Ипотека и недвижимость - Внесезонная оттепель

На сегодняшний день существует порядка 320 коттеджных поселков уже готовых или находящихся на различных стадиях строительства. Но только 70 из них относятся к недорогим объектам до 250 тыс. долларов, в то время как больше половины желающих обзавестись собственным загородным домиком ищут именно поселки эконом-класса. В условиях, когда спрос превышает предложение более чем в два раза, находят, как вы понимаете, далеко не все. Корреспондент Дома и квартиры выяснял у специалистов, что же представляют собой недорогие коттеджи, и задавал им по ходу один-единственный вопрос: Почему не строите и будете ли строить больше?

Экономные коттеджи есть теоретически

Недорогие поселки, как мы уже сказали, пока в меньшинстве. При первоначальном просмотре баз данных риэлторских компаний вообще складывается впечатление, что дешевле 1 млн. долларов в Подмосковье ничего и не строят. На самом же деле на долю элитных приходится порядка 25% поселков (74 объекта). Все остальное 176 поселков, или 55% рынка, классический бизнес-класс, то есть поселки, в которых стоимость готового для проживания дома колеблется от 250 до 800 тыс. долларов. Что тоже очень недешево.

При этом основной спрос наблюдается на коттеджи до 250 тыс. долларов, говорит эксперт Департамента загородной недвижимости корпорации ИНКОМ-Недвижимость Галина Микишанина. Но таких предложений на рынке очень мало, строители пока не радуют потребителей малобюджетными поселками. Покупать же дома в неорганизованных поселках люди уже не хотят.

Чего же они хотят? Как свидетельствуют результаты проводимых риэлторскими компаниями опросов, потребители, ищущие недорогой дом, хотят найти небольшой коттедж площадью до 180 квадратов на 10 12 сотках и не далее чем в 50 км от Москвы. И стоить он должен 150 180 тыс. долларов. Это те деньги, которые представители зарождающегося среднего класса готовы выложить за обладание хорошим загородным домиком.

Рынок предлагает коттеджи эконом-класса по цене от 100 до 250 тыс. долларов, правда, найти которые очень непросто. Условно их можно разделить на две категории.

Дешевый таунхаус в дорогом поселке

К первой относятся объекты, по характеристикам и параметрам максимально приближенные к городской недвижимости и предназначенные для постоянного проживания на свежем воздухе.

Обычно такую недвижимость приобретают как альтернативу городской квартире, рассказывает руководитель направления загородной недвижимости ЗАО МИАН агентство недвижимости Светлана Кондачкова. Ведь зачастую стоимость 1 кв. метра загородного дома ниже, чем стоимость 1 кв. метра квартиры в Москве. При этом, купив дом, человек получает еще придомовый земельный участок, неповторимую красоту подмосковной природы, свежий воздух, увеличивает жизненное пространство и избавляется от огромного количества соседей.

Поселки снабжены всеми центральными коммуникациями (включая магистральный газ) и набором объектов инфраструктуры, приближенных к городскому. Они находятся в пределах 30 км от МКАД, в непосредственной близости от крупных районных центров, либо в черте подмосковных городов. В таких городских поселках, как правило, возводятся таунхаусы с апартаментами площадью 120 200 кв. метров и небольшими земельными наделами в две-четыре сотки и небольшие коттеджи площадью до 250 кв. метров и с участками от 12 соток. При строительстве используются современные, но относительно недорогие материалы различные виды пеноблоков, технология сэндвич. Львиную долю цены составляет высокая стоимость земли. Но, увы, ищущие недорогое загородное жилье могут претендовать в них только на таунхаусы. Именно они укладываются в желанную ценовую нишу до 250 тыс. долларов.

Один из недорогих поселков, предназначенных для постоянного проживания, ФэмилиКлаб, расположенный в Солнечногорском районе, в 12 км от Москвы по Ленинградскому, Новосходненскому или Куркинскому шоссе. В поселке 344 дома: двухэтажные таунхаусы с квартирами площадью от 126,5 до 153,6 кв. метров на участках размером 2 5 соток, а также отдельные коттеджи площадью 237 304 кв. метров на участках от 12 до 15 соток. Материалы пеноблоки, оштукатуренные и с декоративной облицовкой (имитация природного камня). Из объектов инфраструктуры есть административный корпус, торгово-бытовой центр, детские, спортивные площадки, корты, велосипедные дорожки. Поблизости протекает река, в 5 км форелевое хозяйство с живописным прудом. Срок окончания строительства 2007 год. Правда, по цене под эконом-класс подходят только таунхаусы, предлагающиеся от 151 800 долларов (по 1,2 тыс. долларов за 1 кв. метр). Отдельно стоящие коттеджи в ФэмилиКлаб стоят намного дороже от 271 161 долларов.

При поиске экономного дома не стоит игнорировать поселки бизнес-класса. В некоторых из них предлагаются и коттеджи по 500 600 тыс. долларов и более дешевые таунхаусы до 250 тыс. долларов. Так, например, в поселке Юлия в 11 км от МКАД по Пятницкому шоссе трехсекционный таунхаус площадью 223 кв. метра на участке 6 7 соток можно купить за 234 150 долларов (по 1050 долларов за 1 кв. метр). Поселок окружен лесом, ближайшая деревня Юрлово, дома монолитно-кирпичные. Или поселок Опушка, расположенный на 18-м км Минского шоссе. Трехуровневые таунхаусы площадью от 208,1 до 249,9 кв. метров и с участками 2 3,5 сотки стоят от 199 тыс. долларов (по 797 долларов за 1 кв. метр). Опушка окружен лесом, рядом протекает речка с забавным названием Незнайка. Будет 16 таунхаусов из керамических газосиликатных блоков. Проведены ландшафтные работы. Из инфраструктуры планируются магазин, детская игровая площадка и аптека, свои коммунальные службы и такси. В соседнем поселке Зайцево ясли, детский сад и школа.

Дальняя дача

Ко второй категории объектов эконом-класса относятся дома в организованных дачных поселках, удаленных от Москвы на 40 км и более. Как правило, их приобретают для сезонного отдыха и проведения выходных, хотя изначально они строятся для постоянного проживания: система отопления и водоснабжения, подъездные пути и охрана позволяют использовать их круглогодично. Правда, пакет коммуникаций в них несколько усечен: например, может отсутствовать газ, и жильцам приходится довольствоваться электричеством. В некоторых инфраструктура минимальна или отсутствует вовсе. Дальние дачные поселки, как правило, небольшие всего 30 50 домов и, как правило, деревянные.

Сегодня они в основном представлены по Ленинградскому, Симферопольскому, Минскому, Ярославскому и даже Новорижскому шоссе (на его дальних широтах).

Коттеджный поселок Починки находится в 65 км от Москвы по Ленинградке или Пятницкому шоссе. Это 29 коттеджей из оцилиндрованного бревна площадью 132,5, 137 и 170 кв. метров, участки при них 12 соток. Рядом с поселком расположен большой пруд с пляжем и детской площадкой на берегу, до Солнечногорска 18 км. Стоимость домов от 98 до 115 тыс. долларов.

По Новой Риге возводится сейчас сразу два объекта эконом-класса на 40-м км поселок Сокольники, а на 53-м км поселок Мансурово. Площадь домов в первом 320 кв. метров, во втором от 160 кв. метров, участки в обоих поселках 15 соток. Сокольнический дом обойдется в 240 тыс. долларов, мансуровский от 160 тыс. долларов.

Чтобы выдержать ценовой уровень этой категории, рассматриваются или удаленные зоны престижных направлений (например, Новая Рига за чертой 60 км), или менее ликвидные подмосковные районы восточные и юго-восточные, считает Светлана Кондачкова.

Слова эксперта лишь подтверждают прогноз дальнейшего развития эконом-сегмента в скором времени изменятся географические приоритеты строительства. Сегодня поселки в основном сосредоточены на Ярославском и Ленинградском направлениях, которые большинство риэлторов относят все-таки к бизнес-классу. Новые же эконом-поселки будут появляться в 30-километровой зоне от МКАД в первую очередь на самых недорогих направлениях: на Щелковском, Горьковском, Носовихинском, Казанском, Егорьевском, Новорязанском, Каширском, Симферопольском шоссе.
Сегодня в Москве действует 230 ипотечных программ, и цифра эта будет расти. Растет и лояльность банков к заемщикам: к середине весны условия кредитования стали более человечными. Во-первых, выросло количество банков, готовых работать с гражданами, которые не могут официально подтвердить свои доходы. Во-вторых, увеличилась доля длинных кредитов сроком на 20 и более лет: они составляют теперь 53% от общей массы. Наконец, некоторые банки рискнули снизить первоначальный взнос до 10% и меньше. На пару пунктов упала и средняя процентная ставка. Банкиры рассказали корреспонденту Дома и квартиры о том, что нового появилось на рынке ипотеки и как изменились условия кредитования этой весной.

По-прежнему самыми активными являются российские дочки иностранных банков DeltaCredit, Банк Сосьете Женераль Восток (BSGV), Райффайзенбанк. Среди отечественных игроков на первых позициях по выдаче кредитов Сбербанк и Внешторгбанк. Лидеры постоянно выводят на рынок новые ипотечные продукты, меняют условия кредитования в лучшую для потребителя сторону. Не отстают от них и другие банки, числящиеся в первой двадцатке игроков ипотечного рынка.

Оттаивание ипотечных займов подтвердил заместитель председателя правления Абсолют Банка Олег Дмитриенко. По его словам, все последние тенденции можно свести к двум основным. Первая уменьшение процентов и размера ежемесячных выплат, что делает ипотеку доступной для заемщиков с невысокими доходами. За год, по словам господина Дмитриенко, ставки снизились в среднем на 1 2%. В частности, Абсолют Банк снизил минимальную ставку по ипотеке до 10% годовых. Райффайзенбанк пошел еще дальше, его ставка от 9,25% годовых на долларовый ипотечный кредит. DeltaCredit готов работать от 9,7% годовых. Правда, в таком случае кредит предоставляется всего на семь лет.

Вторая тенденция либерализация требований к заемщику. Сейчас все меньше банков, требующих официальное подтверждение доходов по форме НДФЛ-2 и поручительства третьих лиц, а еще год назад эти требования были, как правило, непременным условием выдачи кредита. В ряде банков от вас уже не потребуют ни постоянную регистрацию в Москве и Московской области, ни гражданство РФ.

Сроки кредитования тоже радуют. По сравнению с началом 2005 года средний показатель увеличился на 3,8 года и составляет сегодня 18,15 лет. Максимальный же срок предоставления кредита сегодня 30 лет. На столь длительное время готовы кредитовать своего клиента Росевробанк, КИТ-Финанс, Московский банк реконструкции и развития (МБРР) и некоторые другие. По оценкам аналитиков Международной академии ипотеки и недвижимости, уже к концу 2006 года средний срок кредитования приблизится к 30 годам. Такой прогноз, прямо скажем, будоражит воображение.

Сезонные послабления

Этой весной банки в огромном количестве предлагают сезонные ипотечные акции с льготами и скидками.
Так, в Абсолют Банке появилась программа Дом в кредит, дерево в подарок. Осталось родить сына. Банк дарит живые деревья заемщикам, которые подадут заявку с 1 марта по 31 мая. Кроме того, банк снизил на 1% ставку по кредиту для клиентов своих партнеров. Все, кто приобретает квартиры в новостройках корпораций ПИК, ПИК-Регион, МИЭЛЬ-Недвижимость, МИАН-Агентство недвижимости, МГСН-Новостройки, МИЦ и Су-155 и Компания, получат в Абсолют Банке ипотечный кредит на срок до 20 лет под 12,5% годовых.

Другие банки тоже не отстают. Городской ипотечный банк ввел интересную программу Квартира взнос 10. Минимальный первый взнос по ней 10%. Хотя в среднем сумма первоначального взноса уменьшилась за год с 20 30% лишь до 15 20%. А корпорация НИКОМ-недвижимость готова выдать вам кредит и 5-процентным первоначальным взносом. Речь идет о приобретении вторичной квартиры. Процентная ставка по такому кредиту, вопреки стереотипу, невелика от 9% в валюте. Но срок кредитования не слишком большой 10 15 лет.

В DeltaCredit появилась новая программа долларовый кредит DeltaСтандарт. Его отличие в фиксированной процентной ставке, получить его можно и без официального подтверждения доходов. Ставка в этом случае составит от 10,7 до 12% годовых. Если же справка НДФЛ-2 для вас не проблема, то кредит вам предоставят под 9,7 11% годовых. Срок кредитования 7, 10 и 15 лет.

В Росевробанке этой весной увеличился срок кредитования. Теперь кредит Квартира на покупку вторичного жилья выдается на срок до 30 лет. Первый взнос при этом составляет всего 10% от стоимости приобретаемой недвижимости, ставки от 10 11,5% в валюте.

Банк Москвы пошел на довольно революционный для себя шаг отменил поручительства по кредитам на приобретение квартиры на вторичном рынке. Сумма первоначального взноса и процентные ставки при этом не взлетели вверх. Первый взнос разрешен от 10%, ставки 10 11% в валюте и 13 14% в рублях. Правда, по-прежнему банк работает только с заемщиками, являющимися гражданами РФ и способными официально подтвердить свои доходы.