Ипотека и недвижимость - Клиенты готовы платить по $50 тыс. за сотку

С приходом весны Росприроднадзор активизировался. Вчера были снесены постройки в деревне Глухово на Ильинском шоссе - в известном своей элитарностью районе Подмосковья - на Рублевке. Правда, как всегда акция дальше устрашения не пошла - дом трогать не стали, бульдозер перед телекамерами театрально снес часть кирпичного забора.

Поселок Глухово находится в 10 км от МКАД на Ильинском шоссе, между Рублево-Успенской и Новорижской трассами, неподалеку от деревни Барвиха и музея-усадьбы Архангельское. Поселок расположен на берегу Москвы-реки и окружен лесом. Сейчас в нем идет активное строительство коттеджей, в основном по оригинальным архитектурным проектам. Стоимость земли в охраняемом поселке составляет порядка 70 тысяч долларов за сотку. Помимо домов в Глухове расположены школа и лицей, медицинская клиника, ресторан, кофейня и небольшой театр.

Вторым домом, который запланировано показательно снести в этом году, станет особняк в деревне Александровка, принадлежащий сенатору от Башкирии Игорю Изместьеву. Замглавы Росприроднадзора Олег Митволь сообщил, что судебные приставы обратились в Совет Федерации с письмом о разрешении на снос дом Изместьева - он - лицо, обладающее определенным статусом, и для сноса его собственности нужно разрешение высшей палаты парламента.

Этой акцией Олег Митволь обещает уравнять в правах рядовых землевладельцев и известных персон, а список сносимых домов будет расширятся, обещают в Росприроднадзоре.

Впрочем, такие заявления попахивают лукавством и популизмом. В прошлом году чиновники Минприроды после двух лет судебных разбирательств вынудили владельцев коттеджей в поселке Екатерининские Валы на Истринском водохранилище снести несколько домов, расположенных невдалеке от большой воды. Однако этот поселок вряд ли можно назвать элитным, а к шикарным особнякам, расположенным на берегах водохранилища, почему-то претензий не предъявляется. Показательно, что в поселке Екатерининские Валы было снесено 3 коттеджа, а всего за прошлый гов в Московской области было выявлено порядка 1500 нарушений. Получается, что эти акции имеют избирательный характер.

Пока же Минприроде и удалось добиться приостановки строительства элитного жилого комплекса Город яхт, изюминкой которого считались квартиры, расположенные прямо над водой. Росприроднадзор решил, что в ходе строительства жилья и яхт-клуба нарушился водообмен в районе водозабора, входящего в систему питьевого снабжения Москвы.

В начале 2006 года выводы инспекторов подтвердила прокуратура Москвы, а дело Города яхт дошло до суда, который принял решение приостановить строительство элитного жилья.

И что дальше?

Недавно Московско-окское бассейновое управление росводоресурсов МПР сообщило, что отзывает все ранее выданные согласования на строительство объектов в водоохранных зонах.

В конце прошлой недели заместитель главы Росприроднадзора Олег Митволь заявил о том, что против 40 госслужащих Московской области, выдававших незаконные разрешения на строительство дач, возбуждены уголовные дела. Впрочем наказать чиновников обещали и в прошлом году. Тогда к ответственности обещали привлечь нескольких высокопоставленных госслужащих, в том числе главу Балашихинского района. Позднее Росприроднадзор начал проверку региональных чиновников в Омске, Новосибирске и Нижнем Новгороде. Все обвинения касались нарушений при строительстве коттеджей в природоохранных зонах. Однако эксперты уверены, что нарушители отделаются штрафами, а уголовные дела развалятся, не дойдя до суда.

Впрочем, скандалы, связанные с коттеджными поселками, вряд ли серьезно повлияют на покупательские настроения относительно недвижимости у большой воды. За последние годы спрос в данном сегменте только увеличивался. Зато усилиями Росприроднадзора на рынке загородной недвижимости появился новый бренд. Акции Митволя подсказали девелоперам новые способы продвижения своих объектов под лейблом абсолютно легальный, согласованный со всеми инстанциями или проверено Росприроднадзором, - говорит Аверьянов. Коттедж с клеймом проверено Митволем будет стоить явно дороже среднерыночного.
Стоимость земли на престижных подмосковных направлениях выросла в два раза по сравнению с прошлым годом. Специалисты уверены, что цены будут расти и дальше, поскольку участков не хватает, а спрос в элитном сегменте не спадает. Коттеджи покупают далеко не на последние деньги, а чем больше расходы, тем придирчивее становятся клиенты. Качественных предложений на рынке сейчас мало, а по всем прочим доходность застройки сейчас стремительно падает.

Если судить по объемным показателям, то сейчас уже можно говорить о насыщении рынка загородного жилья. По данным компании Penny Lane Realty, совокупный объем предложения домов в собственность в I квартале 2003 года превысил соответствующее прошлогоднее значение на 15-20%. Однако коттеджи, построенные по современным проектам и полностью удовлетворяющие потребителей, по-прежнему остаются в дефиците. Домов класса люкс сейчас строится очень мало. Это влечет за собой повышение цен. Например, в новом люксовом поселке X-Park в этом году было продано два из семи домов, вслед за этим стоимость остальных сразу поднялась на 10%.

Продолжает дорожать и земля на престижных направлениях. "По сравнению с прошлым годом цены на готовые дома выросли в среднем на 70-80%, а на землю - в два раза, - говорит Андрей Мажаров, генеральный директор компании "Терра". - Дело в том, что в последние три года не было новых лесных землеотводов, да и сейчас в оборот идут в основном земли сельхозназначения. А именно лесные земли являются наиболее дорогими".

Стоимость земли на престижных направлениях уже перевалила за $40 тыс. за сотку (правда, уже с подведенными коммуникациями и построенными дорогами). Этому во многом способствовал выброс на рынок 200 га в Барвихе - появление в свободной продаже участков в месте, где предложение предельно ограничено, сильно подогрело спрос. При этом площадь среднего участка здесь составляет 1-2 га, купить 30-50 соток практически невозможно. Возросшая активность в Барвихе повлекла за собой рост цен и в соседней Жуковке - здесь за сотку приходится платить уже $30 тыс. По словам Игоря Малиновского, директора департамента загородной недвижимости Penny Lane, разрешение всех вопросов с определением окончательных владельцев продаваемых земель растянется на ближайшие пять лет. За это время цены поднимутся уже до $50-60 тыс. Скорой стабилизации специалисты не прогнозируют.

Основная борьба сейчас идет за освоение земли. Аналитики отмечают, что помимо бешено популярной Рублевки в лидеры спроса сейчас выбиваются Новорижское и Калужское шоссе. Они уже вышли на второе в Подмосковье место по ценам. Интерес к этим направлениям объясняется удобной и относительно незагруженной трассой, благоприятной экологией и красивыми ландшафтами. Калужская дорога, помимо всего прочего, выигрывает еще и за счет особого интереса к ней "Газпрома". Одним из самых перспективных считается Пятницкое направление. Риэлторы также фиксируют хороший спрос на коттеджи по Минскому и Сколковскому шоссе, а также интерес к любым местам, расположенным в пределах 1,5 км от крупных водохранилищ - таких как Пироговское или Клязьминское. Восточное и юго-восточное направления популярны гораздо меньше, в основном из-за высокой плотности промышленных предприятий. Спрос определяет и разброс цен на участки: на востоке сотку можно купить за $300-3000, на юге - за $1-5 тыс., на севере - за $1-10 тыс. Специалисты считают, что такое распределение сохранится еще в течение нескольких лет.

Среди наиболее интересных проектов элитных коттеджных поселков, реализуемых в настоящее время, риэлторы выделяют "Князево", "Новоселово" и "Бельгийскую деревню" на Калужском шоссе, "Троице-Лыково" на Рижском, а также новый проект компании "Вимм-Билль-Данн" на Новорижском шоссе - "Бенелюкс". На территории 200 га здесь будут построены три поселка из 200 домов площадью 400 кв. м, которые будут предлагаться по цене $1,5 тыс. за кв. м. Аналитики полагают, что появление этого жилого комплекса сможет серьезно повлиять на рынок в целом. Тем более что главный инвестор хоть и не имеет опыта работы на рынке недвижимости, зато обладает всеми возможностями для успешной раскрутки поселка.

Рынок загородного жилья сейчас можно назвать сбалансированным только по общему объему спроса и предложения. Большинство выставленных на продажу домов не соответствует требованиям клиентов, для которых на первое место теперь выходит эстетика. Состоятельные граждане хотят иметь дом только в поселке с единой концепцией застройки, привлекательной с точки зрения "места для жизни". Однако сами застройщики редко учитывают в работе эстетические критерии, а привлекать к разработке проектов риэлторов, более тонко разбирающихся во вкусах клиентов, они не хотят. "Поэтому можно говорить о том, что предложение на рынке загородного жилья спросу не соответствует, - считает Герман Барыш, директор департамента "Замосковье" агентства недвижимости "Домострой". - Хороших предложений по низким ценам сейчас нет, а то, что предлагается по высоким, часто не соответствует параметрам хорошего жилья".

Темпы роста цен на ликвидное загородное жилье составляют в среднем 5-20% годовых в зависимости от направления. При этом главным фактором для повышения стоимости построек является рост цен на землю. Стоимость строительно-монтажных работ остается практически неизменной с середины 2002 года. Застройщики сейчас активно скупают дома отдыха, санатории и пионерские лагеря, которые уже имеют собственные коммуникации. Это сильно сокращает расходы при строительстве новых коттеджных поселков.

По мнению Мажарова, понимание того, что действительно нужно покупателям, у застройщиков только формируется, поэтому качественное жилье появится на рынке не раньше чем через год. Тем временем тенденция к падению доходности застройки наметилась уже сейчас. Относится это в первую очередь к тем же неликвидным объектам. "Хорошо, если застройщик сможет получить по ним 30% доходности. Зато по качественному жилью она пока держится на уровне 100%", - говорит Мажаров.