Ипотека и недвижимость - Покупатели требуют больше квартир

Ростов-на-Дону Прогнозы экспертов о сокращении предложения новостроек стали сбываться уже в I квартале текущего года. По разным оценкам, количество объектов, предлагаемых покупателям, за этот период уменьшилось на 30-50%. Участники рынка объясняют это тем, что строители приостановили продажи до получения всех разрешительных документов.

По данным мэрии Ростова-на-Дону, за I квартал 2006 г. в эксплуатацию сдано 124 000 кв. м жилья (в I квартале 2005 г. 119 000 кв. м). Всего за год планируется построить 650 000-670 000 кв. м жилья (в 2005 г. в городе появилось чуть больше 620 000 кв. м). Общая площадь жилого фонда в Ростове-на-Дону сейчас составляет около 19-20 млн кв. м.

В городе работают 64 строительные компании, специализирующиеся на жилищном строительстве. Крупнейшие из них Вант, Единство, Ростовгорстрой, Комбинат крупнопанельного домостроения.

По словам гендиректора компании Титул Евгения Сосницкого, строители стали активно приводить документы в порядок не только по новым объектам, но и по тем домам, которые уже практически достроены. Трудности с оформлением документации приводят к тому, что некоторые компании приостанавливают начатое строительство и не торопятся с закладкой новых домов, констатирует специалист по продажам АН Риэлти-центр Елена Солошенко.

О том, что застройщики стали осторожнее и предпочитают получить все разрешительные документы до начала строительства и продаж, говорит и генеральный директор строительной фирмы Руслан Адам Батажев. По его словам, на подготовку и оформление всего пакета документов для новых объектов потребуется не менее 1,5-2 лет.

Поэтому, например, его компания начнет осваивать новые строительные площадки не ранее марта 2007 г., резюмирует Батажев.

А строительный концерн Единство сократил продажи уже строящихся объектов, рассказал на условиях анонимности представитель концерна. По его словам, продажи возобновятся не раньше августа текущего года, а говорить о новых проектах вообще рано. Другие строители тоже не спешат анонсировать новые проекты: Освоение новых пятен застройки в Северном жилом массиве или в Стройгородке происходит на уровне слухов, а на самом деле никто там строить не начинает, признается менеджер строительной компании Гражданпромстрой Евгений Тенишев.

В итоге предложение на первичном рынке недвижимости сократилось на 30-50%, констатируют большинство опрошенных Ведомостями риэлторов. Результаты сокращения продаж ощутили не только покупатели квартир для себя, но и частные инвесторы, которым не во что вкладывать деньги, говорит Сосницкий. Он отмечает, что такое положение вещей сохранится как минимум полгода: предложение на рынке новостроек будет снижаться или в лучшем случае останется на том же уровне.

Сокращение предложения на первичном рынке подхлестнуло рост цен. По оценке Сосницкого, их увеличение зависело от качества жилья, района и объемов строительства: например, в спальных микрорайонах за I квартал цены поднялись на 7,5-14%.

В начале апреля новостройки в Западном и Северном жилмассивах продавались в среднем по 20 300-20 600 руб. за 1 кв. м, в Чкаловском и Александровке по 17 200-17 500 руб. за 1 кв. м, рассказывает руководитель отдела новостроек АН Дон-МТ Алексей Маралин. Строители говорят о еще большем росте цен. На Сельмаше новостройки от строительной фирмы Руслан за квартал подорожали примерно на 16%: В январе продавали по 19 000 руб. за 1 кв. м, сейчас по 22 000 руб., рассказывает Батажев. А маркетолог строительного концерна Вант Сергей Ростов говорит о росте цен в 20%. Если в начале года стоимость 1 кв. м в панельном доме на Темернике составляла 14 000 руб., теперь все 17 000 руб., резюмирует он.

В центре квартиры бизнес-класса, по разным оценкам, за январь март подорожали на 5-10%. В среднем стоимость 1 кв. м в квартирах улучшенных потребительских характеристик за три месяца выросла на 2500 руб. с 27 500 руб. до 30 000 руб., говорит Сосницкий. Элитное жилье, по его словам, подорожало на 20-30%.

По данным начальника отдела продаж компании СТ Групп Регион Инны Череватой, пересмотр цен в жилом комплексе Olymp Towers (ул. М. Горького/пер. Доломановский) зависел от площади квартир: чем меньше, тем дороже. Однокомнатные квартиры в I квартале подорожали на 20% (с 23 100 руб. до 27 930 руб. за 1 кв. м), а трехкомнатные на 9% (с 22 000 руб. до 24 000 руб. за 1 кв. м).

В элитном жилом комплексе Ростов-City (ул. Суворова/пер. Журавлева), строительство которого ведет концерн Покровский, стоимость 1 кв. м колебалась от 40 400 руб. до 46 500 руб. в зависимости от здания, этажа и площади квартиры, а пентхаусы площадью 325 кв. м и 305 кв. м продавались по 52 000-53 000 руб. за 1 кв. м, говорит руководитель отдела маркетинга и рекламы концерна Андрей Бабанин. За парковочное место в комплексе с покупателей запрашивали 900 000 руб.

В жилом комплексе Пушкинский (ул. Пушкинская/пер. Халтуринский) цены были ниже 29 500-36 000 руб. за 1 кв. м, а парковка стоила 820 000-830 000 руб., добавляет Бабанин.

Строители говорят, что высокие цены не пугают покупателей. По наблюдению Батажева, в I квартале спрос стал ажиотажным, создавалось впечатление, что люди опасаются еще большего роста цен и стараются побыстрее вложить деньги в недвижимость. С ним согласен Сергей Ростов: Даже те, кто только отдаленно планировал покупку недвижимости, начали быстрее принимать решения. Череватая объясняет высокий спрос на квартиры в Olymp Towers тем, что они продаются по новому закону Об участии в долевом строительстве.

Тем не менее большинство покупателей хотели бы приобрести небольшие дешевые квартиры в панельных домах на окраинах, считает Солошенко. Но именно они дорожают быстрее, говорит менеджер по новостройкам АН Квартал Алексей Ковалев. По его данным, ростовские ДСК готовятся к очередному повышению цен на свою продукцию. В феврале цены на панели уже поднимались на 13-15%, к маю ожидается такой же рост, добавляет Ковалев.
Новосибирск Рынок новостроек далек от насыщения. Риэлторы прогнозируют сохранение высокого спроса на жилье и дальнейший рост цен.

По мнению директора АН Дельта Владимира Затримайлова, чтобы удовлетворить существующую потребность в жилье, нужно удвоить его объемы как минимум до 1 млн кв. м в год.

Риэлтор утверждает, что спрос формируется как за счет новосибирцев, так и армии мигрантов. Правда, покупатели до сих пор настороженно относятся к приобретению жилья в новостройках, считая покупку квартиры в строящемся доме рискованной затеей, говорит специалист по анализу рынка жилья АН Сибакадемстройнедвижимость Татьяна Высоцкая. Это одна из причин, почему квартиры на первичном рынке на 11-13% дешевле, чем жилье second hand. Хотя все больше людей предпочитают жить в новом, более комфортном и современном жилье, отмечает Затримайлов и добавляет, что до 90% квартир у застройщиков раскупаются еще до завершения строительства.

Федеральный закон о долевом строительстве не оказал заметного влияния на новосибирский рынок, заявляет генеральный директор строительной компании Союз-10 Александр Михайлов. Большинство строительных компаний успели получить разрешение на строительство еще до вступления закона в силу, строительство на них начнется не раньше нынешнего лета, тогда же ожидается и оформление первых договоров долевого участия, поясняет собеседник.

По данным риэлтора АН Байт Андрея Нижникова, сейчас средняя цена строящегося типового жилья составляет 25 800 руб. за 1 кв. м. Самые дешевые квартиры в Первомайском районе по 20 000 руб. за 1 кв. м, самые дорогие новостройки расположены в Железнодорожном по 35 500 руб. за 1 кв. м и в Центральном по 32 500 руб. за 1 кв. м.

Сравнительно невысокую цену самых центральных новостроек Нижников объясняет тем, что квартиры в большинстве из них предлагаются покупателям буквально на этапе котлована. Чем ближе сдача дома, тем дороже в нем квартиры, например, в почти готовом комплексе Солярис 1 кв. м предлагается уже по 40 000 руб., говорит Нижников. Солярис вообще считается одним из самым дорогих на рынке новостроек. По мнению Тимура Тагирова, директора АН Эрмитаж (компания продает квартиры в Солярисе), это объясняется удачным расположением комплекса между главной улицей города, Красным проспектом и Центральным парком, а также повышенной комфортностью квартир. Сейчас строится последняя, третья, очередь комплекса общей площадью 35 000 кв. м, где стоимость квартир начинается от 40 000 руб. за 1 кв. м, уточнил Тагиров.

Примерно за такую же цену покупатели могут приобрести и квартиры в комплексах Silver House и Crown House инвестором их строительства выступает СТ Групп Регион. Цена продаж в этих домах составляет от 35 000-44 000 руб. за 1 кв. м. По мнению директора агентства Акрополь Зафара Умарова, спрос на жилье повышенной комфортности в настоящее время не удовлетворен. Его формируют как обеспеченные жители самого Новосибирска, так и приезжие со всего Сибирского федерального округа, отмечает собеседник. Поэтому проекты, отвечающие требованиям таких покупателей, будут востребованы, несмотря на их цену, отмечает Умаров.

СТ Групп Регион планирует строительство элитного жилого комплекса Light Towers. Осенью 2005 г. земельная комиссия мэрии выделила компании участок в Октябрьском районе, рассказал коммерческий директор компании Дмитрий Шмелев. На площадке в 1,27 га будет построен комплекс общей площадью 65 000 кв. м, включающий 446 квартир, офисные площади класса А на 9500 кв. м и паркинг на 700 машино-мест. По своим потребительским свойствам жилье будет соответствовать классу премиум, говорит Шмелев, планируемая цена продажи от $1200-1300 за 1 кв. м. Компания надеется начать строительство весной 2006 г. и закончить в 2008 г., поясняет он.

Цены новостроек, расположенных рядом с центральной частью города, пока держатся на уровне не выше
33 000 руб. за 1 кв. м. Например, компания Метаприбор, застраивающая жилмассив Военная Горка, продает квартиры по цене от 20 100 руб. до 33 000 руб. за 1 кв. м, сообщила менеджер инвестиционного отдела Татьяна Коновалова. По ее словам, в течение ближайших пяти лет Метаприбор планирует построить более 400 000 кв. м жилья на площадке 32 га.
На престижной окраине Новосибирска в Академгородке цена в новостройках сопоставима с центральными районами. В верхней зоне Академгородка последние 10 лет строительство практически не велось, рассказывает Затримайлов, поэтому любые новостройки продаются здесь за высокую цену. Например, говорит эксперт, в строящемся в самом конце улицы Пирогова доме квартиры уходят по 32 000-40 000 руб. за 1 кв. м. Попадая на вторичный рынок, новые квартиры стоят намного дороже так, в доме по улице Ильича 1 кв. м предлагается по цене 70 000 руб., добавляет Затримайлов.

В сегменте жилья экономкласса самым крупным застройщиком остается концерн Cибирь. В прошлом году компания начала застройку второй очереди жилмассива Горский на 360 000 кв. м, рассказывает начальник управления маркетинга Ольга Куртеева. По ее словам, в этих домах будет много маленьких квартир-студий площадью 27 кв. м на них большой спрос, особенно со стороны молодежи. Более состоятельным покупателям будут предложены просторные 3-4-комнатные апартаменты площадью 200 кв. м. Цена продаж составляет 26 000-29 000 руб. за 1 кв. м.

Левобережье осваивает и Сибсервисстройреконструкция. Как сообщили в компании, в течение ближайших пяти лет в Тихвинском жилмассиве будет построено более 100 000 кв. м жилья экономкласса. Первый дом был сдан в конце прошлого года, цена квартир на заключительном этапе составила 15 000-23 000 руб. за 1 кв. м. Квартиры в двух строящихся домах продаются сейчас уже по 25 000-28 000 руб. за 1 кв. м. Это жилье пользуется повышенным спросом более 50% квартир в строящихся домах уже продано, говорит специалист инвестиционного отдела Ольга Евсеева.

По словам Нижникова, с начала года строящееся жилье дорожает на 5-6% в месяц. До сих пор квартиры на первичном рынке были недооценены, поэтому есть потенциал для роста, возможно, что к декабрю 1 кв. м типового жилья будет стоить 37 000 руб., резюмирует собеседник.