Ипотека и недвижимость - Район ограниченной застройки

Ростов-на-Дону Активное строительство в торговом секторе подталкивает городские власти к пересмотру устаревших нормативов. Уже сейчас на одного ростовчанина приходится вдвое больше торговых площадей, чем того требовали советские правила, но это не смущает девелоперов. В разных частях города строится около десятка новых крупных центров. Собственники существующих площадей отказываются снижать ставки, хотя некоторые объекты частично пустуют.

Время больших площадок

По данным мэрии, в 2005 г. в Ростове сдано в эксплуатацию 150 объектов розничной торговли, а показатель обеспеченности населения города торговой площадью составляет 430 кв. м на 1000 человек это превышает рекомендуемые нормативы более чем в два раза. Но интерес девелоперов к строительству торговых центров все равно растет. По разным оценкам, сейчас идет строительство 7-10 подобных объектов общей площадью около 350 000 кв. м.
По прогнозам, уже в апреле этого года будет сдан в эксплуатацию торговый центр моды А'стор плаза (общая площадь 22 000 кв. м, стоимость $18 млн), строительство которого на пр-те Буденновский ведет компания Adm group. По словам заместителя гендиректора Adm group Андрея Богославского, арендаторами торговых площадей станут ТД Перекресток, Pierre Cardin, Companys, S'Oliver, Daniel Hechter, Yves Delorme, Carlo Pazolini, Бюстье, Le Futur, Lady Collection, Hall Mark и др. Величину арендной ставки Богославский не назвал, отметив, что она будет варьироваться в зависимости от этажа, близости к лифту и эскалатору, а также продаваемых товаров.

В полутора километрах от центра города, на левом берегу Дона, концерн Единство продолжает строительство ТРК МегаМаг (общая площадь 63 000 кв. м, стоимость $80 млн). По словам представителя концерна, первая очередь (44 800 кв. м) будет сдана в эксплуатацию в начале 2007 г., сейчас ведутся переговоры с потенциальными арендаторами, но
арендные ставки пока не определены.

Начало строительства многофункционального комплекса в Безымянной балке (пр-т М. Нагибина/ул. Ленина) в марте текущего года анонсировала группа компаний Мир Комвек. Как рассказал директор по маркетингу Ростстройинвеста (входит в эту группу) Вадим Лаптев, комплекс общей площадью более 70 000 кв. м компания собирается построить за 1,5-2 года. Генподрядчиком выступит также входящая в группу компания Мир. Объем инвестиций Лаптев не раскрывает, но, по словам источника, знакомого с проектом, речь может идти о сумме, превышающей $40 млн. В комплексе разместятся бутики, кинотеатр, фуд-корт, рестораны, боулинг, детский центр развлечений, а якорным арендатором станет гипермаркет Седьмой континент, утверждает Лаптев. Однако договор еще не подписан, уточнил пресс-секретарь Седьмого континента Дмитрий Попов.

Еще один торгово-развлекательный комплекс площадью 50 000 кв. м построит екатеринбургская компания КИТ-кэпитал. Осенью прошлого года компания купила участок в Мясниковском районе (9 км от Ростова, рядом проходит трасса Ростов Таганрог). По словам представителя КИТ-кэпитал Юлии Кудоповой, строительство комплекса начнется весной, а завершится в I квартале 2007 г. Стоимость проекта не озвучивается.

Ставки для избранных

Арендная плата за торговую недвижимость растет неравномерно, отмечают риэлторы. За последние полгода не менялись ставки на центральной улице города Большой Садовой, где аренда торговых площадей обходится в $100-200 за 1 кв. м в месяц. Не все могут выдержать такую финансовую нагрузку, поэтому в последнее время арендаторы торговых площадей здесь менялись достаточно часто, говорит гендиректор компании Титул Евгений Сосницкий. По его оценке, до 75% прибыли уходит на оплату аренды, поэтому основными арендаторами магазинов на Большой Садовой становятся крупные сетевые структуры, для которых важно и престижно обосноваться на центральной улице.

На $10-20 подорожала аренда торговых площадей, расположенных на Буденновском и Ворошиловском пр-тах, утверждает специалист по коммерческой недвижимости АН Квартал Дмитрий Саркисьян. По его словам, в прошлом году торговые площади здесь сдавались по $70-80 за 1 кв. м в месяц, сейчас в среднем арендаторы ежемесячно платят по $90-100 за 1 кв. м.

В зонах с большой проходимостью арендные ставки доходят до $150 за 1 кв. м в месяц, добавляет менеджер отдела продаж строительной компании Гражданпромстрой Евгений Тенишев. Но из-за высоких цен собственникам не сразу удается найти арендаторов и некоторые объекты пустуют, отмечает Саркисьян.

В единственном в Ростове мегацентре Горизонт на пр-те Нагибина арендная плата тоже увеличилась. Осенью прошлого года аренда площадей обходилась в среднем $450-500 за 1 кв. м в год, сейчас, по данным участников рынка, годовые ставки колеблются от $600 до $1000 за 1 кв. м, а дополнительные эксплуатационные расходы составляют почти $128 за 1 кв. м в год.

Арендные ставки в спальных районах варьируются в зависимости от месторасположения торговых объектов: от $30-50 за 1 кв. м в месяц на окраинах до $80-100 за 1 кв. м в оживленных местах. Например, в районе рынков Шайба, Квадро, пр-те Космонавтов (все расположены в микрорайоне Северный) аренда торговых площадей доходит до $100 за 1 кв. м в месяц, говорит Саркисьян.

Не для продажи

Приобрести готовый магазин практически невозможно, отмечают риэлторы. Предложений о покупке торговых площадей на ул. Большой Садовой сейчас вообще нет, констатирует Сосницкий. Зачастую под торговые объекты покупают квартиры на первых этажах жилых домов, говорит он. По оценкам участников рынка, стоимость таких квартир составляет $2000-3000 за 1 кв. м в центре города и $1400-1600 за 1 кв. м в спальных районах. По наблюдению Тенишева, растет спрос на земельные участки под строительство магазинов, цены на них колеблются от $20 000-50 000 за сотку в спальных районах до $100 000 в центре Ростова. Правда, свободные земельные участки в центре города найти очень сложно, отмечает он.
"Элитные земельные участки в Серебряном Бору: дома от 350 квадратных метров, участки – от 28 соток". Подобные объявления встречаются в газетах, журналах и на сайтах. Серебряный Бор, одно из самых престижных мест Москвы, переживает строительный бум. Цена квадратного метра жилья в этом районе колеблется от $3,5 тыс. до $5 тыс. На заповедной территории стремительно осваиваются новые участки, несмотря на то что по распоряжению столичного правительства расширение дачной зоны в Серебряном Бору не допускается.

Аренда и продажа

Еще года два-три назад здесь ничего не продавалось и не покупалось. Рынок сформировался относительно недавно. Анализировать его трудно даже специалистам, занимающимся элитной недвижимостью. Рынок этот, как говорят эксперты, "очень непрозрачен, и большинство сделок совершается некоммерческим путем". По мнению риэлтеров, своеобразие Серебряного Бора не только в его особом экологическом статусе, но и в очень ограниченном предложении.

"То, что в настоящее время предлагается в Серебряном Бору, сильно отличается от московской и подмосковной недвижимости,– говорит управляющий агентства недвижимости 'Миэль' Евгений Иванов.– Общая площадь Серебряного Бора – 300 гектаров, и 70 из них арендуются под дачные участки. На этом обособленном рынке недвижимости прослеживаются две взаимосвязанные тенденции: рост цен прямо пропорционален уменьшению количества предложений. Сейчас, например, на продажу предлагаются всего два дома и пять участков".

Недвижимостью в Серебряном Бору распоряжается ОАО "Мосдачтрест", основными владельцами которого являются девелоперская компания "Система Галс", аффилированная с АФК "Система", и департамент государственного и муниципального имущества Москвы (среди других его учредителей числится "Группа Финвест" предпринимателя Владимира Слуцкера и ЗАО "Ламинея"). "Мосдачтресту" принадлежит здесь около 200 строений на территории всего в два гектара, которыми он владеет и на которых только в прошлом году построено 17 новых домов. Все они уже сданы в аренду. Дома эти большие, по 100-200 кв. м, но сделаны из недорогих материалов – панелей "сэндвич" и деревянного бруса.

Арендные ставки на дачи в Серебряном Бору, по данным отдела маркетинга компании Penny Lane Realty, колеблются от $6,5 тыс. до $10 тыс. в месяц. Евгений Шевченко, брокер департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty: "В последнее время сдача домов в Серебряном Бору становится довольно прибыльным бизнесом, поэтому сейчас ведется активное строительство двух дачных поселков под аренду. На достаточно небольшом земельном участке – площадью всего 1,5 га – можно построить 10-12 домов, которые потом будут сдаваться в долгосрочную аренду в среднем за $7-9 тыс. в месяц. Основным игроком этого рынка является 'Мосдачтрест', но есть и несколько мелких компаний. Кроме того, строится несколько дорогих домов – явно частные владения".

Продажа дома в Серебряном Бору – дело не менее доходное, чем сдача в аренду, но более хлопотное. У владельцев ряда недавно построенных дач одна проблема – неоформленные документы на строение. Префектура Северо-Западного округа проводила в этом году инвентаризацию всех дач в Серебряном Бору, в результате которой было выявлено 47 "нелегальных" домов.

Стоимость домов в Серебряном Бору никогда не опускается ниже миллиона долларов. Пример – два дома, выставленные сейчас на продажу. Один, с отделкой, стоит $1,5 млн, другой, требующий ремонта,– $1,2 млн. Каждый площадью 330 кв. м и с участком 25 соток. Как говорят риэлтеры, земля в Серебряном Бору стоит $45 тыс. за сотку, если дом на участке приватизирован, и $32 тыс., если дом не приватизирован.

Запрещенные строители

Строительство в Серебряном Бору – тема весьма болезненная для дирекции территории. Существует распоряжение мэра о том, что "расширение дачной зоны в Серебряном Бору не допускается". Тем не менее она активно расширяется. Компании и частные лица получают разрешение на постройку новых зданий и на вырубку леса. В свое время руководство "Мослесопарка" подняло шум из-за того, что компания "Тема" получила разрешение на вырубку 100 деревьев и строительство на их месте четырех коттеджей. Строители отделались штрафом и дома все-таки построили. Новые хозяева и компании-застройщики сносят старые постройки, оставляя от них только фасад и фундамент. Будут ли соответствовать площадь, высота и другие параметры нового дома старым, уже никого не волнует. На вопросы о том, как экологи относятся к несанкционированной застройке охраняемой территории, вырубке деревьев, нарушению грунта и другим проблемам, в дирекции территории "Серебряный Бор" отвечают, что "к стройкам никакого отношения не имеют".

Гусляна Картюшова, юрист "Гринпис Россия": "Серебряный Бор входит в число особо охраняемых территорий, которых в Москве всего тринадцать. Он является памятником природы и должен находиться под охраной государства и городских властей. Есть постановления правительства Москвы, которые предписывают любое новое строительство и реконструкцию имеющихся на территории Серебряного Бора зданий, сооружений, дорог и других объектов осуществлять только по распоряжению правительства Москвы при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы департамента природопользования и охраны окружающей среды. НИиПИ Генплана города Москвы даже разработаны специальные нормы для возведения жилых объектов на территории Серебряного Бора. Например, высота зданий не должна превышать 10 метров, построек не должно быть в водоохранной зоне, которая обычно не менее 500 метров". Но, по данным главного архитектора Москвы Александра Кузьмина, большинство дач и коттеджей возводились с нарушением всех норм – соответствующие распоряжения правительства Москвы не выходили, экологическая экспертиза не проводилась, а некоторые дома и вовсе были построены без исходно-разрешительной документации.