Ипотека и недвижимость - Следующая станция... мытищи

Купить разрушенный памятник истории и культуры в провинции, отреставрировать его и превратить в современную гостиницу это пока все-таки больше благотворительность. В этом попытался убедить корреспондента Ъ-Дома АЛЕКСЕЯ АЛЕКСЕЕВА человек, имеющий подобный опыт. Однако со стороны этот опыт куда больше похож на удачно развивающийся бизнес.

От солдатки до бомжа

Москвичи часто путают два Ростова Ростов-на-Дону, большой город на юге далеко от Москвы, и Ростов Великий, маленький городок недалеко на севере. Речь пойдет именно о втором городе, который летописцы заметили чуть раньше, чем Москву.

Ростовский кремль больше всего известен стране благодаря фильму Гайдая Иван Васильевич меняет профессию. Управдом Бунша временно исполнял обязанности царя, бегая по стенам именно в Ростовском кремле.

На улице со старинным названием Каменный мост, упирающейся в тот самый кремль, стоят друг напротив друга два здания. Первое без окон, без дверей, без крыши, без перекрытий словом, без всего, кроме старых кирпичных стен. При Петре Великом здесь были конюшни. Сейчас сюда заходят только детишки так, поиграть, клей понюхать.

Второй дом гостиница Боярский двор. Едва ли не самое новое на вид здание во всем Ростове Великом, даже кремль на его фоне выглядит немного обшарпанным. А тут свежеотреставрированный двухэтажный домик (центр Ростова весь двухэтажный в целях сохранения архитектурного облика). Снаружи старина, внутри современная начинка. Электронные ключи-карты для открывания номеров, душевые кабины, противопожарная сигнализация и все остальное, что полагается трехзвездному отелю. Отель открылся прошлым летом. А всего лишь два года назад и этот дом выглядел точно так же, как тот, что стоит напротив: ни окон, ни дверей, ни крыши, а перекрытия рухнули. Обветшал за два с лишним столетия своего существования.

Поскольку здание Боярского двора имеет статус памятника истории и культуры, ему полагается паспорт, в котором, в частности, записаны все сведения о хозяевах с момента постройки. В конце XVIII века солдатка, то есть жена человека, забранного в рекруты на 25 лет, Марфа Фигурина получила право построить дом на этом месте. Каменный, двухэтажный, с постоялым двором, всего 110 квадратных саженей (в квадратных метрах будет чуть больше). У сына солдатки дом приобрел купец третьей гильдии Алексей Тимонов, активно скупавший недвижимость в городе. При наследниках купца дом был перепродан в 1876 году за 2500 рублей статскому советнику Эдуарду Ивановичу Керковусу, который переделал дом, сделав здание более приличествующим крупному чиновнику. К концу XIX века домовладение уже за 3600 рублей купил крестьянин Федор Иванович Чистяков. Проживал в доме он сам, но держал также постоялый двор и сдавал в аренду склад.

Дальше была советская власть: муниципализация, коммунальные квартиры, передачи с баланса на баланс. Последним официальным хозяином дома была семья, официально проживавшая в одной из коммуналок, а на самом деле уже обитавшая в другом месте. Реальными же хозяевами были бомжи, которые, понятно, не очень часто задумывались о сохранности памятника старины.

Экспресс-трансформация

В 2003 году служившему пристанищем бомжей дому без окон и дверей сильно повезло городские власти выставили его на торги. Здание купила московская фирма Реинкап, которая к тому времени разрабатывала проект создания отеля в другом ростовском здании, на улице Карла Маркса.

Здание было куплено за 600 тыс. рублей. Точную сумму, потраченную на создание отеля, новые хозяева не раскрывают, уточняя лишь, что две трети инвестированных в этот проект средств пошли на реставрацию и лишь одна треть на гостиничную начинку. Реконструкция была проведена за 15 месяцев. Строили привыкшие к подобным темпам югославы, к которым на этапе отделки присоединились местные жители.

Ростов Великий, входивший в советское время в число наиболее посещаемых туристами городов, в постсоветское время долго страдал от исчезновения этих самых туристов, но совсем недавно наметилось нечто вроде гостинично-туристического бума. Очень кстати оказалось появление экспресс-поезда Москва Ярославль, делающего остановку в Ростове. Да и на автомобиле из Москвы добраться до Ростова несложно.

Исторических достопримечательностей в городе и его окрестностях всегда хватало. Древности не изменились, скорее изменились туристы. В отличие от путешественников советской поры нынешние туристы не очень любят гостиницы с удобствами на этаже или во дворе и столовками с плакатами У нас порядок такой: поел убери за собой. И они готовы заплатить за то, чтобы не вспоминать подобные вещи.

Сразу несколько хотельеров почувствовали этот спрос. За последние два года в Ростове было начато строительство семи гостиниц. Боярский двор не единственный пример создания отеля в реконструированном старинном здании.

Генеральный директор Реинкапа Алексей Волгин признает, что поставить на пустом месте современную кирпичную коробку было бы гораздо выгоднее, чем заниматься реконструкцией. Ведь внешний облик памятника старины изменять нельзя, на внутренние перестройки тоже есть определенные ограничения. Чтобы избежать возможных проблем, в качестве архитектора отеля был приглашен главный архитектор Ростова.

Что касается собственно процесса восстановления, то, например, реставраторам приходилось заниматься вычинкой кирпича (заменять плохие кирпичи в старой кладке). Дом, еще недавно не имевший окон, теперь должен был иметь окна в традициях Ростова конца XVIII века. В результате на вполне современные стеклопакеты снаружи наклеивались специальные деревянные планки. По-старинному выглядят решетки на окнах первого этажа. Не из нашего времени также толщина стен, высота потолков, арки, лестницы. Поскольку здание стоит на деревянном фундаменте, необходимо поддерживать определенный уровень грунтовых вод, чтобы дом не оседал. Еще одна мелкая примета исторического прошлого отсутствие идеально прямых линий в архитектуре дома. Практически любая старинная стена наклонена в ту или иную сторону, так что установленная перпендикулярно полу дверь номера порой вовсе не параллельна стене. Несколько номеров имеют громадные размеры (в комнате вполне может уместиться трехкомнатная хрущевка) только потому, что перепланировка была невозможна.

Прорабы-перестройщики

Когда мы начинали этот проект, у нас даже не было бизнес-плана, признается Алексей Волгин. Можно даже сказать, что для нашей фирмы деньги, вложенные в этот проект, выброшенные. Точнее, не выброшенные, а потраченные на благотворительность. Только когда ты даешь деньги благотворительной организации, то не можешь точно знать, как и на что твое пожертвование было потрачено. В какой-то момент мы подсчитали, что в общей прибыли фирмы доля этой гостиницы составляет менее 1%. Все-таки основной бизнес для нас это недвижимость в Москве. То есть в Ростове мы скорее тратим, чем зарабатываем. Это при том, что в сезон, то есть с мая по сентябрь, 'Боярский двор' вполне окупается, в любые праздники все номера заняты. Мы скорее занимаемся этим проектом для души, чем пытаемся извлечь из него максимальную экономическую прибыль. Хотя и об экономии тоже не забываем.

Благотворительность это или нет, но отель развивается. На майские праздники планируется открыть второй корпус (а потом будет и третий). Исторического в новых корпусах будет меньше, зато в 52 номерах второго корпуса можно будет разместить два автобуса туристов.

Еще одну стройку Реинкап ведет в 30 км от Ростова, в населенном пункте под названием Заозерье. Бывшая боярская усадьба, в советское время успевшая побывать школьным корпусом, тоже превращается в отель. Ориентируемся на индивидуалов, 24 номера, берег озера, лес, глушь, один гектар земли, говорит Алексей Волгин. Хотим успеть до лета. Сам с семьей с удовольствием буду там отдыхать, когда будет время.

В последние годы в столице идет бурное развитие ипотечного кредитования, и как следствие этого наблюдается дефицит недорогого жилья. Поэтому многие девелоперы устремили свои взоры на города ближнего Подмосковья. Квартиру в городах, расположенных в 8-15 километрах от МКАД, можно купить больше по метражу и дешевле, чем в столице. Ко всему прочему, по времени добираться до Первопрестольной нередко оказывается значительно проще и быстрее, чем, например, из тех же спальных, но московских районов. Одним из таких городов-спутников являются Мытищи...

И быстро, и близко

Этот город является одним из самых старых в Московской области. В далеком прошлом это была дворцовая Тайнинская волость, которая сформировалась из селений, основанных славянами еще в XII - XIII веках. Развитие города было связано, прежде всего, с нахождением между двумя важнейшими водными артериями - Яузой (с выходом на Москву и Оку) и Клязьмой. Город расположен в 19 км к северо-востоку от Москвы. В настоящее время его площадь составляет около 44 тысяч гектаров, из них 46% занято лесами, а более 9% акваториями.

Одной из основных привлекательных особенностей Мытищ является транспортная доступность. Добраться до города действительно просто. Мытищи окружены двумя трассами: Ярославским и Осташковским шоссе. Вблизи города проходит еще одна трасса федерального значения - Дмитровское шоссе. Дорога до станции метро ВДНХ, Ботанический сад, Медведково без пробок займет около 25-30 минут. Кроме того, ожидается, что через 5-6 лет у оживленного Ярославского шоссе появится дублер - платная трасса Москва - Переславль-Залесский.

Помимо этого, до Москвы можно доехать на любой электричке, которая ровно через 30 минут будет на Ярославском вокзале. А в феврале 2004 года между Мытищами и Москвой стала курсировать экспресс-электричка Спутник, время пути которой составляет не более 20 минут.

Благодаря налаженному сообщению в Мытищах очень развитая инфраструктура. По Осташковскому шоссе расположен гипермаркет Ашан, недавно в городе открылись гипермаркеты Рамстор и Перекресток. Также в городе много спортивно-развлекательных центров, учебных заведений и несколько крупнейших научных центров.

После строительства первого в Москве крупного водопровода Мытищи-Москва, которому уже 200 лет, основанного на многочисленных водных ключах, разбросанных близ города, эта территория стала поставщиком чистой природной воды в Первопрестольную. А благодаря строительству железной дороги Москва-Ярославль Мытищи получили быструю и надежную связь как с Москвой, так и с волжскими городами, что способствовало развитию машиностроения.

В городе и его окрестностях с давних времен существовали серьезные ограничения на строительство грязных производств. Здесь нет каких-либо крупных производств химической промышленности и металлургии. Экологию города защищают заказник федерального значения Лосиный остров и знаменитый Пироговский лесопарк. Преобладающая северо-западная роза ветров приносит сюда чистый свежий воздух с лесных пространств северного Подмосковья и Тверской области.

Сколько стоит дом построить?

Объемы и темпы жилищного строительства в Мытищах сегодня ничем не уступают столичным. В данный момент в Мытищах преобладает комплексная застройка микрорайонов, которая включает и строительство объектов инфраструктуры: магазинов, детских садов, школ, поликлиник. Не так давно в городе был построен крупный спортивный объект - ледовый дворец Арена, - говорит первый заместитель генерального директора компании МИАН - Агентство недвижимости Дмитрий Кузнецов.

А аналитик Бюро недвижимости Агент 002 Александр Слета отмечает, что средняя стоимость жилья, реализуемого в Мытищах, - 1824 долларов. Около 50% выставленных на продажу квартир - это панельные многоэтажки. 40% приходится на кирпичное жилье. Причем большая часть из них - это современные комфортные дома, а не унылые пятиэтажки. Остальные 10% - это устаревшие блочные дома и недавно появившиеся монолитные, - констатирует он.

По словам А. Слеты, город Мытищи развивался по пути увеличения доли монолитно-кирпичного строительства. В городе очень развита точечная застройка. Но крупные московские строительные компании не так давно анонсировали свои долгосрочные проекты строительства, откуда стало ясно, что большая часть новостроек будет панельного типа.

В настоящее время в Мытищах возводятся в эксплуатацию такие объекты, как: 13-этажный монолитно-кирпичный дом на ул. Колпакова, цена 1 кв. метра в котором составляет от 00. Кроме этого, в микрорайоне 17 строится 14-этажный монолитно-кирпичный дом. Цена за кв.метр - 1300 долларов.

Одним из наиболее интересных новых проектов является жилой комплекс бизнес-класса Планета. Он состоит из трех 16-этажных корпусов, получивших названия Европа, Австралия и Америка. Монолитно-кирпичные дома комплекса повышенной комфортности строятся по индивидуальному проекту. Площадь квартир свободной планировки будет составлять от 43 до 96 квадратных метров. Помимо этого, новый комплекс расположен поблизости от автовокзала и железнодорожной станции Мытищи.

Мытищи - один из самых перспективных городов Подмосковья. Рост цен на квартиры в новостройках составляет от 2% в месяц. Примерно такую же картину мы прогнозируем и на весь 2006 год, конечно, при отсутствии каких-либо макроэкономических потрясений, - резюмирует Д. Кузнецов.