Ипотека и недвижимость - Бизнес-парки наступают

Цены на рынке недвижимости растут как снежный ком. Потенциальным покупателям вторичного жилья уже ясно, что откладывать сделку не имеет смысла: дешевле жилье не станет, а решать квартирный вопрос все равно надо. Но вместе с ценами на жилье дорожают и услуги риэлторов. Стоит ли на них экономить?

Проблема действительно непростая: самим искать подходящие варианты некогда, оформлять сделку страшновато, обращаться к риэлтору и платить ему за услуги 4-6% от стоимости квартиры (считай $120-180 за каждый квадратный метр) дороговато, а дальше будет еще дороже. Впрочем, если знать, за что именно риэлтор берет деньги и какие при этом дает гарантии, и подсчитать, сколько рабочих дней надо потратить на самостоятельное решение квартирного вопроса, получается не так уж дорого.

- Главное, что клиенты получают от риэлторской услуги - свое свободное время и квалификацию агента. Все мы, кроме своей основной профессии, способны и потолок покрасить, и туфли зашить, и машину отремонтировать. Но регулярно нанимаем других людей лишь потому, что за то же время можем больше заработать своей основной профессией, - говорит Михаил Гороховский, президент Московской ассоциации-гильдии риэлторов. - К нам часто обращаются клиенты, которые пытались проделать операцию на рынке недвижимости самостоятельно, и с горечью рассказывают, как потеряли год-два, а то и деньги.

В какую же риэлторскую компанию обращаться и чего от нее ждать? Это зависит от стоимости квартиры и объема услуг, которые вы хотите получить. Риэлторские компании зачастую выступают не только в качестве консультанта, но и помогают оценить недвижимость, выбрать оптимальную схему покупки, в том числе кредитование, анализируют документы, выясняют историю сделок с данной квартирой. А поскольку компания действительно помогает минимизировать риски при сделках купли-продажи жилья, проверяет юридическую чистоту недвижимости, выступает гарантом сделки, то размер оплаты такого полного комплекса услуг не должна быть ниже 6%, - считает Юрий Стретович, директор департамента вторичной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость. - Если же речь идет о простой консультации по проведению сделки, а вся ответственность будет возложена на клиента, комиссионные могут быть минимальными - не более 2-3%. Но тогда не стоит надеяться на проверку юридической чистоты и обеспечение безопасности сделки.

Однако из этого правила есть исключения. Клиент бюро недвижимости Агент 002, например, платит за полный комплект услуг, включая проверку юридической чистоты недвижимости и анализ документов, только 2% от стоимости квартиры. Как уверяет Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости Агент 002, исследования рынка показывают, что брать за посреднические услуги при купле-продаже квартиры в Москве больше 2% как минимум не обоснованно. Скромное по сравнению с другими компаниями вознаграждение она объясняет новаторскими технологиями, которые использует Агент 002, в частности принципом разделения труда, который действует в компании: консультант общается с клиентом по телефону, эксперт подбирает варианты, агент организует показы, юрист завершает сделку. Кроме того, каждая квартира, выставленная на продажу через бюро, представлена на нашем сайте в виде виртуального тура. Это дает возможность потенциальным покупателям оценить основные плюсы и минусы предлагаемого варианта и таким образом сэкономить время, - говорит Ольга Побединская.

Возможно, скандально низкая для рынка цена услуг этого агентства объясняется и тем, что компания занимается ограниченным кругом операций - только сделками на вторичном рынке - и экономит на офисных помещениях и соответствующей инфраструктуре: вместо того, чтобы открывать новые филиалы, компания развивает автопарк. Агенты разъезжают по адресам на фирменных авто, что увеличивает скорость обслуживания.

Однако в большинстве компаний действует другая схема - клиента от первого звонка до завершения сделки ведет один сотрудник. По такой схеме, в частности, работает компания Blackwood. Сделка купли-продажи квартиры на вторичном рынке проводится по стандартной схеме. У нас всю работу с клиентом ведет брокер, который подыскивает различные варианты квартир, смотрит их вместе с клиентом, помогает готовить все документы, проверяет юридическую чистоту квартиры, участвует во взаимодействии с банком, - рассказывает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. - Единственный, кто еще может быть задействован в процессе проведения сделки, это юрист, который привлекается для проверки всех документов и юридической поддержки переговоров с клиентом или продавцом. Но не во всех компаниях брокер участвует в процессе заключения сделки от начала до конца, часто в его обязанности входит лишь поиск клиентов и объектов, а всеми остальными вопросами занимается юридическая служба.

Несмотря на стандартную схему работы, стоимость услуг в Blackwood составляет 4% от суммы сделки, а вовсе не 6%. Единственным исключением могут стать лишь крупные сделки, например на $1-1.5 млн., по которым комиссионное вознаграждение по договоренности сторон может быть снижено до 2-3%, - уточняет Константин Ковалев.

Когда речь идет о крупных сделках, обычно имеются в виду операции с элитной недвижимостью, а этот рынок отличают не только крупные суммы, но и особенные отношения с клиентом. Юридически сделки в разных сегментах не отличаются друг от друга, но уровень общения часто различен. Как правило, с клиентом в нашем секторе работает индивидуальный консультант, который является специалистом высокого уровня. Все техническое, юридическое и финансовое сопровождение осуществляется внутренними структурами агентства, консультант же является своего рода проводником для клиента. Все коммуникации с внутренними и внешними структурами, задействованными в сделке, осуществляет он, - объясняет Александр Илюхин, руководитель департамента элитного жилья агентства элитной недвижимости Новое Качество. - Кроме того, в сегменте элитного жилья сопровождение сделки часто дублируется со стороны клиента. Например, юридическое сопровождение входит в услуги по сделке со стороны агентства, но часто клиенты привлекают и собственных юристов.

Еще меньше могут попросить за работу частные риэлторы, но, разумеется, никаких гарантий они не дают. Если у вас нет хороших друзей, которые могли бы порекомендовать надежного маклера, лучше с ними не связываться - велика вероятность, что фамилия и координаты приглянувшегося вам специалиста давно и прочно закрепились в черных списках риэлторов, гуляющих по страницам. Самостоятельные попытки купить или продать квартиру, впрочем, тоже могут завершиться успешной сделкой, но и в этом случае стоит обратиться к риэлторам хотя бы за консультацией на первом этапе и за юридической поддержкой на завершающем.
Одной из основных тенденций московского рынка офисной недвижимости в прошлом году стало появление первых бизнес-парков, соответствующих международным стандартам офисов классов А и В. По оценкам экспертов, в ближайшие три-пять лет эта тенденция будет активно формироваться и во многом определит дальнейшее развитие рынка коммерческой недвижимости.

По западному образцу

Активное строительство бизнес-парков в столице началось в прошлом году, когда на офисном рынке Москвы наметилась тенденция к децентрализации. Дефицит участков в центре города, слишком высокая стоимость аренды земли заставили многих девелоперов присмотреться к столь распространенному на западе формату офисных зданий, как бизнес-парки.

Согласно классическим характеристикам обычный бизнес-парк представляет собой малоэтажный офисный комплекс, состоящий из разных по площади зданий и расположенный в пригородной зоне вблизи автомагистралей и аэропортов. Как правило, здания парка занимают большой участок земли - в среднем от 8 га - и объединены общей концепцией и развитой инфраструктурой, включающей большое количество различных магазинов, несколько кафе, отделений банков, гостиницу, фитнесцентр, салон красоты и туристическое агентство, рассказывает руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости компании Colliers International Регина Лочмеле.

Бизнес-парки давно стали для Европы привычным форматом коммерческой недвижимости. Девелоперы охотно осваивают эту нишу: большие земельные участки развиваются поэтапно, застройщики предпочитают разбивать проекты на фазы. При этом риск возникновения неудобств, связанных со строительными работами, с лихвой компенсируют более низкими, чем в традиционных бизнес-центрах, арендными ставками, говорит руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольга Кисарина.

Пробные же проекты столичных девелоперов несколько отличались от западных аналогов. Одним из первых был построен бизнес-парк Дербеневский в районе Павелецкой, приводит пример Ольга Кисарина. По ее словам, в отличие от международной практики он был расположен не на окраинах,а почти в центре города. Здесь применены недорогие строительные материалы, кроме того, бизнес-парк отличают небольшие эксплуатационные расходы- соответствующим результатом стала небольшая арендная плата в центре Москвы,- добавляет руководитель группы брокериджа управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании Миэль-недвижимость Мария Кондакова.

Еще один интересный бизнес-парк, об успешности котрого спорят эксперты, это Кантри-парк, расположенный за МКАД. По московским меркам объект достаточно долго сдавали в аренду - почти год, подмечают участники рынка. По их мнению, подобная заминка была связана, прежде всего, с непривычностью формата расположения для столичных арендаторов. Но в конце концов площади нашли арендаторов.

Дешево и сердито

Строительство бизнес-парка обходится на 50% дешевле, чем обычного бизнес-центра в деловом районе города, при этом удаленность от центра города компенсируется полностью налаженной инфраструктурой, считает директор по развитию бизнеса департамента офисной недвижимости компании Paul's Yard Дмитрий Воробьев. Кроме того, по словам Дмитрия Воробьева, при реализации проекта в пределах третьего транспортного кольца девелопер всегда имеет риск замедления темпов строительства из-за бюрократических препон. Также для застройщика формат бизнес-парков удобен возможностью освоения значительных площадей, легкостью реализации задуманной концепции и, конечно, большим спросом со стороны арендаторов, добавляет Ольга Кисарина.

Интерес же арендаторов к бизнес-паркам в первую очередь обусловлен низкими ставками аренды по сравнению с центральными офисами, а также более разнообразным перечнем инфраструктуры. Следствием заметного роста арендных ставок, достигших своего максимума за последние семь лет, стала готовность ряда крупных и средних динамично развивающихся компаний - в частности ИТ и телекоммуникационного сектора - располагать свои офисы по более низким ставкам за пределами центрального делового района,- говорит Регина Лочмеле. Развитию бизнес-парков также способствует усиление тенденции раздельной организации головного офиса и бэк-офиса компаний.

Многих в бизнес-парках также привлекает возможность арендовать не просто офис, а целое здание. Как правило, в одном здании, где расположены офисы различных компаний, ни у кого из арендаторов не может быть исключительных прав на пользование общими площадями и оформление фасада,- говорит Ольга Кисарина.- В рамках бизнес-парка компания может взять в аренду небольшое отдельно стоящее здание и оформить его в корпоративном стиле.