Ипотека и недвижимость - Аэропорт за $300 млн

Обмен это старейший вид операций с жилыми помещениями и по‑прежнему самый востребованный на рынке недвижимости. Но сегодня квартирный вопрос решают совсем по‑другому, нежели 15 20 лет назад, когда понятие собственная недвижимость было для многих в новинку.

Многие по привычке называют обмен одной квартиры на другую (или несколько) прямым. Но это в корне неверно. Такая практика была возможна в советское время и тогда являлась единственным способом решения жилищного вопроса. Сегодня все иначе. Прямой обмен сохранился только в случае проведения операций с неприватизированными квартирами, а обмен жилья, находящегося в собственности, происходит по договору мены, который подразумевает, что все владельцы и пользователи одной квартиры в полном составе переезжают и приобретают те же права в другой. И наоборот: собственники второй переезжают и имеют те же права в первой. Конечно, такое требование существенно ограничивает выбор жилья. Поэтому большинство обменов сегодня осуществляют с помощью сделки купли-продажи.

Терминология

Альтернатива подобрана, легкая альтернатива эти словосочетания довольно часто встречаются в объявлениях о продаже квартир, вызывая недоумение покупателей. А между тем для риелторов в слове альтернатива нет ничего незнакомого и тем более пугающего: технология обмена с помощью такой сделки отработана до мелочей.

Термин альтернативная продажа является антонимом понятия свободная продажа. Последнюю осуществляют в отношении тех квартир, в которых никто не живет (все выписаны). Взамен такой недвижимости человек хочет получить деньги ради денег. Альтернативная же сделка касается квартир, в которых, как правило, кто‑то живет и прописан, с целью покупки новой недвижимости.

Соответственно, выражение альтернатива подобрана используют в том случае, когда продавец новую квартиру себе уже присмотрел. А словосочетание легкая альтернатива (реальная альтернатива) означает, что претензии к новому жилью у продавца вполне адекватны, и подобных объектов на рынке недвижимости довольно много.

Пример легкой альтернативы продажа однокомнатной квартиры в Кунцеве и покупка двухкомнатной в том же районе с доплатой, при этом сумма последней достаточна для реализации намеченных планов.

Пример нереальной альтернативы: обмен однокомнатной малогабаритной квартиры в Кунцеве на двухкомнатную в том же районе без доплаты. В данном случае, какими бы скромными ни были пожелания к новой недвижимости, совсем без дополнительных вложений их реализовать невозможно: двухкомнатное жилье, даже самое крошечное и на первом этаже, стоит дороже однокомнатной хрущевки.

Как это работает

Технология альтернативной сделки подразумевает продажу жилья одновременно с покупкой нового. И вариантов тут может быть великое множество: одну квартиру меняют на другую (простая альтернатива), одну на две или три, две на одну, две на две и т. п. Богатство вариантов обусловлено следующим: цены на рынке московской недвижимости растут, и в таких условиях единственным выгодным способом обмена становится сначала покупка новой квартиры и уже затем продажа старой. Но не всем это по карману. Если же сперва продать свое жилье, то цены за период поиска желанного варианта квартиры могут вырасти очень существенно, не позволив таким образом купить то, на что вначале обмена деньги были. Такое развитие событий особенно вероятно, если человек действует самостоятельно, без участия риелторской компании.

Альтернативная сделка подразумевает одновременный поиск покупателя на квартиру ее участника и новой квартиры для него. Это повышает вероятность положительного для продавца развития событий.

Начинать нужно с определения стоимости собственной недвижимости и той, которую хочется приобрести. При этом должны быть учтены все нюансы: площадь квартиры, качество здания, месторасположение, этаж, этажность дома и многое другое.

Таким образом, удастся определить размер необходимой доплаты и вообще оценить шансы на осуществление задуманного.

Схематично сделку можно представить так:

1) поиск покупателя своей квартиры заключение предварительного договора и внесение аванса покупателем;
2) поиск квартиры для себя заключение предварительного договора и внесение аванса ее продавцу;
3) сбор всех документов (как правило, поручаемый риелтору);
4) юридическая проверка документов риелторской компанией;
5) организация сделки, расчет денежных средств для каждой банковской ячейки;
6) закладка денег в банковскую ячейку;
7) подписание договоров купли-продажи между всеми участниками альтернативной сделки;
8) отправка документов на государственную регистрацию;
9) забор денег из банковской ячейки, после того как документы вернулись с регистрации;
10) подписание акта приема-передачи квартиры.

Сложности альтернативы

Альтернативные сделки, несмотря на все свои преимущества, связаны с определенными сложностями. Во‑первых, квартира в этом случае всегда стоит немного дешевле, нежели свободная. Во‑вторых, подобные сделки частенько, что называется, разваливаются, не доходят до логического завершения покупки участниками нового жилья. В‑третьих, они имеют обыкновение вырастать в цепочки, или паровозы, и тогда их исход зависит от мастерства риелтора и адекватности всех участников. В‑четвертых, альтернативные цепочки довольно сложно организовать, а сделать это самостоятельно практически невозможно. Сильный рост цен мешает логическому завершению сделок данного вида. Сегодня их становится все меньше, а риелторы стараются найти новые способы решения квартирного вопроса.

Обмен и ипотека

Ипотечное кредитование уже довольно давно используют для решения проблемы отсутствия свободных денег на доплату при альтернативных сделках. Кроме того, обычной практикой при решении жилищного вопроса в настоящее время является кредитование под залог имеющейся квартиры, что позволяет приобрести другую без продажи имеющейся. Размер кредита зависит от многих параметров, главный из которых размер доходов человека и их документальное подтверждение.

Сейчас ипотека нашла новое применение в риелторской практике решения разъездов и обменов. Напомню: проблема обмена в том, что в условиях роста цен выгоднее сначала купить новую недвижимость, а потом продавать имеющуюся, но, как правило, это может позволить себе не каждый. Сегодня все больше людей, нуждающихся в обмене, разъезде или съезде, сначала берут кредит в банке и приобретают квартиру, а потом продают имеющееся жилье. На пике роста цен такая технология совершения сделки действительно выгодна, поскольку за полгода или год (время, в течение которого большинство банков накладывает мораторий на досрочное погашение кредита) стоимость имеющейся недвижимости вырастает настолько, что позволяет окупить банковские проценты и работу риелтора. Конечно, не всем такая технология обмена доступна, поскольку нужны какие‑то накопления, а также солидная заработная плата, позволяющая взять нужную сумму кредита. Однако подобных сделок становится все больше.
Ростов-на-Дону Через год в России будет на один аэропорт больше. Предприниматель Олег Дерипаска потратит до $70 млн на строительство в чистом поле нового терминала в Геленджике. Еще в $200 млн обойдется строительство взлетно-посадочной полосы, которое профинансирует государство. В очередь за подрядами на стройку уже выстроились именитые девелоперы Трансстрой, Enka и Hochtief.

Инвесторы давно облюбовали Краснодарский край, особенно город-курорт Сочи и горные хребты Красной Поляны. В 2005 г. по количеству частных застройщиков Кубань уступила пальму первенства лишь Московской области, гласят данные Росстата. В прошлом году Минтранс объявил о намерении вместе с Базэлом построить в Геленджике новый аэропорт. В городе уже есть аэропорт, но несколько лет назад он был закрыт. Государство взялось оплатить всю инфраструктуру, которая не подлежит приватизации: взлетно-посадочную полосу, участок трубопровода для керосина (до 1 км) и коммуникации. Базэл аэровокзал, ТЗК, служебные помещения и др.

Новый проект может обойтись Раинко и государству почти в $300 млн. Точная смета проекта до сих пор не ясна. Раинко своих расчетов не раскрывает: 30 апреля она планирует подписать договор с генподрядчиком, которого сейчас выбирает на конкурсе, говорит гендиректор Аэропортов Юга Павел Плишкин. Предложения рассылались 15 компаниям, уточняет он. В финальном списке оказались пять претендентов: турецкая Enka, которая строит сейчас Шереметьево-3 примерно за $500 млн, германская Hochtief, у которой подряд на строительство Шереметьево-1, югославская Sivas, которая реконструировала Домодедово, московский Автобан и краснодарская Строй-интернешнл.

Площадь аэровокзала составит 6500 кв. м. Терминал будет обслуживать около 400 000-600 000 пассажиров в год, говорит Плишкин. Вместе с аэродромом построить его должны к апрелю 2007 г. Гендиректор Раинко Андрей Загорский уточняет, что смета стройки составит не менее $30 млн. А прошлым летом министр транспорта Игорь Левитин говорил, что вклад Базэла составит примерно $70 млн. Получается, смета геленджикского терминала сопоставима с Шереметьево-1, который строится на 39 000 кв. м вместе с трехэтажным паркингом за $76,7 млн.

Но это не все. По постановлению правительства от декабря 2005 г. на полосу в этом аэропорту и выкуп земель бюджет должен выделить 5,9 млрд руб., т. е. больше $210 млн. Подряд на строительство полосы еще в 2005 г. получил Трансстрой. Сейчас за $280 млн он ремонтирует полосу в Шереметьево, взяв себе на это 28 месяцев срока.

Новая полоса в Геленджике будет 3,1 км длиной, самолеты станут заходить на нее прямо с Черного моря. Скальные работы, расчистка площадки от бывших виноградников, зданий совхоза и проч. все это добавляет стоимости проекту, объясняет дороговизну своей части сотрудник Трансстроя. Хотя денег компания пока так и не получила: Минтранс передавал функции заказчика подведомственной Росавиации, та еще не переоформила контракт с Трансстроем, но деньги пообещала в ближайшее время, поясняет собеседник Ведомостей. Плишкин тоже считает оценку своей части проекта справедливой: объектов много, все строится с нуля.

Но эксперты шокированы сметой. Такой терминал точно не может стоить дороже $20 млн, даже если это суперуникальное здание с сопутствующими объектами, замечает глава дирекции Strabag по России Александр Ортенберг.

Базовый элемент Олега Дерипаски занялся авиацией в 2004 г., выкупив за $25 млн на госаукционе 51% акций Авиалиний Кубани (АЛК). В 2005 г. Базэл передал АЛК одной из своих структур Русско-Азиатской инвестиционной компании (Раинко). Та выделила из перевозчика его структурное подразделение аэропорт Краснодара. Для управления всеми своими аэропортовыми проектами в Краснодаре, Анапе и Геленджике Раинко учредила ООО Аэропорты Юга.