Ипотека и недвижимость - Закон не дает покоя самаре

В 2005 году на рынке торговой недвижимости произошел настоящий бум. Если несколько лет назад объявление о новом проекте было событием, то сегодня проекты появляются чуть ли не каждый день: в 2005 году на рынок вышло большое число новых игроков со своими проектами. О том, как будет реагировать рынок на новые площади, и о результатах нарастающей конкуренции корреспонденту Бизнеса Илье Терентьеву рассказал управляющий партнер Colliers International (Россия) Сергей Гипш.

- Не грозит ли столичному рынку затоваривание торговыми площадями?

- В первую очередь следует отметить, что в 2005 году на рынок вышло не так много торговых центров. Из крупных комплексов, которые были открыты, следует назвать Европарк, чья судьба в настоящий момент непонятна, ТЦ Рамстор на Севастопольском, ТЦ Рио, ТЦ Фестиваль, Ритейл Парк и несколько других. Более того, если взять систему расчетов, принятую консалтинговыми компаниями (количество торговых площадей на тысячу человек), сейчас на тысячу москвичей приходится чуть больше 100 кв. м.

По этому параметру Москва серьезно уступает европейским столицам. Например, в Будапеште этот показатель равен 200 кв. м, в Варшаве- 360, а в Париже он превышает 400 кв. м. То есть исходя из этого показателя, рынку торговой недвижимости Москвы есть еще куда развиваться и что строить.

С другой стороны, москвичи имеют значительно меньший доход, чем жители европейских столиц. Поэтому строить такое же количество площадей, как в Париже, может оказаться нецелесообразным.

Существует еще и второй момент, который необходимо принимать во внимание: успешная реализация программы правительства Москвы по освоению территорий продовольственных рынков и строительства на их месте торговых центров приведет не к существенному увеличению торговых площадей столицы, а к их качественному изменению (переход от непрофессионального ритейла к профессиональному).

Возрастающая доля профессиональных торговых центров в общем объеме площадей будет существенно влиять на рынок ритейла, произойдет перераспределение покупательских потоков: профессиональные ТЦ будут отбирать покупателей у менее успешных, неконцептуальных ТЦ, которым, в свою очередь, придется осуществлять редевелопмент. Таким образом, продолжится серьезное обострение конкуренции, что приведет к ухудшению позиций слабых торговых центров.

- На сколько лет еще хватит емкости рынка торговой недвижимости в Москве?

- Это очень сложный вопрос, так как в уже развитых и насыщенных рынках, история которых насчитывает десятки лет, ежегодно появляются новые проекты - в том же Лондоне, Париже, Варшаве. Поэтому говорить о том, что через два года в Москве завершится строительство ТЦ, не приходится.

Что касается динамики, то существующая сегодня интенсивность ввода торговых площадей сохранится еще несколько лет. Цикл девелопмента достаточно длинный, и в это время будут появляться объекты, начатые еще два-три года назад. Далее просто усилится конкуренция, и постепенно покупательские потоки будут перераспределяться от менее удачных центров к более удачным. Однако через два-три года динамика введения новых торговых центров существенно снизится.

Объекты с хорошим местоположением и грамотной концепцией по-прежнему будут заполняться арендаторами и будут иметь своего покупателя (например, новые объекты на Третьем транспортном кольце). В то же время обозначатся проблемы у близлежащих центров, имеющих менее выгодное расположение.

Им придется снижать арендные ставки, а возможно, проводить перепозиционирование либо редевелопмент. То есть конкуренция расставит все по своим местам.

- Какие значимые тенденциозные события вы можете выделить в 2005 году и что следует ожидать от текущего года?

- Из знаковых тенденций хочется выделить стремление сетевых компаний осваивать регионы. У нашей компании сейчас как минимум 50% проектов - это региональные проекты. Так наибольшую активность продемонстрировала шведская IKEA, которая в 2005 году объявила о своих планах по строительству около 1 млн кв. м, большая часть строительства которых придется именно на региональные города.

Еще одно важное событие - появление новых форматов. В прошлом году открылся первый проект в формате ритейл-парк, построенный компанией Гарант-инвест, а также появился первый продовольственный гастроном сети Глобус гурмэ.

- Как будет поделена Москва владельцами крупных торговых центров?

- В сегменте торговой недвижимости, так же как и на офисном рынке, будут выделяться сетевые девелоперы. По офисному рынку уже четко можно назвать первую пятерку основных профессиональных застройщиков: это IKEA, Гиперцентр,Вэйклин промоушен лимитед,- которые строят торговые центры под маркой Золотой Вавилон. Сейчас у них проектируется большой ТЦ на Рябиновой улице, ГК Ташир - также серьезный девелопер (проекты в Москве, Ярославле, Туле, Калуге), группа Евразия (собирается вложить в коммерческую недвижимость более $500 млн) и т. д. Думаю, что и ПФК Бин также может претендовать на это звание. Помимо уже реализованного комплекса Фестиваль, у компании есть много интересных площадок и проектов.

В целом на рынке торговой недвижимости Москвы и регионов формируется пул профессиональных игроков, на долю которых приходится до половины рынка профессионального ритейла.
Самара На 3% в месяц дорожали новостройки Самары в I квартале 2006 г. Застройщики и риэлторы утверждают, что на первичном рынке продолжаются проблемы, связанные со вступлением в силу закона Об участии в долевом строительстве.

Темпы строительства замедляются, а высокий спрос на жилье сохраняется это приводит к возникновению дефицита и росту цен, говорит Максим Хвостов, директор по риэлторской деятельности риэлторско-строительной компании Дисса. Повышение цен на новостройки доходит до 7% в месяц это очень высокие показатели. Другие риэлторы не разделяют пессимизма Хвостова, считая, что цены за I квартал 2006 г. в целом повысились на 8-9%. По нашим оценкам, динамика роста составляла 3% в месяц, говорит Винтаев. По его данным, в среднем 1 кв. м типовой квартиры в декабре 2005 г. стоил $800, а в начале апреля около $900. В марте цены на новостройки выросли примерно на 4%. Но это усредненные показатели рынок неоднороден, не все новостройки одинаково ликвидны, даже если они строятся в одном районе. По нашим данным, в феврале в Самаре отдельные объекты вообще не дорожали, а другие прибавили в цене до 9%, говорит Евгений Поберезкин, генеральный директор инвестиционной компании Дом. Причина такого разброса в том, что доходность инвестиций в новые дома напрямую зависит от надежности и репутации застройщика и от успешности проекта скорости строительства, активности продаж и т. д..

По данным Юлии Чемпинской, заместителя директора по риэлторской деятельности агентства Поволжский центр развития, на начало апреля индекс средней стоимости 1 кв. м строящегося жилья в центральных районах Самары Самарском и Ленинском составлял от $1000 до $2500, в отдаленных $650-800.

Чемпинская говорит, что из-за нестабильной ситуации на первичном рынке резко вырос спрос на новые квартиры, уже имеющие свидетельство на право собственности, либо на квартиры в только что сданных домах. Сегодня люди боятся потерять свои деньги, связываясь с квартирами на начальных этапах строительства, и предпочитают более надежные варианты, например последнюю стадию возведения дома, соглашается Вербицкая. По словам Чемпинской, прошлогодние скандалы с банкротством ряда самарских строительных компаний Содействие, Виктор-С, Проспект-инвестстрой, Прогресс привели к тому, что и в этом году многие покупатели предпочитают вторичное жилье.

Другие участники рынка замечают, что постепенно покупатели начинают успокаиваться. Шумиха, которая наблюдалась в декабре прошлого года и в начале 2006 г., утихла, и потребители стали осознавать, что по нескольким компаниям нельзя судить обо всем рынке, говорит Хвостов. Тем не менее, говорит Винтаев, вопрос проблемных застройщиков все еще не решен: сейчас проводятся следственные мероприятия и продолжаются суды по взысканию дольщиками своих денег. Для решения этой проблемы областные власти даже создали специальную комиссию, добавляет эксперт.

В связи с этим изменилось и поведение покупателей новостроек. Люди, желающие приобрести строящееся жилье, просто начинают требовать больше гарантий от риэлторов и стараются иметь дело со строительными организациями, имеющими на рынке репутацию солидных, устойчивых компаний, добавляет Вербицкая.

Структура покупательских предпочтений за первые три месяца этого года практически не претерпела изменений. По словам Чемпинской, высоким спросом пользуются однокомнатные квартиры площадью от 40 до 50 кв. м
и двухкомнатные метражом около 70 кв. м. Риэлторы отмечают, что наиболее востребовано жилье экономкласса в Промышленном, Октябрьском и Железнодорожном районах.

Чемпинская рассказала, что покупатели все больше интересуются квартирами в домах, расположенных в районе Просек: считается, что здесь неплохая экология рядом парки и Волга. В феврале марте наблюдается увеличение спроса и на дорогое жилье в Самарском и Ленинском районах, где в это время было сдано в эксплуатацию много новых элитных домов и жилых комплексов, добавила она.

Прогнозировать, как будет развиваться ситуация на рынке первичного жилья в следующие месяцы, риэлторы берутся крайне осторожно. Многое будет зависеть от того, будут ли приняты поправки к закону Об участии в долевом строительстве и смягчены жесткие требования, предъявляемые к застройщикам, говорит Хвостов. Мы ожидали их принятия в начале апреля, но пока этого не произошло, так что снижение темпов строительства продолжится, как и сохранение дефицита предложений.

По словам Винтаева, рост цен в ближайшее время продолжится, как и в начале года, примерно на 3% в месяц.
Сейчас цены на квартиры в новостройках уже готовы сравняться со стоимостью готового зарегистрированного жилья, отмечает Поберезкин. Многие застройщики задумываются о том, что выгоднее и безопаснее строить на деньги банков и компаний-инвесторов, чем привлекать средства дольщиков. Готовые новостройки будут продаваться по ценам вторичного рынка.

По словам руководителя департамента оценки риэлторского агентства Спектр недвижимости Сергея Винтаева, сегодня в сегменте новостроек наблюдается дефицит предложений многие застройщики никак не могут получить всех необходимых разрешительных документов и выставить дома на продажу. Другие эксперты утверждают, что самарские власти жестко контролируют соответствие деятельности строителей новому закону и отзывают лицензии, если находят какие-либо нарушения. Новое законодательство продолжает оказывать влияние на рынок новостроек, тормозя его развитие, констатирует Виктория Вербицкая, специалист отдела первичного жилья риэлторской компании Огни Самары. Михаил Рагульский, пресс-секретарь Самарской гильдии строителей, отметил, что по-прежнему острой для застройщиков остается проблема с получением земельных участков под новые жилые объекты механизм выделения земли через аукционы в Самаре пока не работает.