Ипотека и недвижимость - А и в растут в цене

Правительство придумало новый способ борьбы с земельными спекулянтами. Для предотвращения скупки участков, которые государство впоследствии вынуждено выкупать для своих целей по завышенным ценам, глава МЭРТ Герман Греф предлагает резервировать земли под инфраструктурные объекты. Чиновники уверены, что мораторий на отчуждение муниципальных земель позволит избежать спекуляции. Однако эксперты считают, что резервирование будет эффективным лишь в том случае, если контроль за ним будет максимально жестким. А контроль за чиновниками, которые принимают решения о выделении земли под застройку инфраструктуры,- еще жестче.

Как только формируются планы строительства этих (инфраструктурных.- Бизнес) объектов, земельные участки мгновенно расходятся, и потом их приходится выкупать.

Необходимо исключить любые злоупотребления и жульничество в этой сфере,- потребовал вчера на традиционном совещании с министрами правительства президент Владимир Путин.- Мы прекрасно понимаем, что не рядовые граждане эти земли выкупают. Это очевидный факт.

Многолетние попытки правительства изменить практику, в соответствии с которой земельные участки под будущие инфраструктурные проекты скупаются инвесторами, после чего перепродаются государству по завышенным ценам, успехом не увенчались.

Например, в начале прошлого года власти Москвы и Московской области получили от правительства России рекомендации на введение ограничений по использованию земельных участков, которые расположены в зоне будущего строительства платной трассы Москва- Санкт-Петербург. Такие же предписания получили чиновники Петербурга, Ленинградской, Новгородской и Тверской областей (см. Бизнес от 16 января 2005 года). Несмотря на то что принятый в 2004 году закон о переводе земель из одной категории в другую позволяет государству изымать у собственников земельные участки с формулировкой под государственные нужды, эффективный способ борьбы со спекуляцией с пятнами под застройку или инфраструктурными объектами так до сих пор и не найден.

И вот вчера глава МЭРТ Герман Греф рассказал Владимиру Путину, который потребовал разработать законопроект, ограничивающий оборот таких земель, что чиновники наконец придумали, как решить эту проблему. По его словам, уже подготовлены поправки в Земельный кодекс, которые предусматривают ограничения на оборот земельных участков. В этот законопроект мы введем так называемую процедуру предварительного резервирования, когда на год после принятия решения в коридоре шириной 2 км (вокруг объекта инфраструктуры.- Бизнес) будет введено предварительное резервирование на выделение муниципальными и субфедеральными органами власти земельных участков.

А через год будет введена процедура резервирования, запрещающая оборот земель в этом коридоре,- пояснил Греф, уточнив, что это предложение уже поддержано Минтрансом.

Управляющий партнер компании Глобал консалтинг Руслан Ибрагимов напоминает, что сейчас проекты застройки населенных пунктов предусматриваются генпланом, который утверждают местные власти.

Соответственно, земельные участки под застройку и так подлежат резервированию и не могут быть приватизированы. Но зачастую подобное условие в регионах игнорируется. И когда возникает потребность в том или ином инфраструктурном объекте, местным властям с учетом дефицита земельных участков ничего не остается, как выкупать землю под застройку по рыночной цене. Чтобы предотвратить подобные ситуации, и возникла потребность в уточнении механизма резервирования участков под инфраструктурные объекты,- говорит Ибрагимов.

Его инициатива МЭРТ ничуть не удивляет.

По мнению генерального директора инвестиционно-консалтинговой компании ITF Development Владимира Горбунова, наличие зарезервированных участков у муниципалитетов может способствовать снижению бюрократии при выделении земли и, соответственно, ускорит процесс начала застройки. В свою очередь адвокат адвокатского бюро Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры Тарас Рабко предлагает предусмотреть ответственность для тех лиц, которые принимают решения по вопросу резервирования земель. Если в законодательстве будет отсутствовать подобная норма, процессрезервирования может оказаться фикцией. Не секрет, что зачастую процесс выделения земельных участков под те или иные нужды превращается в элементарный сговор между чиновником и заинтересованной стороной,- говорит Рабко. Такого же мнения придерживается и генеральный директор риэлтерской компании City Estate Татьяна Звонарева.

С одной стороны, любому застройщику значительно выгоднее осваивать территорию с уже подготовленной инфраструктурой. Но с другой стороны, для того чтобы эта инициатива действительно произвела благоприятный эффект, необходим жесткий контроль дальнейшей судьбы этих земельных участков. Иначе злоупотребления только изменят свою форму и субъектный состав участников,- отмечает Звонарева.
Компания DELTA ESTATE дала прогноз развития рынка элитной недвижимости. Дефицит предложения элитного жилья на сегодняшний день составляет в среднем 15-20%.

Компания Delta estate в своей работе специализируется на продаже недвижимости классов А и В. Команда профессиональных аттестованных брокеров проводит анализ и мониторинг рынка московской элитной недвижимости.

На конец 2002 года, по мнению ведущих российских экономических изданий, объем рынка элитной недвижимости составил 1 млрд. долларов. По оценкам компании, рост объема рынка за первое полугодие 2003 года составил 7 процентов. Это вызвано, во-первых, появлением на рынке новых объектов элитной недвижимости, во-вторых, увеличением цен на жилье классов А и Б, и как косвенный фактор — увеличение цен на нефть, что традиционно поднимает рынок.

К концу года суммарный рост объема рынка элитной недвижимости может достичь 10-12 процентов. Наиболее динамично рынок будет расти в период с октября по декабрь. Это традиционное время оживления рынка участников рынка после летней стагнации. Также можно говорить о снижении инвестиционных рисков, т.к. весна – время начала строительства. Инвестиции на стадии проекта или котлована наиболее рискованны, поэтому ряд инвесторов предпочитает вкладывать средства в начатое строительство, тем самым снижая риски, но жертвуя доходностью.

Дефицит предложения элитного жилья на сегодняшний день составляет в среднем 15-20%. Наибольшим спросом пользуются квартиры, готовые к заселению. На сегодняшний день дефицит в этом сегменте достигает 50 процентов. Ценовая стабилизация ожидается в нижних сегментах рынка элитной недвижимости (классы В и С), это вызвано насыщением рынка жильем этого класса и высокими расходами на содержание квартиры. Исключением будут являться дома т.н. класса В+, которые отстают от класса А только количеством квартир и наличием дополнительных элементов инфраструктуры (бассейн, тренажерный зал и т.п.). Недвижимость класса А будет дорожать и дальше. Прогнозируемый рост цен достигнет 20-25%. Определяющий фактор в данном случае — высокий спрос на жилье в районе Остоженки, опережающий предложение на 40-50%. Кроме того, причина роста кроется в остром дефиците строительных площадок. Здесь стоит отметить растущий интерес к квартирам класса А, готовым к заселению.

Суммарный рост цен на дома классов А и В составил 2,8 процента. К концу года можно прогнозировать рост на уровне 5-7 процентов.

Последние несколько лет на рынке элитной недвижимости наблюдается тенденция сокращения объектов класса А, так в 2001 году к классу относили до 30% всего элитного жилья, но ежегодное ужесточение требований к жилью класса de Luxe сокращает долю таких домов.

В начале 2003 года были приняты государственной комиссией жилые комплексы в Коробейниковом пер., Б. Левшинском пер., готовится к сдаче жилой комплекс «Венский дом» и жилой дом на М. Молчановке. Стоит отметить, что последнее время наблюдается тенденция воссоздания исторического облика города, как например, дом на Малой Молчановке. Также сохраняется тенденция строительства зданий в стиле Hi-Tech. Отдельного внимания заслуживает жилой комплекс в Малом Левшинском пер., 5. Комплекс представляет собой закрытую территорию, включающую развитую инфраструктуру. Здесь можно жить не выходя за пределы территории и при этом иметь все блага жизни: бассейн, тренажерный зал и собственный магазин.

Элитные объекты, строительство которых началось в этом году, также будут следовать наметившимся тенденциям в строительстве. Сегодня активно продолжается строительство. Наиболее удачный проект – COOPER HOUSЕ (инвестор МСD-GROUP), отличающийся высоким качеством строительства и современными интеллектуальными инженерными системами. Отдельного внимания заслуживает район Замоскворечья. По-нашему мнению, в ближайшие несколько лет Замоскворечье станет наиболее привлекательным районом для строительства жилья бизнес-класса, как например, дом в Климентовском переулке. Это связано, во-первых, с большим количеством строительных площадок в этом районе, а во-вторых, развитие района предусмотрено программой Правительства Москвы. Район Патриарших прудов потеряет привлекательность для строительства жилых элитных домов. Прогнозируется увеличение строительства офисных зданий классов А и В в этом районе. Но это обстоятельство не окажет влияние на формирование уровня цен.

Анализ и прогноз развития рынка подготовлен директором Департамента элитной недвижимости DELTA ESTATE Светланой ПуЧковой и исполнительным директором DELTA ESTATE Еленой Земцовой.