Ипотека и недвижимость - Юрий лужков составляет черный список строительных компаний

5 апреля 2006 года депутаты Государственной Думы одобрили в первом чтении поправки, которые позволяют застройщикам в одностороннем порядке расторгать договоры с дольщиками, привлекать средства путем выпуска облигаций и отменяют солидарную ответственность девелоперов и банкиров перед участниками долевого строительства. О том, как изменится ситуация на рынке после поправок к закону о долевом строительстве, Собственнику рассказали эксперты рынка.

По словам начальника юридического департамента группы компаний СУ-155 Сергея Босхолова, нормы, которые вводят дополнительные механизмы финансирования нового строительства, скажутся положительно.

Важным нововведением является определение круга лиц, на которых будет распространяться действие данного закона, а именно: граждане будут являться основной защищаемой категорией. Индивидуальные предприниматели и юридические лица в процессе нового строительства будут действовать на началах предпринимательского риска. Как отмечает Сергей Босхолов, анализ текста законопроекта позволяет сделать вывод, что его принятие позволит частично снять те неблагоприятные моменты, которые сегодня мешают развитию строительной отрасли и рынку жилищного строительства. Как пример можно привести изменения, которые отменяют солидарную ответственность банков по обязательствам застройщиков перед гражданами. Данная норма могла практически привести к сворачиванию кредитных программ банков по финансированию нового строительства.

Рынок стабилизируется

Как отмечает маркетолог корпорации ИНКОМ-Недвижимость Ирина Егорова, в свете принятия поправок к закону ситуация на рынке новостроек изменится в сторону стабилизации: в продаже появятся новые объекты, темпы роста цен начнут снижаться до 3-4 % в месяц, а затем до 2 %. По прогнозам специалистов компании Инком, рынок новостроек начнет стабилизироваться уже летом.

С этим мнением не согласен финансовый директор компании Алвико Алексей Теньков: по его словам, поправки к 214 ФЗ не решают проблемы с продажей участков для застройки. Как отмечает Алексей Теньков, местные власти не готовы предоставлять полную информацию на конкурсы для застройщиков у них просто нет соответствующих служб, финансов и ресурсов для сбора полной информации по техническому обеспечению участка. Ситуация на рынке не изменится, пока обязанность информировать застройщиков лежит на местных властях, резюмирует Теньков.

не ранее конца 2006 годаПо словам вице-президента группы компаний КОНТИ Вячеслава Тимербулатова, принятие смягчающих поправок к новому законодательству, возможно, скорректирует ситуацию на рынке недвижимости, но не ранее чем в конце 2006 года. Вместе с тем уменьшение темпов роста цен может произойти только в том случае, если застройщикам разрешат открывать продажи до получения всей необходимой документации, как это было раньше.

Дефицит площадок

Как считает Вячеслав Тимербулатов, принципиально ситуация на рынке не изменится. Кризис в сфере строительства вызван не только введением в действие нового закона, цены растут из-за отсутствия предложений, связанных с невозможностью застройщиком открывать продажи до получения всей необходимой документации, а на согласование всего пакета документов уходит от полутора до двух лет. Более того, если нет разрешения на строительство, то банк не дает кредитных ресурсов. В настоящее время есть еще одна существенная проблема на рынке недвижимости это отсутствие площадок под строительство. Наличие же таковых, к сожалению, не зависит от данного закона.

С этим мнением соглашается Александр Скобкин, ведущий аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI: по его словам, для Москвы наиболее сильным сдерживающим фактором нового строительства, скорее всего, является дефицит свободных земель в черте города.

Полезные поправки

Но введение строительных облигаций, отмечает Скобкин, способствовало бы свободному обращению капитала ценные бумаги, к которым относятся облигации, можно свободно продавать и покупать. И это также может стать дополнительным инструментом привлечения инвестиций в строительство. К тому же, если у дольщиков возникают сомнения по поводу инвестируемого объекта (новостройки), то вложенные ранее деньги можно вытащить, продав строительную облигацию. Разумеется, постепенное совершенствование законодательства с учетом наработанного опыта будет также положительно влиять на темпы строительства.

Вячеслав Тимербулатов говорит: Существующие поправки действительно позволят закону стать более сбалансированным с точки зрения интересов дольщиков и застройщиков. Поправки открывают строительным компаниям возможность для одностороннего расторжения договора с дольщиком, в случае не выполнения последним своих финансовых обязательств.
Градостроительная политика

Вчера на заседании правительства Москвы столичный мэр Юрий Лужков потребовал составить перечень строительных компаний, которые не будут допускаться к конкурсам. Причем, по словам мэра, в этот список должны войти не только компании, обманувшие вкладчиков, но и те, что не выполнили свои инвестиционные обязательства перед городом. Как стало известно Ъ, в этом списке могут оказаться крупнейшие компании московского стройкомплекса Главмосстрой, СУ-155, ДСК-1.

Юрий Лужков возмущался на заседании московского правительства: Есть (строительные. Ъ) компании, задолжавшие Москве более 3 млрд рублей. По сообщению Прайм-ТАСС он также заявил, что должен быть сформирован доступный всем перечень фирм, которые не будут допущены к городским конкурсам на строительство. В него должны войти и компании, не выполнившие инвестобязательства перед городом.

Чиновник московского правительства на условиях анонимности сообщил Ъ: У Росляка (Юрий Росляк, первый заместитель мэра в правительстве Москвы. Ъ) есть список строительных компаний, которые задолжали городу. Но он не может быть сейчас обнародован, поскольку еще не утвержден. Как удалось выяснить Ъ, в этом списке присутствуют крупнейшие строительные компании Москвы: Главмосстрой, СУ-155, ДСК-1. Однако он носит информационный характер и не предусматривает каких-либо санкций по отношению к попавшим в него компаниям.

Представители строительных компаний не отрицают, что по итогам инвестиционных конкурсов действительно должны выплатить городу различные суммы, но утверждают, что эти выплаты производятся в рабочем порядке. Мы выплачиваем долю города за купленный объект в 115-м микрорайоне Кузьминок, заявил Ъ первый заместитель генерального директора ДСК-1 Андрей Паньковский. Нам еще предстоят выплаты, но все они идут по графику. Насколько я знаю, у нас было два долга перед городом, сказал Ъ исполнительный директор 'Главмосстроя' Николай Ашлапов. Один мы утрясли буквально вчера, вернем его квартирами. По второму сейчас решаем вопрос разделения ответственности с другими инвесторами. В компании СУ-155 от комментариев отказались, но отметили, что, как правило, все долговые обязательства выполняются по согласованным с городскими структурами графикам и на заранее оговоренных условиях. Как выяснил Ъ, в этом списке фигурировал также Дон-строй. По словам заместителя генерального директора компании Тимура Баткина, Дон-строй выполнил свои обязательства перед городом.

В списке Росляка присутствуют также компании, не выполнившие обязательств перед частными вкладчиками, в частности Мастерок. Но долги перед городом недобросовестных компаний, объекты которых переданы другим инвесторам, скорее всего, будут списаны. А вот, к примеру, Социальной инициативы, против которой заведено уголовное дело, в списке городских должников нет.

При этом требование Юрия Лужкова не допускать к конкурсам недобросовестных инвесторов направлено отнюдь не против китов московского стройкомплекса, а как раз наоборот. Напомним, что среди тех, кто обманул частных вкладчиков, ни одной крупной московской компании нет. Но проблема состоит в том, что крупные компании как раз сами не рвутся участвовать в инвестиционных торгах. Крупные компании если и участвуют в торгах, то торгуются вяло, лишь чтобы создать видимость участия, говорит начальник отдела маркетинга компании 'Квартира.ру' Юрий Кочетков. Поэтому выигрывают конкурсы как раз небольшие компании. А у 'китов' мощности и так загружены на несколько лет вперед. Думаю, для них не составит проблемы рассчитаться с городом. Руководитель аналитического центра МИЭЛЬ-Недвижимости Геннадий Стерник, напротив, уверен, что наличие в списке крупных компаний может быть показателем их реальных финансовых трудностей. Я считаю, что городское правительство в прошлом году снисходительно отнеслось к перекупке 'Главмосстроя' именно потому, что у этой компании возникли финансовые проблемы, считает аналитик.