Ипотека и недвижимость - Столичные чиновники придумали новую систему расчета аренды земли

За последние полтора года на земельном рынке Московской области произошла смена приоритетов у инвесторов. Если раньше 70-80% покупаемых и переводимых земель предназначалось для строительства поселков, то сейчас уже около 55% сделок заключается на земли промышленного назначения. Участники рынка считают ситуацию логичной: сейчас происходит бум в складском строительстве, отечественные сетевики строят для себя распределительные центры, а многие иностранные компании решают открывать свои производства в Подмосковье.

Коттеджное строительство притормозили

За 2005 год и начало 2006 года объем спроса на земельные участки для строительства коттеджных поселков сократился на 20-30%. Это признают большинство участников рынка, хотя в отдельных случаях указывается более скромный показатель - 10%.

Объемы строительства новых поселков в Московской области за последние годы также значительно снизились. Максимум был отмечен в 2003 году, когда в эксплуатацию были введены около 100 поселков.

В дальнейшем ситуация пошла на убыль: так, в 2004 году появилось всего около 60 объектов, а в 2005 - примерно 45,- говорит управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова.

Причин здесь несколько.

Например, в Подмосковье уже действуют ряд профессиональных девелоперов, которые диктуют правила и цены на рынке и обладают большими земельными массивами для строительства следующих своих проектов. Причем они практически удовлетворяют существующий спрос. Кроме того, серьезно ощущается недостаток необходимых коммуникаций и социальной инфраструктуры, что значительно снижает инвестиционную привлекательность этих проектов для застройщиков.

Но главный фактор заключается в том, что земли в зоне до 30 км от Москвы уже распределены и здесь можно купить участки только на вторичном рынке, что дорого.

Спрос падает, так как нет достойного предложения, а застройщики в большинстве своем пока еще не готовы к выходу в зону за 30 км от МКАД, хотя в дальнейшем наверняка это произойдет,- считает директор департамента загородной недвижимости компании Промсвязьнедвижимость Сергей Пушкин.

Тем не менее, как отмечают ряд экспертов, земельныеучастки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) до сих пор пользуются спросом, в том числе за счет грядущего изменения в законодательстве. Со следующего года перевод земель в категорию индивидуального жилищного строительства будет усложнен необходимостью переноса черты поселения и изменения границы участка, рыночные игроки об этом знают, соответственно, стараются скорее реализовать свои планы по покупке земель под ИЖС,- объясняет вице-президент группы компаний RIGroup Дмитрий Котляренко. Впрочем, этот всплеск спроса может быть недолговременным.

Инвестиции в производство

Максимальный спрос со стороны девелоперских и инвестиционных структур на ликвидные площадки под строительство поселков наблюдался в 2002-2004 годах. Однако в течение всего 2005 года наблюдалась тенденция резкого спада интереса потенциальных покупателей к оптовым участкам под ИЖС и роста спроса на участки под промышленную и торгово-складскую застройку.

Такое серьезное внимание к землям производства объясняется целым рядом факторов.

Земля в области была востребована по меньшей мере тремя группами инвесторов. Так, в последний год было начато строительство сразу нескольких крупных складских комплексов. Увеличение спроса в секторе промышленных земель можно отнести к интересу инвесторов по вложению средств в складские терминалы. Тенденции московского рынка недвижимости находят свое отражение и в Подмосковье: российские предприниматели начинают делать долгосрочные вложения в коммерческую недвижимость, строить в области складские комплексы. Это и повлияло на соотношение в балансе спроса земель,- полагает директор управления загородной недвижимости компании Миэльнедвижимость Владимир Яхонтов.

Однако склады не единственный фактор, обусловивший рост спроса на промышленные земли в Подмосковье. Иностранные инвесторы активно открывают в Подмосковье свои производства. Наконец, крупные сетевики стремятся открывать собственные распределительные центры, так как аренда складов достаточно накладна.

Как правило, под промышленное использование приобретаются земли второго эшелона, непригодные под коттеджную застройку. Сейчас выгоднее торговать промышленными землями, так как земель под ИЖС в пределах 30 км от МКАД осталось немного,- резюмирует Сергей Пушкин.

Впрочем, есть исключения.

По словам руководителя направления загородной недвижимости ЗАО МИАН-агентство недвижимости Светланы Кондачковой, большая доля осваиваемой земли под коммерческую недвижимость связана с рынком строительства крупных гипермаркетов, развлекательных центров и пр., сосредоточенных на основных магистралях Подмосковья.
Предприятия, которым предстоит перезаключать договоры на аренду земли в Москве, ждет неприятный сюрприз - повышение арендных ставок. Как стало известно Бизнесу, департамент земельных ресурсов города разработал новый порядок расчета арендной платы, учитывающий не только вид деятельности предприятия, но и стоимость занимаемой им территории. По информации Бизнеса, в ближайшее время соответствующее постановление будет подписано мэром Москвы Юрием Лужковым.

Впервые усовершенствованный порядок установления арендных ставок на землю был обнародован департаментом земельных ресурсов Москвы в конце января этого года, на заседании столичного правительства. И хотя мэр столицы одобрил само предложение об изменении системы расчета арендных платежей за землю, он раскритиковал идею введения льгот для отдельных арендаторов. В итоге чиновники получили задание до середины февраля исправить документ с учетом преференций для того или иного вида деятельности предприятия (об этом Бизнес писал 26 января).

Как следует из новой редакции постановления по вновь заключаемым договорам аренды земли, размер арендных ставок будет рассчитываться сразу по нескольким критериям: с учетом площади земельного участка, его кадастровой стоимости и вида деятельности предприятия, находящегося на той или иной территории (сейчас основным параметром при расчете является вид деятельности арендатора.- Бизнес). Таким образом, арендная ставка будет равна фиксированному проценту от кадастровой стоимости земельного участка.

Так, наибольший коэффициент (процент) от кадастровой стоимости в размере 5% предусмотрен для индустрии игорного бизнеса. В то же время коэффициент в размере 1,5% установят для предприятий торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автосервисов, а также промышленных объектов. Правда, депутаты Мосгордумы, уточнила президент Московской конфедерации промышленников и предпринимателей Елена Панина, все-таки прислушались к мнению бизнеса о поддержке наиболее нуждающихся отраслей промышленности. Поэтому более низкие коэффициенты (в пределах 0,3%-0,75%), возможно, будут введены для производителей станков, автомобилей, электродвигателей, текстиля и др.

Руководитель департамента земельных ресурсов Москвы Виктор Дамурчиев ранее заявлял, что новая методика приведет к значительному повышению арендных ставок за землю. По его словам, например, Центральный универсальный магазин (ЦУМ) при новых условиях расчета аренды будет платить 885 руб. за квадратный метр земельного участка в год (это в 1,3 раза больше, чем сейчас). Нет ничего удивительного, что будут повышаться арендные ставки за землю, ведь растут цены на недвижимость и аренда помещений,- констатирует руководитель портала Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко. Он не исключает, что новые правила могут стать одним из оправданий для компании при повышении цены на конечную стоимость продукта, хотя затраты компании на выплату аренды земли не столь велики.

В свою очередь депутат Мосгордумы Иван Новицкий опасается, что нововведения создадут неравные условия для предприятий одного и того же вида деятельности, поскольку некоторые из них имеют долгосрочные договоры аренды земли, а другим, возможно, в ближайшее время придется платить по повышенным ставкам. Правда, подобные расчеты департаментом земельных ресурсов не представлялись, поэтому оценить потери тех или иных предприятий пока не представляется возможным,- добавляет Новицкий.