Ипотека и недвижимость - Виды на жительство

Есть совершенно особый и отчасти экзотический (для Москвы) вид городской недвижимости собственный дом. Конечно, таких полно на формально городских территориях, расположенных за пределами МКАД, в Новокосине, Новопеределкине, Внукове и т. д. А вот в настоящей Москве не так много мест, где собственные дома стоят прочно и сноса не боятся. Это прежде всего элитные поселки Сокол и Серебряный Бор, а также не элитная, но перспективная деревня Троице-Лыково, расположившаяся прямо у въезда в город с Новорижского шоссе. Вот в этих местах корреспондент Ъ-Дома ОЛЬГА БУХАРКОВА и попыталась купить частную недвижимость. Ей это почти удалось.

Цель земля

Идеальный вариант для того, кто желает обосноваться в Москве в собственном доме, купить избу под снос, желательно покосившуюся и изъеденную жуками-короедами (чтобы дешевле), и построить на освободившейся земле нечто по своему вкусу и разумению. То есть фактически покупка такого дома означает приобретение права аренды на землю. Поясним, что приватизация частных земельных участков в Москве уже началась, но пока затронула только вышеупомянутые замкадовские районы и приватизировано их не больше двух десятков. Да и все равно никто из первых полноправных владельцев московской земли расставаться со своей собственностью не собирается.

Итак, наша цель аренда участка путем покупки строения, желательно ветхого.

Когда определено место, остальное дело техники. Казалось бы, найти подходящий по всем параметрам объект для покупки что может быть проще в условиях рыночных отношений? Наивысшая концентрация спроса и предложения, бесспорно, в риэлтерских агентствах. Да и параметры для агентств были заданы самые свободные: площадь дома значения не имеет, площадь участка значения не имеет, цена тоже значения не имеет... впрочем, в разумных пределах.

Неизменными оставались только три обозначенных выше островка деревенской первозданности как желательные места для проживания.

Восточные сказки

Первое же небольшое риэлтерское агентство покупателям с таким заказом обрадовалось как родным. Наверное, именно потому, что небольшое: клиентов здесь явная нехватка. Есть у нас все: и на Соколе дома есть, и в Троице-Лыкове, и в Серебряном Бору, уверяла телефонная трубка, с какого объекта начнем осмотр? Сошлись на самом центровом месте поселке художников на Соколе.

Стоит напомнить, что знаменитый поселок художников начал застраиваться в 1923 году, а разработчиками уникального проекта называют архитекторов Щусева, Марковникова, Веснина. За семь лет здесь было возведено 114 домов, каждый по замыслу архитекторов имел свой неповторимый облик. До сегодняшнего дня первозданный облик сохранили не все дома.

Зато те, что сохранили, большей частью признаны памятниками архитектуры.

Может быть, жить в памятнике и престижно, но крайне неудобно. Понятий реконструкция, перепланировка или капитальный ремонт применительно к памятнику не существует возможна только реставрация. Нельзя без согласования с Обществом охраны памятников проложить дополнительные коммуникации, сделать пристройки к собственной недвижимости в общем невозможно по собственному участку шагу ступить без надзирающих организаций. Да и продать такой объект нельзя без придирчивой инспекции БТИ, и в право наследования за здорово живешь не вступишь. А между тем в поселке художников таких памятников архитектуры больше 20% жилого фонда.

Поэтому мы поинтересовались опасливо: дескать, не памятник ли на продажу предлагается, возможна ли перепланировка объекта и новое строительство на участке?

Конечно, стройте на здоровье... если захотите... туманно пообещал телефон.

То, что строение далеко не памятник, стало понятно с первого взгляда. И в ближайшее время архитектурной ценности оно представлять не будет новенькое, как пасхальное яичко, с открытыми верандами вокруг дома, с вполне современной террасой, на которой произрастали явно экзотические растения, с подземным гаражом, куда нашу машину тут же и поместили. Воплощенная в реальность наша мечта но только на завершающей стадии проекта. На деревенский дом это походило так же, как Мерседес на телегу.

Риэлтер, дама благородного возраста, назвавшаяся просто Наташей, сыпала сведениями об объекте: Интерьер особняка выполнен по авторскому проекту известного архитектора Натальи Авдеенко. Он сочетает в себе элементы стиля, характерного для загородных домов Южной Италии, замковой архитектуры, и восточные мотивы...

А в чем восточные мотивы? спросили мы, ища глазами минарет.

Чтобы оценить красоту и органичность восточных мотивов, нужно пройти внутрь... Обратите внимание: здесь много натуральных материалов, состаренное дерево, ковры, шкуры, антикварная мебель и старинные аксессуары...

Гида-риэлтера понесло. Просто Наташа рассказала об известном архитекторе Наталье Авдеенко, а заодно о других архитекторах Щусеве и т. д. И о престижном поселке столичной творческой интеллигенции в целом.

Нет, мы, наверное, плохо объяснили, что ищем. Деревенский дом. Избу. Деревянную. Изъеденную жуком-короедом.

Покосившуюся. Но на всякий случай спросили, во сколько обойдется только что осмотренное помещение.

Девять с половиной миллионов долларов первоначальная цена, доложила Наташа.

Однако! Ну, девять еще куда ни шло...

Можно немного уступить, угадала наши мысли риэлтерша, начнем с девяти миллионов.

Давайте посмотрим что-то другое, предложили мы, но на всякий случай ценовые рамки все-таки не ограничили.

И правильно сделали. Потому что нам любезно предоставили каталог всевозможных московских деревенских коттеджей. Здесь было все: еще два особняка на Соколе (один, опять-таки в авторском исполнении, за $6 млн; другой, не столь претенциозный, в аренду за $10 тыс. в месяц), было запрошенное Троице-Лыково в ипостаси коттеджного поселка Новая усадьба Троице-Лыково и близлежащие Сосновка-1 и Сосновка-2, а также просто Сосновка, был Серебряный Бор в инкарнации Silver Place и Покровский берег, был Серебряный ключ, был атакуемый Митволем поселок Речник. Не было одного сруба, подточенного короедом, в пределах МКАД за разумную цену. Минимальное предложение составляло $1,5 млн за таунхаус под отделку.

Другим путем

И мы решили пойти дедовским путем. Искать концентрацию спроса-предложения непосредственно на месте. Тем паче, что объект интереса деревня. Мы приедем сразу на интересное место, порасспрашиваем колхозников, кто из соседей недвижимость продает, кто нуждается в матпомощи, кто тоскует по городским удобствам, кто пьет запойно, кому деньги срочно нужны, кто о собственном бизнесе мечтает может, и сторгуемся с продавцами.

Троице-Лыково как раз та самая деревня с классическими деревянными избами, где в наличии и крики петухов по утрам, и свежие яйца только что из-под несушки, и парное молоко, и вода из колодца, и хвойные запахи... а ко всему здесь еще два храма Троицкий, на месте самой первой деревянной церкви, и Успения Божией Матери один из редких сохранившихся московских храмов середины XIX века. Значит, еще и перезвон колоколов...

От МКАД въезд в деревню Троице-Лыково возможен только по одной дороге. И на этой дороге стоит запрещающий знак. Сворачиваем в сторону. Гаражи. Хозблоки. Фигуры в камуфляже.

Эй, ребята, не подскажете, где найти правление этой деревни?

Что-о-о?

Ну, что у вас тут всем управляет?.. Правление колхоза. Сельсовет. Администрацию. Главное управление жителями... Не знаю, как это в деревне может называться... Может, сельсовет? Или община? Или ТСЖ? В общем, нам нужно здание, из которого здесь все решения поступают для собственников жилья...
А-а, так бы сразу и сказали. Тогда первый поворот направо, потом через перекресток до следующего и налево первый дом...
Первый дом налево оказался, ко всеобщему недоумению, приделом Троицкого храма.
Мы с должным почтением входим в придел.

А это правда, что у вас здесь что-то вроде сельсовета? спрашиваем у батюшки.

Вполне светского вида священник поясняет, что управляет здесь порядком землепользования муниципалитет Строгино и что необразованный человек вполне может перепутать его с церковным хозблоком, потому как других мало-мальски похожих на административные здания объектов в деревне Троице-Лыково просто нет.

Мы вообще-то про недвижимость в вашем приходе хотим узнать. Что почем, кто продает, что можно приобрести. Сколько стоит здесь земельный участок...

Тридцать тысяч долларов за сотку, проявил завидную осведомленность батюшка, очень дорого, не советую.
В довершение любезный священник выделил провожатого показать, где в местной глуши муниципалитет Строгина затерялся. Ехали долго. Успели про историю Троице-Лыкова узнать все от Ромула до наших дней...

Четыре века назад Василий Шуйский за верную службу подарил небольшую деревеньку боярину Борису Лыкову. Тот поставил на высоком берегу Москвы-реки деревянную церковь Живоначальной Троицы. Так появилось название деревни. Долгие годы Троице-Лыково принадлежало роду Нарышкиных. Потом в качестве приданого двоюродной племянницы Петра I Екатерины Ивановны Нарышкиной имение перешло к ее мужу Кириллу Григорьевичу Разумовскому. В XIX веке в господском доме всегда было полно гостей и странников. Бывали тут известные люди Третьяковы, Гнесины... Шаляпин проводил дачные сезоны со всем своим многочисленным семейством. Завсегдатаями были и братья Васнецовы. За домом располагался сад с цветниками, в парке беседки, вдоль дорожек прекрасные статуи. К сожалению, ни дом в русском стиле, ни кузница, ни теплицы с пасекой до наших дней не сохранились.

Однако сюда и сейчас тянутся паломники: старинные храмы обладают притягательной силой. По преданию, строил парадный Троицкий храм известный зодчий Яков Бухвостов. Именно от этой церкви и знаменитой церкви Покрова в Филях пошел новый стиль московское, или нарышкинское, барокко. Нарядный храм, окруженный просторным гульбищем, сравнивали с белым лебедем, отражавшимся в глади Москвы-реки.

В 30-е годы XX века не обделили своим вниманием это место и государственные чины: здесь отдыхали Микоян, Орджоникидзе, Жуков. Была построена дача для Сталина. Обновленный дачный забор и кирпич на дороге естественная граница с другой стороны деревни. Несколько лет назад соседом лыковцев стал писатель Солженицын, а совсем недавно бывший премьер Касьянов. Правда, таких соседей проблемы деревни не интересуют. Наверное, не будут они интересовать и обитателей примкнувшего к селу коттеджного поселка на 46 домов, которые успешно распродаются по минимальной цене $1,5 млн.

А что хорошего в тех коттеджах? рассуждает наш провожатый, все из пластика (он имел в виду, очевидно, сайдинг), участок курам на смех, три сотки. Десять это еще куда ни шло...

Согласны, десять соток лучше. И сад, и дом деревянный, покосившийся, экологически чистый, с короедами... Но где, где такое счастье купить?

В паутине

Ветхий дом на продажу обнаружился банально в интернете. По запросу на покупку участка в Троице-Лыкове поисковая система выдала четыре адреса. Самый ранний датировался 2001 годом. Ветхий дом на площади 24 сотки продавался тогда всего за $150 тыс. Объявление содержало такое количество ошибок, что не приходилось сомневаться: размещенное пятилетку назад объявление мираж, компьютерный глюк. Не может быть, чтобы целых 24 сотки за такие смешные деньги, пусть даже в далеком 2001-м.

Но три других объявления повода для шуток не давали. Не далее как в прошлом году в Троице-Лыкове продавались целых три подходящих нам объекта: Строгино. Дом, д. Троице-Лыково, 60 кв. м, участок 15 соток с фрукт. деревьями, огорожен, коммуникации, рядом водохранилище, срочно продаю. Строгино Участок 12 соток, Троице-Лыково, ПМЖ (прописка). Отличный вид. Зелено. Тихое, уютное место. Ландшафт. 192 тыс. $, Щукинская м. Дом, дер. Троице-Лыково, 50 кв. м, в собствен., участок 12 соток аренда, 50 м Москва-река, электрич., вода, канализ., плодонос. сад, хор. подъезд, продаю. 205 тыс.$. Торг...

Три объекта это уже тенденция. Даже если объекты проданы, можно считать, что в этом омуте можно ловить подходящую рыбку. Хотя бы и у частных лиц или черных маклеров.

Разумеется, по двум телефонам из трех указанных никто не ответил. Третий оказался телефоном малоизвестного риэлтерского агентства (почему же крупняки не интересуются такими объектами?). К нашему удивлению, секретарь на телефоне проявил заинтересованность:

Участок в Троице-Лыкове? Пока не продан. Запишите мобильный риэлтера... Какой дом? Извините, не в курсе. Есть ли коммуникации? Извините, не знаю. Все узнаете у агента... Его Пашей зовут...
Паша иллюзию близкого счастья развеял моментально:

К сожалению, этот объект только позавчера сняли с продажи.

Значит, не продали?

Увы.

А почему? Ведь участок на продажу был выставлен больше года.

С продажи сняли, потому что клиент просто уехал на время.

Но можете вы, риэлтер, объяснить, почему совсем рядом, в Серебряном Бору, влет уходят участки стоимостью, как нам объясняют серьезные агентства, по сотне тысяч долларов за сотку, а вы за год не смогли продать землю, смешно сказать, меньше чем по $10 тыс.?

Там, знаете ли, строение было совсем ветхое. И без всяких коммуникаций, пояснил риэлтер. Хотите, что-нибудь другое подберу? В пределах МКАД, со всеми коммуникациями. И дом будет приличный...

Честно говоря, нельзя было не заподозрить, что объявление в инете обычный манок, позволяющий риэлтеру подцепить клиента. Во всяком случае, разведка боем показала, что реально в Москве можно купить только готовый особняк по рублево-успенской цене. А жуки-короеды если и продаются, то каким-то совсем уж хитрым деревенским способом...
По прогнозам аналитиков, рост цен на жилую недвижимость в Москве будет продолжаться как минимум весь этот год. Ясно, что математически ситуация для инвестиционных покупок более чем благоприятная. Но так ли все однозначно и не существует ли для российских капиталов не менее доходных, но существенно менее рискованных инструментов? Корреспондент Ъ-Дома ВИКТОРИЯ ВЛАСОВА совершила виртуальный вояж в поисках наиболее интересных стран для инвестирования в жилую недвижимость.

Лондон: рай для консерваторов

Вложение в лондонскую недвижимость по традиции надежный инструмент долгосрочного инвестирования. Несмотря на невысокие темпы роста цен на недвижимость, объем инвестиций в недвижимость Лондона по-прежнему велик. Причем среди россиян особым спросом пользуется недвижимость стоимостью свыше £1 млн. По мнению экспертов, это происходит потому, что инвестиционные в чистом виде покупки здесь нечасты, скорее имеет место случай комплексного подхода к покупке: расчет на второй дом, способ надежного сбережения средств при минимальном риске и способ преумножения инвестиций. Частично спрос сдерживается невозможностью покупки нерезидентами земельных участков в собственность (возможна лишь долговременная аренда).

Директор по работе с клиентами консалтинговой компании Property Vision Гульнара Лонг таким образом характеризует инвестиционный климат в сфере лондонской недвижимости: На сегодняшний день невыгодно инвестировать в недвижимость Лондона с точки зрения получения доходов от сдачи объекта в аренду. Это в первую очередь связано с тем, что рост уровня цен при приобретении недвижимости значительно опережает рост арендных ставок. Средняя доходность при сдаче недвижимости в аренду составляет всего 3-4% в год.

Что касается цен на объекты недвижимости в центральном Лондоне, то они продолжают расти. После некоторого затишья в прошлом году начиная с января 2006 года цены выросли на 10%. Аналитики считают, что они будут расти и дальше, хотя подобный темп не сохранится к концу этого года ожидается повышение цен на 15%. Стоит отметить при этом, что недвижимость среднего уровня находится в настоящее время в стагнации. В Лондоне рынок уже давно сформировался, его можно назвать устоявшимся. Спрос возрастал на протяжении десятилетий, цены в настоящее время уже высокие, а рост относительно небольшой. Но если покупатель рассматривает инвестиции в рынок недвижимости как консервативное вложение, то есть с очень маленьким риском, но не очень высокой доходностью, то рынок недвижимости Лондона обеспечивает эти два фактора.

Франция: курорты привлекают инвесторов

По мнению большинства экспертов, рынок недвижимости Франции достаточно стабилен. Наблюдается устойчивый рост на уровне 10% в год в Париже и около 10-20% на Лазурном берегу. Жилая недвижимость в Париже, как и в Лондоне, рассматривается и как второй дом, и как способ сохранения и приумножения средств. К тому же круг людей, предпочитающих жить в мировых столицах, широк и устойчив.

Что же касается Лазурного берега, то, по данным генерального директора компании Avenue Property Ларисы Хоревой, только за прошедшие полгода рост цен на недвижимость в этом регионе составил около 20% в год. Самая дорогая недвижимость в Сен-Тропе, Ка-д`Антибе, Канне, Ницце. Цены растут и оттого, что предложение на первичном рынке очень ограниченно: свободные участки под застройку в этом районе практически закончились, и основная нагрузка легла на вторичный рынок.

Следует отметить, что покупателей из России больше всего интересуют апартаменты (€250 тыс. 1 млн) и виллы (€750 тыс. 5 млн).

Привлекательности недвижимости во Франции добавляет высокая заполняемость курортов, что позволяет при сдаче недвижимости в аренду получать гарантированный дополнительный доход в размере примерно 5% годовых.

Испания: могло бы быть лучше

Испания один из лидеров рынка недвижимости как по уровню спроса, так и по темпу роста цен: за последние десять лет он составил около 145%. В некоторых районах страны наблюдается устойчивый рост до 30% в год, отмечает начальник отдела международных связей компании Eurodom Татьяна Покидько.

Популярны у домовладельцев и у инвесторов Коста-дель-Соль, Малага, Мурсия (со своими гольф-курортами как новым направлением элитного спортивного туризма). Активно покупается и земля под частное строительство, и готовые виллы. Активность на первичном и вторичном рынках недвижимости примерно одинакова. В связи с практически полной застройкой прибрежных территорий освоение земель продвигается в глубь страны.

Спрос на недвижимость в Испании мог бы быть выше, если бы не бюрократические барьеры при покупке и оформлении и сложности в области законодательства.

Высокий спрос и стабильный рост цен на недвижимость Испании прогнозируется аналитиками и в дальнейшем, несмотря на то что около 15% объема жилищного строительства ЕС приходится именно на эту страну.

Кипр: не только побережье

По инвестиционной привлекательности Кипр сегодня занимает одно из первых мест в мире благодаря динамично растущей экономике, прозрачному законодательству, развитой инфраструктуре, прекрасной экологии и мягкому климату. Среди других достоинств мягкий иммиграционный режим, долгосрочное низкопроцентное кредитование (на срок до 15 лет по ставке 3,5% годовых).

Несмотря на то что в последнее время кипрская недвижимость практически сравнялась в цене с испанской, она пока существенно дешевле, чем в большинстве развитых стран Европы, а расходы в процессе покупки и на содержание недвижимости заметно ниже.

Стоимость недвижимости зависит в первую очередь от близости к морю. Но инвестиционную привлекательность имеют и районы, относительно удаленные (по кипрским меркам) от побережья. В первую очередь это связано с бурным развитием элитного спортивного туризма, а именно гольф-направления.

Новые апартаменты стоят от €1800 до €2500 за кв. м. Существенно дешевле недвижимость на вторичном рынке от €1200 за кв. м. Эксперты объясняют такую разницу изменившимися в последнее время стандартами строительства объектов и отделки помещений.

По прогнозам экспертов, вступление Кипра в Шенгенскую зону в 2007 году и в еврозону в 2008-м будет способствовать дальнейшему росту цен на недвижимость в этой стране.

Дубай: рост искусственных островов

Малое количество налогов и возможность свободного перемещения капиталов делают эту страну привлекательной как для частных инвесторов, так и для транснациональных корпораций. Инвесторам также выгодно наличие упрощенной процедуры покупки жилья, а именно рассрочки, распространяющейся как на первичный, так и на вторичный рынок, возможности получения кредита на покупку недвижимости под 8% годовых, упрощенной схемы подтверждения платежеспособности заемщика.

По оценкам экспертов, в ближайшие три года цена кв. м дубайской недвижимости может вырасти с $4 тыс. до $10 тыс., при том что предложение на рынке очень обширное частные квартиры, пляжные курортные комплексы с гостиничными апартаментами и виллами на любой вкус. Большая часть этих площадей расположена на искусственных островах Персидского залива, у самого берега. Общая стоимость проектов первых двух островов Пальма-Джумейра и Пальма-Джебель-Али больше $3 млрд. Строительство под ключ финансируется правительством Дубая, а также местными и международными банками.

На Пальма-Джумейра компании Emerald Palace Group и один из лидирующих международных операторов гостиниц класса де люкс Kempinski представляет проект Kempinski Palm Jumeirah Residendes Kempinski Emerald Palace Hotel. Покупателям предлагаются резиденции и апартаменты, таунхаусы и пентхаусы в архитектурном комплексе, построенном в дворцовом стиле, а также номера в пятизвездном де люкс-отеле Kempinski Emerald Palace Hotel. Об интересе инвесторов к подобным проектам говорит тот факт, что еще до начала строительства больше 40% площадей было уже продано, в том числе покупателям из России.

Что же касается доходности инвестиций в подобные проекты, то, по словам Арта Марутяна, директора компании Emerald Palace Real Estate, в 2005 году цены на недвижимость в Дубае выросли почти на 65%, и это не предел. К тому же, приобретя недвижимость сейчас, инвестор получит существенное увеличение стоимости своего объекта, во-первых, по завершении строительства, во-вторых, по мере роста цен на рынке. Сдавая в аренду готовые апартаменты, можно рассчитывать на 20% годовых.

Болгария: рискованно и сердито

В Болгарии отмечается строительный бум. По данным Ларисы Хоревой, за последние полтора года цены выросли больше чем на 100%. К тому же в 2007 году Болгария вступит в Евросоюз, что повлечет за собой увеличение зарубежных инвестиций, в том числе и в строительство.

Сейчас наибольший интерес в Болгарии представляют апартаменты и коттеджи ввиду возможности их покупки физическим лицом нерезидентом. Тем же, кто еще не определился с направлением инвестиций, компания Knight Frank в лице Елены Нортон советует: Если инвестор приветствует риск и ожидает при этом высокой отдачи от вложенного капитала в районе 20-25% годовых, в качестве объектов вложения ему в 2006 году подойдут относительно молодые рынки, а именно квартиры в Софии и курортных городах (как морских, так и горнолыжных).

Хорватия: русским дороже

Несмотря на высокий даже по западным меркам средний уровень цен почти €3000 за кв. м, западные инвесторы проявляют к Хорватии устойчивый интерес. Он объясняется не только европеизированностью этой страны, довольно высоким уровнем жизни и проинвестиционной налоговой политикой, но и высоким качеством жилья и последовательной экологической политикой.

Уровень цен и темпы их роста подсчитать сложно, так как хорватские продавцы недвижимости цены назначают произвольно в зависимости от того, кто выступает покупателем (русским иногда называют более высокие цены).

И все же Хорватия, по общему мнению аналитиков, очень перспективное направление для инвестиций. Правда, участков под застройку практически не осталось вся прибрежная линия полностью освоена, поэтому застройщики сражаются за каждый выставляемый на торги участок. А основная нагрузка лежит на вторичном рынке, где спрос также существенно превышает предложение.

Черногория: до 70% в год

По мнению аналитиков, Черногория один из лидеров рынка по таким важным показателям, как темпы роста цен на недвижимость, уровень спроса на жилье, качество строительства объектов недвижимости. По отдельным курортным территориям эта страна демонстрирует воистину гигантские темпы роста цен от 50 до 70% в год. Средние же по стране темпы роста цен составляют 25-40% в год. Постоянно растет и предложение жилья в 2006 году в строй будет введено примерно вдвое больше, чем в прошлом. Цена городских апартаментов в новостройках с инфраструктурой на начальном этапе строительства составляет €1500-2000. Апартаменты же в новостройках без инфраструктуры, но вблизи моря, с хорошим видом, в районе с развитой инфраструктурой €1000-1500 за кв. м.

Хотя Черногория один из перспективных рынков курортной недвижимости, устойчивый спрос существует и на некурортную городскую недвижимость, а темпы роста цен составляют 25-40% в год. Для российских граждан предусмотрен безвизовый въезд в эту страну.