Ипотека и недвижимость

Пермь Пермские новостройки подорожали за первые три месяца всего лишь на 1%. Риэлторы говорят о стабилизации цен на первичном рынке и прогнозируют, что такая ситуация сохранится до середины года. В то же время объемы предложения нового жилья уменьшаются.

Цены на первичном рынке затормозили свой рост впервые за последние два года. К примеру, в 2005 г. удорожание новостроек, по данным корпорации Перспектива, составило 42%. Правда, новое жилье дорожало неравномерно. Существенный спад прошел в декабре минувшего года, когда средняя цена упала с 28 000 до 27 000 руб. за 1 кв. м, говорит маркетолог-аналитик корпорации Перспектива Регина Давлетшина. По ее словам, это могло предопределить поведение цен и в начале 2006 г.

Прирост цен на квартиры в новостройках в январе 2006 г. составил, по информации Перспективы, всего 0,6%, а в феврале цены упали на 1%. С аналитиком не согласен застройщик: генеральный директор строительной группы Камская долина Андрей Гладиков утверждает, что цены на строящееся жилье с начала года регулярно растут на 2-3% в месяц.
Давлетшина приводит несколько аргументов, почему цены должны упасть. По ее словам, на данный момент они достигли определенного пика и в ближайшее время не имеют потенциала роста. Цены достигли такого уровня, когда платежеспособный спрос на квартиры в новостройках во многом исчерпан и покупатели все активнее обращаются ко вторичному рынку недвижимости, считает Давлетшина. К тому же ипотечные механизмы, активно стимулирующие приобретение квартир, в Перми работают лишь на рынке вторичного жилья. Новостройки, будучи более дорогими, чем квартиры в домах старой постройки, раскупаются медленнее. С Давлетшиной согласен директор Пермского агентства по ипотечному и жилищному кредитованию Анатолий Маховиков. По его словам, спроса на ипотечные кредиты на покупку новостроек в Перми почти нет.

Строители считают, что падение объемов ввода жилья в I квартале 2006 г. непоказательно и делать какие-то выводы по их влиянию на цены рано. В строительной отрасли подводить итоги стоит только по результатам года, говорит Гладиков. Эксперты, опрошенные Ведомостями, припомнили и январские холода, из-за которых строительство новых объектов было на какое-то время заморожено. По мнению экспертов, новостройки стоит оценивать индивидуально, по объектам. К примеру, квартиры в новых домах Орджоникидзевского района уже в марте 2006 г. подорожали на 6%, по итогам I квартала рост составил более 13%. Что интересно, в 2005 г. новое жилье здесь не дотягивало даже до общегородских ценовых показателей. Сейчас новые квартиры в Орджоникидзевском районе продаются по 21 350 руб. за 1 кв. м, обогнав традиционно более дорогие новостройки Кировского района: там 1 кв. м стоит 20 170 руб. По мнению Регины Давлетшиной, в 2006 г. бывшие аутсайдеры вырвутся вперед спрос на жилье в них возрастает, что неминуемо приведет к росту цен. Генеральный директор НП Западуралстрой Ювиль Каллю согласен с такой оценкой: Со второй половины 2005 г. спрос на разные районы стал более равномерным. Нельзя сказать, что покупатели предпочитают одни районы другим, сейчас востребованы разнообразные варианты.

В центральном и пока что наиболее дорогом районе Перми Ленинском за I квартал 2006 г. квартиры подорожали в среднем на 6,2%. Стоимость 1 кв. м здешних новостроек сейчас равна 38 100 руб. аналитики считают, что другие районы к ней подтянутся не скоро. Большинство строящихся здесь домов относятся к бизнес-классу или категории элитного жилья, и поэтому спрос на жилье ограничен платежеспособностью покупателей.

В окраинном Мотовилихинском районе цены на новостройки, наоборот, упали средняя стоимость квартир уменьшилась за I квартал 2006 г. на 0,2%.

Несмотря на то что наиболее востребованной категорией жилья в Перми вне зависимости от района являются однокомнатные квартиры, больше всего подорожали четырехкомнатные апартаменты: за январь март средняя цена 1 кв. м в них увеличилась более чем на 1000 руб. с 26 220 руб. до 27 470 руб. По словам Андрея Гладикова, это можно объяснить изменением покупательских предпочтений в последнее время. Причиной тому эксперты называют рост платежеспособного спроса. Когда дома начинали строиться, спрос на трех- и четырехкомнатное жилье был низким, поэтому их проектировали в минимальном количестве. Сейчас ситуация поменялась, и на рынке сразу возник дефицит, заявил застройщик.

В 2005 г. в Перми, по информации Пермьстата, было введено 369 000 кв. м жилья. В I квартале 2006 г. темпы ввода упали: за январь февраль в Перми было построено 31 400 кв. м, что на 42% меньше, чем за аналогичный период 2005 г. Строящееся жилье, по данным корпорации Перспектива, за I квартал 2006 г. в среднем подорожало на 1,1%. Таким образом, рост цен не покрывает даже инфляционных издержек: показатель инфляции в Пермском крае за аналогичный период, утверждает Пермьстат, был равен 5,29%.

Один из основных источников роста российской экономики — рынок земли. Однако, по мнению участников VI Национального Конгресса по недвижимости, пока земля не вовлечена в экономический оборот.

В своем выступлении на конгрессе президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Игорь Горский отметил, что даже новый Земельный кодекс недостаточно ориентирован на развитие рыночных отношений в этой отрасли экономики. Простой пример: отнесение земель, находящихся в частной собственности, к категориям, перевод из одной категории в другую осуществляется либо органами исполнительной власти субъектов РФ, либо органами местного самоуправления. Такой административный подход, считает президент РГР, существенно ограничивает развитие рынка. Также несовершенна процедура передачи прав собственности на земельные участки владельцам приватизированных предприятий. По мнению президента фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, без экономических стимулов к выкупу земли процесс может затянуться на годы. В то же время, передача земельных участков под предприятиями их собственникам — необходимое условие развития рынка. Только в этом случае частные предприниматели получат возможность более эффективно использовать земельные ресурсы. «Передача участков под зданием-предприятием — это не приватизация, но акт дооформления прав собственности на недвижимость, — отметил в своем докладе И. Горский. — Если предположить, что все собственники заводов выкупят землю в этом году, то, по нашим оценкам, сумма выкупа превысит 60 млрд. долларов. Отказ же большей части предприятий будет означать сохранение аренды участков. Предприятия не смогут эффективно использовать недвижимость и свой потенциал, что приведет к замедлению экономического роста».

Сложившаяся практика предоставления государственной и муниципальной земли под застройку тормозит развитие рынков жилья и коммерческой недвижимости. Как правило, земельные участки предоставляются не в собственность, а в долгосрочную аренду, обычно без проведения торгов. Специалисты недоумевают, почему государство отчаянно держится за аренду. «Власть мотивирует это тем, что надо получать доходы в бюджет. Но если посмотреть на доходы бюджета по результатам прошлого года, никакого дополнительного дохода аренда, по сравнению с платежами на землю в бюджет не принесла», — отметила Н. Косарева. Кроме того, имеется масса проблем в области градостроительного планирования и зонирования территорий. Их можно решить, если ввести систему правового взаимодействия инвестора и власти. Ее надо выстроить на принципах первоначального планирования развития территорий, которые отражали бы публичные интересы государства и муниципалитета, и зонирования с установлением правовых регламентов. «Сегодня очень часто так называемое зонирование на деле таковым не является, — отметила в своем выступлении Н. Косарева. — Например, в Санкт-Петербурге практикуется не правовое, а так называемое функциональное зонирование с установлением целевого использования каждого конкретного земельного участка — его определяют чиновники. В свою очередь, механизм правового зонирования с установлением правовых регламентов заключается в том, что инвестор получает заранее установленные правовым (а не административным) путем правила использования недвижимости в рамках определенной зоны». Помимо всего прочего, инвесторы-застройщики сталкиваются с разрозненным спектром административных требований и барьеров, безумным количеством согласований. Так, по словам вице-президента РГР Виталия Вотолевского, получение прав на проведение изыскательских работ занимает 129 дней. Разработка документации 177 дней. Получение прав на застройку 132 дня. В общей сложности инвестору с момента подачи заявки до получения прав на застройку необходимо сделать 62 шага, на что потребуется как минимум 438 дней.

У участников рынка недвижимости есть вполне конкретные предложения, как решить накопившиеся проблемы и запустить, наконец, механизм вовлечения земли в экономический оборот.

Во-первых, считают они, необходимо активизировать деятельность органов местного самоуправления городов по подготовке и принятию основанных на правовом зонировании нормативных правовых актов — правил землепользования и застройки. Обеспечить на основе правового зонирования прозрачность процедур регламентирования инвестиционной деятельности, сократить количество инстанций, согласующих землеустроительную документацию, перейти к конкурсным процедурам предоставления участков под застройку.

Во-вторых, в целях осуществления «единой судьбы» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости не допускать раздельной регистрации земли и находящейся на ней недвижимости. Обеспечить совершенствование систем регистрации прав и учета недвижимости с целью снижения затрат времени на оформление прав и сделок.

В-третьих, синхронизировать сроки переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобретения их в собственность юридическими лицами с установлением четкого, прозрачного определения ставок земельного налога и арендной платы. РГР рекомендует внести изменения в законодательство с целью дифференцированного решения вопросов установления выкупной цены участков. Предлагается бесплатно передавать ту часть земельного участка, которая необходима для использования приватизированных зданий, строений и сооружений. Для выкупа остальной земли должны применяться льготные ставки. Есть и конкретные способы ускорения процесса передачи прав собственности на земельные участки. Можно, например, предоставить рассрочку на выплату (на срок до одного года), разрешить преобразовывать земельный участок и выкупать его по частям, расширить набор разрешенных видов использования выкупленных земельных участков, упростить процедуры выкупа и оформления прав.

Как отмечали многие выступающие, главная цель бизнеса и власти — скорейшее придание земельным отношениям рыночного характера. Иначе экономический актив в виде земли и недвижимости так и останется лежать мертвым грузом.

Чужая земля