Ипотека и недвижимость - Публикуем новые правила пользования жилыми помещениями

Расстановка сил на столичном рынке недвижимости меняется компании с административным ресурсом сдают свои позиции, а на смену им приходят крупные финансово-промышленные группы. Иллюстрацией этому служат две сделки, произошедшие на столичном рынке недвижимости в этом году. Супруга московского градоначальника Елена Батурина продала цементные заводы и ДСК-3, а глава Базэла Олег Дерипаска стал владельцем холдинга, который строит примерно 15% столичной недвижимости.

Полной неожиданностью для столичного рынка недвижимости стала продажа Еленой Батуриной практически половины активов компании Интеко. В апреле за $800 млн она продала владельцу Евроцемент груп Филарету Гальчеву все цементные заводы (Осколцемент, Пикалевский цемент, Подгоренский цементник, Белгородский цемент, Краматорский цементный комбинат и миноритарные пакеты в Жигулевских стройматериалах и Ульяновскцементе). В Интеко объясняли свое решение выгодным предложением со стороны покупателя, которое, по мнению некоторых участников рынка, почти в два раза превысило реальную стоимость этих компаний. На самом деле с 2002 г., когда в эту отрасль почти одновременно зашли Гальчев и Батурина, цены на цемент практически не росли. Конкуренция была страшнейшая, цена держалась на грани нулевой рентабельности, и каждый ждал, кто сдастся первым, рассказывал сотрудник Евроцемент груп. Сдалась Батурина. Но в итоге Гальчеву, на которого пошли войной строители и Федеральная антимонопольная служба, сейчас приходится гораздо труднее.

Всего через три месяца после сделки с Евроцемент груп Елена Батурина продала группе ПИК за $300 млн специализирующийся на панельном домостроении ДСК-3. Вместе с производственными мощностями покупатель получил и инвестиционные проекты Интеко около 1 млн кв. м жилья. Мы считаем, что панельный рынок в Москве сужается, объяснил тогда вице-президент Интеко Олег Солощанский. Доля панельного домостроения действительно уменьшается, а свободных площадок под застройку в Москве практически не осталось. Подмосковье же, куда устремились московские строители, для супруги столичного мэра осталось закрытым. В компании подчеркивали, что продали ДСК-3, так как планируют сосредоточиться на монолитном домостроении и коммерческой недвижимости.

Специфика ее бизнеса высокодоходные инвестиции. Когда квартиры уходили как пирожки и были сверхприбыли и сверхобороты, панельное домостроение вполне вписывалось в стратегию Интеко. Когда же конъюнктура изменилась, Батурина изменила свой портфель, чтобы потом заработать сумасшедшие деньги на ценных бумагах, рассуждает глава корпорации S. Holding Алексей Шепель. Свободный капитал Батурина пристроила быстро, купив на $470 млн акции Газпрома и Сбербанка. За год акции Сбербанка выросли в цене в 2,7 раза, до $1310 за штуку, а Газпрома в 2,5 раза, до 194 руб.

А в это время в Москве стали известны детали еще одной крупной сделки: Олег Дерипаска стал владельцем строительно-промышленной корпорации (СПК) Развитие. Сначала офис СПК, в который входят компании Главмосстрой, Моспромстройматериалы и Мосмонтажспецстрой, штурмом взяли 200 рейдеров. Руководство компании обвинило в захвате депутата Госдумы Сулеймана Керимова. Чиновники из мэрии не встали на сторону Развития, припомнив его владельцу Александру Воронину то, что он в свое время вывел эти компании из собственности города. По данным источника в мэрии, Керимову СПК обошлось менее чем в $50 млн, а продал он их Дерипаске за $200-250 млн.

Дерипаска не просто вошел в строительный бизнес как стратегический инвестор. Он приобрел активы заводов, которые могут производить и панельные, и монолитные дома. Их можно без потерь закрывать или выводить и получать участки земли или для строительства, или для продажи. Здесь сработала психология и рейдера, и стратега, считает Шепель.

Коммерческий директор компании КВ Инжиниринг Игорь Колодеев называет сделку диверсифицированными вложениями крупного российского капитала в московскую недвижимость. Правда, что делать с этими активами дальше, Дерипаска до сих пор не решил и пока обратился за консультациями к девелоперам из Конти. Впрочем, участники рынка утверждают, что алюминиевый магнат при случае не прочь переуступить строительные компании за определенную сумму.

ЗАО Интеко, 99% акций которого принадлежит Елене Батуриной, 1% ее брату Виктору, специализируется на строительстве, производстве изделий из пластмассы, сельском хозяйстве. В 2004 г. оборот компании составил около $1 млрд. Компания Базовый элемент была основана в 2001 г. для управления активами Олега промавто, Евросибэнерго, Континенталь-Менеджмент, Ингосстрах, АКБ Союз, Союзметаллресурс, Авиалинии Кубани и др. Базэл оценивается в $12 млрд.

Правительство утвердило разработанные минрегионом Правила пользования жилыми помещениями. Этот документ, четко определивший права и обязанности жильцов, публикует сегодня Российская газета.

Казалось бы, как обращаться с собственным жилищем, мы прекрасно знаем с пеленок. Однако о многих своих обязанностях (и что не менее важно - правах) жильца мы даже не подозреваем.

Это в старых, утвержденных два десятка лет назад правилах, нас активно призывали соблюдать правила социалистического общежития. Но жизнь стала другой, жилье для большинства - собственным (в стране приватизировано, по данным минрегиона, 76 процентов жилья). Соответственно, и взаимоотношения владельцев жилья и арендаторов или нанимателей тоже не могли не поменяться. Переписать правила пользования жильем заставил и новый Жилищный кодекс - в 17-й статье закона четко указано, что и собственники, и наниматели жилых метров должны жить по правилам.

Каким? Сначала - о самом простом. О правилах общежития. Ясно, что хотя мой дом - моя крепость, забывать о соседях нельзя.

Нужно соблюдать их права и законные интересы.

Вне зависимости от того, в муниципальной квартире вы живете или собственной, вы должны поддерживать надлежащее состояние и самой квартиры, и помещений общего пользования. Текущий ремонт своих метров - тоже обязанность жильца. Как пояснила РГ директор административно-правового департамента министерства Ирина Теркина, в прежних правилах эти обязанности тоже лежали на нанимателях и даже были расписаны более детально. Например, жильца обязывали белить потолок, оклеивать обоями или красить стены, приводить в порядок оконные рамы и двери и даже менять при необходимости батареи. Если бы правила выполнялись всеми - и муниципалитетами, и жильцами, - сегодня мы бы имели куда более сохранный жилой фонд,- констатировала Ирина Теркина.

Теперь от излишнего диктата в документе решено было отказаться, главное, чтобы он исполнялся по сути.

Что касается прав жильцов, то они и по новому Жилищному кодексу, и соответственно по публикуемым сегодня Правилам заметно расширились.

Например, старые правила, по словам Теркиной, не просто запрещали какую-либо профессиональную деятельность на дому, а прямо-таки клеймили таких нарушителей закона: индивидуальное предпринимательство приравнивалось к деятельности, преследующей личные и корыстные цели.

Новый документ, отменивший давным-давно устаревший, в этом отношении куда лояльней. В нем прямо написано, что в квартире можно не только жить, но и работать (осуществлять профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность), если, конечно, это не мешает другим жильцам. Кроме того, и наниматели, и владельцы жилья могут дополнительно заработать, сдавая либо часть, либо даже все помещение (в случае временного выезда) в поднаем. Правда, наниматели должны заручиться при этом письменным согласием наймодателя.

Еще один важный момент - это право нанимателя жилплощади требовать от наймодателя (например, муниципалитета, если речь идет о муниципальном жилье) своевременного капремонта, участие в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Мы не должны платить за лифт, если он не работает, и за тепло, если батареи не греют, - говорит Ирина Теркина. - Чтобы не переплачивать за воду, можно - и нужно - поставить счетчик. Нам всем стоит научиться читать законы и подзаконные акты. А чтобы они соблюдались, предусмотрены определенные правовые механизмы, которыми, впрочем, тоже нужно учиться владеть.

Кстати, последний раздел документа как раз и предусматривает ответственность за несоблюдение Правил пользования жилым помещением в соответствии с законодательством.

Таким образом, возможная ответственность зависит в каждом конкретном случае от того, каким было нарушение и к каким последствиям привело.