Ипотека и недвижимость - В деловом центре москва-сити будет построено около 250 тыс. кв. м жилья

Вчера россияне могли проснуться если не в другой стране, то в другом доме. Потому что по новому Жилищному кодексу до 1 марта сего года все жители многоквартирных домов должны были выбрать себе форму управления своим домом и управляющую компанию. Однако даже в столице, где общее количество домов составляет 39 тысяч, создано всего 1,5 тысячи товариществ собственников жилья (ТСЖ). Месяц назад федеральные власти, признав, что граждане не готовы принять решение, отодвинули час икс на 1 января 2007 года. А московские власти вчера впервые решились поговорить о проблеме с журналистами. Основной посыл их речей сводился к тому, что столичные чиновники замечательно могут сделать выбор за жильцов.

Например, жильцы явно не в состоянии, по версии чиновников, самостоятельно определить профессионализм и добросовестность управдома. А вышедшее 6 февраля постановление, определяющее порядок отбора управляющих компаний, не предусматривает никаких ограничений на участие их в конкурсе. Руководитель департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Москвы Артур Кескинов предупреждает: Этот рынок сейчас будет быстро осваиваться, и появятся дельцы, которые, только получив на руки печать директора, будут претендовать на управление домами. Ведь в этом секторе крутятся огромные деньги, только на капремонт зданий Москва тратит около 30 млрд. рублей в год.

По мнению Кескинова, чтобы оградить граждан от подобных бизнесменов, в префектурах и районных управах должны внимательно изучить ситуацию на рынке и сформировать пулы организаций, которые смогли бы достойно заниматься этим бизнесом. Первый замруководителя ГУ Центр информационного обеспечения и содействия реформе в ЖКХ г. Москвы Ирина Шрамко успокаивает, что никто не станет ограничивать жильцов в выборе компании, которую всегда можно будет поменять. Управленцы будут вести себя так, как им позволят сами жильцы, - уверена она.

Но по мнению зампреда комитета по труду и социальной политике Госдумы Олега Шеина, низкой и неумелой квалификацией управленцев дело не ограничится: ведь через компанию, управляющую 50 домами, за год в среднем будет проходить около 100 млн. рублей. Чтобы получить допуск к этим суммам, дельцам нужно лишь создать фирму с уставным капиталом 10 тысяч рублей и договориться с чиновниками, - возмущается депутат. - А как у нас проводятся конкурсы, ни у кого нет иллюзий. По мнению Шеина, нечистоплотные дельцы могут попросту скрыться с вверенными им средствами, от чего пострадают граждане, которых массово будут отключать от коммунальных услуг.

А вот отсутствие кадастровой съемки, которое не дает жильцам домов распоряжаться придомовыми участками, чиновников волнует меньше. Пока в Москве четко определены границы лишь 400 кварталов. По словам Артура Кескинова, окончательно границы участков будут определены в течение ближайших 3-3,5 лет. Ирина Шрамко напоминает, что кадастровые работы будут ускорены, если жильцы дома сами обратятся в столичный департамент земельных ресурсов - там туманно обещают сделать съемку бесплатно, если ТСЖ не станут платить.

Еще одна проблема - капремонт домов. Подсчитав, что на него потребуется около 3 трлн. рублей, власти отказались от идеи передавать дома жильцам отремонтированными. Теперь на ремонт придется тратиться самим жителям.

Впрочем, москвичам в этом плане еще повезло. По словам Артура Кескинова, в 2006-2007 годах департамент еще будет проводить капремонт ветхих домов, на долю которых приходится около 12% жилфонда. У нас составлен график работ, мы знаем, в каких домах что предстоит сделать, - заявил чиновник. Также Кескинов добавил, что будет произведена замена всех каркасно-приставных лифтов и лифтов старше 40 лет. Параллельно будет проводиться обследование еще порядка 35% столичных домов. Список аварийных строений по результатам обследования будет составлен в 2007 году, - добавил он. Правда, на вопрос, ждать ли жителям этих строений бесплатного капремонта, чиновник предпочел не отвечать.
В ММДЦ Москва-Сити наблюдается не только бурный рост строительства и продаж офисных площадей, но и бум продаж жилья. В феврале Mirax Group завершила продажи апартаментов в башне Федерация (крыло B), которые были распроданы буквально за два месяца. В конце марта Капитал груп также планирует начать реализацию 102 тыс. кв. м жилья в Москва-Сити. Высокий спрос со стороны потенциальных покупателей поднял планку стоимости одного квадратного метра до $6-10 тыс. Эксперты предсказывают дальнейший рост цен и активизацию спроса перекупщиков, что в дальнейшем также скажется на стоимости апартаментов.

Дорогие метры

ММДЦ Москва-Сити неожиданно для всех может стать еще одним примером стремительного роста цен на жилую недвижимость. Сегодня по всем проектам в Сити предполагается строительство около 250 тыс. кв. м жилой площади. Большинство проектов пока находятся в стадии проработки, однако недавно появились примеры продаж, которые свидетельствуют о высоком спросе на апартаменты в деловом районе.

Первая компания, которая решилась провести эксперимент с продажей жилых площадей, стала Mirax Group. Она решила реализовать апартаменты в одной из башен комплекса Федерация. Все 20 тыс. кв. м без проблем нашли своих покупателей за два месяца,- сообщил президент компании Сергей Полонский. Предположить, что на жилые площади в Сити будет такой масштабный спрос, никто не мог.

Вторая компания, которая решила предложить рынку свои апартаменты,- холдинг Капитал груп, который обладает самым большим заявленным фондом жилых площадей в Сити - 102 тыс. кв. м. Свои продажи они начнут в конце марта. Проект компании - Город столиц - включает две башни по 73 и 62 этажа. Апартаменты будут расположены с 19-го по 62-й этажи в башне Санкт-Петербург и с 19-го по 73-й этажи в башне Москва. Площадь апартаментов варьируется от 110 до 230 кв. м. Высота потолков - три метра.

На конец 2005 года реализация апартаментов в многофункциональном комплексе Город столиц планировалась от $6-12 тыс. за квадратный метр в зависимости от этажа и местоположения квартиры на этаже,- говорит коммерческий директор холдинга Капитал груп Алексей Белоусов.

Учитывая сегодняшнюю ситуациюна рынке, когда стоимость квадратного метра в хрущевке превысила отметку в $2 тыс., цена в $6 тыс. за квадратный метр в апартаментах на вершине высотки, отвечающих высоким требованиям, скорее всего, даже занижена,- добавляет он.

Кто покупает

Потенциальными покупателями на жилые площади в ММДЦ Москва-Сити, по словам участников рынка, станут по большей части юридические лица, которые будут покупать жилье для своих сотрудников.

Покупателями апартаментов в нашем объекте стали как юридические, так и физические лица,- отметил Сергей Полонский.

В первую очередь, на мой взгляд, такое жилье будет приобретаться компаниями для размещения своих сотрудников. Это объясняется просто: частные лица, покупающие элитные квартиры для собственного проживания, предпочитают дома клубного типа, им важна камерность и безопасность проживания,- говорит директор по новостройкам департамента элитной недвижимости компании Paul's Yard Евгений Юр. Квартиры на территории Москва-Сити будут идеальным предложением для компаний, нуждающихся в наличии временного жилья,- к примеру, тех, которые нанимают сотрудников из регионов и сталкиваются с необходимостью их размещения,- добавляет он.

При этом многие участники рынка отмечают, что вряд ли покупатели жилья в Сити будут гнаться за престижностью. Если человек хочет получить престиж, то необходимо трезво оценивать ситуацию по следующим факторам: местоположение района, уровень деловой активности, развитость инфраструктуры, характеристики объекта недвижимости. В данном случае престиж было бы разумнее заменить удобством. Выбранное место предполагает удобство в отношении расположения в деловом центре города, а также наличие разнообразной развитой инфраструктуры,- рассуждает начальник аналитического отдела компании Новая площадь Дмитрий Попов.

Однако, по словам ряда экспертов, тем компаниям, которые собираются купить в будущем жилье для своих сотрудников, ситуацию могут испортить перекупщики жилья. Скорее всего, большое количество апартаментов будет раскуплено перекупщиками, чтобы в дальнейшем перепродать иностранным компаниям,- предполагает генеральный директор компании М-девелопмент Валерий Сухов. Однако с ним не согласен Дмитрий Попов из Новой площади: Думаю, перекупщики не станут покупать апартаменты по $10 тыс. за квадратный метр - это очень дорого. Цена на них не будет расти слишком сильно.

На месте перекупщиков я бы задумался о покупке новостроек или приличной вторички в пределах 10-15 минут пешком от Сити. Это будет вдвое-втрое дешевле и с гораздо большей перспективой роста цен,- резюмирует Попов.