Ипотека и недвижимость - Архитектура высоких противоречий

Для обсуждения проблем ипотечного брокериджа на выставке Недвижимость-2006, которая проходила в начале апреля в Центральном Доме художника на Крымском Валу, был организован круглый стол Проблемы и перспективы кредитного брокериджа в России. Что ожидают от кредитных брокеров участники ипотечного рынка, банки, страховые компании, риэлторы, оценщики?

Веди меня, брокер

В первую очередь, участники круглого стола постарались определиться с главным вопросом - кто же такой ипотечный брокер и каких услуг от него следует ожидать. Из сообщений докладчиков следовало, что ипотечный брокер это универсальный специалист, готовый вести клиента, желающего купить недвижимость в кредит, от первичного запроса и до оформления недвижимости в собственность и залога банку.

Есть разные понятия: ипотечный агент, ипотечный консультант и ипотечный брокер. Казалось бы, это разные названия одной профессии, однако есть и существенные различия. Агенты и консультанты обычно дают информацию о том, какие существуют кредиты, какие банки работают на этом рынке. Они помогают клиенту определиться, куда ему идти, выдают пакет документов, и на этом практически их работа заканчивается. Ипотечный же брокер - это профессия, возникшая на стыке риэлторского и банковского бизнеса.

Брокер не является представителем какого-либо конкретного банка и никак незаинтересован в продвижении конкретных ипотечных программ. Это профессионал рынка недвижимости и ипотечного кредитования, который может не только помочь в выборе кредитной организации, но практически реализует желание клиента купить квартиру. Однако, как показывает практика, не всегда действия брокера приводят к завершению сделки. Мне, как и любому представителю банка, интересно, чтобы клиент в конечном счете взял кредит на приобретение квартиры, - сказал в процессе дискуссии Виктор Котов, директор по продажам и развитию Русского ипотечного банка. - Но зачастую этого не происходит. То есть, клиент получает одобрение банка на получение кредита, но в силу определенных причин не может им воспользоваться. Возможно, потому, что не был вовремя найден подходящий вариант. Или на момент заключения сделки продавец внезапно взвинтил цену, таким образом, покупатель в нее, что называется, не вписался. В любом случае это прямая вина именно брокера.

Между тем, по мнению В. Котова, и на отечественном рынке можно найти компании, одновременно предоставляющие как брокерские, так и риэлторские услуги. В этом случае заемщик практически ничем не рискует: едва ли найденное для покупки жилье не будет одобрено банком или страховой компанией. Ведь у опытного брокера-риэлтора налажены партнерские отношения с банками, а это может существенно ускорить процесс одобрения заемщика и квартиры. Учитывая ежемесячный, если не еженедельный рост цен, промедление может здорово ударить по карману. В целом банкиры напрямую заинтересованы в работе брокеров, - еще раз подчеркнул В. Котов. - И нам было бы интересно работать с профессиональными агентствами. В этом случае банки могли бы не увеличивать численность своих филиалов, где заемщикам объясняли бы, что такое ипотека и на что может рассчитывать тот или иной клиент.

Риэлтор или брокер

Впрочем, сами брокеры нередко не соглашаются с тем, что именно они ответственны за совершение сделки. Представитель Независимого бюро ипотечного кредитования Павел Комолов объяснил, что работа их бюро заканчивается в тот самый момент, когда банк подтверждает выдачу кредита заемщику. Мы вполне сознательно не хотим заниматься недвижимостью напрямую, предпочитаем сотрудничать с риэлторами, - сказал он. - Мы объясняем заемщику, в какой банк ему лучше обратиться, на каких условиях он сможет получить кредит. Дальше начинается работа риэлтора.

Однако эксперты рынка недвижимости категорически не согласны с такой постановкой вопроса. Мне непонятно, как можно разделять брокеров и риэлторов, - сказала Ольга Ксоврели, генеральный директор агентства недвижимости Паритет.

По мнению О. Ксоврели, риэлтор и брокер должны вместе отвечать за конечный результат. Только в этом случае можно будет повысить процент совершенных сделок, а не процент одобренных банком заемщиков.
В Москве прошла конференция Высотное строительство в мегаполисе. В ее работе приняли участие представители московского правительства, исследовательских институтов, депутаты и руководители крупных строительных компаний.

Быть или не быть?

Свой ответ на вопрос Быть ли в столице высотному строительству - московские власти дали давно. Еще в прошлом веке. Имеются в виду не только семь сталинских высоток, которые выполнили в этом смысле роль исторического эксперимента, а более крупный и значимый проект - деловой центр Москва Сити. Кроме того, мэрией создано ОАО Новое кольцо Москвы (функция - координация действий в сфере высотного строительства), принята городская комплексная инвестиционная программа Новое кольцо Москвы, ход которой рассчитан до 2015 года.

Идеологически (и это прозвучало на конференции неоднократно) потребность в высотках обосновывается соображением, что Москва не должна выпасть из мирового градостроительного процесса. Если в разных мегаполисах строят небоскребы, то и в России они должны быть. А, кроме того, подчеркивали участники встречи, существует проблема дефицита земельных участков. И год от года она становится лишь острее.

Почти одновременно с идеологическим стартом проекта Москва-Сити в 1992 году столичными специалистами велась разработка Нормативной базы градостроительного проектирования высотных комплексов в Москве. Принципиальную новизну нормативов, принятых в 2004 году, составляет их ориентация на естественное, историческое, эволюционное развитие функционально-планировочной организации территории. В новых нормах введены определения как самих объектов высотной застройки, так и участков их размещения. Введено понятие высотного градостроительного комплекса (ВГК) как группы разновысоких зданий, в том числе высотой более 75 м, объединенных общим функционально-планировочным и архитектурно-пространственным решением. Участок ВГК, согласно новому документу, это часть территории города в пределах квартала, застроенность которого может составлять 30-100 процентов.

Документ достаточно детально прописывает требования к высотному строительству, причем по самым разным аспектам, в том числе с точки зрения развития транспортной инфраструктуры, инженерной подготовки и защиты территорий, экологических и санитарно-гигиенических параметров и некоторых вопросов обслуживания и эксплуатации. Ряд специфических условий при размещении и строительстве высотных объектов предъявляется к противопожарным требованиям. Например, расстояние до ближайшего пожарного депо от строящегося здания высотой более 75 м до 100 м включительно следует предусмотреть не более 2 км, а от здания высотой более 100 м - не более одного километра. При невозможности выполнить это требование необходимо предусмотреть размещение пожарного депо или поста, оснащенного специальной техникой по согласованию с органами управления противопожарной службы.

Нет предела высоты

На конференции прозвучало, что с технической точки зрения пределов высоты не существует. Но в каждом конкретном случае требуются свой расчет и система, в первую очередь, отвечающая требованиям здравого смысла. Тем более, что расчеты и СНИПы - далеко не единственные сложности, связанные с этой темой. Например, депутат Мосгордумы, председатель комиссии по перспективному развитию и градостроительству Михаил Москвин-Тарханов поделился размышлениями, затрагивающими сразу несколько аспектов проблемы: технический, экономический, политический и социальный. Важным комплексом противоречий, считает он, является культурно-эстетическое неприятие москвичами высотного строительства, бытовой консерватизм, боязнь разрушения привычного архитектурного окружения, желание сохранить историческую среду города, сложившийся психологический тип жителя. Все это предполагает и политические риски, поскольку в качестве инструмента предвыборных технологий протест против высотного строительства может занять важное место в предвыборных платформах оппозиционных сил и движений. По мысли депутата, строить высотки без конфликта можно только в местах, которые расположены вне центра и исторически сложившихся территорий города, вдали от природно-ландшафтных комплексов и ни в коем случае внутри городской застройки, тем более, жилой.

М.Москвин-Тарханов подчеркнул, что является противником строительства башни Россия высотой 600 м в МДЦ Москва-Сити, которая будет дорогой, сложной в эксплуатации и одним своим именем будет привлекать внимание террористов. Вообще, все, полагает депутат, что строится выше 100 м, это уже амбиции, престиж, причем, относящийся к представлениям прошлого века, а если сегодняшнего, то связанного со странами Востока и Африки. Россия - это европейская страна и должна руководствоваться европейскими нормами застройки и архитектурной моды.

Все дело в... цене

На конференции также было отмечено, что к законодательным проблемам относится, в частности, отсутствие нормативной базы федерального уровня - все существующее пока утверждено только на столичном уровне. При этом в ряду серьезных технических проблем при проектировании зданий высокой этажности остаются даже не столько вопросы сейсмического характера, сколько аэродинамического (ветровые нагрузки). Упоминалась и такая частность, как потребность строителей в особых сверхпрочных бетонах и пластичных сталях, специальных материалах для отделки фасадов, а главное, - дефицит необходимой для подъема на высоту грузов современной строительной техники. Экономическая проблема высоток - это высокая стоимость строительства и длительность его процесса. На конференции этот тезис подтвердился примером упомянутого уже проекта Сити, где будет возведено 16 башен высотой от 134 до 600 метров. Как известно, завершение Сити планировалось на 2007 год. Совершенно очевидно, что сроки эти будут сдвинуты, причем значительным образом. При
чиной тому, как было отмечено специалистами, стало желание иностранных проектировщиков лично проверить стабильность грунтов, чтобы максимально точно рассчитать строительные нагрузки. В этой связи были упомянуты проекты Федерация и Город столиц.

К экономическим факторам риска относятся также большие издержки при эксплуатации таких объектов. Уникальность проекта Сити заключается в том, что его создателями выступают не две-три крупные компании, как это в основном происходит в разных странах мира, а множество небольших. Было высказано предположение, что и управление будет осуществляться не централизованно, а силами этих же девелоперов. В то время как более позитивным было бы упорядоченное решение хозяйственных вопросов. Вообще, реализация подобных грандиозных планов обычно происходит при активном участии государственных органов. Так во Франции при создании парижского делового района Де Фанс была создана специальная государственная структура, координирующая действия всех участников. А в Куала-Лумпуре (Малайзия), благодаря участию в проекте только очень ограниченного числа крупных девелоперов и хорошей слаженности их действий, в ходе совместных работ было освоено $ 2 миллиарда. Причем очень динамично по срокам.