Ипотека и недвижимость - Столичные чиновники не торопятся отдавать землю

Московские новостройки все недоступнее. За первый квартал 2006 г. 1 кв. м подорожал в среднем на 15-20%, а объем предложения сократился на 30-40% по сравнению с аналогичным периодом 2005 г., говорят эксперты. Недавно Ведомости подсчитали, что инвестиционная себестоимость строительства 1 кв. м жилья в Москве составляет $1000-1500, максимум $1900. Но цена 1 кв. м вот-вот возьмет очередной психологический рубеж в $3000.

По данным объединенного пресс-центра Комплекса архитектуры строительства, реконструкции и развития города (КАСРРГ), в I квартале 2006 г. стройкомплексом Москвы на территории столицы введено почти 1,2 млн кв. м. Из них на реализацию социальных программ пойдет 74 000 кв. м. Всего на первое полугодие 2006 г. запланировано строительство 2,3 млн кв. м жилья, к концу года предполагается возвести 4,7 млн кв. м. Согласно результатам исследований аналитического центра ирн.ru, стоимость квартиры площадью 100 кв. м в московских новостройках, расположенных в пределах МКАД, уже превысила $300 000, а среднестатистическая новая квартира в 154 кв. м внутри Третьего транспортного кольца стоит более $1 млн.

Застройщики придерживают предложение, по-прежнему кивая на закон о долевом строительстве. Частники откладывают реализацию инвестиционных квартир, ожидая прогнозируемый рядом экспертов 100%-ный прирост цен на жилье к концу году по подсчетам участников рынка, сейчас около 20% квартир покупается для перепродажи.

Ажиотажный спрос на квадратные метры напоминает оголтелую скупку соли в начале года. По данным компании Русский дом недвижимости (РДН), уже почти невозможно найти в столице квартиру дешевле $100 000, а сроки экспозиции квартир сократились с 1,5-2 месяцев до 1-2 недель.

Рекордный рост

В январе марте 2006 г. цены на новостройки росли почти на 2% в неделю в среднем на 3-5% в месяц в зависимости от класса недвижимости. В ГК ПИК говорят о подорожании на 15-20% с начала года, в Сити XXI век о 20-25%, особенно быстро дорожали готовые дома. Маркетолог компании Пересвет-Девелопмент Александр Сенягин считает, что на объекты его компании цены выросли в среднем на 27%. При сохранении таких темпов гарантировано 100%-ное увеличение стоимости 1 кв. м к концу года, прогнозирует он.

Пересвет-Девелопмент готовит к реализации еще 2800 кв. м жилья в Кожухове. В конце 2005 г. квартиры здесь стоили $1600 за 1 кв. м, сейчас продаются в среднем по $2170 за 1 кв. м. Сити XXI век вывела в марте на рынок ЖК Лазурный Блюз 2 в Строгине всего 110 000 кв. м. За две недели с момента реализации квартир цены увеличились в среднем на 4%, сообщили в компании. В марте цены на объекты СУ-155 поднялись на 12-18%, что объясняют высокой степенью готовности домов и тем, что квартир на продажу в Москве практически не осталось.

По словам Оксаны Каармы, замдиректора управления новостроек компании Миэль-Недвижимость, быстрее всего дорожает типовое жилье и относительно недорогие квартиры в удаленных от центра районах, где уровень цен ниже среднегородского. Платежеспособный спрос не поспевает за ценами, люди вынуждены брать то, на что хватает денег, подтверждает Олег Репченко, руководитель аналитического центра ирн.ru. Пока уровень жизни в Москве будет в несколько раз выше, чем в среднем по стране, рост цен на столичную недвижимость не остановить, считают в Сити XXI век.
Объективности ради

Рост цен, безусловно, выгоден крупным компаниям, он заставит исчезнуть с рынка мелкие компании и даже средние, говорит Сенягин. Застройщики объясняют ценовую гонку ростом доходов населения, неудовлетворенным спросом на жилье, новыми законами, осложнившими привлечение денег и получение кредитов, отсутствием свободных площадок, дополнительными обременениями проектов, удорожанием себестоимости строительства. Растущие затраты инвесторы, естественно, будут перекладывать на конечных потребителей, добавляет Алексей Годованец, заместитель председателя правления КБ Москоммерцбанк.

По оценке Репченко, 50%-ный рост средних цен на столичные квартиры с конца марта 2005 г.
по конец марта этого года обгоняет инфляцию, вариации курса доллара, рост экономики и цены на нефть. А по мнению Алексея Введенского, руководителя специальных проектов объединенного пресс-центра КАСРРГ, подорожание обусловлено уже не рыночными, а спекулятивными факторами квартирами играют, как акциями на фондовом рынке. Частники придерживают гораздо больше предложения, чем застройщики, добавляет он.

Предложение откладывается

По оценке вице-президента ГК Конти Вячеслава Тимербулатова, совокупный объем предложения за I квартал 2006 г. сократился на 30-40% по сравнению с аналогичным периодом 2005 г. О 40%-ном сокращении говорят и в МИАН. В базе РДН с лета 2005 г. предложение уменьшилось на 30%.

По данным пресс-службы Пересвет-групп, на те же 40% уменьшилось количество предложений только лишь за март. Количество же предложений новостроек в компании оценивают следующим образом: В феврале марте около 5000 объектов, в апреле 3000. Александр Сенягин говорит, что оценить реальный объем предложения сейчас невозможно с рынка на некоторое время исчез ряд объектов. Тем не менее, по оценкам аналитической службы МИАН агентство недвижимости, объем продаж объектов первичной недвижимости в Москве за прошедшие три месяца составил около 6000-8000 квартир.

Не называя имен, опрошенные Ведомостями участники рынка говорят, что застройщики придерживают квартиры. На рынок выводят некоторое количество квартир, чтобы решать вопросы текущего финансирования. Остальные квартиры или не реализуются до госкомиссии, или сразу же выставляются по цене готовых, описывает Оксана Каарма распространенную схему действий застройщиков. Вячеслав Тимербулатов дополняет картину: Одни участники рынка планомерно повышают цены, чтобы сохранить имеющиеся темпы продаж и не упустить выгоду. Вторые увеличивают цены с некоторым опережением, надеясь на большую прибыль и для создания иллюзии более высокого спроса на свои объекты относительно конкурентов. Третьи искусственно сокращают объем предложения, явно преследуя спекулятивные цели.
Квартиры с продажи снимают почти повсеместно. Продают дозированно, по мере необходимости, констатирует Валерий Аристархов, ведущий специалист отдела новостроек РДН. Снимаются с продажи и объекты, где не все в порядке с документами.

По оценке Тимербулатова, продажи на старых объектах практически исчерпали себя: за I квартал 2006 г. были полностью распроданы квартиры в 20 новостройках. Новые проекты в столице появляются, но их недостаточно, чтобы изменить ситуацию, говорит Тимербулатов.

А по словам Репченко, предложение могло бы быть больше, но компании попросту не торопятся осваивать площадки и не утруждают себя строительством, зато повышают каждый месяц цены в своих проектах.
Владимир Ресин, руководитель столичного стройкомплекса, заявил недавно, что освоение таких московских территорий, как Алтуфьево, Бутово, Марфино, Щербинка, Некрасовка, поселок Северный, даст около 20 млн кв. м.
Но Нина Кузнецова, генеральный директор МИАН агентство недвижимости, не ожидает в ближайшем будущем появления большого количества новых проектов.

Например, СУ-155 в марте не начала осваивать новые площадки, зато открыла продажи новых корпусов в Трехгорке, Одинцове и Кожухове.

С февраля ГК ПИК реализует квартиры в микрорайонах Теплый край и NewПеределкино, а в апреле начала рекламировать жилой микрорайон Заповедный уголок на севере Москвы, общая площадь квартир в котором составит 78 500 кв. м.

Московское чиновничество не торопится расставаться с правом распоряжаться землей. Такой вывод можно сделать после вчерашнего заседания московского правительства, рассмотревшего итоги работы департамента земельных ресурсов.

Когда 7 апреля на совещании по национальным проектам президент России Владимир Путин обрушился с критикой на некоторых региональных лидеров, препятствующих обороту земли, ни у кого не возникло вопросов, кто входит в этот список. Московские власти раньше и не скрывали, что не хотят продавать землю никому - ни предприятиям, ни гражданам. Поэтому и земельный кадастр, без которого права на землю не получить, они завели отдельно от Роснедвижимости.

Споры о съемке

При этом межевание земель для внесения в московский кадастр уже 10 лет идет ни шатко ни валко. В настоящее время, как заявили Газете в столичном департаменте земельных ресурсов, проведено межевание примерно 400 кварталов, в основном в Центральном округе столицы, что составляет около четверти от всех московских земель.

Сам глава департамента Виктор Дамурчиев винит в этом земельные споры московских и федеральных чиновников. На заседании столичного правительства он объяснял, что в Москве около 1000 гектаров федеральных земель, а согласовать их границы с центральными властями довольно затруднительно. Дело в том, что съемка территорий для кадастра ведется параллельно Москомземом, который составляет столичный кадастр, и Роснедвижимостью, с которой обязанности ведения кадастра всех российских земель никто не снимал.

Тут надо пояснить, что кадастровая съемка - затратное мероприятие. По самым скромным оценкам, ее стоимость начинается от 100 тыс. руб. за гектар. Разумеется, результатами своих съемок ни одно из ведомств делиться с конкурентом не желает. Несколько лет назад Роснедвижимость вышла с предложением передать кадастровую съемку в их ведомство, при этом предложений вести совместную деятельность не было, - возмущается сотрудник Москомзема. - Также федеральное ведомство не согласилось оплатить нашу съемку, а на нее были затрачены огромные средства. В Роснедвижимости отказались давать комментарии. Владеть кадастровой съемкой - то же самое, что и владеть землей, - объясняет секрет чиновничьей войны директор компании Corpus Juris Денис Балакин. - Поэтому столичные чиновники ее не отдадут федералам ни за что.

Жильцы опять крайние

На заседании Дамурчиев жаловался и на сложность проведения кадастровой съемки придомовых территорий. Съемку дворов никто никогда не проводил, - пояснил он. - В этом ее сложность. Тем не менее, похвастался глава земельного департамента, 26 домовладельцев уже получили право собственности на землю, а за шесть месяцев текущего года их количество вырастет до 30. У нас сегодня уже 1100 ТСЖ, а три десятка домовладений - мелкий эксперимент, который не соответствует масштабам города, - взорвался столичный градоначальник Юрий Лужков. - Это даже не начало работы. Дамурчиев уверял, что торопиться не надо, - качество работ важнее - и клялся, что за 2-3 года вся территория города будет занесена в кадастр.

Между тем самостийность московских чиновников больно бьет прежде всего по москвичам. Сегодня они не в силах предотвратить уплотнение своих дворов многоэтажными новостройками. Не далее как в понедельник Газета писала о жителях Гольяново, которые проводят из-за такого дома акции протеста. Но проблема, как признают все специалисты, решается не митингами, а получением ТСЖ права собственности на придомовую территорию. А этого права без занесения в кадастр не получить.

Не удивительно, что на заседании правительства заместитель мэра Анатолий Петров обвинил главу столичного департамента земельных ресурсов в срыве программы по передаче многоквартирных домов в собственность жильцов. С этим согласен исполнительный секретарь Комитета защиты москвичей Алексей Навальный: по его словам, собственная придомовая территория - единственный козырь властей в том, чтобы жители приняли многоэтажки на свой баланс.