Ипотека и недвижимость - Арендаторы могут выбирать

Новосибирск Девелоперы, сделавшие ставку на офисную недвижимость, не прогадали: за 2005 г. спрос на офисы вырос в полтора раза, постоянно растут и ставки аренды. В 2006 г. самым престижным местом остается центр города, где месячная ставка аренды 1 кв. м составляет $40. По мнению экспертов, спрос продолжит расти и в этом году, привлекательность офисной недвижимости для инвесторов сохранится.

Офисные площади заслуженно пользуются вниманием инвесторов, за год цены их продаж выросли на 20-25%, а ставки аренды поднялись в среднем на 10%, рассказывает специалист агентства недвижимости Акрополь Сергей Ильин. Самыми дорогими предложениями по аренде стали Golden Plaza и Новоград, где ставки превышают $425-510 за 1 кв. м в год. Офисы класса B сдаются от $360 за 1 кв. м в год таковы, к примеру, ставки в Бизнес-центре на Ленина, 52 и в бизнес-центре Ланта-банка.

Офисы в проектных институтах и промпредприятиях могут сдаваться по цене класса B и даже выше, если они расположены в центре. Средняя ставка аренды на ул. Ленина составляет $340-425 в год. Арендаторы придают все большее значение емкости парковки, замечает Ильин. Поэтому, по его мнению, реконструируемый бизнес-центр площадью 11 000 кв. м в районе пл. Калинина будет востребован планируемая парковка здесь на 200 машино-мест. Сейчас продажа площадей идет по $1630-1850 за 1 кв. м.

За прошедший год спрос на офисы вырос, все больше заявок поступает на дорогие офисы класса А, говорит специалист по коммерческой недвижимости агентства недвижимости Сибакадемстрой-недвижимость (САС-недвижимость) Ирина Ильиных.

В строящихся центрах строители заключают первые договоры аренды на стадии котлована, а продажа помещений начинается только на заключительном этапе. Высокий спрос на офисы и рост цен привлекают инвесторов, продолжает она. По ее данным, количество инвестиционных сделок (с целью дальнейшей перепродажи) за год возросло в два раза до 15% от общего числа.

Сейчас, говорит Ильиных, продажи в новых бизнес-центрах идут в среднем по $3000 за 1 кв. м. К примеру, в бизнес-центре на Державина, 28, два офиса площадью 56 кв. м выставлены по $3900 за 1 кв. м. В цене и офисы старой постройки. Офис площадью 33 кв. м в бывшем заводском здании Новосибирского электровакуумного завода на Красном проспекте в конце 2005 г. был продан за $1500 за 1 кв. м, добавляет Ильиных.

В пустующую пока в Новосибирске нишу офисов класса А устремились сразу три девелоперские компании. В начале прошлого года о планах по строительству бизнес-центра класса А объявила компания РосЕвроДевелопмент.

РосЕвроПлаза здание в 16 этажей площадью около 30 000 кв. м будет расположено рядом с театром Красный факел и должно быть готово к концу года. Объем инвестиций составит около $35 млн, сообщила Ведомостям коммерческий директор компании Наталья Коротаева. Договоры аренды на 15% площадей по $410 за 1 кв. м в год уже заключены, с марта ставка аренды будет повышена, добавила она.

РосЕвроПлазе планируют составить конкуренцию два бизнес-центра класса А местного девелопера Труд. Первый из них Кобра, 22-этажное здание площадью 15 100 кв. м, строится рядом с Домом культуры им. Октябрьской революции. Планируемые инвестиции $20 млн. Сдача объекта намечена на конец 2007 г.

Рядом с гостиницей Сибирь ведется строительство бизнес-центра площадью 14 500 кв. м в составе общественно-делового центра Манхэттен площадью 60 000 кв. м. Общий объем инвестиций составит около $65 млн. Планируется, что управлять описанными объектами Труда будет профессиональная управляющая компания, выбранная по итогам тендера, проведение которого намечено на 2007 г.

Масштабный проект есть и у московской компании СТ Групп Регион, которая решила начать освоение рынков офисной недвижимости класса А с Новосибирска. Площадь комплекса, который будет называться ST Plaza, составит 45 000 кв. м, из них офисные помещения займут 30 000 кв. м. Он будет построен на участке площадью 0,34 га на пл. Кондратюка, сообщил коммерческий директор СТ Групп Регион Дмитрий Шмелев. Начать строительство планируется весной 2006 г. Инвестиции в проект составят не менее $27 млн. Окончание строительства намечено на конец 2007 г. Планируемая арендная ставка составит $400-450 за 1 кв. м в год. Новосибирск, как деловой центр, нуждается в офисах самого высокого класса, и существующие проекты эту потребность не закроют, отмечает Шмелев.

По мнению директора отдела консалтинга Knight Frank Константина Романова, прямой конкуренции бизнес-центров ST Plaza, Кобра и РосЕвроПлаза не будет. По его словам, потребность в офисах класса А в Новосибирске растет и в 2007 г. офисов представительского класса потребуется значительно больше, чем в этом и следующем году, это связано с повышением инвестиционной привлекательности региона и приходом сюда московских компаний. Однако, замечает Романов, чтобы не обвалить рынок, эти центры должны сдаваться не менее чем с полугодовым перерывом, ведь емкость уже заложенных бизнес-центров класса А близка к предельной потребности рынка на ближайшие три года. По мнению Натальи Коротаевой, существующая потребность в офисах класса А в Новосибирске составляет примерно 100 000 кв. м.
Потребность Новосибирска в офисных зданиях заставила компанию Русские отели пересмотреть первоначальный проект 4-звездочного отеля в пользу комплекса площадью 16 000 кв. м, где 10 000 кв. м займет бизнес-центр класса B. Бизнес-центр окупится быстрее, чем гостиница. Средний срок окупаемости офисного комплекса составляет 4-5 лет в отличие от гостиничных 8-12 лет, пояснила пресс-секретарь компании Елена Гурьянова. По ее словам, строительство начнется летом 2006 г. и закончится в 2007 г. Помещения в бизнес-центре компания планирует сдавать по $30 за 1 кв. м в месяц.
Офисная недвижимость привлекла и Новосибирскэнерго, до сих пор предпочитавшее строить жилье. Компания Строитель, 100%-ная дочка Новосибирскэнерго, выступает как заказчик и соинвестор строительства нового бизнес-центра площадью около 50 000 кв. м. По словам директора по инвестициям энергокомпании Андрея Фетисова, стоимость проекта составит 26 млн евро, по большей части он будет финансироваться за счет банковского кредита Nova Ljubljanska banka (Словения). Размер целевого кредита 23,33 млн евро. Генподрядчиком определено славянское отделение Smelt Intag.

Согласно планам Строителя этот бизнес-центр будет состоять из трех смежных секций переменной этажности от 8 до 16 этажей, рассказывает начальник отдела инвестиций компании Ольга Филипенко. Первоначально планировалась продажа всех площадей здания, но затем компания пересмотрела свое решение и теперь большинство площадей будет сдаваться в аренду, говорит она. Управлять зданием, которое принадлежит множеству мелких собственников, проблематично. Первые договоры аренды будут заключаться с 2007 г., тогда же будет определена и управляющая компания, добавила менеджер Строителя.

По оценке DSO Сonsulting, на начало 2006 г. в Новосибирске насчитывалось около 1,3 млн кв. м офисных площадей. На новые офисы build-to-suit (построенные компаниями для себя) пришлось около 60 000 65 000 кв. м, класса В и выше до 90 000 кв. м, офисы класса С, в том числе на территории промышленных предприятий, 850 000 900 000 кв. м. Площадь остальных офисных помещений, включая офисы на первых этажах жилых домов, составила 30 000 кв. м. В 2005 г. в Новосибирске было введено 25 000 35 000 кв. м офисных площадей, не считая помещений на первых этажах жилых домов. Среди наиболее заметных проектов Golden Plaza площадью 6630 кв. м, Новоград 5500 кв. м.
Пермь На рынке офисной недвижимости предложение пока превышает спрос, а ставки аренды потихоньку снижаются. Правда, аналитики говорят, что это ненадолго, и предсказывают скорое увеличение спроса. Причина растущая предпринимательская активность как местных фирм, так и пришедших из других регионов.

Рынок офисной недвижимости переживает период замены старых помещений на новые: с рынка активно выбывают помещения класса D, большинство строящихся офисов позиционируются как класс B. Оценки экспертов по вводу офисных помещений отличаются на порядок из-за разных методик подсчета площадей. По данным маркетолога-аналитика корпорации Перспектива Регины Давлетшиной, в 2005 г. всего было введено 10 000-12 000 кв. м, большую часть из которых она относит к классу B. По информации компании MVM, в 2005 г. предполагалось ввести 80 000 кв. м, но из-за задержек на разных стадиях строительства на рынок вышло около 40 000 кв. м преимущественно во второй половине года. В текущем году, по оценкам разных риэлторских агентств, будет введено от 15 000 до 25 000 кв. м офисов.

В 2006 г. в Перми должны появиться офисы класса А. На этот год намечена сдача сразу трех бизнес-центров, включающих офисные помещения высокого класса. Первым должен стать бизнес-центр по адресу: ул. 25 Октября, 101. Два других Городские горки (б-р Гагарина, 65) и Южный (ул. Чернышевского, 28).

Их появлению предшествовала широкая дискуссия о том, что офисы высшего класса не будут востребованы в Перми.

Местные предприниматели традиционно предпочитают помещения более низкого класса. По данным MVM, за 2005 г. спрос на помещения класса B вырос в среднем на 30%, на D и C на 20%. По словам риэлторов, наибольшим спросом в Перми пользуются офисы класса С площадью 15-50 кв. м. Среди офисов класса B наиболее востребованный метраж составляет 200-300 кв. м. Однако сейчас эксперты наблюдают изменения в поведении клиентов, особенно тех из них, кто предпочел бы не снять, а купить себе офис в таких случаях наибольший интерес вызывают новинки класса А. По словам директора департамента коммерческой недвижимости корпорации Перспектива Игоря Голубева, в бизнес-центре Славяновский на ул. Ленина, 92 (он позиционируется как класс А, его девелопером выступает корпорация Перспектива. Ведомости), уже продано 70% площадей. Объект планируется сдать в III квартале 2006 г.

Среди других объектов, которые должны быть открыты в начале 2006 г., эксперты отмечают здание, расположенное в центре города по адресу: ул. Ленина, 22-24, восстановленное в своем историческом виде. В нем планирует разместиться пермский филиал Собинбанка. Площадь объекта 3000 кв. м, помещение относится к классу B. В первой половине 2006 г. будут сданы помещения, которые в настоящий момент достраиваются: бизнес-центр класса С площадью 3000 кв. м на Комсомольском проспекте, 15а, и офис класса В площадью 10 800 кв. м на ул. Газеты Звезда, 13.

Заполняемость бизнес-центров в среднем по Перми эксперты оценивают в 95%. По словам Давлетшиной, на рынке уже появляется неудовлетворенный спрос. В январе 2006 г. в Перми было зарегистрировано более 61 000 компаний, что на 11% больше, чем в январе 2005 г. В недалеком будущем, говорит эксперт, с приходом на пермский рынок новых иногородних и зарубежных компаний и оживлением местного бизнеса спрос станет еще больше но вместе с ним увеличится и объем предложения. По словам директора компании Пермская недвижимость Дмитрия Першикова, арендные ставки не только не выросли, но даже упали. По данным корпорации Перспектива, в 2005 г. средняя ставка аренды по Перми снизилась с 547 руб. за 1 кв. м в январе 2005 г. до 530 руб. за 1 кв. м в 2006 г. С учетом инфляции, официально зарегистрированной в Пермском крае в 2005 г. на уровне 10,8%, снижение ставок составило 12,8%.

В центральном районе Перми Ленинском сохраняется наивысшая цена аренды офисов, варьирующаяся от 600 руб. до 700 руб. за 1 кв. м помещения класса B и от 450 руб. до 500 руб. за 1 кв. м офиса класса С. Максимальная цена продажи офисов достигает здесь 60 000-67 000 руб. на первых этажах новостроек. Средняя цена продаж офисных помещений в Перми за 2005 г. увеличилась на 15%.

В районе средней удаленности от центра Свердловском цена аренды составляет 500-600 руб. за 1 кв. м класса B и 400-500 руб. за класс C. На правом берегу Камы, где расположены непрестижные Кировский и Орджоникидзевский районы, аренда офисов класса В составляет 300-350 руб. за 1 кв. м класса B, а за 1 кв. м класса C 200-300 руб.

Средняя цена продажи офисов в центре варьируется от 35 000 руб. до 40 000 руб. за 1 кв. м класса B и 33 000-35 000 руб. класса С. Минимальная цена офисов зафиксирована в правобережной Перми, где цена продажи 1 кв. м офисов классов B и C составляет примерно 20 000-22 000 руб.