Ипотека и недвижимость - Питерские девелоперы потянулись в москву

Инвестиционная компания Хорус кэпитал перебазирует кондитерский комбинат Добрынинский за пределы Центрального округа столицы.

На его месте на улице Коровий Вал появится новый офисный комплекс общей площадью более 62 тыс. кв. м.

Соответствующее решение было принято на прошедшем в пятницу градостроительном совете при мэре Москвы (см. также стр. 7). Эксперты считают, что компания стала обладателем высокодоходного проекта.

В пятницу на заседании общественного градостроительного совета при мэре Москвы столичные власти одобрили проект строительства многофункционального комплекса на улице Коровий Вал. Общая площадь офисного здания, которое будет построено на месте перебазируемого комбината мучнисто-кондитерских изделий Добрынинский, составит около 62 тыс. кв. м.

Бизнесу стало известно, что девелопером проекта выступает инвестиционная компания Хорус кэпитал. Как отмечает большинство участников рынка, Хорус кэпитал создан бывшим акционером известной на рынке слияний и поглощений компании Росбилдинг и частично использует площадки этой компании.

Впрочем, эту информацию в компаниях не подтверждают.

Директор по маркетингу Хорус кэпитал Павел Барбашев рассказал, что производство комбината Добрынинский будет сохранено и переведено на один из объектов компании на Электрозаводской улице. В конце этого лета мы планируем выйти на площадку для проведения подготовительных работ. Строительство же начнется после получения всех необходимых согласований, пояснил Барбашев, отказавшись называть объем инвестиций в проект.

Эксперты отмечают, что намерения Хорус кэпитал сохранить производство на Добрынинском может стать одним из реальных примеров наметившейся на столичном рынке недвижимости тенденции цивилизованного вывода предприятий. В некоторых случаях, особенно если это экономически выгодное производство и компания располагает необходимыми площадями, куда его можно перебазировать, инвестор может отказаться от идеи ликвидации предприятия, рассказывает представитель столичной девелоперской компании. По его словам, подобное решение существенно упрощает процесс согласования всей документации проекта со столичными властями.

Коровий Вал, по мнению консультанта отдела коммерческой недвижимости ЗАО Русский дом недвижимости Светланы Шишкиной, является очень удачным местом для офисного строительства.

Предприятие расположено на Садовом кольце, рядом Серпуховская площадь и несколько станций метро, что существенно повысит рентабельность проекта, говорит Шишкина. Директор отдела офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков полагает, что в районе Добрынинской наиболее целесообразно строительство качественного офисного центра класса B. При наличии соответствующей инфраструктуры ставки аренды офисных площадей могут составить не менее $500 за квадратный метр в год, прогнозирует эксперт.

Если же девелопер не ограничится реконструкцией бывших производственных площадей, а осуществит на этом участке новое строительство, комплекс Хорус кэпитал вполне справедливо может быть ориентирован на стандарты качества класса А, считает заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International Александр Крутов. По оценке руководителя отдела исследований и аналитики Praedium Ольги Кисариной, объем инвестиций в проект составит $65 70 млн. На этой территории проблемы с наземными паркингами, поэтому большим преимуществом проекта является наличие более 600 машиномест, говорит Кисарина.

Стагнация на петербургском рынке недвижимости вытолкнула местных игроков рынка недвижимости в столицу, где рентабельность бизнеса выше, а цены к тому же стремительно растут. В апреле этого года сразу несколько крупных девелоперов Санкт-Петербурга вышли на московский рынок недвижимости. По мнению экспертов, тенденция закономерна: вложения в столичную недвижимость сулят большие прибыли, чем бизнес в родном регионе. Впрочем, закрепиться на высококонкурентном рынке Москвы питерским компаниям будет непросто: рынок столичной недвижимости, особенно коммерческой, уже поделен, и, например, получить ликвидные площадки под застройку непросто даже крупнейшим московским девелоперам.

В середине апреля о планах строительства в Москве заявила холдинговая компания ЛенспецСМУ. По словам президента холдинга Вячеслава Заренкова, компания намерена построить в Москве 250 300 тыс. кв. м коммерческих площадей в ближайшие два-три года, а сейчас ведет строительство собственного офиса недалеко от Белорусского вокзала. Тогда же стало известно о выходе на московский рынок еще одного крупного питерского застройщика: группа Ленстройреконструкция стала владельцем бизнес-центра на Тверском бульваре (площадь более 5 тыс.
кв. м, стоимость $26 млн) и заявила о намерении реализации нескольких проектов жилой недвижимости в Москве.

Более того, месяц назад питерский девелопер RBI Holdings подписал соглашение с Deutsche Bank по строительству жилья и коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге на сумму $500 млн, а источники, близкие к проекту, говорят, что вскоре часть этих денег попадет и на московский рынок. Таким образом, через шесть лет примеру корпорации Строймонтаж (московское отделение которой впоследствии стало независимым и было переименовано в Mirax Group) последовали сразу несколько крупных девелоперов Санкт-Петербурга. Впрочем, эксперты рынка недвижимости считают этот факт логичным.

Причины растущего интереса

Ценовая ситуация на рынке недвижимости (особенно в сегменте жилой недвижимости эконом- и бизнес-класса) Петербурга существенно отличается от рынка недвижимости Москвы. Цены растутне так сильно, как в столице, а в некоторые периоды отмечается их падение, признает исполнительный директор УК Blackwood Фонды недвижимости Артем Цогоев. С ним соглашается руководитель аналитического отдела компании Новая площадь Дмитрий Попов.
Инвестирование в Московский регион очень прибыльное занятие. К примеру, в центральной части Петербурга хорошая квартира на первичном рынке стоит в районе $2 тыс. за квадратный метр и дешевле.

ВМоскве за такую цену можно найти жилплощадь разве что в спальном районе на окраине, рассуждает Попов. Более того, по словам замдиректора управления коммерческой недвижимости и девелопмента Миэль-недвижимости Элины Заниной, столичный рынок является более развитым, понятным и прозрачным по сравнению с рынком Санкт-Петербурга. Объем рынка Москвы значительно превышает питерский, поэтому и риски вложения инвестиций здесь гораздо меньше, говорит Занина. А по словам заместителя гендиректора ЗАО МИАН-девелопмент Натальи Саакянц, причины интереса питерских девелоперов к московскому рынку кроются и в том, что весь крупный бизнес централизован в столице, где располагаются все органы власти и пр. Скорее, обратная ситуация отсутствие интереса крупных девелоперских компаний из регионов к московскому рынку была бы странной, обобщает Попов.

Подводные камни инвестирования

Впрочем, при выходе на столичный рынок питерских игроков ожидают неприятные сюрпризы. В Санкт-Петербурге в строящихся проектах практически нет доли города, что, безусловно, повышает привлекательность проектов для инвесторов. В Москве же доля города почти обязательна, говорит Элина Занина.

Кроме того, рынок недвижимости, особенно коммерческой, достаточно жестко поделен между существующими игроками, поэтому занять свое место на нем может оказаться непростым делом.

Еще одна проблема получение площадок под застройку, но и она далеко не последняя. Компаниям придется столкнуться и с проблемой перемещения строительных мощностей в Москву, отмечает Артем Цогоев. По его словам, питерским девелоперам предстоит наладить работу в новом регионе со сложившимсярынком и жесткой конкуренцией, что будет совсем непросто. Так, риэлтерская компания Бекар из СанктПетербурга, выходя на московский рынок, планировала работать по разным направлениям. В результате компании удалось нанять лишь наиболее свободный сегмент коммерческой недвижимости рынок офисов класса С и D, говорит Занина.

Впрочем, питерские застройщики достаточно эффективно ищут способы решить все эти многочисленные проблемы порой весьма эффективно. Взять, к примеру, партнерство между питерской компанией ЛенспецСМУ и Банком Москвы, говорит Попов.