Ипотека и недвижимость - Вытянуть счастливый билет поможет новая жилищная программа

Кредиты. В представлении многих людей ипотека по-прежнему остается крайне рискованным предприятием. Хотя защита от большинства рисков заложена в самом механизме ипотечного кредитования.

Риск пустого кармана. Одним из наиболее существенных рисков для российского заемщика, особенно при кредитовании на долгий срок, является риск неплатежеспособности. Обстоятельств, из-за которых материальное положение человека может резко ухудшиться, масса: несчастный случай, болезнь, непредвиденные расходы и т. п. Не исключена и возможность наступления экономического кризиса в стране, считает генеральный директор страховой компании Стандарт-резерв Виктор Юн. Цикличность кризисов доказана двухсотлетней историей. Учитывая то, что ипотечный кредит берется надолго, высока вероятность, что очередной дефолт наступит в период выплаты ссуды.

Еще год назад в случае, когда заемщик прекращал платежи по кредиту, банк практически не имел возможности забрать в счет долга заложенную квартиру он не мог выселить нерадивого клиента, если тому больше негде было жить или если в семье имелись несовершеннолетние дети. После принятия поправок в закон об ипотеке эти ограничения уже не действуют и кредитор может полноправно распоряжаться жильем должника. Но если заемщик прекратил платежи по кредиту из-за того, что стал нетрудоспособным, расплачиваться с банком за него будет страховая компания. Мы берем на себя эту обязанность, когда человек получает I или II группу инвалидности в результате болезни или несчастного случая, поясняет руководитель дирекции методологии страхования ипотечных рисков Военно-страховой компании Илья Метелкин. Если заемщик погибает до окончания срока кредитного договора, то долг за квартиру также выплатят не наследники, а страховщик. А остаться незастрахованным в ипотечной сделке невозможно: это обязательное требование всех банков.

Конечно, когда человек теряет работу не из-за инвалидности, а, например, при сокращении штата, страховая компания ему ничем не поможет. Но не стоит думать, что банк тут же потребует от должника освободить жилплощадь. Банк только в качестве крайней меры применяет свое право и забирает квартиру у заемщика, объясняет директор департамента обслуживания кредитов банка Дельтакредит Анна Зиновьева. Как правило, находятся компромиссные решения проблемы с просрочкой платежей. Например, клиенту на определенный период времени может быть предложен новый график платежей или их уменьшение. При этом, если клиент будет добросовестно выполнять свои обязательства, платить пени ему не придется. Также банк может разрешить ему в течение нескольких месяцев не вносить платежи по кредиту, просто удлинив за счет этого времени срок погашения долга. В любом случае большинство банков всегда пойдут навстречу клиенту, если он заранее предупредит о своих трудностях. Мы абсолютно не заинтересованы в том, чтобы заниматься продажей квартиры, утверждает директор департамента розничного кредитования Промсвязьбанка Галина Побединская, для нас главное постоянные и своевременные платежи. Дефолт клиента нам невыгоден так же, как ему.

Если же проблемы заемщика не решились в течение нескольких месяцев, он всегда может обратиться в банк с просьбой о продаже заложенной недвижимости. Жилье продается по рыночной цене. Банку возвращается непогашенный кредит, а остальные деньги получает клиент.

Однако если человек предпочтет скрыть от банка свои финансовые проблемы и довести дело до суда, все закончится менее благополучно. В этом случае за счет продажи квартиры банк компенсирует не только задолженность по кредиту, но и те издержки, которые он понес, реализуя жилье. В то время как сам человек, продавая квартиру, может сэкономить на комиссионных риэлтору. Кроме того, кредитор будет заинтересован продать квартиру как можно быстрее, пусть и по бросовой цене. Так что судебное решение проблемы заемщику однозначно невыгодно.

Если же все-таки произошло самое худшее и квартиру продали по суду, то без крыши над головой должник все равно не останется. По закону его должны выселять в специальный переселенческий фонд, созданный местной администрацией. Правда, пока такие фонды у нас фактически отсутствуют, и поэтому банки чаще используют другой вариант. Практически у каждого крупного банка есть риэлторская компания-партнер. Взамен проданного жилья она подбирает заемщику квартиру меньшей площади или комнату в коммунальной квартире, объясняет Галина Побединская.

Риски изменчивости. За десять-пятнадцать лет (средний срок ипотечных кредитов) часто кардинальным образом меняются не только доходы человека, но и экономическая ситуация в стране. По карману заемщика могут ударить такие переменные, как процентные ставки, курсы валют, цены на недвижимость.

Большинство ипотечных кредитов на нашем рынке выдается пока под фиксированную ставку. Для заемщика это является гарантией того, что в случае роста ставок в среднем по рынку его платежи не изменятся. Но если потребитель воспользовался кредитом с плавающей ставкой, то не исключено, что через некоторое время его расходы по кредиту увеличатся. Риск изменения плавающей ставки вполне возможен, считает начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. Например, за последние три года ставка LIBOR, к которой привязаны почти все кредиты с плавающей ставкой в валюте, выросла с 1,2 до 5%. Сейчас появился новый показатель Mosprime, на основе которого выдаются кредиты с плавающей ставкой в рублях. Как он себя поведет, пока предугадать сложно. Поэтому, если клиент планирует пользоваться кредитом недолго и погасить его досрочно, например через год-два, то он может рассчитывать и на плавающую ставку. В другом случае фиксированная ставка дает больше стабильности.

Банки, практикующие выдачу кредитов под плавающие ставки, в качестве успокоения обещают, что потребитель в любой момент cможет перекредитоваться и перейти на фиксированную ставку. Однако скорее всего при таком переходе клиент много не выиграет, поскольку, если начнется рост межбанковских ставок, банки сразу поднимут и фиксированные ставки на выдачу новых кредитов. Впрочем, большинство профессионалов говорят о том, что в ближайшее время процентные ставки будут меняться только в пользу клиента. Сейчас на рынке ситуация такова, что речь может идти только об улучшении условий для заемщика, говорит начальник отдела департамента розничного бизнеса Собинбанка Анна Каминская. Это связано с выходом на рынок новых игроков и повышением конкуренции. Директор департамента ипотечных программ Vesco Finance Александр Беловцев, прогнозируя снижение ставок, ссылается также на поддержку ипотечного рынка со стороны законодательной власти. Правительство располагает значительными финансовыми рычагами валютного резерва, за счет которых рассчитывает снижать процентные ставки по ипотеке, говорит он. К тому же после новогодних праздников ряд банков уже уменьшил ставки по ипотечным программам.

Другое изменение, которое представляет опасность как для заемщиков, так и для банка это падение цен на недвижимость. Если квартира сильно подешевеет, то для кредитора она перестанет быть реальным обеспечением кредита, а заемщику будет просто обидно переплачивать за жилье уже не вдвое, а вчетверо.

Но, по заверениям экспертов, инвестиции в квадратные метры не станут менее выгодными еще по крайней мере лет пять. Если же смотреть в более отдаленное будущее, то, как бы ни менялись цены, недвижимость в любом случае останется одним из наиболее надежных вложений капитала. Это подтверждает опыт США и Европы, где колебания цен на рынке недвижимости более значительны, чем у нас. Тем не менее ипотечные ценные бумаги считаются одними из самых надежных инструментов, в них инвестируют средства большинство государственных институтов.

Весьма вероятным риском для заемщика является колебание курсов валют. Это, по сути, касается кредитов в любой валюте, говорит Игорь Жигунов. Получая ссуду в долларах или евро, клиент несет риск того, что его доходы не изменятся, а курс валюты вырастет. Или, наоборот, получая кредит в рублях, можно оказаться в ситуации, когда будет дешеветь иностранная валюта и кредит в валюте станет намного более выгоден. Для избежания этих рисков профессионалы советуют брать кредиты в той валюте, к которой привязана зарплата заемщика.

При смене курсов валют можно рассмотреть и вариант рефинансирования кредита, чтобы перейти на более выгодную программу. Правда, при этом необходимо тщательно просчитывать издержки, которые возникнут при переходе. По мнению профессионалов, механизм рефинансирования интересен заемщику только тогда, когда есть возможность уменьшить свою ставку на 3-4%. Иначе затраты по рефинансированию вполне будут сопоставимы с разницей в платежах по кредиту.

Единственная опасность, которую не в состоянии предотвратить ни банки, ни заемщик, это риск того, что в стране все-таки случится экономический кризис. Но в этом случае плохо станет сразу всем. И тем, кто брал ипотечные кредиты, и тем, кто вообще не успел купить квартиру. И неизвестно, кому будет хуже.

Квартирные риски. Есть еще несколько рисков, которым подвергается ипотечный заемщик на начальном этапе оформления кредита. Первый связан с трудностями поиска квартиры, которую возможно было бы купить в кредит. В период активного роста цен, какой наблюдался, например, прошлой осенью, владельцы квартир очень неохотно идут на ипотеку. На ноябрьском и декабрьском заседаниях Международного ипотечного клуба риэлторы и банкиры не раз высказывали опасения относительно увеличившегося дисбаланса между количеством одобренных заемщиков и числом ипотечных сделок. Человек получает одобрение банка, но пока мы ищем ему квартиру, цены успевают вырасти настолько, что суммы кредита уже не хватает на то жилье, которое он хотел такую мысль не раз озвучивали ипотечные брокеры.

Найдя подходящий вариант, покупатель, как правило, вынужден вносить за квартиру предоплату. Здесь кроется еще один риск. Банк выдаст деньги заемщику только после того, как квартира будет одобрена и банковскими специалистами, и страховой компанией, комментирует директор департамента риэлторских услуг корпорации Бест-недвижимость Лариса Патлух. Если этого не произойдет, то покупатель может потерять либо всю сумму предоплаты, либо ее часть в качестве штрафа за невыполнение обязательств по сделке. Такая ситуация вполне вероятна, потому что сам заемщик не всегда может предугадать те претензии, которые предъявит банк или страховщик к покупаемому жилью. Впрочем, если прежде чем искать квартиру, подробно ознакомиться с требованиями банка и страховщика или воспользоваться помощью опытных риэлторов, то этот риск также существенно снижается.

Безусловно, существует еще и такой характерный для нашего рынка риск, как утрата права собственности на квартиру. Но в этом случае потребитель финансово не пострадает. Если сделка будет признана недействительной, он получит назад свои деньги, а с банком расплатится страховая компания. И хотя в некоторых банках титульное страхование является добровольным для заемщика, большинство кредиторов все же сохраняют его в числе обязательных условий. Так что ипотечная покупка квартиры в этом смысле даже более безопасна для потребителя, чем обычная сделка купли-продажи жилья.
Программа «Молодой семье – доступное жилье» вызывает споры, дискуссии и даже, что греха таить, конфликты. Это не удивительно – все новое приживается с трудом. Но караван, тем не менее, идет, и сегодня мы расскажем вам о ребятах, отважившихся воспользоваться шансом, который им предоставляет город.

Молодая семья
Наташа и Андрей Дуненковы поженились два с половиной года назад, когда были еще студентами. Сейчас Наташе 23 года, ее работа имеет непосредственное отношение к теме этой статьи: она трудится в объединении молодежно-жилищных кооперативов (ОАО МЖК «Фармагрупп»). Андрею 26 лет, он работает в ФСБ, то есть бюджетник. Как и у большинства молодых семей, квартирный вопрос у них стоит очень остро. За недолгое время они сменили три места жительства, изрядно понервничали, переезжая с места на место, поистратились на перевозке вещей, но главное – нигде не чувствовали себя спокойно и уверенно, как должен ощущать себя человек дома.

Узнав о программе «Молодой семье – доступное жилье», они тут же решили принять в ней участие. Тем более что программа позволяет с помощью города приобрести квартиру на льготных условиях по цене примерно в два раза ниже рыночной. Наташа считает, что для молодых москвичей участвовать в этой программе – «все равно, что вытянуть счастливый билет».
О том, как живется молодой семье, рассказывает сама Наташа.

Коммуналка – это не коммуна
Я никогда не жила в коммуналке, пока не вышла замуж. Слышала о коммуналках от бабушки и дедушки. Первое время после женитьбы они жили в бараке, потом в коммунальной квартире. В детстве дедушка был самым моим близким другом. Он работал на Метрострое бригадиром проходчиков. Его бригада строила станции «Арбатская», «Свиблово», «Каховская». 35 лет проработал мой дедушка, Смирнов Анатолий Николаевич, на Метрострое. Был награжден орденом Ленина. И еще одной наградой его отметили – дали квартиру в Метрогородке. Трехкомнатную, хоть и малогабаритную. По тем временам квартира была роскошная. Потом мама вышла замуж, и родилась я. Но что-то не сложилось у родителей, и они расстались. Когда в нашем доме появился мой второй папа, мне было лет шесть. Дедушка к тому времени получил двухкомнатную квартиру на «Коломенской», и они с бабушкой переехали.

Замуж я вышла довольно рано, в двадцать лет. Училась в то время в институте на вечернем отделении. Платить за учебу в институте приходилось немного, 700 долларов в год, но их тоже надо было заработать. У родителей денег не брала, хотя они мне никогда не отказывали.

Взяли меня в итальянскую фирму менеджером по продаже электроустановочных товаров. За четыре года, что я там проработала, многое узнала, могу теперь сама электропроводку провести. Да и зарплата на фирме хорошая, вместе с премиями получалось в месяц долларов 500–600.

Андрюша, мой избранник, в то время тоже учился, в МАИ. Подрабатывал в частной фирме по сборке кухонных гарнитуров. Заработки были неплохие. Свадьбу отметили в ресторане, но довольно скромно. Значительно дороже (в 2,5 тысячи долларов) обошлись приготовления к семейной жизни. На Таганке у Андрюшиных родителей была комната. Там мы и собирались жить. В этой комнате прошло все детство Андрея. В 90-е годы его родители купили квартиру в Митине. Повезло им сказочно. За «двушку» в 52 квадратных метра они заплатили всего 11 тысяч рублей. И только они получили ордер в ЖСК, как грянули перемены, и квартира стала стоить 30 тысяч. За балкон, который пристроили строители по их заказу, они заплатили уже значительно больше, чем за квартиру.

Комната, в которой мы собирались жить, была большая, светлая, почти 20 квадратных метров. В свое время отец там паркет положил. Готовили мы комнату старательно, думали не один год там провести: купили обои, сделали ремонт. И на второй день после свадьбы переехали. Обставили ее по своему вкусу. Старые вещи от родителей брать не хотелось, купили на свои сбережения все новое: мягкую мебель, люстру, бра, импортную стиральную машину, кухонный набор, стол со стульями, печку микроволновую, и так, по мелочам – занавесочки, картинки. Мои родители подарили к свадьбе телевизор, а Андрюшины – холодильник. Была у нас мысль: а вдруг удастся договориться с соседями и расселить коммуналку.

Неуступчивые соседи
Дом пятиэтажный, кирпичный, сносу не подлежит, сто лет еще стоять будет. Раньше все квартиры в нем были коммунальные (сюда людей переселяли из барака), а теперь только эта коммуналка и осталась. Но из нашей затеи ничего не вышло. Другие квартиры расселили, а здесь люди оказались неуступчивые. Как заметил один риэлтор, с запросами, когда за одну комнату хотят получить двухкомнатную квартиру, да с большой кухней, расселить коммуналку невозможно. В квартире четыре комнаты. В одной из них – тетя Ася с дочкой. Тете Асе за пятьдесят, живет она в этой квартире уже сорок лет. Человек она нездоровый, что-то у нее внутри болит. Дочка взрослая, ей 25 лет. В двух других комнатах (прежние соседи их приватизировали и продали, когда поняли, что по-другому выехать из коммуналки не получится) – еще две семьи. В той, что поменьше – супруги, которым лет по тридцать, и их семилетний сын. В третьей комнате, на 16 метрах, поселилось пять человек: родители и трое их взрослых детей! Получается, что в квартире находится двенадцать человек.

Кухня в этой квартире небольшая, всего 10 метров, столы поставить негде. В часы «пик» к плите не подойдешь. Ужинали мы зачастую поздно, я из института возвращалась в 11 часов вечера. Сидим на кухне, а впритык к нашему столу – соседский, и на нем пепельница с окурками. Раз переставила ее на противоположный край стола, смотрю, на следующий день пепельница опять на прежнем месте. Второй раз переставила, может, думаю, человек поймет, что нам это неприятно. А соседка говорит мне: «Не трогай пепельницу, а то милицию вызову».

Я человек не брезгливый, но люблю чистоту. «Бзик» у меня такой, все мыть, пыль вытирать. Но за всеми постоянно убирать не могу, просто физических сил не хватает. А представления о чистоте у всех разные. Сколько ванну не трешь, а риск подхватить какую-нибудь инфекцию остается. Мы никогда ванну не принимали, не садились в нее, ни в коем случае, только душ. И то голыми ногами не вставали, чтобы какой-нибудь грибок не подхватить, стелили полотенце.

Так мы прожили, а точнее промучились два года, больше не вытерпели. И переехали к моей маме, в ту квартиру, которую еще дедушка получал.

С родителями хорошо рядом, но не вместе
Родителей своих я очень люблю, они прекрасные люди. Мы никогда не бедствовали. Мой второй папа (он меня вырастил и воспитал) – бурильщик, по вахтовому методу работает. Месяц живет на Севере, месяц – в Москве. Кстати, я его сама выбрала маме в мужья. Сначала я познакомилась с ним и подружилась, была тогда совсем маленькая, а потом мама.

Квартира у родителей трехкомнатная, но крошечная. Всего 54 квадратных метра, комнаты – 14, 11 и 9 метров, да еще и проходные. В большой комнате – родители, сестра Анечка в самой маленькой, а мы – в средней. С одной стороны, жить с родителями легче. Мама всегда может помочь, если я не успеваю что-то сделать. Отношения у нас в семье теплые. Мама очень по-доброму относится к Андрею. От нее никогда не услышишь: «Почему он тебе не помогает?» Наоборот, заботится: «Наташа, сейчас Андрюша придет, ужин приготовь». Муж мой говорит, что ему с тещей повезло. Сестренка Аня обожает Андрея, и папа к нему хорошо относится. И все-таки чувствовали мы себя немного стесненно. Родители ведь видят все и переживают из-за любого пустяка. Я поняла, что с ними лучше жить рядом, в одном доме, например, но не вместе, не в одной квартире.
И мы опять переехали в коммуналку, в комнату на Коломенской, поближе к моим бабушке и дедушке. Они уже старенькие, бабушка тяжело болеет, им наша помощь нужна. Еще до дефолта мои родители совсем дешево купили эту комнату. Квартира малонаселенная, трехкомнатная. У нас комната 18 метров, в других живут две семьи – молодые родители с ребенком и пожилые супруги. Небольшой ремонт комнаты и переезд обошлись нам недешево, долларов в 400.

Единственный шанс
Когда мы узнали о программе «Молодой семье – доступное жилье», сразу загорелись. Для нас это единственный шанс заиметь свою квартиру. Родители нас поддержали: «Давайте, копите, мы со своей стороны все сделаем…» В МЖСК «Преображенка» однокомнатных квартир нет. Решили приобрести двухкомнатную – 66 квадратных метров. Есть там двухкомнатные и поменьше – 56 квадратных метров, но мы выбрали побольше в расчете на будущего ребенка. Стоить квартира будет чуть больше 40 тысяч долларов. Первый взнос – 30 процентов, на это у нас деньги найдутся. Есть небольшие накопления – около 10 тысяч долларов. Правда, сейчас я на новом месте получаю поменьше (приблизительно 350 долл.), да и у Андрюши зарплата всего 6 тысяч рублей, но все равно копим на квартиру. Очень не хочется брать «взаймы» у банка. Условия, по которым банки предлагают молодым семьям кредиты, будут щадящие. Но даже в этом случае я переплачу за квартиру в виде процентов 10 тысяч долларов. Это очень много. Мы решили поднапрячься и, если получится, сразу заплатить полностью. Спасибо родителям Андрюши, они нам разрешили продать комнату на Таганке. Думаем, что за 18 тысяч долларов она уйдет. Видимо, придется продать и комнату на Коломенской.

Раньше я о собственной квартире не задумывалась. Зачем думать о несбыточном – дорого, а поэтому нереально. И копить деньги на жилье не было смысла: зачем себе во всем отказывать ради призрачной квартиры, которую я не смогу купить? При всем желании накопить на собственное жилье я бы не смогла. Если бы мы знали о программе «Молодой семье – доступное жилье» хотя бы полтора года назад, мы бы жили совсем иначе, могли побольше денег собрать. Шиковать мы и так не шиковали, но и не отказывали себе. Покупали дорогие вещи: мне – шубу и шапку норковую, Андрюше – костюмы, швейцарские часы, бывали в ресторане – отмечали годовщину свадьбы, ходили по театрам. Сейчас думаем, что от многого можно было отказаться. В театры ходим по-прежнему, стараемся там бывать раз в три месяца. Это хорошая эмоциональная подпитка, но билеты выбираем подешевле. А вот никаких больших покупок не делаем, на первое время у нас все есть, главное для нас теперь – квартира. Правда, имеются траты, от которых не откажешься. Очень дорогой у нас транспорт. Тысяча рублей в месяц уходит у меня, чтобы добраться до работы.

Первая очередь комплекса – восьмиэтажное кирпично-монолитное здание. Место выбрано удачное, до станции метро «Преображенская площадь» недалеко. Планировка свободная. Это значит – стен не будет, только два ряда кирпичей определят границы комнат. Предусмотрено два санузла: для хозяев и гостевой. Достраивать и делать отделку придется самим, а это тоже немалые средства. Но у меня много знакомых по прежней работе в разных фирмах, помогут подешевле сделать ремонт. Важно, что у нашей семьи будет своя квартира.