Ипотека и недвижимость - Лужков разрешит только стричься

Если говорить о текущем состоянии рынка офисной недвижимости, то по данным Корпорации ИНКОМ-Недвижимость , средняя стоимость аренды офисов класса А и В равняется 750-1200 и 600-750 долларов за кв.м., соответственно. Стоимость покупки этих офисных площадей составляет 3500-7000 и 3000-4500 долларов за квадрат. На 2006 год прогнозируется дальнейший рост арендных ставок.

Евгений Романов, Президент Корпорации ИНКОМ-Недвижимость: Ожидается, что помещения класса А подорожают на 6-12%, класс В поднимется чуть меньше примерно на 5-7%. Цена аренды недорогих офисов класса С увеличится в среднем на 15-20 процентов. Стоимость здесь напрямую зависит от удачного месторасположения. Арендные ставки на офисы этого класса варьируются от 300 долларов за квадрат в здании бывшего НИИ в ЮВАО до 750 долларов в перестроенном доме в ЦАО.

В сложившейся ситуации многие владельцы при выставлении недвижимости на продажу и/или аренду сознательно завышают стоимость. Тем самым сложилась ситуация, когда предложение есть, но оно недоступно из-за цены. Поэтому величина неудовлетворенного спроса достигает порой 300%. При этом искусственно стимулируется дальнейший рост цен, но владелец вынужден ждать, пока среднерыночный показатель дорастет до заявленной суммы. В результате теряется время. А время деньги. Остановимся на этом тезисе поподробнее.

По данным Корпорации ИНКОМ-Недвижимость, общее предложение офисных площадей классов А и В на конец 2005 года составило 4,4 млн. кв.м. Уровень незанятых площадей класса А на конец 2005 года составил 3%. Прогнозируемый показатель на конец 2006 года 5-7%. В классе В сейчас уровень порядка 7%, особых изменений соотношения не ожидается.

Произведем грубый подсчет. По данным Swiss Realty Group, на конец 2005 года офисов класса А предлагается 40%, В - 60%. Наталья Кузнецова, руководитель отделения Академическое Корпорации ИНКОМ-Недвижимость: По состоянию на начало 2006 года в аренду предлагалось 74% площадей в классе А и 55% в классе В.
Таким образом, получается:

Помещения класса А, сдающиеся в аренду: 1 302 тыс. кв.м.
Помещения класса В, сдающиеся в аренду: 1 452 тыс. кв.м.

Свободных и 39 и 102 тыс. кв.м. соответственно. При текущих ценах получается, что владельцы офисных помещений класса А недополучают прибыль в размере 3,2 млн. долларов в месяц, класса В - 5,7 млн. долларов.
Таким образом, общий объем недополучаемой владельцами офисов прибыли при аренде оценивается в 9 миллионов долларов в месяц.

И еще одно интересное наблюдение.

Как уже было указано выше, по оценкам Евгения Романова, президента Корпорации ИНКОМ-Недвижимость, офисные помещения класса А подорожают к концу года в среднем на 9%, класса В на 6%.

По данным Корпорации ИНКОМ-Ндвижимость, в 2006 году общий объем офисных помещений классов А и В увеличится примерно на 1 млн. кв.м., 73% вводимых площадей класс А, 27% класс В. Если соотношение аренды/продажи сохранится, получаем такие прогнозные цифры на конец года:

Помещения класса А, сдающиеся в аренду: 1 842 тыс. кв.м.
Помещения класса В, сдающиеся в аренду: 1 600 тыс. кв.м.

С учетом повышения арендных ставок, объем месячной недополучаемой прибыли для классов А и В составит 9,8 и 6,7 миллионов долларов, соответственно, т.е. в декабре 2006 года прогнозируемый объем недополученной прибыли арендодателей офисных помещений будет 16,5 миллионов долларов.

С одной стороны, можно закрыть на эти цифры глаза. Но с другой встает вопрос, а оправдано ли в такой ситуации стремление подождать повышения цен?

В сложившейся обстановке на рынке важно правильно определить стратегию поведения при выставлении недвижимости в продажу и аренду. Как говорит Наталья Кузнецова, руководитель отделения Академическое Корпорации ИНКОМ-Недвижимость: В нашей практике было много нестандартных вопросов. На все из них наши специалисты находили просто блестящие ответы. И стратегия поведения на рынке, включая момент выхода на рынок и объявление стоимости один из ключевых моментов при реализации помещений.

Практика показывает, что в сложившихся условиях лучшую отдачу получают владельцы, обращающиеся в крупное агентство недвижимости. Это не только отработанная система продажи объекта, но и быстрое решение всех вопросов, связанных с коммунальными службами, административными структурами и земельными отношениями. Кроме того, у крупного агентства наибольшее количество запросов на аренду и покупку недвижимости вспомним хотя бы те самые 300% неудовлетворенного спроса.

По материалам службы коммуникаций Корпорации ИНКОМ-Недвижимость
Столичные власти объявили войну предприятиям малого бизнеса. С 1 июля запрещено размещать на первых этажах жилых домов круглосуточные магазины, предприятия бытового обслуживания, стоматологические кабинеты, питейные заведения и сауны. По мнению экспертов, действия мэрии в первую очередь направлены на передел рынка нежилых помещений, а не на заботу о жильцах.

'Черный' список мэрии
С 1 июля вступают в силу дополнения к строительным нормам, принятые правительством Москвы. Согласно документу, при проектировании, строительстве и реконструкции жилых домов в помещениях первых этажей жилых домов и пристройках к ним запрещено размещать магазины, работающие после 23 часов, казино, дискотеки, сауны, танцевальные кружки и театры. Под запрет властей попадают также рыбные, хозяйственные магазины, кафе более чем на 50 мест, похоронные бюро, прачечные, общественные уборные и склады оптовой и мелкорозничной торговли, зуботехнические клиники, диспансеры, медцентры, в которых есть кабинеты психиатра, дерматовенеролога, фтизиатра и рентген.

На место в жилых домах могут претендовать только мастерские по ремонту часов и парикмахерские, если их площадь не превышает 300 кв. м.

Малый бизнес под угрозой
Несмотря на то что документ дополняет строительные нормы и касается только новых и реконструируемых домов, кампания по выселению арендаторов может распространиться на всех. Дело в том, что сами дополнения называются 'О размещении на первых этажах жилых домов объектов социального и общественного назначения', что позволяет применять новые нормы ко всем, без исключения, малым предприятиям.

Юристы Конфедерации обществ защиты прав потребителя (КОНФОП) утверждают, что распоряжение столичных властей не противоречит федеральному законодательству. Но в КОНФОПе считают, что запрет нанесет удар по многим предприятиям малого бизнеса, и предлагают властям рассматривать каждую конкретную ситуацию, а не уничтожать малый бизнес.

'Нельзя принимать такие постановления, не предлагая бизнесу альтернативы, - заявила ГАЗЕТЕ руководитель экспертно-аналитического центра совета по защите прав малого бизнеса 'ОПОРА России' Дина Крылова. - Ночные магазины еще могут изменить режим работы, а что делать медицинским центрам, которые арендовали помещение, вложили деньги в его ремонт? Власти решили поменять правила игры без предупреждения. Это похоже на желание чиновников устроить передел рынка нежилых помещений. Ведь большинство помещений, которые занимают небольшие компании, находится в хороших местах».

В свете последних решений правительства Москвы об установлении рыночных расценок на аренду нежилых помещений (проект закона «Об основах управления собственностью города Москвы» был рассмотрен 20 июня комиссией Мосгордумы по нормативной базе земельных и имущественных отношений) курс на выселение арендаторов выглядит как попытка залатать дыры в столичном бюджете.

Цены на услуги вырастут на 20%
Большинство арендаторов считают, что нововведения доставят горожанам одни неудобства. «Наша цель - доступность для клиента, - заявила ГАЗЕТЕ директор по развитию сети «Седьмой континент» Марианна Журавлева. - Покупателям удобен круглосуточный режим работы магазинов. Мы делаем все, чтобы не мешать жителям близлежащих домов. Используем новейшие холодильники с низким уровнем шумов, у нас такой график, что ночью погрузочно-разгрузочные работы не производятся, то есть не работают лифты, подъемники, не подъезжают грузовые машины. Я считаю, что от этого постановления в итоге пострадает покупатель».

Некоторые предприятия, не желающие конфликтовать с властями, уже отказались от помещений в жилых домах. Как рассказал ГАЗЕТЕ пресс-секретарь «Пятерочки» Сергей Москвин, сеть имела такие магазины, но во избежание проблем с жителями и местной администрацией освободила площади еще до выхода постановления.

Другие, как, например, 'Перекресток', не собираются ни переселяться, ни доплачивать за аренду. По словам директора по коммуникациям сети 'Перекресток' Евгения Шидяева, руководство готово изменить график работы круглосуточных магазинов в жилых домах.

Скорее всего, так поступят многие ночные магазины. Всем остальным малым предприятиям, судя по всему, придется согласиться на повышение арендной платы.

'По действующим санитарным правилам (СанПиН) и нормам проектирования парикмахерские в полуподвальных помещениях должны были бы давно закрыться. Это 60-70% всех парикмахерских Москвы. Но им выдают разрешения и продлевают их, если салон красоты работает без нарушений. Естественно, закрыть такие предприятия будет трудно - ведь люди вложили большие деньги. Скорее всего, этого не произойдет', - рассказала ГАЗЕТЕ исполнительный директор салона красоты «Венеция» Инга Агибалова.

Однако если малым предприятиям поднимут ставки аренды (до 200-1000 долларов за 1 кв. м в год), цены на их услуги вырастут как минимум на 20%.