Ипотека и недвижимость - Столица просит кирпича

Как стало известно Бизнесу, на территории колхоза Коммунарка в 5 км от Москвы планируется построить единый по концепции город. Общая площадь застройки превысит 5 тыс. га, на которых разместятся 10 млн кв. м жилья.

Предполагаемый объем инвестиций в столь масштабный проект оценивается на уровне $7-8 млрд. Поскольку такая сумма не по силам ни одной из девелоперских компаний, для реализации проекта сейчас формируется пул инвесторов. Одним из его участников, по информации Бизнеса, по всей видимости, стал Собинбанк.

О том, что через несколько лет территория колхоза Коммунарка недалеко от Калужского шоссе превратится в масштабную стройку, Бизнесу сообщили сразу в нескольких консультационных компаниях.

Эту информацию подтвердил и ряд крупных землевладельцев, которые сообщили, что пока проект находится на самой ранней стадии и его реализация при формировании пула инвесторов начнется не раньше следующего года. Проект будет реализовываться на территории около 5 тыс. га. Сегодня есть три различных по объему строительства концепции, однако ни одна из них пока не утверждена. Этот вопрос будет решен в течение года. Тем не менее в рамках проекта будет предусмотрено строительство всех типов жилья. В основном это бизнес- и элитный класс, хотя на части территории наверняка разместится и экономкласс,- рассказывает источник, знакомый с концепциями проекта.

За территорию колхоза Коммунарка некоторое время назад вели борьбу многие участники рынка. В результате на части этих земель теперь построены поселки Бельгийская деревня и Дубровка.

Но большую часть территории колхоза, как сообщили Бизнесу в администрации Ленинского района Подмосковья, несколько лет назад приобрел Собинбанк, выкупив паи у трудового коллектива предприятия. По словам участников рынка, банк покупал земли для дальнейшей перепродажи, однако до сих пор на рынке не было информации о реализации этой территории.

Более того, в апреле прошлого года Собинбанк и компания Авгур эстейт основали фирму Комстрой для осуществления девелоперской деятельности полного цикла на загородном рынке недвижимости по Калужскомунаправлению. Первым проектом компании станет поселок премиум-класса Антоновка",- рассказал Бизнесу директор департамента общественных связей УК Комстрой Евгений Редькин. Поселок расположен как раз на земле Коммунарки. По мнению участников рынка, не исключено, что именно Комстрой станет управляющей компанией и в новом проекте. Вероятнее всего, Комстрой начнет поэтапное освоение этих территорий. В дальнейшем пул инвесторов, скорее всего, создаст еще несколько управляющих компаний,- сообщил источник, знакомый с ситуацией.

В Собинбанке, однако, отказались комментировать свое участие в этом проекте.

Эксперты, впрочем, уже выражают сомнение в его успехе. Строительство такого масштаба с единой концепцией требует инвестиций в миллиарды долларов. Такие средства не готова тратить ни одна российская девелоперская структура.

Основная проблема здесь - отсутствие длинных дешевых денег,- говорит директор управления загородной недвижимости компании Миэль-недвижимость Владимир Яхонтов. Только на перевод земельного участка площадью около 4-5 тыс. га из одной категории в другую инвесторам придется затратить $160- 350 млн, стоимость перевода сотки из сельхоза составит $400-700,- подсчитывает заместитель гендиректора компании Велес капитал девелопмент Владлен Волошин.- Если типовое жилье будет построено на 10% всех земель (500 га), то его общая площадь с учетом того, что на 1 га можно посадить примерно 12-20 тыс. кв. м, составит около 6-10 млн кв. м. Себестоимость строительства с учетом проведения сетей обойдется девелоперу минимум в $550 за кв. м - то есть всего в $3- 5,5 млрд. Кроме того, на оставшейся территории можно, по его мнению, построить около 3-4 млн кв. м коттеджных поселков.

Однако маловероятно, что инвесторы решатся застраивать всю территорию Коммунарки, так как Калужское направление пока не пользуется столь большим спросом у покупателей коттеджных поселков. Подобный проект с целью разделения рисков и привлечения необходимых инвестиций под силу только пулу инвесторов. При этом вряд ли стоимость квадратного метра здесь будет выше, чем в Троицке, в котором она в среднем составляет около$1,5 тыс.,- подытожил Владлен Волошин.
Главный результат прошедшего года для московских строителей - увеличение объемов жилищного строительства почти до 4,5 миллиона квадратных метров (примерно на 700 000 по сравнению с предыдущим годом). Главная задача года наступившего, как заявляет руководитель стройкомплекса, - дальнейшее увеличение, аж до пяти миллионов. Но цифры сами по себе еще не дают представления о происходящих процессах. Попробуем разобраться в том, каковы тенденции городского градостроения.

Стройки и "точки"

Потенциальных районов массовой застройки в столице почти не осталось. Те, что еще не освоены, - микрорайон "Северный", Ново-Подрезково, Щербинка, Кожухово - по объемам все-таки намного скромнее, чем, например, Марьино или Бутово. Строителям приходится искать новые площадки, используя "внутренние резервы" города - то есть в основном промзоны и районы, где сносятся пятиэтажные и ветхие дома.

Иными словами, чем дальше, тем больше новостройки будут вписываться в уже имеющуюся городскую среду. От того, как будет происходить это "вписывание", зависит облик уже сложившихся кварталов и микрорайонов. Причем особенно активно будут осваиваться территории вдоль Третьего транспортного кольца, то есть в непосредственной близости от исторического центра города.

Как будет происходить этот процесс? Грозит ли нам нашествие стандартных серий жилых домов в зоны сложившейся застройки?

Что ж, возьмем для примера Ходынское поле. Этот район, находящийся почти в центре города, предназначенный для жилой застройки, является лакомым кусочком для любой крупной строительной компании. И в течение почти всего прошедшего года шла невидимая миру борьба за него в недрах столичного стройкомплекса. Вопрос стоял следующим образом: застраивать Ходынку "панелью" (что проще, быстрее и дешевле) или монолитными домами по индивидуальным проектам (что дольше и дороже, но с градостроительной точки зрения намного лучше). В результате этот район достался компании "Мосфундаментстрой-6" под индивидуальную застройку (МФС-6, как известно, строит качественные монолитные дома).

При этом отметим, что практически все московские компании, занимающиеся крупнопанельным домостроением, модернизируют свои серии и создают новые, а также перепрофилируют часть мощностей на производство монолита.

Забытое старое

В конце 2002 года столичное правительство приняло масштабную программу реконструкции жилищного фонда. Причем имеются в виду не только ветхие здания в центре города, но и типовые панельные многоэтажки, построенные в 70-80-е годы. Как известно, многие из них устарели не только морально, но и физически похлеще пресловутых "хрущевок".

В свое время по поводу пятиэтажного фонда было сломано немало копий: сносить или реконструировать? Решающим аргументом в пользу сноса оказалась экономическая целесообразность: земля под "хрущевками" представляет для инвестора достаточную ценность, чтобы отдавать городу треть от новостройки. Но уже в случае с девятиэтажным домом эта модель не работает: пятидесятипроцентный "налог" в пользу переселенцев никакой инвестор не потянет (по крайней мере, если речь идет о "спальных" районах). Поэтому вопрос с многоэтажными "панельками" естественным образом решился в пользу реконструкции. Так что в ближайшие годы районы позднесоветской застройки превратятся в сплошную стройплощадку: реконструкция с заменой коммуникаций и даже внешних панелей технологически подчас сложнее нового строительства.

Нечуждые пределы

Москва строит жилье, как известно, во многих городах Центрального федерального округа и даже за его пределами. Не надо думать, что таким образом решается проблема занятости столичных строителей: как правило, участие стройкомплекса Москвы в региональных проектах заключается в инвестиционной деятельности, а непосредственно работают на площадках местные строители. Скорее можно говорить об усилении инвестиционной активности московских компаний, многим из которых действительно становится тесновато внутри административных границ столицы.

Все сказанное верно относительно всех регионов, кроме одного - Московской области. Границы Москвы, которые четко определены и в обозримом будущем меняться не будут, - не препятствие для столичных строительных компаний. Уже сейчас многие активно работают в ближнем Подмосковье, не только инвестируя, но и задействуя собственные мощности и рабочую силу. Со временем этот процесс будет развиваться, учитывая, что жилье в пригороде, прежде всего благодаря относительно невысоким ценам, пользуется повышенным спросом у москвичей.

Впрочем, цены на столичное жилье - отдельная тема.