Ипотека и недвижимость - Трёшку уверенно пробиваем!

Екатеринбург В начале года городская администрация составила списки недобросовестных застройщиков. Теперь возводить новостройки в Екатеринбурге будут строительные фирмы, которые администрация сочла благонадежными, а также непрофильные девелоперы металлургические компании.

По словам и. о. председателя комитета по строительству администрации Екатеринбурга Александра Чуракова, в I квартале 2006 г. было введено в эксплуатацию 54 600 кв. м жилья, что на 114% опережает показатели прошлого года. Но по сравнению с IV кварталом 2005 г. предложение на первичном рынке недвижимости Екатеринбурга, по данным исполнительного директора Уральской палаты недвижимости Рустема Галеева, сократилось на 11%. Это связано с тем, что основной объем ввода жилья в эксплуатацию приходится на IV квартал. В I квартале оно в основном строится, объясняет он.

Цены на первичном рынке к концу квартала, по данным начальника аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, выросли в среднем на 6%. Больше всего на 10-13% подорожали новостройки в отдаленных от центра районах. Индекс средней стоимости 1 кв. м жилья на первичном рынке недвижимости Екатеринбурга к концу I квартала 2006 г. составлял 29 300 руб. Впрочем, по мнению директора компании Рынок недвижимости Владимира Родионова, реальная стоимость 1 кв. м в городе превышает 30 000 руб. Наиболее востребованные объекты, т. е. однокомнатные квартиры около 40 кв. м, двухкомнатные 60-70 кв. м и трехкомнатные по 90 кв. м, стоят от 30 000 до 35 000 руб. за 1 кв. м. Цена может быть ниже, только если общая площадь квартиры, скажем, 250 кв. м, говорит риэлтор.

Основной рост цен пришелся на конец I и начало II квартала. Риэлторы объясняют это возобновившимся спросом на недвижимость. Например, новостройки, к реализации которых в марте приступил риэлторский союз центра недвижимости МАН, за март прибавили в цене более 9%. В январе начале февраля из-за праздников, морозов, отпусков спрос был очень слабым, во второй половине февраля он немного оживился, а в марте стал очень активным, поясняют в компании причины столь резкого подорожания. Галеев также отмечает скачок цен, произошедший на рынке в этот период, однако мотивирует его по-другому. Застройщики какое-то время держат цены, присматриваются к рынку, а потом повышают, ориентируясь на вторичный рынок. За I квартал 2006 г., по его словам, средние цены на готовое жилье выросли на 9,5% и составили 30 250 руб. за 1 кв. м.

В начале апреля об увеличении стоимости 1 кв. м на своих объектах от 20% до 40% заявил крупнейший застройщик Екатеринбурга компания Атомстройкомплекс, объяснив это ростом заработной платы, подорожанием стройматериалов, энергоресурсов и инфляцией. Вслед за лидером пересмотр цен начали и другие компании.

Если подобная ситуация сохранится, то скоро, по мнению Галеева, цены на первичном и вторичном рынке могут сравняться. Его мнение поддерживает заместитель председателя правления СКБ-банка Юрий Моисеенко: У нас пока новостройки стоят дешевле вторичного жилья это ненормально. Я думаю, в ближайшие год-два стоимость нового жилья не только догонит, но и перегонит стоимость вторичного. По его словам, в банке, который является крупнейшим игроком на рынке ипотечного кредитования, наблюдают рост интереса заемщиков к первичному рынку и, хотя пока доля ипотечных кредитов на новостройки составляет в портфеле банка 5-7%, к концу года ее планируется довести до 25%.

По данным Хорькова, сейчас на рынке недвижимости Екатеринбурга примерно треть сделок приходится на первичный рынок. Последние года три мы наблюдаем тенденцию к увеличению спроса на новостройки, в 2006 г. этот спрос, вероятно, вырастет еще больше, считает он. Аналитик объясняет это не только выравниванием цен, но и растущими объемами строительства и увеличением предложений в сегменте экономкласса.

Один из самых амбициозных проектов в этом сегменте жилой район Академический, строительство которого на юго-западе Екатеринбурга проинвестирует Ренова-Стройгруп. Общая сумма вложений, по данным компании, должна составить около $20 млрд. Новый район займет приблизительно 2500 га, из них 1300 га пойдут под застройку, остальное отдадут под лесопарки. Первая очередь строительства, которая начнется в 2007 г. и по плану продлится до 2011 г., предусматривает освоение примерно 312 га и возведение на этом участке 2-2,5 млн кв. м жилья, 600 000-700 000 кв. м социальных объектов и 900 000 кв. м коммерческой недвижимости. Объем инвестиций по первой очереди составит около $7 млрд. Всего в рамках проекта в течение 15-20 лет планируется построить около 9 млн кв. м жилья более чем на 300 000 жителей. Уральская горно-металлургическая компания Стражи Урала презентовала проект двух высоток в центре города общей площадью 140 000 кв. м, в одной из которых разместятся апартаменты. К их строительству планируется приступить в июне этого года.

Но основным событием начала 2006 г. для застройщиков стало появление так называемого черного списка, куда вошло 11 компаний. Его обнародовал на пресс-конференции заместитель главы Екатеринбурга Владимир Крицкий, сказав, что данные организации не выполняют предписания администрации и систематически нарушают законодательство.

Одновременно был обнародован и белый список, куда, по словам экспертов, вошли приближенные к администрации компании. Участники рынка говорят, что таким образом городские власти пытаются подстраховаться за возможный срыв в Екатеринбурге национального проекта Доступное жилье. К примеру, в Екатеринбурге до сих пор не работает новая норма Градкодекса, которая обязала муниципалитеты с 1 октября 2005 г. предоставлять земельные участки под жилищное строительство только на аукционах. С октября прошлого года в городе через аукционы реализовано всего 11 участков, из них ни одного под жилье, рассказывает Александр Бушулян, руководитель отдела продаж УК Главсредуралстрой.

Запасы земельных участков в городе почти исчерпаны, поэтому новые будут уходить не с открытых торгов, а через различные схемы, например с использованием процесса резервирования, продолжает тему Герман Коротковский, вице-президент корпорации Маяк. Схема резервирования участков, определяемая принятым в конце марта гордумой положением Об особенностях регулирования земельных отношений на территории муниципального образования город Екатеринбург, крайне непрозрачна, как и механизм отказа в выделении земли, считает депутат Олег Хабибуллин.

Опираясь на этот документ, чиновники могут отказать в выделении участка неугодным застройщикам или вымогать деньги, заявляет он. По словам Хабибуллина, сейчас участники первичного рынка недвижимости готовят обращение к первому вице-премьеру РФ Дмитрию Медведеву, где подробно описывают ситуацию, сложившуюся в Екатеринбурге и грозящую срывом национального проекта Доступное жилье на местном уровне.

На данный момент разрешение на строительную деятельность имеют 198 местных компаний. Из них в 2005 г. ввели объекты в эксплуатацию 49 компаний. В белый список мэрии попали МУП Управление капитального строительства Екатеринбурга, ЗАО Атомстройкомплекс, ЗАО NOVAстрой, ЗАО Наш Дом, ЗАО АСЦ Правобережный.

Весной 2006 года кривая роста цен на жилье устремилась почти вертикально ввысь. По данным аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости ирн.ru, в марте цены на московские квартиры поднялись в среднем на 7,5%, что соответствует 90% в годовом исчислении. Даже без учета элитного сектора, цены неумолимо приближаются к знаковой отметке $3000/кв.м, несмотря на то, что Москва занимает далеко не самое первое место в мире по уровню жизни и доходам населения. Масла в огонь подливает бегство от слабеющего доллара. Будет ли скоро жилье в Москве дороже, чем в самых дорогих городах мира? Надолго ли хватит энтузиазма покупателей, и каковы возможные сценарии развития ситуации до конца года? Своим мнением делятся эксперты ведущих строительных и риэлторских компаний столицы.

Жить стало лучше... но дороже

Компания ДОН-Строй связывает рост цен с растущими доходами населения: согласно оценке Merryll Lynch, в России сейчас 88 тысяч долларовых миллионеров - на 4 тысячи больше, чем год назад. В 2005 г., по данным Росгосстата, доходы россиян выросли в реальном выражении на 27%. Пока не удовлетворен платежеспособный спрос, жилье будет дорожать, - соглашается Нина КУЗНЕЦОВА, генеральный директор МИАН-агентство недвижимости.

Кто создает ажиотажный спрос граждане, нуждающиеся в жилье, или инвесторы, играющие на повышение? По мнению Александра МОТОРИНА, заместителя руководителя Департамента недвижимости корпорации MIRAX GROUP, вопросы доходности вышли на первый план, и дело не только в миллионерах: В Москве сложился платежеспособный средний класс, много обеспеченных покупателей из регионов. Вложения в недвижимость остаются наиболее доходными для максимально широких слоев населения.

При этом госп. Моторин отмечает, что нынешнее благополучие экономики определяет обилие нефтедолларов, и пока цены на энергоносители остаются высокими, рост цен на недвижимость продолжится. Никто из опрошенных экспертов не предсказал остановку или откат цен в этом году. По поводу будущих лет мнения были не столь однозначны: Мы прогнозируем, что в 2007 г. произойдет остановка роста цен с возможным их откатом назад, - заявила Ольга ДЕНИСОВА, Заместитель директора по маркетингу компании ДОМОСТРОЙ. В снижении цен не заинтересован никто из участников рынка, - заочно возражает А.Моторин. - Даже в случае кризиса (по опыту 1998 года), продавцы не склонны продавать квартиры за бесценок.

Однако, для всех очевидно, что темпы роста цен марта-апреля 2006 г. аномальны и, чисто математически, не могут длиться долго. Когда же они замедлятся? Михаил ГОРОХОВСКИЙ, 1-й вице-президент корпорации БЕСТ-Недвижимость связывает ценовую динамику с макроэкономикой: Рост цен продлится еще 3 года, возможно, не такой истеричный, как сегодня. По мере дорожания рубля и уменьшения ставки рефинансирования Центробанка, должен сократиться приток денег в сектор потребления и увеличиться производство, в том числе строительство. Два года из указанных трех уйдет на восстановление объемов нового строительства, еще год добавляется за счет развития ипотеки.

Связанные одной цепью

Сергей ЕЛИСЕЕВ, директор департамента маркетинга компании ИНКОМ-Недвижимость, считает, что замедление роста цен произойдет осенью. На вторичном рынке действует серьезный инерционный фактор: коэффициент заполняемости альтернативных сделок (которых, если судить по базе ИНКОМа, 80% от общего числа). Сейчас этот коэффициент примерно 5 к 8, то есть на 5 продавцов приходится 8 покупателей. Допустим, 100 квартир выходит на рынок, 80 из них - альтернативы с таким коэффициентом, 20 чистые продажи. А спрос только на альтернативы 128 квартир. Возникает ситуация, когда рынок проедает сам себя.

Сейчас, считает Елисеев, ситуация с альтернативами неминуемо приближается к точке кипения. Кризис, по его мнению, произойдет летом, когда предложение сократится в период отпусков. Число цепочек сделок, которые рассыпаются из-за роста цен, достигнет критической массы. Это постепенно снизит спрос среди самих альтернативщиков, поскольку технически будет крайне сложно реализовать такие сделки. Каждые 5 не вышедших на рынок квартир-альтернатив это 8 не заявленных покупок. В итоге, маятник должен качнуться в обратную сторону и рост цен замедлится. Иными словами, сжимаясь, вторичный рынок восстановит равновесие. Затем последует рост предложения.

Квартиры под прилавком

На первичном рынке именно сейчас происходит сжимание рынка - частично за счет проблем с законом о долевом участии, частично из-за того, что компании придерживают жилье и земельные участки. Это позволяет активно повышать цены. В компании Дон-Строй упоминают и такие факторы, как рост стоимости стройматериалов и выход на рынок покупателей, которые в 2004 занимали выжидательную позицию, надеясь, что стагнация закончится снижением цен. Вопреки мнению, что лидерами по росту стоимости остаются относительно недорогие квартиры, в Дон-Строе считают, что самый уверенный рост демонстрирует cектор элитного жилья.

Реально к концу 2006 года объем предложения нового жилья может снизиться еще на 15-20%, - полагает Нина Кузнецова (МИАН-агенстство недвижимости). По нашим прогнозам, рост цен будет продолжаться до тех пор, пока будет снижаться объем предложения на первичном рынке московского региона, - отмечает Ольга Денисова (Домострой). - Увеличение объема произойдет примерно через один год.

Ситуация на рынке новостроек изменилась не в лучшую сторону, - констатирует Дмитрий КУЗНЕЦОВ Первый заместитель генерального директора МИАН-агентство недвижимости. - Количество предложений, с которыми мы работаем, уменьшилось почти на 40%. Из-за действия 214-го закона застройщики очень тщательно относятся к получению разрешительной документации на строительство. По этой причине откладывается и начало продаж. Мне кажется, не следует ожидать появления большого количества новых проектов.

По нашему мнению, восстановление объемов предложения новостроек произойдет, но не ранее, чем к 2008 году, - говорит Михаил Гороховский. - Для этого в Москве должна произойти серьезная реконструкция системы энерго-, газо-, водоснабжения, канализации, которые позволят освоить новые строительные площадки. Для стабилизации цен на жилье Москва должна строить на 1 млн. кв. метров больше, чем сегодня. Понятно, что за один год это сделать невозможно.

Социалка съела рынок

Сергей Елисеев настроен более мрачно: объем ввода новостроек не восстановится ни в этом году, ни вообще в ближайшей перспективе - и не только из-за ФЗ №214 и проблем с инфраструктурой. Процесс сокращения объемов на рынке идет давно с 2000 года. В этом смысле не должна вводить в заблуждение статистика по общему объему вводимых площадей. В 2001 г. ввели 4,5 млн. кв.м, в 2005 4,8 млн. кв.м. Рост есть, хотя и не значительный. Но рынок питается не метрами, а квартирами. В 2001 г. из построенного объема с рынка было изъято 0,5 млн. кв.м., которые пошли на социальные программы. В 2005 - уже изъяли 1.8 млн. Таким образом, объем предложения на рынке сократился на 1 млн. кв.м.

Но это еще не все. Радикально изменилась структура рынка: основную массу коммерческого жилья теперь представляет не панель с типичной площадью квартиры 55 кв.м., а монолит 90-100 кв.м. Только этот фактор сокращает реальное предложение квартир в два раза. Ситуация начнет меняться только когда Москва исчерпает возможности по сносу пятиэтажек и начнет осваивать другие резервы, считает госп. Елисеев. Тогда, вероятно, нерыночное изъятие сократится, а излишки малогабаритной панели могут вернуться в коммерческий сектор (ДСК надо загружать).

Главное - не спугнуть

Всех волнует вопрос: насколько вырастут цены до конца года, если уже к середине апреля рост составил около 25% (по данным аналитического центра ирн.ru), стартовав с отметки около $2300/кв.м. в начале года? Единственное, в чем сошлись все эксперты в скором преодолении рубежа $3000/кв.м: Трёшку пробиваем уверенно и скоро, - как выразился один из респондентов. Прогноз Сергея Елисеева (ИНКОМ) таков: 5% в месяц с апреля по август, с сентября по 2,5% в месяц. Это почти 60% за год, а если считать нарастающим итогом, - 70%. Более умеренный прогноз сделала Нина Кузнецова (МИАН): 30%. Правда, она оговорилась, что это минимальный уровень, который можно предположить.

Примерно того же уровня цен ожидает Александр Моторин (MIRAX GROUP): 25-40% по разным типам квартир. В Домострое полагают, что если цены в 2006 году вырастут на 50% или больше, то не исключена и стагнация, как это было после триумфального шествия 2003-2004 гг. При этом к концу текущего года Домострой прогнозирует средний уровень цен $3000-3100 кв.м. (это 30-35%). Михаил Гороховский предсказывает $3600 к концу года. Дон-Строй предполагает, что к концу года рынок вырастет минимум на 35%.

В целом, разброс прогнозов итогового среднего уровня цен на конец 2006 года колеблется в диапазоне от $3000 до $4000, но большинство экспертов не хотят пугать рынок и полагают, что средняя цена не преодолеет планку в $3300 за метр. Нетрудно заметить, что для реализации такого сценария рост цен в самое ближайшее время должен снизиться до 1% - 2% в месяц. Между тем, на момент опроса экспертов (середина апреля) цены выросли на 2,5% всего за одну неделю, побив очередной рекорд.

Петр ЧЕРНОВ специально для ирн.ru