Ипотека и недвижимость - Что сегодня строят в городах столичной области с хорошей инфраструктурой

Чуть больше года назад, 1 апреля 2005 года, вступил в силу Закон о долевом строительстве. А совсем недавно, 5 апреля 2006-го, Госдума рассмотрела в первом чтении поправки в пресловутый 214-й, о которых застройщики мечтали целый год. Скорее всего, они будут одобрены и приняты в полном объеме уже до лета. К такому мнению склоняется большинство экспертов, а также строителей, которые обещают активизировать темпы возведения жилья. Рядовые же покупатели квартир почувствуют позитивные изменения не раньше чем через год.

Квартиры падать в цене не намерены

Скажем сразу: чуда на рынке недвижимости не случится, и цены на недвижимость не снизятся. Но темпы их роста замедлятся. Собственно, на это и делается расчет инициаторов поправок: чем больше предложений, тем медленнее растет стоимость жилья. А то, что цены на недвижимость не падают почти никогда, надо усвоить априори. Везде и во все времена недвижимость потому и считается отличным способом вложения денег. Другое дело какими темпами дорожает жилье. Нормальный рост цен на недвижимость во всем мире 5 8% в год, а у нас аж 40%. Конечно, при такой взрывной ситуации поспеть за ценами невозможно. Так вот в случае, если поправки будут приняты, цены постепенно стабилизируются, и их стремительный темп роста замедлится. Но снижения цен, повторим, не будет. Хотя бы потому, что возможности строителей по вводу нового жилья не безграничны, а спрос на московскую недвижимость постоянно поддерживают покупатели из регионов.

Стабилизируются же цены, по мнению президента корпорации MIRAX Сергея Полонского, лишь к концу 2006 года. За минувший год предложение уменьшилось на 35%, и чтобы положение выровнялось, понадобится, как минимум, три квартала, говорит г-н Полонский.

Закон затруднил доступ застройщиков к деньгам частных лиц и к банковским кредитам. Кроме того, он создал дополнительные барьеры для запуска новых проектов. В результате предложение квартир в новостройках Москвы уменьшилось на 20 30%, считает генеральный директор инвестиционно-строительной компании Сити-XXI век Эльвира Еремина.

По оценкам некоторых участников рынка, год жизни при новом долевом обернулся сокращением квартир в новостройках примерно на 50%. Цены при этом выросли настолько же. Цифры вполне правдоподобны, если учесть, что с апреля по сентябрь 2005 года с гражданами не было заключено ни одного договора об участии в долевом строительстве. В конце минувшего года застройщики все-таки начали заключать договоры с инвесторами по новому закону (было заключено чуть больше 8 тыс. договоров), но на ситуации в целом это никак не отразилось.

Хотели как лучше, а получили как хуже

Напомним, что 214-й федеральный Закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости запретил компаниям-застройщикам заключать договоры долевого строительства и продавать квартиры до тех пор, пока не будет согласован весь пакет разрешительной документации и опубликована проектная декларация.

Кроме того, 214-й заставил компании в обязательном порядке регистрировать договоры с дольщиками в региональных регистрационных службах чтобы исключить двойные продажи. Еще закон ввел солидарную ответственность банков и строителей за срыв сроков сдачи объектов и большие штрафы за невыполнение обязательств перед дольщиками. Естественно, что банкиры не посчитали нужным разделить риски застройщиков, и у ряда строительных компаний возникли серьезные проблемы с деньгами: средства граждан они привлекать теперь не могли, а в кредитах сомнительным, с точки зрения банкиров, объектам (а таких оказалось очень много) было отказано. И, наконец, штрафные санкции к застройщику, которые при благоприятном стечении обстоятельств гарантировали банкротство многим компаниям. По действующему закону при расторжении договора покупатель имеет право требовать возврата собственных средств с неустойкой в размере 72% годовых.

И все же 214-й принес больше вреда, чем пользы, потребителям, потому что предложение жилья в целом по России резко сократилось, полагает генеральный директор компании ПИК-Регион Сергей Канаев. Произошло это из-за того, что мелким застройщикам банки отказали в кредитовании и строить они больше не могли. Нормально существовать в таких условиях смогли только крупные компании, имеющие большой капитал. Это, конечно, с одной стороны, хорошо: крупный застройщик гарантирует стабильность, отвечает перед дольщиками своим имуществом, своими активами, но с другой стороны предложение существенно сократилось.

Ждем кардинальных перемен

Все эти нововведения теперь предлагается местами слегка подправить, а местами кардинально изменить. Проект поправок в закон внесен комитетом по кредитным организациям и финансовым рынкам Госдумы РФ. Основная цель поправок выровнять баланс интересов застройщика и участника долевого строительства, говорится в пояснительной записке к законопроекту. Для этого предлагается в первую очередь отменить солидарную ответственность строителей и банков, что должно снизить риски последних и стимулировать их возобновить активное сотрудничество со строительными компаниями. А значит, доступ к деньгам будет открыт и для небольших компаний. Снижаются драконовские санкции за невыполнение условий договора: вместо 72% годовых от суммы неустойки строители будут платить дольщику физическому лицу 30%, а юридическому около 15%. Поправками предусмотрено право застройщиков в одностороннем порядке разорвать договор в случае, если дольщик не выполняет свои обязательства. И еще. Застройщики вновь смогут привлекать деньги инвесторов на начальном этапе строительства путем выпуска специальных строительных облигаций, гарантированных будущими квартирами.

Как видите, во всех поправках прослеживается тенденция защитить вечно виноватого застройщика и попытки разделить риски между компаниями и покупателями их квартир. Независимые эксперты указывают на очевидно лоббистский характер поправок, что, впрочем, сами участники рынка и не особо скрывают. Но у них есть в запасе свои аргументы, оправдывающие лобби. Поправки инициированы администрацией президента, где полагают, что их принятие поможет решить проблему дефицита предложения на рынке жилья. Это тот поправочный минимум, который позволит нам эффективно работать, объясняют в компаниях. Но тот же Владислав Резник в этом не уверен. Аналитик рынка недвижимости Олег Репченко считает, что увеличению числа новостроек будет препятствовать требование о наличии полного пакета документации о застройке как условии начала строительства. Конечно, сборы документов и согласований удлинят сроки согласования, но сами строители сознательно не стали отказываться от этого.

Все компании должны сделать свою работу прозрачной и открытой чтобы получать кредиты на строительство. Но самое главное проектная декларация поможет очистить наш рынок от недобросовестных компаний, которые наносят вред репутации всех, говорит Сергей Полонский. Кто прав покажет время. Но то, что изменения будут внесены, не вызывает сомнений. На днях о необходимости поправок уже заявил куратор национальных проектов первый вице-премьер РФ Дмитрий Медведев.

Чего же ждать в обозримом будущем потребителю? В случае если поправки будут приняты, новостроек станет больше в первую очередь типовых панельных домов. Что касается бизнес-класса, то, по прогнозам, до конца года в Москве появится 4 5 крупных проектов, не больше. 214-й закон ограничил, но не остановил выход на рынок новых проектов, считает Эльвира Еремина. Если поправки вступят в силу летом, заметное увеличение предложений на рынке жилья возможно лишь в будущем году.

Очередная подножка рынку

Между тем законотворческая власть готовит российским строителям новый удар ниже пояса. Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) направила в правительство законопроект, в соответствии с которым застройщики при реализации любого проекта будут обязаны располагать собственными средствами в размере не менее 10% от общей суммы инвестиций. (Кстати, разработкой очередного проекта занимаются авторы 214-го закона, который теперь вынуждены серьезно править другие. Авт.). В противном случае нельзя привлекать дольщиков. Речь идет о многомиллионных суммах. И если документ будет принят, небольшие и средние компании вынужденно уйдут с рынка, на котором останется всего 5 10 крупнейших корпораций. Это, по мнению представителей среднего бизнеса, как нельзя лучше поспособствует монополизации отрасли. А проблема с доступным жильем, по мнению Николая Кошмана, вряд ли решится. В крупных же компаниях считают, что уход с рынка середнячков снизит риски покупателей квартир в новостройках.
Лучший город для жизни в Подмосковье Коломна. Она стала победителем ежегодного конкурса на самый благоустроенный город Московской области. На втором месте Балашиха, третье поделили Мытищи и Ногинск. В категории Города с населением менее 100 тыс. человек первое место занял Видное. Корреспондент Дома и квартиры обследовал первую пятерку самых благоустроенных городов на предмет объектов инфраструктуры и строящегося жилья.

Коломна: город рек, озер и конькобежного спорта

Находящаяся в 113-ти км к юго-востоку от столицы, Коломна в 2007 году отметит 830-летие. Конечно, от Москвы далековато, но, судя по темпам строительства и росту цен на недвижимость, сей факт никого не смущает. Например, сейчас там строится целый поселок особняков на берегу Москвы-реки, и больше половины домов в нем уже продано. Сегодня 1 кв. метр нового коломенского жилья стоит в среднем 700 900 долларов, вторичного 600 1 тыс. долларов. Причем, если квартиры в самом городе покупают коломенцы, дома на окраине и в пригородах активно приобретают москвичи.

Поведение москвичей объяснимо: Коломна знаменита своими ландшафтами с множеством рек и озер. Город расположен на пересечении трех рек Москвы, Оки и Коломенки. Красота красотой, а первое место в конкурсе было отдано Коломне не просто так. Во-первых, в городе немало высших учебных заведений: Коломенский государственный педагогический институт, филиал Московского государственного открытого университета, есть даже духовная семинария. Во-вторых, в городе действуют 29 детских садов, 17 общеобразовательных школ, лицей, 5 гимназий. А с недавних пор Коломна претендует на звание одного из крупных спортивных центров региона. Недавно в городе открылся крытый конькобежный дворец, в котором планируется проводить международные соревнования. Дорожки и качество льда здесь, как говорят специалисты, отвечают мировым стандартам, это одно из немногих сооружений такого уровня в России. За последние годы в Коломне открылись большие супермаркеты, магазины эконом-класса и самообслуживания. Достаточно развита сфера услуг: около ста салонов красоты, фитнес-центры, бани, сауны и рестораны.

Коломна хоть и удалена от Москвы, но довольно удачно расположена. Город пересекают автотрасса Москва Челябинск и Казанская железнодорожная магистраль, соединяющая центр России с Уралом. У города есть даже свои водные ворота к реке Волге через Москву-реку и Оку.

С новостройками в Коломне все в порядке: только сдается один дом, как на подходе уже другой. В IV квартале 2006 года будут сданы 10-этажный дом на проспекте Кирова, блок-секция А и два 10-этажных дома по адресу Окский пр-д, д. 3а (3-я и 4-я очередь). Стоимость квартир в этих домах от 700 долларов за 1 кв. метр. В 2007 году будет сдана десятиэтажка по адресу проспект Кирова, блок-секция В. Сейчас построен 1-й этаж дома, стоимость квартир от 700 долларов за 1 кв. метр.

Балашиха: зеленый край под боком у столицы

Балашиха ничем не уступает Коломне по масштабам строительства и инфраструктуре, но расположена она всего в 6 км от Москвы. Удачное расположение рядом со столицей и в лесной зоне пожалуй, главный козырь города. С Москвой его соединяют шоссе Энтузиастов и Щелковское шоссе. Отсюда до столичного метро вас довезут маршрутные такси и автобусы, правда, жизнь омрачают пробки. Но в обозримом будущем начнет курсировать скоростной электропоезд до станции Новогиреево, дорога на котором будет занимать всего 15 минут.

Инфраструктура здесь ничем особым не примечательна, единственное, чего здесь много, так это детских садов и школ (более 40 и около 20, соответственно). Вуз всего один филиал Московской академии государственного и муниципального управления. Правда, есть свой драматический театр, что для районных центров большая редкость, а недалеко располагается научный центр РАН. Из спортивных объектов футбольный клуб и мелкие спортивные площадки. Поэтому, как Ногинск оказался в одной весовой категории с Мытищами, где появились первые в Подмосковье современные жилые комплексы со своими магазинами, детскими садами и службами быта, загадка. Отгадывать ее не беремся, лучше расскажем подробнее о Мытищах.

Они находятся в 19-ти км от Первопрестольной. Город крупный промышленный, научный и культурный центр Подмосковья. Мытищинцы уже лет десять слышат бодрые заверения чиновников, что скоро в городе появится метро. Однако, судя по официальным планам (до 2015 года), скоро это не произойдет. Но из Мытищ, находящихся на пересечении Ярославского и Дмитровского шоссе, и сейчас не сложно добраться в Москву на маршрутке или автобусе. Есть и железнодорожное сообщение со столицей.

Главный же плюс Мытищ в другом: в уникальной экологии и большом количестве мест отдыха: федеральный заказник Лосиный остров, огромные зоны отдыха Пироговского лесопарка и Пироговского водохранилища. Здесь есть рыболовно-спортивная база, возможны прогулки на яхтах, катание на гидроциклах и водных лыжах. Имеются несколько хорошо оборудованных пляжей. Количество спортивных объектов в городе впечатляет: их более ста. Нет недостатка и в общеобразовательных учреждениях: около 20-ти детских садов и столько же средних школ, три лицея и три гимназии. Здесь же филиалы Московского государственного университета леса и Московского университета потребительской кооперации.

Квадратный метр в здешней новостройке обойдется в 1,1 2 тыс. долларов, вторичка стоит от 1,2 до 2,2 тыс. за квадрат. Но найти непроданную квартиру в готовых новостройках Мытищ трудно: большая часть раскупается еще на этапе котлована. Во II квартале 2006 года будет сдан жилой дом Орбита по адресу мкрн. 14, к. 35. На данный момент в нем осталось лишь несколько свободных квартир, их стоимость 1,4 1,45 тыс. долларов за квадрат. Это монолитно-кирпичный комплекс в 15 20 минутах езды от станции метро Медведково. На III квартал будущего года намечена сдача домов по адресам мкрн. 25, к.4А, к.4Б и к.4В. В первых двух осталось по несколько квартир, в последнем пока свободны более двухсот. Площадь от 37 кв. метров, метр жилья стоит от 1150 долларов.

Сейчас началась реализация проекта нового мытищинского жилого района Ярославский общей площадью 114 га. Здесь будет построено около 30-ти домов (2 микрорайона комплексной застройки №15 и 16) более 1 млн. кв. м жилья. В проект планируется вложить более 800 млн. долларов. По утверждению генерального инвестора и девелопера проекта ПИК-Регион здесь будет реализован уникальный проект 25-этажная башня с квартирами большой площади. Основная же застройка дома серий КОПЭ-Парус и ПЗМ. Предусмотрены паркинг на 6 тыс. машиномест, 4 школы, 5 детских садов, спортивные объекты, кинотеатры, поликлиники, магазины. Интересно, что все квартиры будут сдаваться с полной отделкой.

Видное: виды на будущее

Видное город молодой и небольшой, но перспективный. Видимо, оглядываясь на эту перспективу, его и отметили. Сейчас здесь проживает всего 58 тыс. человек, но, как утверждают чиновники, велика вероятность, что в ближайшие 5 10 лет населения прибавится и статус Видного изменится. Дело в том, что город расположен всего в 2 км к югу от МКАД и из него можно легко добраться до ближайших станций столичного метро Царицыно и Домодедовская. Весь город ориентирован на столицу, и нельзя исключать, что через несколько лет Видное может стать районом Москвы. Пока ничего более конкретного сказать нельзя, однако даже такая формулировка греет сердце тем, кто покупает здесь квартиры. Хотя, конечно, местоположение (до московских гипермаркетов полчаса на машине) оправдывает все, в том числе и цены: первичное жилье стоит 900 1,2 тыс. долларов за 1 кв. метр, вторичка от 1,9 тыс. долларов. В последнее время в городе активно развивается ипотека. В городе около десятка школ, одна гимназия и православный лицей.

Сейчас в Видном возводятся современные жилые комплексы с подземными паркингами и прочими благами цивилизации. Из того, что есть сейчас на рынке, можно назвать многоэтажный жилой дом в совхозе имени Ленина (высота корпусов от 14 до 17 этажей). Срок сдачи IV квартал 2006 года. Уже начались работы по застройке нового квартала в 5-м микрорайоне в южной части города. Первая очередь включает три 17-этажных дома, общая площадь квартир в них составит более 20 тыс. кв. метров. Вторая очередь это еще пять 17-этажных домов. Квартиры в башнях второй очереди сейчас предлагаются по 1,2 тыс. долларов за квадрат.