Ипотека и недвижимость - Москва прирастает квадратными метрами

В России начали сомневаться - бросать ли все силы на развитие ипотеки? Год назад такое не могло и во сне присниться. А тут на заседании общественного совета по жилищной политике при Минрегионразвития звучит доклад на тему Ограничение возможностей ипотечного кредитования в повышении доступности жилья.

К тому же доклад делал человек, чей бизнес заключается в продвижении ипотечных продуктов на рынке. Наш корреспондент беседует с членом экспертного совета общероссийской общественной организации Деловая Россия Сергеем Журавлевым. Его точка зрения на ипотеку несколько отличается от официальной.

- Сергей Евгеньевич, ипотека, о которой у нас так долго мечтали, продвигается вперед семимильными шагами. А вас это беспокоит. В чем причина?

- Как коммерсант в сфере ипотечного кредитования я, безусловно, заинтересован в безудержном росте его объемов. Но как гражданин понимаю, что ипотечное лекарство опасно, и поэтому скорее требуются меры по его разумному ограничению для нашей страны. Главная проблема сегодня - катастрофический дефицит предложения жилья. Это основной ограничитель роста ипотечного жилищного кредитования. В таких условиях ипотека способствует ничем не обоснованному росту цен и может из инструмента решения жилищной проблемы превратиться в свою противоположность, стать источником кризиса.

Пока мы не очень замечаем влияние этого ограничителя на процесс кредитования. Сегодня у ипотеки еще есть существенный запас прочности: моментальные покупки квартир замещаются на их приобретение с использованием кредита. Это происходит потому, что жилье быстро растет в цене, и его доступность резко падает.

Ипотека в такой ситуации еще может развиваться, основные условия для ее продвижения созданы. Мы видим, как активно совершенствуются различные программы и как быстро приходят новые игроки на этот рынок. В то же время предложение кредитов уже вызывает рост цен. И если такая динамика будет продолжаться, то мы, очевидно, столкнемся с жилищным кризисом из-за существенного отставания объемов строительства. Сейчас наблюдаем первые предпосылки к замедлению темпов прироста кредитования. Поэтому главная задача - строить так много, чтобы объемы жилищных кредитов отставали от предложения квартир. Чем больше жилья будет на рынке, тем меньше давление спроса, тем меньше цены и доступнее жилье.

Пока же программа Жилище в основном ориентирована на ипотеку, а проблема строительства, на наш взгляд, оттеснена, прикрыта инфраструктурными вопросами. Главного решения, которое бы вызвало взрывное увеличение предложения жилья, там нет.

- Но ипотека не может остановиться в своем развитии. В каком направлении должны меняться ее условия?

- Государство серьезно увлечено мерами по снижению процентных ставок. По моему мнению, это опасная практика. Конечно, это не значит, что ставки снижать не надо. Однако сегодня мы имеем относительно равновесную ситуацию, когда предложение жилья и покупательная способность людей при действующих ипотечных условиях примерно сопоставимы. Как только процентная ставка начнет падать, предложение жилья станет отставать, и цена снова будет расти. Покупательная способность тут же уравновесится, и ничего мы не добьемся снижением процентных ставок. Ничего.

Надо над этой проблемой подумать. По крайней мере, - не декларировать активно сроки снижения процентной ставки. Может произойти большой государственный обман. Люди годами будут ждать, когда ставки изменятся, и жилье станет доступным. Но пока проценты упадут, цена жилья поднимется, и степень его доступности останется той же, что и сейчас.

- Однако государство обещает серьезную поддержку покупателям жилья в форме субсидий. Не всем, но многим.

- Национальный проект и программа Жилище действительно в значительной мере сориентированы на социальную помощь гражданам. С одной стороны, это оправдано. В то же время субсидии сегодня работают по сути дела на ипотеку, на увеличение покупательной способности, а не на увеличение объемов строительства, предложения жилья.

- Возникает ощущение, что ипотека у нас едва ли не в избытке. В то же время люди жалуются на трудности получения кредита.

- Действительно, много разговоров о том, что мы не можем обеспечить всех желающих ипотечными кредитами. На мой взгляд, никакой проблемы здесь нет. Это просто болезнь роста. Она решится сама собой по мере увеличения предложения жилья. Настоящая ипотека начинается тогда, когда в ней нуждаются застройщики. Когда продавец жилья будет вынужден искать для потребителя денежные средства, вот тогда ипотека рванет.

И нельзя допустить монополии АИЖК на рынке. Государственная поддержка агентства не скажу - избыточна, но она ставит его в исключительное положение. Продукт АИЖК - рыночный, не социальный. И когда на рыночный продукт предоставляются госгарантии, когда его ценная бумага оказывается вне конкуренции, тогда все остальные игроки на рынке скажут: а зачем мне заниматься ипотекой, если я должен все время демпинговать, снижать собственную прибыль?

- Понятно. Этого пока не надо, с тем тоже не следует торопиться, что-то вообще вредно. А чего, по вашему мнению, сейчас все же не хватает в блюде под названием ипотека?

- Остро необходима эффективная система накопления первоначального взноса. У нас много людей, которые не обладают исходным капиталом. Уменьшение взноса до 10%, 5% и даже до нуля не разрешает проблемы. Потому что уровень доходов не позволяет брать крупный кредит, слишком велики становятся ежемесячные платежи. Надо дать людям возможность копить. Это может быть все, что угодно: КПКГ, ССК, ЖНК, банковские депозиты при определенной господдержке. Можно либо повышать доходность сбережений, либо премировать граждан за срочность накоплений, либо использовать иные формы компенсации. Это должны делать государство и работодатели. Надо спасать человека не столько от инфляции, сколько от темпов роста цен на жилье.

- А что способно привести к упомянутому вами взрывному увеличению объемов строительства?

- 50 лет назад индустриализация строительной отрасли позволила совершить прорыв в улучшении жилищных условий граждан. Мы считаем, что сейчас созрело время для новой технологической революции в строительстве, и в связи с этим вводим термин ньюхрущебизация страны. Главной задачей государства должна стать организация новой программы поточного производства жилья, обеспечивающего низкую себестоимость. Мы не призываем строить ДСК, заводы ЖБИ или тому подобные гиганты строительного производства. Стране остро нужны новые строительные технологии. Важно, чтобы компании могли генерировать дома в большом объеме в предельно короткие сроки с использованием экономически выгодных технических процессов, с уменьшением доли цемента, доли необработанного дерева.

Дом может быть многоквартирный и индивидуальный. Производственный комплекс многоквартирных домов должен быть мобильным, максимально привязанным к строительной площадке. Чтобы прямо на месте по максимуму генерировались все основные конструктивные элементы. Мы перестанем быть зависимыми от производственной базы.

С индивидуальным домом еще веселее. Для него необходим своего рода конструктор, который требует минимального человеческого участия в сборке. Ее можно осуществить даже своими руками на основе простой инструкции. У нас есть традиция строить дом своими руками. Технология должна позволять собирать и модернизировать этот дом в рамках конструктивных элементов широкого потребления, по принципу ЛЕГО, в котором есть заведомо известные блоки.

Такой дом очевидно ориентирован на сельскую местность, а значит, строиться он скорее всего будет в кредит. При этом ликвидность его из-за дешевизны земли очень низкая. Но у кредитора должна быть гарантия, что в случае разорения заемщика он сможет вернуть из этого дома какие-то деньги. Поэтому технология должна позволять разбирать дом на конструктивные элементы, которые дальше могут обращаться на вторичном рынке. Перепродажа позволяет кредитору вернуть деньги.

Откуда взяться таким технологиям? Государство должно объявить публичный заказ на их разработку. Сделать заказ планово финансируемым как на этапе разработки комплексного проекта, так и на этапе экспериментального внедрения технологии. В результате можно было бы выбрать по каждой номинации 5 - 6 технологий поточного производства и поддержать их внедрение и распространение на рынке с помощью госгарантий, льготных лизинга и таможенных пошлин, бесплатного обучения специалистов.

О нашем собеседнике

Журавлев Сергей Евгеньевич, образование высшее, окончил ВЗФЭИ, 40 лет, женат, двое детей. В настоящее время является председателем Совета директоров ООО Межрегиональное ипотечное агентство. Компания занимается организацией выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов и займов на территории более десятка субъектов РФ.
До 2008 года на строительство жилья будет потрачено 338,4 миллиарда рублей

Столичные власти одобрили программу жилищного строительства до 2010 года. Программа является ориентиром для московских строителей, участвующих в общефедеральном национальном проекте Доступное и комфортное жилье - гражданам России.

До 2008 года запланировано возведение 14,8 млн квадратных метров, в течение двух последующих лет - еще 12,5 млн квадратных метров. Около 40% вновь построенных площадей будет передано под расселение жителей сносимых домов, обеспечение квартирами очередников и молодых семей. Выполнение программы позволит обеспечить жильем 198 тысяч московских семей.

Очередников станет меньше

Столичное правительство одобрило краткосрочную градостроительную программу на 2006-2008 годы и утвердило основные параметры жилищного строительства до 2010 года. Общий объем жилья за эти годы планируется увеличить на 27,3 млн кв. м. (на начало этого года жилищный фонд столицы составлял около 200 млн кв. м.) Как рассказала руководитель Департамента экономической политики и развития города Марина Оглоблина, если программа будет реализована, то к 2010 году свои жилищные условия смогут улучшить 198 тысяч московских семей. По ее словам, часть возведенного жилья будет направлена очередникам: в течение 2006-2010 годов на эти цели предполагается выделять 780 тысяч кв. м. ежегодно, а на долю молодых семей - по 500 тысяч кв. м. в год. Поясним, что наращивание объемов жилищного строительства всех проблем не решит: на сегодняшний день в очереди на получение квартир числится 199,6 тысячи семей, но зато удастся решить квартирный вопрос всех, кто ждет бесплатного жилья с 1998 года.

Как сбить цены на жилье

Марина Оглоблина считает, что до 2010 года в Москве следовало бы построить 34 млн кв. м. В годовых инвестиционных программах на 2006-2010 годы необходимо предусмотреть увеличение объемов площадей, направляемых на реализацию очередникам по себестоимости с рассрочкой платежа, с использованием безвозмездных субсидий и механизма социальной ипотеки, - считает руководитель департамента. - Проще говоря, нужно придумать рычаги, позволяющие средства очередников направить на рынок, а потом - помочь им купить квартиры.

Мэр Москвы Юрий Лужков согласился с необходимостью привлечения самих граждан на рынок жилья. По его мнению, необходимо разработать такие ипотечные программы, которые сделали бы квартиры доступными прежде всего для москвичей, поскольку это позволит отсечь часть иногородних покупателей жилья и снизить цены на первичном рынке. Юрий Лужков заявил, что сначала надо строить, а потом уже продавать. По словам мэра, реализация еще не построенных квартир по ипотеке - это путь, ведущий в никуда, поскольку приобретение еще не существующей квартиры ведет к риску и увеличению ее стоимости. Чтобы строить больше, считаетмэр, - достаточно вернуться к практике возведения типового жилья, но на качественно ином уровне.

- У нас достаточно типовых проектов жилых домов, школ, детских садов, поликлиник, отделений милиции и ГИБДД, - сказал Юрий Лужков. - Возведение этих объектов по типовым проектам позволит снизить себестоимость строительства, что, в свою очередь, приведет к снижению стоимости жилья.

Глава Москомархитектуры Александр Кузьмин тоже считает, что Москва может строить больше, но с одним условием: если инфраструктура не будет отставать от строителей. - Я буду говорить сейчас несколько кощунственные вещи, - сказал Кузьмин. - Да, третья смена в школах, да, тесно в автобусе, но, в принципе, строить при этом со слезами можно. А вот когда нет энергетики, когда нет тепла, мы можем ставить только коробки и не можем обеспечить ввод дополнительных площадей. Кроме того, изношенные сети просто не выдержат возрастающей с каждым годом нагрузки.

Да будет свет

Столичные власти еще в январе этого года обратились к российскому правительству с просьбой выделить из инвестиционного фонда 45 миллиардов рублей на строительство энергогенерирующих мощностей. Помимо этого в мегаполисе есть своя программа строительства подстанций: в 2006 году планируется сдать в эксплуатацию электроподстанции Герцево, Ново-Внуково, Давыдковская. Размещение новых энергообъектов совпадает с географией крупнейших московских строек. Ведутся работы по реконструкции РТС Строгино с монтажом газотурбинных установок на РТС-3 в Зеленограде и РТС Переделкино. По согласованию с инвестором намечено увеличить мощность строящихся объектов генерации газотурбинных станций Терешково (Западный округ), Кожухово (Восточный округ), Молжаниново (Северный округ). В рамках программы О мерах по обеспечению электроснабжением объектов жилищного строительства на 2006-2007 годы и задачах на 2008-2010 годы к 2010 году в Москве будет построено или реконструировано 38 электроподстанций.

С момента принятия в 2003 году программы ввода генерирующих мощностей на районных тепловых станциях и до настоящего времени город решал проблему в одиночку: в 2004 году на эти цели было выделено 6 млрд рублей, в 2005 - около 9 млрд рублей.

Теперь ситуация изменилась

По словам мэра, майская авария прошлого года и сильные морозы этой зимы развернули РАО ЕЭС в сторону реального решения проблем Москвы. Город впервые получил внятные предложения от РАО по развитию городской энергосистемы. Энергетики готовы принять участие в финансировании системы энергоснабжения Москвы: до конца 2006 года РАО ЕЭС вложит в московскую энергосистему около 34 миллиардов рублей, еще 7 миллиардов рублей должны добавить московские власти. Всего до 2008 года на эти нужды планируется направить 180 миллиардов рублей. Но никуда не денешься: часть этих денег будет получена за счет повышения потребительских тарифов. Чтобы минимизировать расходы потребителей, москвичам предложено установить в квартирах энергосберегающие лампочки и электросчетчики с ночным и дневным тарифом.

СПРАВКА ВМ

Программа жилищного строительства будет финансироваться из городского бюджета и за счет инвесторов. До 2008 года на эти цели планируется потратить 338,4 млрд рублей, из которых бюджетные средства составят 104,7 млрд рублей, а деньги инвесторов - 233,7 млрд рублей. Ежегодно город будет увеличивать затраты на собственные жилищные программы на 5 млрд рублей.

Инвестиции города в инженерную инфраструктуру в текущем году составят 96 млрд рублей, а в 2010 году этот показатель планируется увеличить до 116,2 млрд рублей.