Ипотека и недвижимость - Нижегородские застройщики боятся конкурентов из москвы

Санкт-Петербург В Петербурге снова дорожает жилье. Прогнозы рынка по ценам на август сбылись уже в апреле. Строители, пережившие стагнацию последних двух лет, с радостью отмечают увеличение продаж. Эксперты предостерегают покупателей от ажиотажа, который может привести к неконтролируемому росту цен.

Как подсчитала компания Петербургская недвижимость, к концу I квартала жилье в новостройках дорожало со скоростью 3,5% в месяц последний раз подобный рост был зафиксирован два года тому назад. По словам гендиректора центра развития проектов Петербургской недвижимости Ильи Еременко, цены повышались от месяца к месяцу: традиционно неактивный январь дал рост на 1,1%, а в марте цены выросли уже на 3,5%.

Рост цен, который мы прогнозировали на август-сентябрь, реализовался уже весной, и похоже, что его темпы еще больше возрастут, говорит Еременко. Он считает, что в апреле 1 кв. м новостроек может подорожать на 4-5%. По оценке генерального директора ассоциации Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада Михаила Викторова, цены растут еще быстрее. Эксперт утверждает, что за первые два месяца этого года они уже увеличились на 7-10% и к концу 2006 г. вырастут на 30-35%: с $1100 до $2000 за 1 кв. м.

Коммерческий директор компании RBI Михаил Возиянов говорит, что его компания подняла цены на 15% только за последний месяц. Мы вынуждены поднимать цены, чтобы поддерживать объем предложения, объясняет он.
Генеральный директор строительной компании М-Индустрия Денис Тихонов считает, что нынешний рост цен является прямым следствием процессов, происходивших в последние 2-3 года. За это время санкт-петербургский рынок пережил спад спроса на жилье с лета 2004 г. до октября 2005 г. и с принятием закона Об участии в долевом строительстве и нового Жилищного кодекса был вынужден приспосабливаться к изменившемуся законодательству.

Строители отреагировали на эти события, сократив объемы нового строительства. За январь сентябрь 2005 г. было выпущено всего 150 распоряжений администрации Петербурга о проведении изыскательских работ (для сравнения: в первом полугодии 2004 г. выпущено около 400 распоряжений). Это привело к тому, что спрос стал преобладать над предложением, заявляет Тихонов. Мы этот спрос уже почувствовали по сравнению с IV кварталом 2005 г. в январе феврале 2006 г. продажи компании выросли на 86%. Наш прогноз по итогам 2006 г.: 20-25%-ный рост продаж по сравнению с 2005 г..

Еременко называет еще несколько причин активизации спроса развитие ипотеки и рост благосостояния граждан. По данным Санкт-Петербургского ипотечного агентства, в 2004 г. в Петербурге было выдано около 1500 ипотечных кредитов, в 2005 г. более 4500 кредитов, а за I квартал 2006 г. банки уже выдали 1800 ипотечных кредитов. Всего, по прогнозу Ассоциации банков Северо-Запада, в 2006 г. будет выдано 7500-8000 кредитов на покупку квартир на общую сумму $270-285 млн. Подсчитать, сколько из них придется на новостройки, затруднительно, но гендиректор холдинга RBI Эдуард Тиктинский говорит, что примерно половина обращений клиентов в их отдел по продажам касается ипотеки. Большинство из них приводят к сделкам, заявляет он. Генеральный менеджер компании Knight Frank по Петербургу Олег Барков также отмечает влияние ипотеки на рост продаж строительных компаний. Хотя условия получения кредита не слишком смягчились, люди психологически освоились с возможностью жить взаймы. И начиная со второй половины 2005 г. застройщики наконец почувствовали эффект от ипотеки, говорит Барков.

Еременко опасается, что строители не смогут обеспечить адекватного роста предложения. По оценке Возиянова, спад предложения в 2006 г. может составить десятки процентов. Тихонов говорит, что объем заявленных к сдаче проектов в 2007 г. примерно вдвое меньше сегодняшнего уровня платежеспособного спроса. Поэтому через 3-6 месяцев, резюмирует Еременко, есть опасность повторения сценария 2004 г., когда цены стали настолько неподъемными, что резко затормозили спрос.

По словам Баркова, сейчас в выигрыше будут застройщики, которые нашли или найдут средства для финансирования новых объектов. По оценке президента холдинга Эталон ЛенспецСМУ Вячеслава Заренкова, каждая строительная компания из первой пятерки в прошлом году увеличила свои инвестиции в новое строительство на 30-40%.

По данным Комитета по строительству администрации Петербурга, в пятерку крупнейших компаний на петербургском строительном рынке по итогам ввода жилья в 2005 г. входили ЛенспецСМУ (около 280 000 кв. м), ЛЭК (около 270 000 кв. м), ИВИ-93 (80 500 кв. м), Ленпромстрой (52 000 кв. м) и ДСК Блок (45 000 кв. м). Всего в 2005 г. было построено 2,27 млн кв. м.

У остальных игроков дела шли не так радужно. По данным ассоциации Союзпетрострой, в 2005 г. общая численность строительных организаций Петербурга сократилась на 13%, а объем инвестиций в основной капитал снизился на 45%.
Дальновидные застройщики старались не сокращать объемы закладки новых проектов, понимая, что падение спроса временное явление, говорит Барков. Но так могли действовать преимущественно крупные компании. Мелким игрокам, не сумевшим найти новые участки, просто пришлось уйти с рынка.

Нижний Новгород В январе марте 2006 г. цены на первичном рынке заметно подросли, некоторые объекты подорожали к концу I квартала на 8%. Если в начале года застройщики или вообще не повышали цены, или накидывали по 1-2% в месяц, то в марте, похоже, решили наверстать упущенное. Но жилье скупалось и по такой цене. И в апреле новостройки продолжают расти в цене.

Рост цен сами застройщики традиционно объясняют инфляцией, повышением стоимости материалов и строительно-монтажных работ и увеличением спроса. Цены выросли на все: на железобетон, на кирпич, на цемент, на энергоносители, говорит Сергей Иванов, генеральный директор компании Выбор. Поэтому на своих объектах мы регулярно повышаем цены в среднем на 1,5-2% в месяц. С причинами роста спроса все не так очевидно повышенную активность покупателей строители объясняют по-разному.

Одной из причин повышения себестоимости строительства является удорожание подготовки проектов и площадок. Свободных площадок в городе не осталось, а расселение становится с каждым годом все дороже из-за общего роста цен на жилье. Все больше застройщикам приходится тратить и на коммуникации, говорит директор Нижегородского центра научной экспертизы ТатьянаРоманчева.

Виктория Куфтина, руководитель отдела продаж компании Лотос-НН, отмечает благотворное воздействие на население 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве: Закон повысил доверие покупателей к первичному рынку, граждане чувствуют себя более защищенными. Хотя и в новостройках, которые были начаты до его введения в действие, жилье покупается не менее активно, особенно если срок их сдачи близок.

По мнению Евгения Дорфмана, директора компании Мастер-Люкс, на рынок сейчас выходит и отложенный спрос. В 2005 г. цены на жилье росли медленно, часть покупателей надеялась, что они вот-вот начнут снижаться. Этого не произошло, да и слухи об ажиотаже на столичном рынке жилья долетели до нижегородцев, вот и решили покупок больше не откладывать, говорит эксперт.

Как считает Романчева, существенную лепту в рост спроса внесли частные инвесторы: В некоторых домах инвестиционные квартиры составляют до 40% от общего числа. Есть пример (правда, пока единичный), когда московская финансовая компания купила у застройщика почти все квартиры в доме.

Мы часто наблюдаем следующую картину: только мы сдали дом госкомиссии, как тут же часть квартир появляется на вторичном рынке, но уже дороже на 30%, рассказала Ольга Сажина, директор по маркетингу Жилстрой-НН. По мнению Дорфмана, сейчас на первичном рынке частных инвесторов не так уж и много, гораздо больше тех, кто просто хочет сохранить свои средства от инфляции, вложив их в квадратные метры. В районе новостроек за магазином Этажи в давно уже сданных домах никто не живет, квартиры здесь купили, чтобы сберечь средства, соглашается с коллегой менеджер риэлторской фирмы Чекни Антон Кузнецов.

Большое число инвестиционных квартир, говорит Романчева, сосредоточено в новостройках нагорной части города, в Нижегородском и Советском районах, где строится больше половины всего городского жилья. В домах заречной части инвестиционных квартир почти нет, поэтому темпы роста цен здесь гораздо ниже.

По мнению Романчевой, особенностью нижегородского рынка новостроек является слабая дифференциация по типам жилья. Безусловно, есть и ярко выраженный экономкласс, например панельные дома в Сормовском и Московском районах, и то, что с некоторой натяжкой можно назвать элитным жильем, к примеру дом на улице Минина на 12 квартир, который строит Волго-Вятская строительная компания. Но большинство домов делится на классы исключительно по местоположению.

По словам менеджера АН Адвекс Павла Китаева, спрос на жилье экономкласса пока не удовлетворен, не хватает квартир небольшой площади. То, что застройщики называют экономклассом, по цене зачастую относится к другой весовой категории. Например, Жилстрой-НН в Верхних Печерах продает свое панельное жилье по 25 000 руб. за 1 кв. м для типового жилья это слишком дорого, считает Евгений Дорфман. По мнению Романчевой, схожа ситуация и с дорогими новостройками: Большую часть домов, которые застройщики позиционируют как элитные, к этой категории можно отнести с большой натяжкой. Скорее это бизнес-класс.

По-прежнему одним из наиболее популярных районов застройки остается микрорайон Верхние Печеры в нагорной части города. Много предложений в микрорайоне рядом с ТЦ Этажи, пользующемся высоким спросом из-за близости к центру города, но его застройка завершается, а новых площадок здесь нет. В Советском районе основное предложение смещается на улицу Белинского, где несколько компаний начали квартальную застройку: Квартстрой строит микрорайон Европейский, Стройград-НН жилой комплекс Хороши хоромы, здесь же строит УК Дороги и инфраструктуры и получила площадку под строительство московская компания Пересвет-групп.

В заречной части города активно застраивается микрорайон Мещерское озеро, строится жилье в Автозаводском, Сормовском районах. Здесь нет элитного жилья, говорят риэлторы, а дома эконом- и бизнес-класса зачастую отличаются лишь местоположением.

В недалеком будущем риэлторы прогнозируют увеличение предложения на первичном рынке из-за прихода в город крупных московских компаний, таких как СУ-155, которая при участии областного правительства создала ЗАО Нижегородкапстрой. Еще один крупный московский застройщик ГК ПИК купила Стройинвестрегион. Получила участок под строительство Пересвет-групп. Список варягов увеличивается. Меняется и порядок предоставления площадок под застройку. По предложению нового губернатора Валерия Шанцева в конце 2005 г. был принят закон О регулировании земельных отношений в Нижегородской области. Теперь муниципалитет распоряжается земельными участками не более 2 соток. А инвестиционный совет при губернаторе рассматривает крупные проекты и решает вопрос о предоставлении земли застройщикам по конкурсу или без.

Уже опубликованы первые решения инвестсовета удовлетворены заявки о предоставлении земельных участков без конкурса компании Нижегородкапстрой. Заместитель генерального директора Нижегородкапстроя Владимир Белов сообщил, что компания получила участок под строительство на Казанском шоссе. Здесь предполагается построить 100 000-150 000 кв. м жилья. Участок не обременен ветхим фондом, что для Нижнего Новгорода редкость, но зато обременен правами другой компании он принадлежит на правах бессрочного пользования ООО Долина. Правовой вопрос, по словам Белова, решит областное правительство.

А вот нижегородский Велокс, чей проект одобрен, будет вынужден покупать землю на торгах. Местные застройщики уже обеспокоены, что окажутся в неравных условиях со столичным конкурентом. Эксперты говорят, что, если столичные компании будут получать землю вне конкурса, да еще и с минимальными обременениями, то это даст им возможность продавать жилье по более низким ценам. По мнению Романчевой, рост объема предложения можно ожидать уже в следующем году.

Без конкурса не положено

ИНТЕРФАКС-ПОВОЛЖЬЕ Управление Федеральной антимонопольной службы по Нижегородской области (УФАС) 4 мая рассмотрит дело в отношении администрации Нижнего Новгорода по признакам нарушения закона о конкуренции.
Дело в отношении мэрии возбуждено по результатам собственной проверки ФАС. Как установила антимонопольная служба, мэрия в нарушение Земельного кодекса России предоставила участок в Нижегородском районе города для строительства жилого дома ООО Мастер-Люкс (Нижний Новгород) без проведения аукциона.

Ранее сообщалось, что прокуратура Нижегородской области по итогам собственной проверки направила в арбитражный суд региона 20 заявлений о признании недействительными распоряжений мэрии о выделении участков под жилищное строительство в обход процедуры, установленной ст. 30.1 Земельного кодекса РФ. Прокуратура оспаривает акты администрации города о выделении земельных участков под жилищное строительство без проведения аукциона, изданные после 1 октября 2005 г.