Ипотека и недвижимость - Источник дохода? квартира в столице…

Очередное заседание Международного ипотечного клуба (МИК) было посвящено практике кредитования коммерческой недвижимости, инвестированию в новые объекты и защите прав землепользователей. Участники встречи также уделили внимание обсуждению законодательных изменений на рынке жилья.

О новостях в законодательной сфере рассказал почетный член клуба, депутат Государственной думы РФ Александр Коган. Похвастаться было нечем. Многие законы не работают по той причине, что Правительство РФ не приняло необходимых подзаконных актов. В частности, это касается Закона о регулировании тарифов ЖКХ. Методику регулирования тарифов даже не рассматривали, хотя мы подали ее еще в декабре, сетовал А. Коган.

Разлад между законодательной и исполнительной властью ставит под угрозу реализацию национального проекта Доступное жилье и тормозит развитие рынка недвижимости в целом. Даже утвержденные и давно вступившие в силу правовые нормы на местах попросту игнорируют. То, что происходит с выделением площадок под возведение жилья, депутат Госдумы назвал саботажем. Объемы строительства сократились во многом из‑за отсутствия стройплощадок. Но их‑то муниципальные образования отдавать не хотят.

В данной ситуации даже формирование ипотеки, как это ни парадоксально, идет во вред, поскольку способствует повышению платежеспособного спроса на квартиры, которых либо нет, либо они слишком дороги. Заемщик не успевает реализовать одобренный кредит, потому что стоимость квадратного метра растет еженедельно. В связи с этим все более востребованной становится помощь ипотечного брокера и риелтора, максимально ускоряющих процесс встречи заемщика со своим жильем. Банки тоже считают сотрудничество с ипотечными брокерами перспективным. Один из последних примеров такого взаимодействия совместный проект компании Лаурел-ипотека и Московского кредитного банка. Уже первые шаги программы продемонстрировали ее эффективность.

Кредит на покупку коммерческой недвижимости

Оформление ипотеки на покупку квартиры простым делом назвать нельзя, но все‑таки процедура становится более понятной и доступной. Получить кредит на приобретение коммерческой недвижимости значительно сложнее.
Опытом реализации собственного проекта по кредитованию коммерческой недвижимости поделился руководитель проекта Коммерческая ипотека Сергей Киприянов (Московский ипотечный центр). Компания занималась им четыре месяца. Срок, конечно, небольшой, но позволяющий сделать кое‑какие предварительные выводы.

Во‑первых, из массы потенциальных заемщиков, обратившихся за помощью в компанию, кредитный договор подписали лишь 5%, а получили финансирование и того меньше. Причина в том, убежден С. Киприянов, что малый и средний бизнес в России не имеет той четкости ведения финансовых документов, которую требуют банки. Без убедительных документов банк не готов предоставить заем.

Во‑вторых, ни один ипотечный договор не был застрахован, что можно объяснить нежеланием банков привлекать страховые компании и слишком высокими требованиями, предъявляемыми страховщиками к клиентам.

Проект предоставления услуг по кредитованию покупки коммерческой недвижимости под залог этой недвижимости рассчитан как на юридических, так и на физических лиц. Причем при оценке платежеспособности физического лица принимают во внимание доходы предприятий, находящихся в его собственности, а доходы по акциям и ценным бумагам, котировки которых могут меняться, не рассматривают. Физическое лицо должно располагать собственными средствами на приобретение коммерческой недвижимости в размере 20% от ее стоимости. Сроки кредитования физических лиц на покупку коммерческой недвижимости составляют десять лет при процентной ставке от 13% годовых в валюте и наличии от 20% собственных средств.

С. Киприянов остановился также на лизинге коммерческой недвижимости, приобретающем все большую популярность.
Напомним, что лизинг это такой вид финансирования, когда компания покупает объект недвижимости, указанный клиентом, и предоставляет ему его за плату во временное владение и пользование. После окончания срока лизинга к клиенту переходят права собственности на объект.

Если лизингополучатель сам же является продавцом объекта, то реализуется схема возвратного лизинга, позволяющая получить долгосрочное финансирование продаваемой недвижимости. Сложная на первый взгляд схема имеет ряд преимуществ: долгосрочное финансирование на выгодных условиях, предполагающих уменьшение налогооблагаемой базы, полную бухгалтерскую амортизацию имущества, помогающую избежать дополнительных расходов при передаче объекта недвижимости в собственность лизингополучателю, и другие аспекты. Лизинг стоит чуть дороже банковского кредита или столько же. Но процедура регистрации права собственности на объект, сдаваемый в долгосрочную аренду, непроста. Отсутствуют стандарты прохождения лизинговой сделки. Несмотря на указанные минусы, данный вид финансирования наиболее удобен предприятиям малого и среднего бизнеса, не располагающим достаточными средствами для покупки недвижимости.

Средний и малый бизнес катастрофически нуждается в помещениях, но приобрести их не может. Тормозят развитие полноценной коммерческой ипотеки пробелы в законодательстве. Об этом на заседании клуба говорил главный юрисконсульт Москоммерцбанка Денис Фролов.

Запутана и сложна система как получения займа, так и оформления собственности на объект коммерческой недвижимости. Надо поискать такого продавца, который готов ждать решения банка и реального поступления денег. Подводные камни ипотечного кредитования нежилых помещений подстерегают и заемщика, и кредитора в части оформления залогового обеспечения выданного кредита. Дело в том, что в силу закона невозможно оформление залога на коммерческую недвижимость. В этом участники рынка видят основную причину слабого формирования полноценных ипотечных продуктов для бизнеса в крупных банках.

Принцип единого объекта недвижимости пока лишь провозглашают, как и права застройщика. Поэтому вполне вероятны ситуации, когда приобретенное с помощью займа помещение придется отдать, если у собственника земельного участка, на котором оно расположено, возникнут другие планы.

Однако можно надеяться на оптимистическое развитие ситуации по крайней мере в столице, поскольку мэр Москвы предлагает объявить становление малого и среднего бизнеса еще одним национальным проектом.

Доступные мансарды

Мансарды и надстройки, популярные в Европе, позволили увеличить жилищный фонд многих европейских столиц. О том, как используют эти возможности в Москве, рассказал Александр Шестопалов, генеральный директор компании Мансарды Плюс.

По мнению докладчика, для существенного наращивания объемов строительства необходимо предложить новую технологию возведения жилья, преимущественно не связанную с использованием цемента, большим стартовым капиталом и приобретением земельных участков на аукционах, доступ к которым открыт только для крупных строительных организаций.

Такой технологией может стать обустройство чердаков домов. При прочих равных условиях подобное жилье дешевле обычного, так как плоская крыша фактически представляет собой готовую строительную площадку с подведенными к ней инженерными коммуникациями и не требует выкупа земли (или права ее долгосрочной аренды), рытья котлована, устройства фундаментов и нулевого цикла.

Однако на пути этой идеи есть препятствия. Дело в том, что в соответствии с действующим законодательством собственникам помещений в жилом доме принадлежит еще и доля в общем имуществе дома. Лишить их общего имущества или его части без отчуждения права собственности на квартиры невозможно даже по решению суда. Поэтому реконструкция домов, осуществляемая с отчуждением данного имущества, невозможна, если даже все собственники помещений захотят перестроить свой дом.

Обойти этот законодательный барьер А. Шестопалов предлагает следующим образом. Все быстровозводимые металлические конструкции павильонного типа надстраиваемой мансарды должны опираться на часть наружных несущих стен здания, при этом крышу не используют в качестве пола надстраиваемого этажа.

К сожалению, несмотря на кажущуюся простоту и перспективность предложенного метода, в Москве таким образом еще не надстроен ни один дом с плоской крышей, хотя они составляют 70 80% всего жилищного фонда. Данный резерв под застройку позволит дополнительно возвести в городе несколько десятков миллионов квадратных метров жилья.

Защита прав землевладельцев при изъятии участков

Частная собственность в Российской Федерации защищена Конституцией, но на практике нередки случаи, когда при строительстве автодороги, реконструкции микрорайона, проведении трубопровода и так далее недвижимое имущество, находящееся на соответствующем земельном участке, попадает под снос, а его собственников лишают прав на землю и на объект недвижимости, на нем расположенный.

О защите интересов землевладельцев рассуждала руководитель юридической практики ЮК Legas Елена Герасимова.
По мнению профессионального юриста, землевладелец не так уж беззащитен. Гражданский кодекс РФ предусматривает строго установленный порядок процедуры изъятия земли, в том числе и обоснованность такого решения. Если спор перейдет в судебное разбирательство, то муниципальный орган обязан доказать невозможность использования земельного участка в целях, для которых его изымают, без прекращения права собственности на недвижимое имущество. Кроме того, собственник должен быть уведомлен о предстоящем изъятии за год. Закон гарантирует ему равноценное возмещение потери участка путем справедливой выкупной цены, состоящей из рыночной стоимости земли и находящегося на ней недвижимого имущества и упущенной выгоды в связи с прекращением собственности на недвижимость.

Елена Герасимова отметила многочисленные противоречия, которые содержит законодательство, что затрудняет и без того сложные земельные отношения в России.
По данным исследовательской компании Romir Monitoring, 52 % россиян предпочитает инвестировать в недвижимость. Насколько выгодными являются такие инвестиционные вложения и чем продиктован выбор россиян, Собственнику рассказали эксперты рынка.

По концепции определения иерархически упорядоченных уровней потребностей человека, которая была изложена и обоснована американским психологом Абрахамом Маслоу в 1943 г., иметь крышу над головой вполне естественное человеческое желание, которое находится на 5-м месте пирамиды человеческих потребностей.

Как показали результаты исследования компании Romir Monitoring, большинство россиян (52 %) свободные денежные средства вложили бы в покупку недвижимости. Несколько чаще, чем остальные, такой ответ давали жители Сибирского федерального округа (64 %).

Среди мужчин доля тех, кто готов вложить свободные деньги в недвижимость, выше, чем среди женщин, и составляет 56 % против 48 % соответственно. Как правило, о таком способе сохранения и приумножения накоплений, как квартиры, дома, дачи, говорили респонденты в возрасте от 25 до 34 лет (64 %) и обладатели высшего образования (58 %).

Причины выбора

Специалисты столичных агентств недвижимости пояснили Собственнику, что выбор россиян связан с тем, что рост цен на квартиры и дома более очевиден, а инструмент инвестирования в недвижимость является более прозрачным, чем другие варианты вложения свободных средств (например, инвестирования в ПИФы). Риски при инвестициях в недвижимость на вторичном рынке минимальны: если клиент приобретет квартиру, то все равно, будет ли инфляция или нет, квартира в любом случае останется с ним. Что касается других способов вложения денег с целью извлечения прибыли открытия собственного дела, тех же ПИФов, самостоятельной игры на фондовом рынке тут не все так однозначно, риски довольно велики. Как подтверждает Дмитрий Кузнецов, первый заместитель генерального директора ЗАО МИАН агентство недвижимости, инвестиционные сделки остаются довольно распространенными во всех сегмента рынка недвижимости. Вложения в недвижимость по-прежнему хотя и наиболее консервативны, но самые стабильные и наименее рискованны. Однако последнее справедливо только по отношению к качественным объектам, определить которые самостоятельно в условиях сегодняшнего рынка довольно проблематично. Можно сказать, что возрос интерес инвесторов к квартирам бизнес-класса и элитным квартирам. Это связано с тем, что квартиры приобретаются не только с целью перепродажи, но и для дальнейшей сдачи в аренду. Эта тенденция актуальна для последних 2-3 лет.

По словам Инны Алексеевой, пиар-директора агентства недвижимости ДОКИ, все зависит от тех задач, которые ставит инвестор, и какими средствами он располагает. 40-летний топ-менеджер, имея свободные $ 300 000, может приобрести с помощью ипотеки не одну квартиру в центре Москвы, а две. Поступающая арендная плата покроет выплаты по кредиту, а через 15 лет, когда выплаты по ипотеке погашены, инвестор имеет в распоряжении два ликвидных объекта, при том что их общая стоимость может составить около $ 2 млн.

В отличие от молодого, человеку в возрасте 60 лет иногда важнее иметь стабильный доход прямо сегодня, а не через 15 лет, тогда за $ 300 000 он купит одну квартиру в центре, ее сдаст в аренду и будет регулярно получать $ 2000-3000, говорит Инна Алексеева.

Прибыль от инвестиций

Доходы от вложения в недвижимость растут с каждым днем. Согласно расчетам аналитического центра ирн.ru, за прошедшую неделю общегородской индекс стоимости жилья прибавил еще 2,5 %, поднявшись с отметки в $ 2812 за квадратный метр до $ 2882. Аналогичную динамику демонстрируют также индексы стоимости по разным классам жилья, а индекс ценового ожидания, отражающий текущий ценовой тренд, превысил значение 8 % месячного прироста. Рост цен продиктован желанием вкладывать в недвижимость, не всегда с целью приобретения, а с целью перепродажи или сдачи в аренду. По словам Дмитрия Кузнецова, если речь идет о дальнейшей сдаче в аренду, то важны такие факторы, как инфраструктура района, наличие хорошей транспортной схемы, видовые характеристики. В том случае, если планируется перепродажа еще на стадии строительства, то основным фактором является прогнозируемый уровень доходности от вложений. И здесь большую роль играет репутация застройщика, его история на рынке, качество объекта, ценовая и рекламная политика и пр.

Наибольшее количество инвестиционных сделок по-прежнему совершается в сегменте экономкласса. Это связано со стабильным и очень высоким покупательским спросом. Кроме того, цены в этом сегменте еще имеют приличный потенциал для роста. В то время как в элитном и бизнес сегментах они почти приблизились к потолку.

С точки зрения доходности, рассказывает Дмитрий Кузнецов, можно говорить об общих цифрах: в 2004 году до 60 %, в 2005 году 30 %, в 2006 году 20 %. Выделить же какой-либо сегмент проблематично, поскольку речь идет не столько о сегментах рынка и их доходности, сколько об объектах.

Буква закона

В настоящее время столичные чиновники ищут способ ограничения рынка вторых квартир: способ заработать на инвестициях в покупку второй квартиры будет ограничен законодательно. На заседании Госдумы министр регионального развития Владимир Яковлев предложил облагать повышенным налогом обладателей вторых и третьих квартир.

По мнению главы Комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартина Шаккума, установление повышенного налога для собственников более чем одной квартиры негативно отразится на развитии строительства жилья. Как отмечает Хая Плещицкая, руководитель юридического департамента МИАН агентство недвижимости, введение данного налога противоречит ст. 19, ч. 2 Конституции РФ и ст. 3 Налогового кодекса РФ. Данные нормы устанавливают принцип равенства, который в налоговой сфере выражается в том, что при установлении налогов учитывается фактическая способность налогоплательщика к уплате налога. В рассматриваемом случае законодатель вводит налог не только для спекулянтов, но и для граждан, имеющих второе жилье, полученное, например, по наследству, которое используется для проживания членами семьи собственника. Конечно, при небольших суммах налога вряд ли можно говорить о неспособности малоимущих граждан к уплате налога. Тем не менее, в правовом отношении введение подобного налога будет противоречить основным началам законодательства о налогах и сборах, говорит Хая Плещицкая.

Как резюмирует Дмитрий Кузнецов, в настоящее время будущее у инвестиций в недвижимость есть. Можно прогнозировать рост стоимости объектов в среднем по рынку на 20 % (от рыночной цены). В то же время правильные вложения в элитную недвижимость и квартиры бизнес-класса могут дать и до 40 %, в зависимости от сроков, графика и качества строительства.