Ипотека и недвижимость - Что учитывается при оценке коммерческой недвижимости

За последние годы в России практически полностью поменялось законодательство. Были приняты целые пакеты новых законов, законы эти широко обсуждались, и на каждом обсуждении кто-нибудь обязательно задавал конкретный вопрос: А кто и чем в случае чего будет отвечать?.

Как правило, внятно на этот вопрос инициаторы очередного обсуждаемого пакета законов ответить не могли и переводили обсуждение в плоскость нравственности, гражданской сознательности и прочих весьма почтенных и полезных, но не имеющих конкретного правового и финансового выражения материй. Но с течением времени то, что такой подход катастрофически неработоспособен, стало очевидно даже весьма далеким от законотворчества гражданам.

И дела о падающих крышах, и скандал с обманутыми дольщиками, и с завидной периодичностью всплывающие случаи некорректного землеотвода объединяет одна общая черта: на исходных документах стоят сотни подписей, разрешительных резолюций, виз различных контролирующих организаций, но в случае не только вскрывшихся нарушений, но и полномасштабных катастроф выясняется, что никто ни за что не отвечает, а власть предержащие вместо того, чтобы заняться исследованием причин того или иного инцидента, занимаются назначением виноватых.

Еще одна интересная деталь, которую отмечают все аналитики: ни в одном из недавно принятых законодательных пакетов права и обязанности профессионалов регулируемой соответствующим законом области деятельности не прописаны, хотя всем очевидно, что именно с профессионалов все начинается и ими же все и заканчивается. Впрочем, в свое время для закрытия именно этой дырки был разработан Закон о саморегулирующихся организациях, но Госдума отклонила его сразу же, в первом чтении.

Тем не менее, концепция саморегулирования ассоциаций профессионалов прорастает во многих законах. Прежде всего, это Закон о банкротстве и недавно разработанный Закон об оценочной деятельности. Прокомментировать этот закон мы попросили президента Международной академии оценки и консалтинга (МАОК) Евгения НЕЙМАНА.

Причесать под одну гребенку

Итак, почему, с точки зрения Е. Неймана, не прошел Закон о саморегулирующихся организациях? Исключительно по причине чрезмерной унифицированности (то есть, в нем пытались причесать под одну гребенку и, скажем, врачей, и ростовщиков). Естественно, при таком подходе закон получился неработоспособным. Тем не менее, Е.Нейман считает, что в сфере оценочной деятельности саморегуляция сегодня не только необходима, но и возможна. Система лицензирования себя не оправдала, в ней нет профессионала, а есть юридическое лицо. Новый закон - это переход в иную систему координат, в которой отвечают за все именно профессионалы.

Более конкретно: именно сообщество профессионалов решает, кого на рынок допустить, а кого - нет, профессионалы разрабатывают и исполняют стандарты, по которым они будут работать, и профессионалы же несут материальную ответственность за свои ошибки. А все предложенные законодателями механизмы направлены именно на обеспечение этого процесса, а не на фиксацию тех или иных норм.

Государство - тоже потребитель

По мнению Е. Неймана, в ситуации с оценочной деятельностью государство - это такой же потребитель услуг оценщиков, как и прочие участники рынка, и поэтому все попытки, которые государство предпринимало по установлению стандартов оценочной деятельности, выглядели более чем странно и вызывали в лучшем случае недоумение (а то и открытое неприятие, обусловленное наиболее откровенными попытками тянуть одеяло на себя). Причины очевидны: чиновник у нас стремится не отвечать ни за что не потому, что он плохой, а просто по своему определению.

Из трех составных частей предлагаемой системы (допуск на рынок, профессиональные стандарты, финансовая ответственность) наиболее интересна последняя.

В идеальном варианте заказчика не должно интересовать, из-за чего произошла ошибка, в результате которой он (по признанному решению суда) понес материальные потери: был ли это преступный сговор, просто непрофессионализм или ошибка, на которую теоретически имеет право даже самый серьезный профессионал. Во всем мире финансовую ответственность в подобных случаях несут страховые компании.

Какова ситуация в Росси сегодня? Каждая оценочная компания формально застрахована. От чего? От потери документов, от арифметических ошибок и прочих весьма редких в реальной жизни неприятностей. Ощущение такое, что не страховые компании существуют для участников рынка, а наоборот. Но, по мнению Е.Неймана, ситуация в ближайшее время должна кардинально измениться, ибо на нормальные страховые услуги есть постоянно расширяющийся и вполне платежеспособный спрос, а законы рынка работают везде.

Выбор есть

Итак, планируются три источника компенсаций: первый - это страхование того сообщества, которое позиционировало себя как саморегулируемое, второй - это личная страховка оценщика (особенно это относится к крупным проектам) и третий - это так называемый компенсационный фонд РСО, наличие которого по новым законам будет обязательным, а формироваться он будет из взносов членов профессионального сообщества.

Естественно, эти взносы невелики (10-15 тысяч рублей с каждого члена), и полностью покрыть ошибки, допущенные в оценке крупного проекта, с их помощью невозможно, но они играют, прежде всего, роль, так сказать, воспитательную и дисциплинирующую, заставляют членов сообщества тщательно взвешивать кандидатуры принимаемых в сообщество неофитов, ибо деньги, -хоть и небольшие, но свои (а, как известно, самый чувствительный орган бизнесмена - это его кошелек).

Закон этот еще не принят, но Е. Нейман как профессионал уже видит в нем серьезные недостатки, а именно: законом предусмотрено саморегулируемое сообщество профессионалов-оценщиков, причем минимальная численность этого сообщества - пятьсот человек (и это положение - вполне разумно и правильно), но также предусмотрено еще и саморегулирование юридических лиц (то есть, юридические лица саморегулируются отдельно, а профессионалы - отдельно, что уже несколько менее понятно).

По мнению идеолога этого закона председателя комитета Государственной думы России по госсобственности Виктора Плескачевского, все эти организации должны дружить и плодотворно работать на пользу общества, хотя он сам же признает, что саморегулирование юридических лиц - это явление временное, придуманное исключительно для того, чтобы сгладить переход от лицензирования к саморегулированию, и все это потихоньку должно отмереть с развитием рынка оценщиков.

Возникает вопрос, а зачем, собственно, прописывать в законе то, что сами же авторы закона считают отмирающим, кому это выгодно? Ответ прост и парадоксален: никому, это - просто инерция. Но известно, что нет ничего более постоянного, чем временное, а механизмы работы закона эти пункты очень сильно утяжеляют и создают дополнительные проблемы, которых и без того предостаточно. Впрочем, Е.Нейман рассчитывает, что закон даже в этой редакции весьма сильно ограничит наплыв непрофессионалов с непонятным образованием, сбивающих цены и запутывающих рынок, то есть хоть какую-то пользу, но принесет.
Оценочную деятельность в России ожидает большое будущее. Введение единого налога на имущество, которое планируется в ближайшие годы, будет невозможно без учреждения института налоговой оценки. Когда это произойдет, придется проводить массовую оценку всего имущества, включая жилье и земельные участки. В настоящее время нет государственной структуры, которая бы занималась рыночной оценкой имущества или разрабатывала стандарты такой деятельности. Что касается независимых оценщиков, то сфера их деятельности гораздо уже и в отношении недвижимости.

В основном ограничивается коммерческими объектами (обязательная оценка жилья необходима только при ипотечном кредитовании или залоге недвижимости). Разумеется, оценщик не расспрашивает о здании арендаторов, не щупает стены и не изучает состояние труб в подвале - он имеет дело с документами.

Приведем перечень документов, которые используются при оценке объекта коммерческой недвижимости:

l Свидетельство о государственной регистрации права
l Документы БТИ, действительные на момент оценки: технический паспорт, экспликация, поэтажный план, справка о состоянии здания (помещения)
l Договор аренды земельного участка или другой документ, подтверждающий права на земельный участок
l Договора аренды в случае, если здание сдается в аренду
l Условно-постоянные расходы (в среднегодовом исчислении): налог на имущество, страховые взносы, платежи за земельный участок
l Условно-переменные расходы: коммунальные, за техническое обслуживание всех систем, услуги охраны, клининга, заработная плата обслуживающего персонала с учетом налогов, на рекламу, юридическое обслуживание, на управление объектом
l Балансовая стоимость здания
l Охранное свидетельство (в случае, если объект является памятником истории или архитектуры).

По информации Консультационной группы Департамент оценки

Когда необходима объективная оценка недвижимости

l При операциях купли-продажи и при сдаче в аренду
l при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей
l при привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций
l для страхования объектов недвижимости
l для кредитования под залог объектов недвижимости
l для внесения объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал
l при составлении бизнес-плана и привлечении инвесторов
l при ликвидации объектов недвижимости
l при исполнении прав наследования, судебного приговора.

По информации Оценочной компании Профэкспертиза

Оценка для оценщика

В самом начале 2006 года были внесены изменения в Федеральный закон Об акционерных обществах и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации. Ряд изменений вызвали интерес среди российских оценщиков. В частности, принято положение, по которому цена выкупаемых ценных бумаг не может быть ниже стоимости, определенной независимым оценщиком и подтвержденной саморегулируемой организацией оценщиков при проведении экспертизы отчета.

Порядок проведения экспертизы отчета об оценке ценных бумаг, а также требования и порядок выбора саморегулируемой организации оценщиков определяются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим регулирование оценочной деятельности. При определении цены выкупаемых ценных бумаг привлечение независимого оценщика и подтверждение этой стоимости саморегулируемой организацией оценщиков являются обязательными.

Таким образом, одновременно возрастет как роль самой оценочной деятельности, так и значение саморегулируемых организаций оценщиков. Первоначально планировалось, что с 1 января 2006 года лицензирование оценочной деятельности будет отменено, и будет осуществлен переход к принципам саморегулирования. Сейчас предполагается, что это произойдет 1 июля. Таким образом, после отмены лицензирования оценочной деятельности саморегулируемые организации должны будут не только выполнять функцию контроля за оценочной деятельностью своих членов, но еще в отдельных случаях и подтверждать экспертными заключениями правильность определенной ими стоимости.