Ипотека и недвижимость - Подмосковные новоселы ждут подключения инженерных коммуникаций больше года

По прогнозам специалистов, аномальный рост цен на недвижимость прекратится уже этим летом. А через несколько лет в столице не останется панельных домов. Почему-то дворы новых районов забиты машинами, а гаражные комплексы пустуют. А цены на недвижимость исчисляются в иностранной валюте. Об этом и о многом другом рассказал на семинаре компании ирн Текущее состояние и перспективы развития рынка новостроек Москвы и Подмосковья, прошедшем в рамках выставки Недвижимость-2006, руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости ирн.RU Олег РЕПЧЕНКО.

Эффект снежного кома

Только за последний год цены на недвижимость в среднем выросли на 50 процентов. Это говорит о том, что рынок не вполне здоров. И вечно такая аномальная ситуация с рекордным ростом цен продолжаться не может. Уже появляются пока осторожные, но, безусловно, радужные прогнозы. Вполне возможно, что уже этим летом рост цен замедлится. А если будут устранены причины, вызвавшие сокращение объемов предложения жилья, то возможна длительная стабилизация цен и даже: их корректировка вниз, - рассказал О. Репченко.

Самой главной из причин, которые необходимо устранить в первую очередь, аналитики называют многострадальный Закон о долевом строительстве. То есть, сам закон отменять никто не собирается. Но вот поправки к нему принять просто необходимо. Сейчас пакет поправок находится в Государственной Думе, ожидая скорейшего рассмотрения. По заверениям чиновников,большинство из поправок должно быть принято.

Последнее время наблюдается эффект снежного кома. Из-за трудностей с законом количество предложений сократилось, люди стали срочно брать кредиты и хватать, что осталось. В итоге, - ажиотаж, который привел к увеличению роста цен с 2-3% в месяц до 10 процентов. Когда на рынке появится больше предложений, снежный ком остановится и, вполне возможно, начнет раскручиваться в обратную сторону. Панический покупательский ажиотаж начал спадать уже тогда, когда появилась информация о рассмотрении Думой поправок к ФЗ №214 . Если поправки примут, то на рынке появится много предложений, которые риэлторы пока придерживали из-за невозможности их реализации.

Действительно, зачем продавать сейчас, если цены так быстро растут. По нашим данным, около 50% риэлторов придерживают новостройки, готовые к реализации. Когда цены перестанут расти такими высокими темпами, объекты выйдут на рынок, - рассказал О. Репченко. Все это приведет к стабилизации цен. Причем рынок недвижимости уже проходил такую ситуацию в конце 2003 - начале 2004 годов. Тогда тоже к лету 2004 года цены стабилизировались.

Классовая неразбериха

На рынке новостроек отсутствуют четкие правила классификации жилья. Я знаю очень много маркетологов и риэлторов, но у каждого из них свое представление о том, какое жилье следует отнести к экономклассу, к бизнес-классу, к элите. Они иногда спорят друг с другом, и всегда каждый остается при своем мнении, - отметил О. Репченко.

Решить проблему может классификация жилья по географическому признаку. Всего на рынке новостроек Москвы и Подмосковья получится четыре класса жилья.

Первый высший класс - это элитные новостройки и дома бизнес-класса в центральной части города (в пределах третьего транспортного кольца). Средне количество квартир в доме небольшое - всего 53. А вот средняя площадь квартиры, наоборот, большая - 154 кв. метра. Панельные дома здесь уже не строят. Только кирпично-монолитные. В этом сегменте довольно часто встречаются четырехкомнатные квартиры, которых уже практически не найдешь на окраине столицы. Средняя цена квадратного метра 8050 долларов.

Второй класс - средний сегмент московских новостроек (от третьего транспортного кольца до МКАД). Среднее количество квартир в доме уже почти в три раза больше - 173. А средняя площадь квартиры, соответственно, поменьше - 106 кв. метров. Кирпично-монолитные новостройки еще не совсем вытеснили монолит, оставив ему всего 17%, но все к тому идет. Средняя цена квадратного метра 3150 долларов.

Третий класс - новостройки районов за МКАД и городов ближнего Подмосковья (в пределах 5 км от МКАД). Среднее количество квартир в доме - 249, средняя площадь одной квартиры - самая небольшая по Москве - 67 кв. метров. Панель и кирпич-монолит еще борются за рынок. Панель уже чуть-чуть уступает, ее здесь 41 процент. Средняя цена квадратного метра 1480 долларов.

А мы пойдем за МКАД

Массовой застройки на территории столицы хватит еще лет на 5-10, не больше. А что дальше? А дальше застройщики уйдут из Москвы в Подмосковье. Поэтому покупателям стоит обратить внимание на недооцененные пока города. Когда туда подтянется большинство застройщиков, наладится инфраструктура, хорошее транспортное сообщение и, соответственно, взметнутся цены. Уже сейчас цены на квартиры в спальных районах Москвы практически сравнялись с ближнем Подмосковьем. А дальше по уровню цен подтянется и среднее Подмосковье.

Надо покупать жилье в тех районах Подмосковья, где в планах есть строительство метро и дорог. Ведь самая главная проблема Московской области - это транспортное сообщение со столицей. Новостройки как грибы больше всего вырастают в тех местах, где сообщение с Москвой есть. Соответственно, в таких районах растут как грибы и цены. Поэтому выгоднее купить жилье в недооцененных пока городах, где улучшение транспортной ситуации не за горами, - посоветовал руководитель аналитической службы.

Квартира для машины

Что странно, сейчас не пропустят ни один проект новостройки без подземного гаража, а дворы новых районов всеравно забиты машинами. Парадокс этот происходит из-за высоких цен на машино-места в подземных гаражах.

Квартиры в новостройках распродаются быстро, а подземные гаражи под домами могут пустовать еще несколько лет. В то время как дворы забиты припаркованными машинами.

Это происходит из-за высокой стоимости машино-мест в таких гаражах. Машиноместо в подземном гараже стоит дороже, чем большинство машин, - пояснил О. Репченко.

Например, в Центральном административном округе покупатели квартир могут себе позволить заплатить любую сумму за стоянку. Здесь средняя цена одного машино-места достигает 71 тысячу долларов. А вот в новых районах на окраине Москвы, а тем более в Подмосковье, где цены на машино-места тоже довольно высоки, гаражи под домами просто пустуют. Например, цена одного машино-места в столичном спальном районе достигает 40000 долларов, а в ближнем Подмосковье - 19000 долларов.

Выходом из ситуации может стать программа Народный гараж, - сообщил О. Репченко.

Рубль не пройдет

Мы идем в магазин, например, за колбасой. Смотрим на ценник - там указана цена в рублях, мы достаем из кошелька рубли и расплачиваемся ими на кассе. За недвижимость мы также расплачиваемся нашими деревянными. А вот цены указываются почему-то в долларах.

По словам О. Репченко, долларовая система расчета цен на недвижимость слишком укоренилась на рынке Московского региона. Теперь очень сложно перевести все цены в рубли.

Цены в долларах очень неудобны для покупателей. Так как оплата все равно производится в рублях по курсу ЦБ РФ на день покупки. Поэтому приходится каждый раз пересчитывать, чтобы точно определить реальную стоимость квартиры, - рассказал О. Репченко. Но переход на рублевые цены связан с техническими сложностями, а, следовательно, и с затратами.

Все специалисты рынка недвижимости уже настолько привыкли к долларам, что их ночью разбуди, они расскажут все цены в долларах. А вот, чтобы сказать цены в рублях, им уже понадобится калькулятор, - рассказал О. Репченко.

Еще одной технической сложностью является перевод всех баз данных по недвижимости в рубли. Также придется переделывать электронные программы, на которых работают агентства недвижимости.

Так что долларовые цены на московском рынке недвижимости еще не скоро уступят место рублевым, - подвел итог руководитель аналитического центра ирн.
Жилье в Москве дорожает бешеными темпами. Сегодня даже за самую скромную юридически чистую квартиру придется выложить не меньше 75-80 тысяч долларов. Поэтому все больше москвичей, желающих улучшить свои жилищные условия, обращают внимание на Подмосковье, где квартиры существенно дешевле.

Новостройку, расположенную в 15-километровой зоне от Москвы, можно приобрести за 35-40 тысяч долларов. Правда, приобретать квартиры в области довольно рискованно. И не только из-за большого количества недобросовестных застройщиков, которые за пределами МКАД чувствуют себя гораздо вольготней. Дело в том, что в ближнем Подмосковье, где жилищное строительство ведется наиболее интенсивно, остро стоит проблема инженерных коммуникаций.

Сегодня многие построенные в прошедшем 2005 году дома в области стоят без тепла и света, срок подключения которых в некоторых случаях может превысить год, - делится начальник аналитического отдела компании Новая площадь Дмитрий Попов. Например, в микрорайоне № 27 города Балашиха дома, построенные компанией ДСК-1, до сих пор стоят не подключенными к инженерным сетям.

В каждом районе Подмосковья есть свои проблемы. Например, в микрорайоне Трехгорка, расположенном в Одинцовском районе, стояли вопросы с теплоснабжением. Правда, как объяснили Газете в пресс-службе СУ-155, все дома первой очереди были подключены еще в октябре. А осень была довольно теплая, - добавил сотрудник пресс-службы.

При застройке города Троицка инвесторам, чтобы подключить новоселов к теплу, пришлось строить не входящую в проект котельную. В поселке Томилино Люберецкого района, где износ тепловых сетей составляет около 80%, местный застройщик ООО Асстрол вышел из ситуации весьма необычным способом: на кухне каждой квартиры были установлены газовые котлы, от которых из каждой квартиры выходили трубы для удаления выхлопных газов. В дальних регионах России, где проблема с коммуникациями стоит еще серьезней, такой способ довольно часто используется застройщиками. Однако газовые котлы устанавливаются не на кухне, а в специально предусмотренном проектом помещении.

В расположенном по соседству с Томилино поселке Красково другая проблема - водоснабжение. Мощности старой местной подстанции рассчитаны на пятиэтажки, которыми двадцать лет назад застраивался поселок, и насосы не могут поднять воду выше этого уровня. Сегодня здесь строятся башни высотой 25 этажей, и до жильцов верхних этажей вода доходит лишь в рабочее и ночное время.

Между тем только за последние 3 года в области введено около 15 млн. кв. метров жилья. При этом строящиеся дома сажаются на уже существующие инженерные коммуникации, которые не рассчитаны на дополнительные нагрузки.

Вопрос остро стоит уже несколько лет, - добавляет Дмитрий Попов. Однако комплексно, на областном уровне проблема никак не решается. Существуют какие-то проекты нового строительства сетей, но в большинстве своем пока все они остаются на бумаге.

Так что рассчитывать на решение проблемы в ближайшее время не стоит, и приобретать жилье в области нужно крайне осторожно. При этом застройщики и риелторы стараются не озвучивать данную проблему. Первые - чтобы не портить отношения с местными чиновниками, вторые - чтобы не отпугивать потенциальных покупателей.