Ипотека и недвижимость - Удар по ракушкам

Первый месяц весны поставил новый ценовой рекорд - таких темпов подорожания рынок недвижимости не видел. Главная причина роста - покупательский ажиотаж, вызванный растущим спросом на фоне явного дефицита квартир. Стоит ли ждать стабилизации цен на жилье?

За всю 15-летнюю историю российского рынка недвижимости такого роста цен не было. Показатели осени 2003 года, которая до сих пор считалась рекордной по росту цен на жилье, побиты. Напомним, что тогда цены росли не больше чем на 5% в месяц, и это казалось снежным комом. В более спокойные времена недвижимость дорожала примерно на 1,5-2% в месяц. И вот теперь - новый бум.

По данным Аналитического центра ирн, стоимость жилья увеличилась за март в среднем на 7,5%. В зависимости от разных типов жилья, цены на него выросли от 5,9% до 9,3%, а в зависимости от района - от 4% до 12%. Как и в предыдущие месяцы, быстрее всего дорожали не самые престижные квартиры - как правило, однокомнатные, в панельных домах, в спальных районах города. Согласно последнему исследованию Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ-Недвижимость, больше всего с начала года подорожали квартиры в панельных пятиэтажках (на 29,4%), а также квартиры в панельных домах с маленькими кухнями - их цена возросла на 27,3%.

Заметнее всего прибавляли в цене однокомнатные и двухкомнатные квартиры - как сообщает МИЭЛЬ-Недвижимость, однокомнатные квартиры подорожали с начала года на 25,6%, а двушки прибавили 20,9% цены. По округам в лидерах ценового прироста по сравнению с началом года оказались квартиры на юго-востоке столицы (рост на 32,2%) и в Восточном административном округе (рост на 25,6%). Количество же выставленных на продажу квартир сократилось. В марте 2006 года на вторичном рынке жилья предлагалось 18 тыс. 354 квартир, это на 48,8% ниже уровня марта прошлого года. Высокие темпы инфляции, которыми были отмечены первые месяцы 2006 года, привели к тому, что продавцы не спешат выставлять квартиры на продажу.

В марте стоимость типовой квартиры средней площади (около 60 кв. м) на вторичном рынке составила более $160 тыс., а завышенные цены предложения могут доходить до $180-200 тыс. Квартиры средней площади (106 кв. м) в московских новостройках, расположенных в пределах МКАД, стоят сегодня более $300 тыс., а новостройки в границах третьего транспортного кольца (средняя площадь таких квартир составляет 154 кв. м) стоят уже более $1 млн.

- Очевидно, что все приведенные выше цифры не соответствуют другим макроэкономическим показателям. Стоимость московских квартир выглядит астрономической на фоне среднего уровня доходов москвичей, даже на фоне реальных зарплат столичного среднего класса. Зато цены на московские квартиры, причем не только элитные, могут посоперничать со стоимостью жилья в Европе и других развитых странах, в которых уровень жизни заметно выше, - говорит руководитель Аналитического центра ирн Олег Репченко. - С другой стороны, рост среднего уровня цен на столичные квартиры с конца марта прошлого года по конец марта этого года составил ровно 50%. Эта цифра явно выше уровня инфляции за это время, вариаций курса доллара, роста экономики, цен на нефть или уровня доходов населения.

В Подмосковье цены на жилье растут быстрее, чем в столице. По данным Аналитического консалтингового центра компании МИЭЛЬ-Недвижимость, на 83 объектах области цена за квадратный метр на конец марта составляла более $1300 за кв. м. Лидером среди районов Московской области по-прежнему остается западное направление. Аналитики отмечают, что за первый квартал цены на первичном рынке жилья Москвы выросли в среднем на 15%, а у застройщиков Подмосковья стоимость квадратного метра в новостройках повысилась на 20%. Средняя цена предложения на рынке нового жилья в области к концу марта 2006 года достигла $1068 за кв. м.

Главная причина роста цен - снижение объемов строительства. Так, за первый квартал 2006 года на рынке появилось всего 387 новых объектов, это почти на 18% меньше показателей предыдущего квартала. По прогнозам аналитиков компании МИЭЛЬ-Недвижимость в ближайшие месяцы ожидается еще большее сокращение предложений на рынке первичной недвижимости Подмосковья, так как в настоящее время нет ни одного предложения на уровне проработки строительной документации.

Сложившаяся в Москве и Подмосковье ситуация с ценами на жилье обусловлена заметным сокращением объемов предложения на рынке новостроек на фоне высокого спроса, а также психологией покупателей, поддавшихся ажиотажу, и возросшей долей инвестиционных покупок. Но так или иначе, в удорожании московского жилья наконец должна наступить пауза, - уверен Олег Репченко. - По мнению специалистов Аналитического центра ирн, ее начало наиболее вероятно после майских праздников или в середине лета. Однако существующая неопределенность ситуации на рынке может внести поправки в эти прогнозы.
Проблема парковки в последние годы становится все более ощутимой для России вообще, и для Москвы в особенности. Автовладельцы предпочитают оставлять средства передвижения в так называемых ракушках и пеналах. Обилие таких временных гаражей затрудняет работу коммунальных служб и создает неудобства пешеходам. Теперь же московские власти решили нанести основательный удар по незаконным сооружениям начата их инвентаризация, после чего гаражи будут ликвидированы.

По данным ABARUS Market Research, в России в целом автопарк за последние десять лет увеличился в 2,5 раза, в Москве темпы роста оказались в четыре раза выше: за то же время количество автомобилей, зарегистрированных в столице, увеличилось в 10 раз. В настоящее время в Москве зарегистрировано более 3 миллионов автомобилей.

Одним из самых популярных способов укрыть от внешнего воздействия оставленный на улице автомобиль до сих пор оставались ракушки. Временные тенты используют примерно 13% столичных автовладельцев. По некоторым данным, на территории столицы установлено от 300 до 700 тыс. таких гаражей, часть из которых не зарегистрирована.

Незаконные ракушки затрудняют работу коммунальных служб и создают множество неудобств для пешеходов. В начале марта городские власти объявили, что по результатам проводящейся в настоящее время инвентаризации все признанные незаконными гаражи будут снесены. Решение о сносе будет в каждом отдельном случае принимать суд.

Теперь же московские власти перешли от слов к делу. Префект Восточного административного округа Николай Евтихиев в пятницу распорядился провести в округе комплексную инвентаризацию металлических тентов типа ракушка и пенал, по итогам которой все незаконные гаражи будут ликвидированы.

По данным префектуры, инвентаризация завершится 20 мая и станет первым шагом масштабной кампании по упорядочению размещения на городской территории ракушек и пеналов.

Прежде всего власти округа намерены заняться теми гаражами, которые установлены с нарушениями законодательных и правовых норм или находятся в неположенных местах: на теплотрассах, газонах, площадках отдыха. Таких, по предварительным данным административно-технической инспекции ВАО, около половины. Всем владельцам будут направлены соответствующие предписания, где будет предложено убрать гараж с незаконно занимаемой территории, рассказали в префектуре.

В пресс-службе отметили, что главная проблема в том, что существующий порядок установки и ликвидации ракушек фактически позволяет безнаказанно устанавливать гаражи где попало. Самовольно поставить металлический тент можно за 40 минут, причем без всяких документов, а убрать его, если владелец не реагирует на предписания местных властей, можно только через суд. Дело в том, что хотя металлические тенты и не являются капитальными строениями, попытка их убрать квалифицируется как посягательство на чужое имущество.

Административные меры воздействия также не работают: штрафы за незаконное занятие территории административно-техническая инспекция вправе выписывать только юридическим лицам. В префектуре также отметили, что, по оценочным данным, более 30% ракушек используется не по назначению, то есть из гаражей они превратились в самые обычные чуланы, куда сваливают ненужный скарб.

В связи со всем этим префект ВАО обратился к депутатам Госдумы и Московской городской Думы с предложением внести изменения в действующее законодательство, касающееся регулирования установки и ликвидации металлических гаражей-тентов. По мнению префекта, правом принимать решение о ликвидации металлических тентов должна быть наделена специальная комиссия, состоящая из представителей префектуры, муниципалитета, городских служб, общественности. А владельцы металлических тентов, несогласные с решением, могли бы впоследствии оспорить его законность.

Одним из способов решения проблемы парковок московские власти считают увеличение темпов гаражного строительства. В 2006 году в столице планируется построить 100 тыс. машиномест вместо 70 тыс., оборудованных в прошлом году.
Основная проблема, которая препятствует дальнейшему ускорению темпов гаражного строительства, стоимость гаражей для конечных владельцев. Ее снижению должна способствовать программа Народный гараж, предложенная властями недавно.

Программа рассчитана на инициативу снизу. Жители районов должны сами предлагать местным властям построить гаражи на какой-либо территории. Местные автовладельцы должны будут самостоятельно организовать инициативную группу, которая будет поддерживать контакты с чиновниками, разработчиками проекта и строителями. Фактически Народный гараж это воскрешение гаражных кооперативов советской эпохи.

Как ожидается, программа приобретет популярность у москвичей. По данным проведенного в столице опроса, около трети респондентов, имеющих автомобиль, выразили готовность приобрести гараж в течение ближайших 5 лет. 40% респондентов готовы инвестировать собственные средства в строительство собственного гаража.