Ипотека и недвижимость - Недвижимость за рубежом

В последнее время россияне привыкают жить в кредит. Но одно дело - тратить чужие деньги, а другое - отдавать свои. Представители банковских структур вынуждены признать, что число проблемных кредитов возрастает, и разрабатывают собственные механизмы борьбы с неплательщиками.

Просроченная задолженность

Ипотека в России набирает обороты: на сегодняшний день кредиты на покупку жилья под залог недвижимости выдают порядка 350 банков в 77 регионах страны. Только в Москве представлено около 300 ипотечных программ. За последнее время условия ипотечного кредитования существенно изменились. Так, в прошлом году объем первоначального взноса снизился с 20%-30% до 10-20% от стоимости жилья, на 1-2 п.п. уменьшилась ставка по кредитам (на сегодня она составляет в среднем 12-16% годовых в рублях, и 9,9%-15% годовых в валюте), срок кредитования увеличился до 30 лет. В результате смягчения условий жилищного кредитования за 2005 год, по данным ЦБ, объемы выданных ипотечных кредитов выросли в три раза: с 17,8 млрд. руб. до 52,8 млрд. руб. ($1,8 млрд.). Не так давно первый вице-премьер Дмитрий Медведев заявил, что к концу года ипотечный рынок удвоится и достигнет 110 млрд. руб.

При этом, по данным ЦБ, доля ипотечных кредитов в корзине потребительского кредитования банков не превышает 2%. В 2005 году рынок розничных кредитов на сроки 1-3 года увеличился на 22% и составляет почти треть розницы. Рост сегмента кредитов до востребования и овердрафт (в основном кредиты по пластиковым картам) в прошлом году составил 375%. Но, наряду с активным ростом потребительского кредитования, у банков растут объемы просроченной задолженности по займам. В прошлом году банкам не вернули в срок более 20 млрд. рублей, что в 2,77 раза больше, чем в 2004 году. В этом отношении банки, выдающие ипотечные кредиты, рискуют несколько меньше.

На сегодняшний день, по официальным данным, невозврат ипотечных кредитов составляет в РФ менее 1%. Известно только о 300 случаях дефолта заемщиков, и все они решены в досудебном порядке. Опрошенные Интерфаксом банки утверждают, что дефолтных ипотечных кредитов в их портфеле либо вовсе нет, либо их доля колеблется на уровне 0,5 - 2% от общего количества выданных кредитов. Точной статистики по просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам не существует: по разным оценкам, она составляет 23- 35 млн. рублей.

Проблемные кредиты

В разговоре о так называемых проблемных ипотечных кредитах эксперты, как правило, стараются провести четкую грань между просроченным кредитом и невозвращенным в связи с дефолтом заемщика. В то же время единого мнения о том, как следует толковать эти термины и каковы должны быть действия кредитора в случае появления в его портфеле кредита, по которому перестали платить, у представителей кредитных учреждений, видимо, еще не сложилось.

Заместитель руководителя проекта Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России IFC (International Finance Corporation, Международной финансовой корпорации, подразделения Всемирного банка) Андрей Милютин напоминает, что стандартного понятия дефолта заемщика и дефолтного ипотечного кредита, в российском законодательстве нет. По его словам, существуют нормы Гражданского кодекса, где описана ситуация, когда кредитор вправе потребовать от заемщика досрочного возврата кредита в случае несоблюдения условий договора. Поэтому банки предпочитают по-своему трактовать, какие же кредиты следует отнести к разряду проблемных, и как с ними необходимо работать. При этом каждый банк использует и свои методы работы с клиентами, и свои собственные стандарты определения проблемного кредита.

А. Милютин из IFC обращает внимание на то, что, в отличие от нашей страны, в Европе и США давно сложилась стандартная процедура спецсервиса (т.е. обслуживания просроченного кредита). Например, там существует определенная классификация просрочки в зависимости от срока невозврата: кредит с просрочкой в 30, 60 и 90 дней. В соответствие с периодом, в течение которого кредит не возвращается, и в зависимости от того, как часто у клиента возникают проблемы с выплатой долга банку, кредитные учреждения используют разные, уже давно отработанные схемы переговоров с заемщиком: от звонков-напоминаний о просрочке, начисления пени, до начала судебной процедуры, - подчеркивает специалист.

В DeltaCredit опасным сроком задержки с платежами по займу считают 60 дней. При этом пеня составляет 0,1%-0,5% от суммы просроченного платежа. К примеру, при аннуитете (ежемесячном платеже) в $400 и просрочке в 13 дней (платежный срок 10 дней) пеня составит $6 долларов. А в Городском ипотечном банке за каждый день просрочки взимается 3% от суммы платежа.

Отсрочка платежа

Многие банки, в случае если заемщик не приносит деньги вовремя, предоставляют ему отсрочку платежа, обычно на срок не более трех месяцев. После этого кредитная организация пересматривает график погашения долга и выплаты процентов. Как правило, увеличивается сумма ежемесячного платежа с учетом полученной отсрочки.

В банке DeltaCredit главным образом обращают внимание на желание или нежелание заемщика вести с кредитным учреждением диалог. Как признается директор департамента обслуживания кредитов банка Анна Зиновьева, в ее организации стараются улаживать трудности с погашением кредита в досудебном порядке. Если заемщик предупреждает банк об ухудшении своего финансового положения или наступлении других неблагоприятных обстоятельств, соглашается на переговоры, он получает возможность найти различные пути устранения просроченной задолженности, - рассказывает она.

В случае абсолютной неплатежеспособности заемщика, уже пытавшегося устранить задолженность с помощью нового графика погашения кредита, взыскание через суд не производится, а банк помогает продать клиенту квартиру по выгодной, рыночной цене, - уточнила А.Зиновьева.

Исполняющий обязанности президента Национальной ипотечной копании (НИКОМ) Сергей Постнов объясняет, что, в соответствии с инструкциями Центрального банка РФ, в каждом кредитном учреждении должна быть предусмотрена процедура дефолта, однако оговаривается, что чаще всего не возникает необходимость ее применения. На сегодняшний день банки уже придумали схемы, по которым дефолтный кредит передается родственной банковской структуре, та улаживает с должником все вопросы, а у банка нет просрочек, - подчеркивает глава НИКОМа.

По словам начальника управления администрирования ипотечных операций Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)Ираиды Штыровой, наличие просроченной задолженности по кредиту - это лишь отдельный критерий, по которому может быть объявлен дефолт по закладной. Признаки дефолта намного шире, чем наличие просроченной задолженности. Это и отсутствие страхового обеспечения, и наличие неисправимых повреждений объекта залога, и возбуждение исков по сделке, - считает она.

Руководитель крупного коллекторского агентства (в их функции входит возврат долгов) пояснил Интерфаксу на условиях анонимности, что позиция кредитных учреждений, не желающих держать на своем балансе просроченные кредиты, вполне резонна, поскольку существующие нормативные требования ЦБ определяют качество ссудного портфеля банков и устанавливают повышенную норму резервирования для кредитов с просрочкой. Поэтому внутренние службы безопасности, к которым попадают документы должников, стараются не доводить кредиты до формального дефолта, используя либо механизм перекредитования, либо психологическое давление на заемщиков, чтобы вынудить их продать квартиру и вернуть долг банку.

Выгодные долги

Однако в настоящее время специалисты по долгам практически не работают с дефолтными ипотечными кредитами или предпочитают не распространятся на эту тему. Из опрошенных Интерфаксом коллекторов только в ЗАО Секвойя кредит консилидейшн подтвердили присутствие в настоящее время в портфеле агентства единичных долгов по ипотечным кредитам.

Как рассказал замгендиректора Секвойи Алексей Козырев, должники, с которыми работает его компания не являются дефолтными, так как клиенты фирмы не требуют досрочного погашения всего кредита. Агентство занимается изысканием текущей задолженности по нескольким пропущенным аннуитетам, после ее погашения заемщик возвращается в график погашения платежей по кредиту, - отметил он.

В то же время собеседники Интерфакса полагают, что случай с Секвойей можно назвать, скорее, исключением из правил. Как утверждает исполнительный директор Межрегионального долгового центра Алексей Олдин, к коллекторам обычно попадают задолженности, с которыми оказались не в силах справиться работники банка, и по которым уже начата процедура дефолта.

Этот факт не стали опровергать и в кредитных организациях. По их мнению, специалисты по долгам сейчас необходимы банкам, делающим акцент на потребительском кредитовании. Так, начальник управления кредитования физлиц банка Жилищного финансирования Сергей Подгорнов высказал мысль о том, что сотрудничество с коллекторами позволит банкам эффективно решать вопросы с проблемными кредитами, не увеличивая при этом штат своих сотрудников, что особенно актуально для кредитных учреждений, специализирующихся на ипотеке.

Сомнительной идею перекредитования заемщиков, у которых уже есть проблемы с кредитом, считает и заместитель председателя правления Абсолют Банка Олег Дмитриенко. Выдача нового кредита собственному заемщику, чтобы он мог погасить старый - это поведение страуса, прячущего голову в песок, уход от проблемы. Перекредитовывать же чужого проблемного заемщика - это, как минимум, нецелесообразно. Даже в условиях приобретения банком ипотечного портфеля другой кредитной организации анализируется каждый конкретный кредит. И кредит проблемного заемщика банк не купит, - убежден О. Дмитриенко.

Вместе с тем, П.Комолов отмечает, что сейчас в России продолжается золотое время для ипотечных должников кредитных организаций. Он напоминает, что в отличие от американской практики, где титул на квартиру принадлежит банку, в соответствие с российским законодательством, заемщика можно выселить из квартиры только по решению суда, а фонд отселения по-прежнему не создан.

Если проблема вызвана не злонамеренностью заемщика, а временными проблемами с доходом, банк вполне может устроить заемщику отсрочку платежей или льготный период (уплата только процентов) на 2-3 месяца, не вынуждая его при этом брать на себя новые обязательства.
В отличие от российского правительства, которое пока только обдумывает возможность вложения средств стабилизационного фонда в зарубежную недвижимость, частные инвесторы из России становятся все более заметными игроками на западных рынках. О существенном приумножении инвестиций речь в данном случае не идет: рынки западных стран более развиты и устойчивы и соответственно менее доходны. Однако инвесторов в данном случае интересует не быстрая прибыль, а желание снизить так называемые страновые риски, обеспечив надежность и долгосрочность вложения средств. Кроме того, недвижимость за рубежом дает право не только на беспрепятственный въезд и передвижение по Европе, но и в перспективе - возможность обрести на тихом Западе вторую родину.

Повышенный спрос

Согласно российскому законодательству, любой гражданин РФ может приобретать недвижимость, находящуюся за пределами РФ и являющуюся таковой в соответствии с законодательством ее места нахождения, а также иными правами на указанное имущество. Рост числа специализированных агентств, наличие у крупных риэлторских компаний самостоятельных отделов зарубежной недвижимости, а также выход на российский рынок международных консультантов типа Knight Frank и Penny Lane Realty свидетельствует, что своими правами в этой области россияне активно пользуются.

По данным компании БЕСТ-недвижимость, в 2005 году интерес к приобретению собственности за рубежом вырос на 20-25%. Рынок высококачественной зарубежной недвижимости все больше привлекает к себе интерес обеспеченных российских покупателей, причем как покупателей инвесторов, так и проживающих собственников, - говорит руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank Елена Нортон.

По словам, Е.Нортон, первые преимущественно покупают объекты на ранней стадии строительства с целью дальнейшей перепродажи или получения дохода от аренды. Вторые - непосредственно для проживания за рубежом.

Другие эксперты утверждают, что деление покупателей жилья за границей на инвесторов и собственников весьма условно, поскольку недвижимость может приобретаться, например, по системе lease-back. То есть первые 9-15 лет в обязательном порядке передаваться в аренду за 4%-6% годовых ее стоимости, а потом использоваться для личных нужд.

Кроме того, большинство объектов, покупаемых в средиземноморских странах и других курортных местах, как правило, используется для проживания лишь в течение одного сезона (и не всегда ежегодно), а в остальное время года - сдается.

Чистые инвестиции

Инвестированием в чистом виде можно назвать лишь приобретение нескольких объектов, с последующей передачей их в управление специальной структуре, а также покупку паев трастов или фондов недвижимости. Эти услуги на российском рынке оказывают брокерские компании, имеющие выход на Лондонскую или Нью-Йорскую биржи. Западные трасты и инвестиционные фонды работают исключительно на рынке коммерческой недвижимости, объединяя вложения юридических лиц, страховых компаний, негосударственных пенсионных фондов, а также частных лиц и направляя их в различные проекты. В отличие от покупки жилья, на которой много не заработаешь (цены в большинстве европейских растут менее, чем на 10% в год), вложения в фонды и трасты более перспективны, хотя и рискованны. Например, фонд Morgan Stanley, ориентированный на международных инвесторов, в 2000 году показал доходность 27%, в 2001 скатился до 9,1%, в 2002 упал до -3,2%, а в 2003 снова вырос до 35,7%. (среднегодовая доходность за время существования фонда составляет более 9% - ИФ).

Российские инвесторы часто совершают малоэффективные вложения, связанные с юридическими тонкостями владения объектом, затратами на его содержание и т.п., - говорит исполнительный директор УК Blackwood Артем Цогоев. Такими инвестициями занимаются, как правило, крупные бизнесмены с целью диверсифицировать портфель личных инвестиций, повысив его устойчивость.

Однако самостоятельно управлять и контролировать использование недвижимости в другой стране для них затруднительно. Поэтому, если речь идет исключительно об инвестициях, эксперты рекомендуют или ничего не покупать, вложив деньги опосредованно через трасты или фонды, или привлечь к сделке специалистов по управлению недвижимостью на западных рынках.

Домик у моря

Рынок зарубежной недвижимости для россиян пока еще в значительной степени остается рынком покупателей, а не инвесторов. Цели приобретения недвижимости за рубежом для личных нужд могут быть самыми разными и зависят в том числе от страны, где она расположена.

Самыми популярными направлениями изначально были и до сих пор остаются европейские курорты - Испания, Турция, Кипр, к которым в последнее время присоединились Болгария и Черногория. У каждого жителя северных широт есть мечта о домике у моря, а рынки этих стран отличаются сравнительно невысокими ценами ( от 600 до 3 тыс. евро за кв. м.), большим выбором и разнообразием предлагаемого жилья (апартаменты, шале, мезонеты, кондоминиумы, виллы, студии и др. - ИФ), а также хорошим качеством строительства.

Главным критерием для покупателей из России считается близость объекта к морю, поэтому сделки в основном заключаются в сегменте дорогого жилья: по данным риэлторов, наибольшим спросом пользуются виллы/шале и апартаменты в комплексах с развитой инфраструктурой (собственный сад, бассейн, парковка, детская площадка и т.д.).

По-другому позиционируется в России недвижимость в Англии, на Лазурном берегу Франции, итальянской Тоскане и Швейцарии. Это самые дорогие и престижные европейские рынки, вхождение на которые обеспечивает статус-кво покупателя. Позволить себе такую покупку может далеко не каждый состоятельный человек. По данным Knight Frank, по итогам 2005 года средняя сумма продажи жилья в Лондоне составила 2,3 млн. евро в сегменте апартаментов и 4,6 млн. евро в сегменте частных домов, во Флоренции - 750 тыс. и 5 млн. евро соотвественно, на Французской ривьере - 1,5 млн. и 3,5 млн. соответственно.

Причем в Лондоне спрос на дорогие жилые объекты значительно превышает имеющееся предложение, - говорит Е.Нортон, отмечая, что по данным на май 2006 года в очереди желающих купить недвижимость стоимостью свыше 5 млн. фунтов стерлингов зарегистрировано почти 25 тыс. человек, из которых примерно 40% - нерезиденты. При этом абы кому жилье ни в Англии, ни во Франции, ни тем более в Швейцарии не продается. Покупатели должны быть готовы к тому, что от них потребуют доказать не только легальность происхождения средств, но и собственную благонадежность (отсутствие судимости, проблем с налоговыми органами и даже вредных привычек). Зато дом в Knights Bridge, на набережной Круазет или Монтре - это пропуск в мир избранных. Жить в нем совсем не обязательно.

Вид на жительство

Опрошенные Интерфаксом эксперты отмечают также, что зачастую конечной целью покупки жилья за границей является если не переезд на ПМЖ, то, как минимум, получение вида на жительство, дающего право на длительное нахождение и свободное передвижение по Европе. Приобретение зарубежной недвижимости можно рассматривать, как запасной аэродром и окно в Европу одновременно, - говорит Е.Нортон.

В каждой стране имеется свое законодательство, увязывающее покупку жилья с возможностью получения статуса резидента. Причем, в государствах Восточной Европы, недавно вступивших в ЕЭС, эта связь наиболее прямая.

Например, в Чехии покупка по закону осуществляется на юридическое лицо (процедура создания фирмы проста и отлажена), после чего оформляется годовая бизнес-виза, потом иностранец дважды получает вид на жительство сроком на 2 года, а затем может подавать документы на ПМЖ. Таким образом, через пять лет владения недвижимостью, при условии своевременной уплаты налогов и внесения коммунальных платежей, собственник получает постоянный доступ в шенгенское пространство.

Схема приобретения недвижимости во всех странах примерно одинаковая. После того, как клиент выбрал подходящий по параметрам и цене объект, его отношения с риэлторами заканчиваются и начинается процедура оформления сделки, за правильность которой отвечает, как правило, государственный нотариус, регистратор или адвокат. Сначала составляется предварительный контракт и вносится задаток не менее 10% стоимости жилья. В нем содержится описание объекта, цена, условия продажи и схема оплаты (указывается, будет ли использоваться ипотека и т.д.)

При кажущейся простоте, доступности и надежности покупка и владение недвижимостью за рубежом таит в себе много подводных камней, связанных с особенностями местных рынков. Необходимо серьезно исследовать условия приобретения и пользования недвижимостью, - предупреждает А.Цогоев.

Например, во Франции количество и размер налогов, взимаемых с собственников, зависит от типа и стоимости недвижимости, а также схемы покупки. Если объект приобретался по системе lease-back, то налог на проживание платит не владелец, а УК, сдающая его в аренду, а покупатели памятников истории и культуры (замки, старинные особняки) от этого побора освобождаются совсем. Налог на имущество платят владельцы капитала (недвижимость плюс вклады в банках) размером более 732 тыс. евро. Если же купленная квартира или дом длительное время пустуют, хозяину придется заплатить так называемую пошлину на пустующее жилье.

В Испании для заключения сделки купли-продажи необходимо согласие супруги/га владельца недвижимости, в противном случае права нового собственника могут быть в любой момент оспорены. Кроме того, надо проявить бдительность при подписании главного официального документа купли-продажи - эскритуры. В целях снижения налогов и расходов на оформление испанцы часто рекомендуют доверчивым иностранцам указать в эскритуре заниженную на 10-20% от реальной цены стоимость объекта, не предупреждая, что в случае перепродажи такой недвижимости обязательно возникнут юридические проблемы.

Свои тонкости в отношении покупки и владения недвижимостью есть в каждой стране, поэтому покупателям надо быть предельно внимательными и осторожными, чтобы не попасть впросак, резюмируют эксперты. К сожалению, в последнее время мы часто сталкиваемся с ситуациями, когда наши соотечественники не обращали внимание на большое количество юридических нюансов местного законодательства, в результате чего, не до конца оформили документы и теперь сталкиваются с проблемами технического характера, решение которых требует дополнительных расходов времени и денег, - говорит директор компании Crosshill Игорь Котов.

Недвижимость за рубежом - вторая родина