Ипотека и недвижимость - Объект недвижимости - памятник истории и культуры, права и обязанности его собственника

Профессионалы давно разработали стандарты полноценных риэлторских услуг на рынке аренды. Но роль и функции агентства часто неочевидны потенциальным участникам арендных отношений. А знать их необходимо, чтобы не попадаться на приманку информационных фирм, - мифические дешевые варианты.

Аренда по стандарту

Рынок аренды активно прогрессирует. С одной стороны, предложение исчисляется десятками тысяч квартир и комнат. По статистике профессионалов, каждый 10-12-й объект жилой недвижимости в городе находится в арендном обороте. С другой стороны, - потребности в съемном жилье в Петербурге растут опережающими темпами. В связи с тотальным подорожанием недвижимости в последние годы многим пришлось отказаться от мысли прикопить и квартиру купить. И не каждый в силу обстоятельств может воспользоваться предложениями банков об ипотечном кредитовании. А значит, остается удовлетворять потребности в расширении жизненного пространства за счет аренды.

Профессионалы давно признали такой сегмент рынка, как аренда по стандарту достаточно сформированным для того, чтобы уделить ему самое пристальное внимание. И обнаружили здесь множество подводных камней, удачно обойти которые можно лишь при соблюдении целого ряда определенных принципов и правил.

Стандартизация подхода к оказанию риэлторских услуг на рынке аренды нашла отражение в деятельности Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСП).

Эти стандарты, по отзывам практиков рынка, призваны отражать реалии рынка и цивилизованные принципы делового оборота, принятые у профессионалов.

На сегодняшний день аренда стала самостоятельной специализацией риэлторского бизнеса. Организация сделок по найму жилья существенно отличается от операций купли-продажи и обмена по цепи на вторичном рынке. Поэтому рассчитывать на качественную услугу со стороны тех агентов, которые занимаются другими типами сделок и уделяют внимание аренде лишь постольку-поскольку, чаще всего не стоит. Как правило, более удачно справляются с такими задачами сотрудники специализированных отделов или фирм, сделавших аренду жилья единственным направлением приложения своих усилий. Но...

Остерегайтесь подделки!

Сегодня особенно велика вероятность нарваться на псевдопрофессионалов - тех, кто, декларировав аренду как свою специализацию, по сути дела дискредитирует данный бизнес. Неосторожный квартирант рискует выбросить деньги на ветер, если клюнет на приманку информационных агентств. Ловят они легковерных и излишне экономных граждан. В СМИ размещаются предложения жилья в аренду по цене значительно ниже рыночной. В погоне за счастливой случайностью легковерные господа спешно откликаются на приглашение прибыть в офис фирмы-благодетеля. Правда, выясняется, что удачный вариант только что ушел, но зато есть много других предложений - надо только четче сформулировать свои требования в договоре - оформить заявку. После чего всего лишь за 1000-1500 руб. потребители информационных услуг получают внушительную распечатку вариантов для самостоятельной проработки.

Стоит ли объяснять, что большинство из предложенных объектов по цене не соответствует обещанному и к тому же давно сдано, а список являет собой компьютерную свалку из баз данных по найму жилья за длительное время. В ответ на все претензии мастера честного отъема денег у населения предлагают внимательно прочесть подписанный договор. Оказывается, обязательство фирмы заключается лишь в предоставлении информации об объектах, сдаваемых в аренду. И оно выполнено. Какие проблемы?

Другой, не столь злостной, но все равно неполноценной формы работы с арендными объектами придерживаются компании, ведущие себя как агентства знакомств. За половинное вознаграждение они сводят стороны и далее предлагают договариваться и оформлять отношения самостоятельно, не заботясь о нюансах сделки и не помогая сторонам выстроить отношения и заключить договор, защищающий их на случай возникновения непредвиденных проблем.

Стандартизация качества

В чем же заключается полноценная услуга, которую обязано предоставить профессиональное агентство? Это довольно подробно изложено в пункте 9.1.1 стандартов АРСП. (Не правда ли, довольно символичный номер? Впрочем, изучить стандарты и следовать им - задача не только агентств, но и самого клиента: спасение утопающих - дело рук самих утопающих.) Профессиональная фирма должна заключить с клиентом договор, по которому примет на себя ряд обязательств: подобрать объекты соответствующих параметров, организовать просмотры, проверить документы, подтверждающие права арендодателя, оказать помощь в составлении договора, подробно регламентирующего все нюансы взаимоотношений сторон.

Конечно, агентство не может и не должно (кроме особых случаев, предусмотренных договором, например, при доверительном управлении) отвечать за любые сюжетные повороты в отношениях нанимателя и наймодателя. Неправомерно было бы этого требовать. Однако задача агентства - предусмотреть все возможные риски сторон и помочь им заключить между собой такой договор (его основные положения изложены в п. 9.2), который сведет к минимуму вероятность возникновения проблем. Также многие профессионалы готовы, хоть никакие стандарты их к этому и не обязывают, хранить контрольный экземпляр договора и выступать в роли третейского судьи, помогать урегулировать любые конфликты, подсказывая оптимальные решения в наиболее распространенных спорных ситуациях.

Что же касается клиентуры, то при подобном построении работы агентство завоевывает самую добрую репутацию в глазах граждан и чаще всего становится впоследствии эксклюзивным представителем интересов тех арендодателей, чье сердце уже однажды было завоевано таким заботливым и ответственным отношением.

Риски по списку

Какие же проблемы будут сведены к минимуму при соблюдении агентством профессиональных стандартов? Что касается рисков арендодателей, - тут в списке рисков лидирует неуплата. Риэлторские фирмы выработали механизмы депозитов, страхующих интересы владельцев. Большая проблема собственника - порча имущества квартиросъемщиком. В грамотном агентстве найдут управу на нерадивых, оформят оценку вещей и их передачу по акту, примут на хранение залоговую сумму, отрегулируют процесс возврата имущества или вопрос о компенсации ущерба за счет внесенного залога. Но всех нюансов даже самой добросовестной компании не предусмотреть. Ранее некоторые рекомендации на этот случай в стандартах были. Но в процессе переработки, наряду с дополнениями и усовершенствованиями, произошли и некоторые потери - стандарты лишились ряда добрых советов.

Так, ранее в стандарты входила следующая рекомендация, адресованная собственнику жилья: Жилое помещение, находящееся в нем имущество, а также сделанный в помещении ремонт рекомендуется застраховать. Стоило ли вообще исключать из стандартов упоминание о страховании? Не полезнее ли было бы оставить этот стандарт, переадресовав его и обязав фирму, представляющую интересы арендодателя, ознакомить клиента под расписку с предложениями и условиями нескольких страховых компаний и помочь в случае его заинтересованности заключить такой договор?

Что касается рисков нанимателя - стандарты предусматривают подробное изучение агентством документов, подтверждающих наличие правообладателей сдаваемой внаем недвижимости, чтобы ничье неведение или несогласие не помешало в дальнейшем арендатору занимать помещение согласно договору (п. 9.2.4-9.2.6).

С полной версией профессиональных стандартов риэлторской деятельности (и не только по аренде) можно ознакомиться на сайте АРСП: arspb.ru.

Ценные рекомендации по построению взаимоотношений с агентствами недвижимости и противоположной стороной по сделке аренды содержатся также на сайте питербургской Городской справочно-информационной службы Квартирный Вопрос tsn.spb.ru в разделе Советы клиентам сайта bn.ru и регулярно публикуются в еженедельнике Сдам, Сниму.

Стандарты определяют полноценный спектр обязанностей и сферы ответственности фирм, добросовестно отрабатывающих свое вознаграждение. И при условии их соблюдения оплата, предусмотренная п. 9.1.3 в качестве комиссионных, отнюдь не чрезмерна. А для клиентов мораль проста: без помощи агентства обойтись сложно, но помощника надо выбирать такого, которому и заплатить не жалко. Мелкая же экономия может обернуться крупными неприятностями.

Профессиональные стандарты Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (извлечение)

Пункт 9. Специфика проведения сделок по найму жилой недвижимости

9.1. Рекомендуется заключать письменные договоры между агентством и нанимателем, агентством и наймодателем, описывающие обязанности, сферу ответственности и оплату услуг агентства.

9.1.1. В обязанности агентства входит:

поиск объекта или нанимателя объекта;
организация просмотров объекта;
ведение переговоров при заключении договора найма;
консультации по маркетинговым и правовым вопросам;
проверка прав наймодателя, дающих ему права сдавать данный объект по договору найма.
9.1.3. Комиссионное вознаграждение.

Вознаграждение, выплачиваемое нанимателем агентству, составляет: 80-100% от суммы месячной платы при найме.
9.2. Основные положения договора найма жилого помещения.

9.2.1. Паспортные данные нанимателя и наймодателя.

9.2.2. Адрес сдаваемого внаем помещения.

9.2.3. Срок договора найма.

9.2.4. Данные правоустанавливающего документа на жилое помещение.

9.2.5. Согласие всех имеющих право на проживание в жилом помещении на сдачу жилого помещения внаем.

9.2.6. Список лиц, имеющих право на совместное с нанимателем проживание в жилом помещении.

9.2.7. Порядок расчетов...

9.2.17. Неотъемлемыми частями договора являются опись имущества и расписки о получении денежных средств за наем объекта.

9.3. Контрактные отношения между агентствами при проведении совместных сделок.

9.3.2. Показ объекта клиенту, представленному другим агентством, сопровождается оформлением Акта осмотра недвижимости.

Владея каким‑либо зданием или строением, собственник может попасть в ситуацию, когда его права окажутся ограничены. Одним из таких случаев является признание государством объекта недвижимости памятником истории и культуры. Помимо того что собственника ограничивают в правах, его обязывают содержать и сохранять здание, а также в отношении его прав официально регистрируют обременение.

Решение о признании того или иного объекта недвижимости памятником истории и культуры могут принять федеральные органы государственной власти или субъектов РФ вне зависимости от мнения собственника.

Главный интерес для собственника представляют не основания для признания объекта недвижимости памятником, а последствия, которые влечет за собой данное признание. На практике бывают случаи, когда здание приобретают по договору купли-продажи в собственность с целью инвестирования в новое строительство на данном земельном участке, так как само по себе большой материальной ценности оно не имеет. При согласовании сноса строения государственные органы иногда признают его памятником истории и культуры (при наличии должного основания) и вносят в соответствующий реестр. После этого снести объект (и даже продать) практически невозможно.

Указанное ограничение распространяется не только на снос, но и на перемещение, изменение памятников и следует из законов, регулирующих вопросы недвижимых памятников истории и культуры (Федеральный закон № 73-ФЗ от 25 июня 2002 года Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации и Закон г. Москвы № 26 от 14 июля 2000 года Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры). В частности, в данных нормативных актах установлен запрет на совершение вышеуказанных действий за исключением случаев, когда такое решение принято Правительством РФ или правительством Москвы.

Помимо этого существуют особые правила о проектировании и проведении землеустроительных, земляных, строительных, хозяйственных и иных работ. Так, производство указанных работ возможно лишь после согласования уполномоченным органом, осуществляющим контроль и надзор в сфере охраны памятников истории и культуры, проектов таких работ. Общее же правило вообще запрещает проектирование и проведение работ, допуская их только с целью сохранения памятника либо проведения хозяйственной деятельности, не нарушающей целостности памятника и не создающей угрозы его повреждения, разрушения или уничтожения. Это что касается ограничений прав собственника и иных лиц на различные действия в отношении недвижимого памятника. Также законодательство определяет прямые обязанности собственника. Одной из них является проведение работ по сохранению объекта по специально выдаваемому заданию органа охраны объектов культурного наследия. При финансировании указанных работ различные категории владельцев недвижимых памятников получают некоторые льготы, установленные законами, и имеют право:

-на возмещение произведенных затрат или части затрат на ремонт и реставрацию арендуемого памятника за счет уменьшения вносимой арендной платы в порядке, определяемом охранно-арендным договором;
-на получение прибыли от использования недвижимого памятника истории и культуры и его территории;
-на налоговые и иные льготы в соответствии с федеральным законодательством и законодательством города Москвы.

Надо также отметить, что нормативными актами установлена обязанность собственника нести полное бремя содержания недвижимости именно как памятника истории и культуры. В любом случае при наличии у здания статуса памятника истории и культуры при регистрации права собственности одновременно регистрируют ограничение (обременение) на него: обязательство собственника по сохранению объекта культурного наследия. Ограничение пользования недвижимым памятником предполагает следующие обязанности собственника:

-обеспечение неизменности облика и интерьера памятника недвижимости в соответствии с особенностями данного объекта, послужившими основанием для его включения в реестр памятников;
-обязательное согласование осуществления проектирования и проведения землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника недвижимости;
-обеспечение режима содержания земель историко-культурного назначения. Указанный режим, в частности, предусмотрен ст. 99 Земельного кодекса РФ, в которой говорится о строгом соответствии использования таких земельных участков их целевому назначению (его изменение не допустимо), а любая деятельность (в том числе хозяйственная), противоречащая подобному назначению, также запрещена;
-обеспечение доступа к памятникам недвижимости. Условия такого доступа устанавливает собственник по согласованию с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия.

Законодательство определяет обязанность собственника использовать памятники в приоритетных целях, среди которых названы развитие науки, образования и культуры, туризма, духовно-нравственное и эстетическое воспитание граждан, и не допускает деятельности, наносящей ущерб сохранности памятников, нарушающей их историко-художественную ценность и не обеспечивающей общественной доступности. Там же установлен прямой запрет на использование памятника истории и культуры:

-под склады и производства взрывчатых и огнеопасных материалов;
-под склады и производства материалов, загрязняющих интерьер памятника истории и культуры, его фасады и территорию;
-под производства и лаборатории, связанные с неблагоприятным для памятника истории и культуры температурно-влажностным режимом и применением химически активных веществ;
-под гаражи или специально оборудованные стоянки транспортных средств;
-в других целях, предусмотренных действующим законодательством.

Нарушение указанных выше обязанностей владельцем недвижимого памятника может повлечь для него ограничение или прекращение по решению суда права пользования недвижимостью, а также является основанием для ограничения или лишения права пользования земельным участком. За нарушение указанных обязанностей также установлена административная ответственность. В частности, Кодекс РФ об административных правонарушениях предусматривает ответственность за нарушение требований сохранения, использования и охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) федерального значения, их территорий и зон их охраны (штраф для физических лиц колеблется от 10 до 50 МРОТ, а для юридических лиц от 200 до 500 МРОТ в зависимости от тяжести правонарушения), а также за проведение земляных, строительных и иных работ без разрешения государственного органа охраны объектов культурного наследия (штраф для физических лиц составляет от 10 до 30 МРОТ, а для юридических лиц от 200 до 300 МРОТ).

Нельзя не упомянуть и о возможных рисках, связанных непосредственно с утратой права собственности в результате признания сделки с недвижимым памятником недействительной либо предъявления иных исков об истребовании недвижимости у собственника. (Подробнее тема утраты права собственности (титула) рассмотрена на информационном портале Недвижимость без риска riskam.net.) Как показывает судебная практика, подобного рода споры часто возникают при приватизации различных строений, относящихся к недвижимым памятникам, так как для них прописаны некоторые специальные правила проведения приватизации. (См., к примеру, Постановление Президиума ВАС РФ от 3 декабря 2002 года № 6616/02; Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 08.07.2005 года по делу № КГ-А40/5384 05.)

При заключении не только сделок приватизации, но и сделок с уже приватизированным объектом необходимо учитывать помимо положений Федерального закона О приватизации муниципального и государственного имущества от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ, где говорится об установлении в отношении недвижимости специального обременения охранного обязательства, еще и положения Указа Президента РФ О приватизации в РФ недвижимых памятников истории и культуры местного значения от 26 ноября 1994 года № 2121, который регулирует порядок приватизации памятников недвижимости на уровне субъектов РФ. Данный указ, в частности, предусматривает возможность проведения приватизации памятников недвижимости местного значения при условии согласования с Государственным комитетом РФ по управлению государственным имуществом и Министерством культуры РФ. Несоблюдение установленного порядка, как и нарушение норм о приватизации имущества, является основанием для признания сделок недействительными и истребования имущества у его владельца.