Ипотека и недвижимость - Ни школ, ни магазинов, ни врачей…

Дорожает ли московская недвижимость? Вопрос этот для всякого знакомого с темой человека кажется по меньшей мере странным. При описании роста цен журналисты используют эпитеты вроде сумасшедший, аналитики спорят о том, превысило ли подорожание в прошлом месяце 10 % или немного не дотянуло Сам факт роста не отрицает никто.

Однако мнение о безудержном подорожании ошибочно. И объяснить его можно только одним оптическим обманом. Вполне наподобие того, как люди в древности считали, что Солнце вращается вокруг Земли и настолько были уверены в своей правоте, что кое-кого из несогласных даже сожгли на костре. Мы тоже убеждены в подорожании, потому что меряем цены долларами, а эта единица, мягко говоря, небезупречна. Даже по отношению к евро курс зеленого только в прошлом году упал почти на треть.

Соотношения

В чем бы нам подсчитать? В рублях или евро? Это тоже валюты, и они также подвержены инфляции. В модных нынче баррелях нефти или кубометрах газа? Уже лучше, поскольку это абсолютные, не подверженные удешевлению ценности. Однако для наших целей они не годятся потому, что далеко не каждый человек ими владеет. У меня лично нет ни нефтяной, ни газовой компании. У вас, уважаемый читатель, думаю, тоже иначе вы занимались бы сейчас делом, а не читали в
Интернете всякую ерунду. Давайте сравним с тем, что есть практически у каждого, с зарплатой.

Я отлично помню 1992 год. Однокомнатная квартира в Москве стоила тогда $ 6-8 тысяч. Такая цифра вызывает сегодня умиление так бы и купил штучки три квартиры, заверните, пожалуйста, в бумажку! Беда в том, что моя зарплата в ту пору (а был я тогда не очень большим, но все же начальником в не самой последней в стране газете) составляла $ 32, а если говорить точнее, примерно 15 000 рублей при курсе 470 рублей за доллар. Соответственно, зарабатывать на квартиру, не тратя на жизнь вообще ничего, мне предстояло не менее 200 месяцев. Сегодняшние реалии цифрами иллюстрировать не буду, дабы не вводить в возбуждение налоговую инспекцию. Однако совершенно очевидно, что жилье стало доступнее причем в разы. И каждый человек может проделать аналогичные подсчеты с собственной зарплатой результаты будут такими же.

За границей

В стране постоянно растут доходы населения, следом за ними подтягиваются и цены. Ожидать, что в этой ситуации недвижимость будет вести себя как-то иначе, было бы по меньшей мере странно.

Сравнить можно и по-другому с ведущими мировыми странами. В США и Европе все население тоже отнюдь не миллионеры, примерно 90 % недвижимости покупается с использованием ипотечных кредитов. Стандартный срок такого кредита 20 лет, т. е. изначально предполагается, что расплачиваться за квартиру гражданин будет именно такое время. Конечно, отдельно взятому человеку может улыбнуться удача, он разбогатеет и погасит долг досрочно, но основная масса заемщиков будут платить как раз этот расчетный срок. Реалии, как видим, вполне наши, сегодняшние если принять, что на выплату кредита обычный человек может тратить до 40-50 % своего ежемесячного дохода.

И еще пару слов в защиту нынешних цен. Много говорится о том, что они делают жилье недоступным, вынуждая недостаточно состоятельных людей приобретать квартиры в Подмосковье, а то и в других регионах. Именно для этих покупателей это, конечно плохо, а для страны? На рубеже XIX-XX веков тогдашняя столица России, Санкт-Петербург, стремительно развивался, в городе оказались сотни тысяч откровенных маргиналов. Закончилось все 1917 годом. Нынешние московские цены создают для горожанина вполне осязаемый имущественный ценз. Может быть, это не так и ужасно?
Как отмечают многие риелторы, отношение потребителя к выбору недвижимости за последние годы изменилось. И если раньше при покупке жилья определяющими были характеристики дома и стоимость квадратного метра, то сейчас на первый план начинает выходить социальная обеспеченность района, развитость его инфраструктуры. И в самом деле, какой смысл покупать даже самую удобную квартиру, если рядом не будет ни магазина, ни школы, ни поликлиники?

Обеспечить всем необходимым

Однако, как утверждают в Департаменте градостроительства, такая ситуация в новостройках Москвы абсолютно исключена. В соответствии с генеральным планом застройки, корректирующимся каждый год с учетом потребностей населения, строительство новых районов выполняется с учетом строгих нормативов, в которые, в частности, и входит обязательное обеспечение жилых домов всем необходимым набором объектов инфраструктуры. В этот перечень входят школы, детские сады, поликлиники, торговые центры, а также гаражи и стоянки. И, кстати, все это должно находиться в местах, удобных для использования жильцами. А кроме этого, если в доме предполагается размещение квартир для инвалидов, то при проектировании и строительстве жилого здания должны быть обеспечены условия для их жизнедеятельности.

Однако такая продуманность законодательных актов не означает того, что город полностью укомплектован всем необходимым, хотя бы потому что мегаполис не перестает развиваться и расширяться, и какие-то перекосы закономерны. Так, в этом году отмечается нехватка детских садов, вызванная как нецелевым использованием бывших помещений детских учреждений, так и повышением рождаемости. Более остро вопрос стоит в районах со сложившейся застройкой, несколько спокойнее ситуация в новостройках. Именно поэтому в этом году на детские сады обращено особенное внимание, принята программа по строительству и передаче в целевое использование ста детских учреждений.

Продолжится и активное строительство торговых центров во всех районах новостроек. В Департаменте градостроительства с уверенностью утверждают, что новостройки последних лет Марьинский Парк, Южное и Северное Бутово, Куркино полностью обеспечены торговыми точками. Практически все первые этажи домов, выходящих на улицу, отданы под магазины, офисные площади или объекты соцкультбыта.

Дорога ложка к обеду

Если все обязательные объекты инфраструктуры не сданы, заселение могут и приостановить. Именно о таком случае Собственнику рассказали в компании Азбука жилья. Так, сданный весной объект в Кожухово из-за недостроенных подстанций до сих пор не может быть заселен, и окончательное решение вопроса ожидается к осени. Задержка сдачи объектов именно из-за благоустройства территории достаточно распространенный случай, как рассказывают застройщики. Но даже в принятом объекте инфраструктура начинает работать на все сто процентов только через год после сдачи, причина этого чаще всего окончание ремонта.

Девелоперы стремятся найти для возведения дома такое место, которое к моменту окончания строительства станет комфортным и обустроенным микрорайоном Ориентируясь на требования покупателей, застройщики при разработке проекта в первую очередь обращают внимание на площадки с развитой инфраструктурой. При выборе площадки застройки используются генеральные планы развития города и отдельных его районов. Таким образом, девелоперы стремятся найти для возведения дома такое место, которое к моменту окончания строительства станет комфортным и обустроенным микрорайоном, рассказывает Оксана Каарма, управляющий партнер управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость. При этом не последнюю роль играет и то, какие именно объекты инфраструктуры находятся рядом: спорткомплекс или же шумный торговый центр.

Влияние на стоимость жилья

Ликвидность недвижимости только возрастает, если рядом находятся необходимые для жизни объекты инфраструктуры: спорткомплексы, сервисные и социальные службы. Однако увеселительные заведения, крупные торговые комплексы, автосервисы, расположенные рядом с домами, способны существенно снизить ликвидность жилья, поясняют риелторы.

Кроме необходимых для жизни объектов инфраструктуры, таких как поликлиники или школы, существуют объекты не первой необходимости, но, тем не менее, повышающие стоимость жилья. Так, например, строительство рядом крупного бизнес-центра способно поднять жилье в цене в основном за счет придания району статуса респектабельного делового центра. Кроме этого, сотрудникам может оказаться удобным покупать жилье около офиса.

На стоимость квадратных метров влияет и грамотное планирование подъездов, парковок (а соответственно, и умеренный уровень шума и оживленности на улицах). На этот счет у города есть свои нормативы, о которых рассказывает Андрей Шестаков, заместитель директора компании Московские огни: Въезды на территорию микрорайонов и кварталов, а также сквозные проезды в зданиях следует предусматривать на расстоянии не более 300 м один от другого. Примыкание проездов к проезжим частям магистральных улиц регулируемого движения допускается на расстоянии не менее 50 м от стоп-линий перекрестков, при этом до остановки общественного транспорта должно быть не менее 20 м.

Хорошие дороги, а также наличие скверов и парков важная составляющая благоустройства района. Покупатели квартир хотят, чтобы их новый дом находился в развитом районе, где уже построены и работают детский сад, школа, лечебные учреждения, есть торговый центр, спортивный комплекс, современные паркинги. Кроме того, новоселы предпочитают жить в благоустроенном зеленом районе со сформированными зонами отдыха, парками и скверами, замечает Оксана Каарма. Внимание к состоянию инфраструктуры заметно возросло среди покупателей, и в отличие от прошлых лет сделки с недвижимостью все чаще совершаются с учетом всех дополнительных удобств.