.

Одной из основных тенденций 2006 года игроки и аналитики рынка торговой недвижимости называют расширение развлекательной составляющей в торговых центрах. Это напрямую связано с ростом конкуренции между торговыми центрами, увеличением дефицита ликвидных земельных участков в густонаселенных районах города, а также развитием самого рынка развлекательных услуг.

Первые столичные торговые центры (ТЦ), как правило, проектировались по западному образцу, что предполагало обязательное наличие зоны развлечений. Однако, очень часто, перед открытием комплекса, концепция пересматривалась и развлекательная составляющая сокращалась.

Причина подобного скептического отношения заключалась в достаточно скудном наборе возможных услуг: кинотеатр и фуд-корт - не всегда соответствующим концепции ТЦ, а соответственно не выполняющим своей основной функции, привлечения потребителей,- считает руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольга Кисарина. С ней соглашается и директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила: Потоки посетителей этих заведений зачастую не пересекались с потоками потенциальных покупателей в магазинах ТЦ.

Еще одним немаловажным и отталкивающим фактором для большинства девелоперов становились и продолжают оставаться низкие ставки аренды операторов развлекательного сегмента. Как правило, средние арендные ставки для них варьируются от $150 до 300 за квадратный метр в год при занимаемой площади от 1-3 тыс.

кв. м и более. Единственным исключением являются залы игровых автоматов, для которых ставка сравнима со ставкой для торговых операторов и даже превосходит ее.

Концепция изменилась

Однако за последние полтора года ситуация изменилась, чему способствовало как развитие рынка развлекательных услуг, так и усилением конкуренции между самими торговыми центрами. Теперь в борьбе за потребителя владельцы ТЦ стремятся расширить перечень составляющих развлекательной зоны: появились рестораны, ориентированные на клиентов различного класса, залы игровых автоматов и детские комнаты, отмечает Алексей Могила. По мнениюгендиректора Leeds Property Group Елены Флоринской, подобное развитие вполне логично для быстрорастущего рынка. Первым в торговых центрах появились продуктовые сети и дискаунтеры, потом сети бытовой техники и одежды, затем игровые автоматы и кинотеатры, и, наконец, не так давно стал развиваться развлекательный бизнес,- говорит Елена Флоринская. Пока таких операторов не так много, но рынок торговых комплексов все больше нуждается в их услугах,- добавляет она.

Усиление конкуренции между торговыми центрами и дефицит интересных участков под строительство оказали особенно сильное влияние на расширение развлекательной составляющей в проектах.

В некоторых случаях в уже существующих ТЦ происходит увеличение развлекательного сегмента, рассказывает руководитель группы аналитики рынка торговой недвижимости Colliers International Ольга Ясько. Теперь каждый застройщик старается максимально использовать площадку,- добавляет Алексей Могила.- При этом обычно верхние этажи - третий и выше - неэффективны для размещения торговых павильонов, тогда как зона развлечений отлично там функционирует.

Также эксперты отмечают, что увеличению развлекательной зоны способствовало и укрупнение формата самих ТЦ.

Теперь покупатели приезжают в торговые комплексы не на час, а на более долгое время.

Для того чтобы потенциальным покупателям было комфортно, девелоперу приходиться размещать в ТЦ инфраструктуру, рассчитанную на все категории потребителей,- поясняет Ольга Кисарина.- Это не только кинотеатр, фудкорты, но и рестораны, детские комнаты, а также оригинальные объекты инфраструктуры, такие как катки и зимние сады, для привлечения еще большего потребительского потока.

С ней соглашается совладелец сети боулинг-центров Космик Владимир Анненков: Можно спорить о том, насколько пересекаются посетители магазинов и развлекательных центров, но западный опыт показывает, что этот симбиоз эффективен. По его мнению, открываться без развлекательного центра можно только небольшим (до 20 тыс. кв. м) торговым центрам с хорошим местоположением.

Без развлечений торговые центры будут в долгосрочной перспективе нерентабельными,- отмечает Анненков.

В качестве примера он приводит ТЦ Вэймарт и Вэйпарк. Они принадлежат одним и тем же владельцам, но работают совершенно по-разному. Вэйпарк с большой развлекательной зоной гораздо эффективнее, это подтвердят все операторы, арендующие площади в обоих ТЦ,- говорит Владимир Анненков.

Выбор девелопера

По оценке экспертов Praedium, развлекательная зона должна занимать не менее 30% общей площади торгового комплекса.

Тем не менее даже несмотря на объективные факторы, вынуждающие девелоперов увеличивать размеры зоны, пока во многих ТЦ этот показатель составляет 15-20%.

Постепенно многие девелоперы при увеличивающейся конкуренции между ТЦ стали осознавать значимость развлекательного сегмента, утверждает Елена Флоринская. Поэтому игроки рынка уверены, что в 2006 году тенденция расширения развлекательной составляющей в торговых комплексах получит серьезное распространение. Для застройщика это означает необходимость предусматривать развлекательную составляющую ТЦ еще на самой начальной стадии при разработке концепции,- отмечает Флоринская.

По ее данным, на небольшую развлекательную зону обычно уходит около 6 тыс. кв. м, и хотя арендные ставки операторов минимальны, она формирует очень важный поток покупателей. Зачастую учитывая дефицит профессиональных операторов, работающих на этом рынке, некоторые девелоперы даже идут на то, чтобы не отдавать некоторые зоны в управление сторонним компаниям, а заниматься их развитием самостоятельно.